投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][6][8] - 报告给予贝壳美股目标价21.85美元，港股目标价56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [6][8][15] - 核心观点：尽管2025年第四季度业绩承压，但近期二手房市场出现边际改善迹象，公司通过人员结构优化和精准营销持续降本增效，预期2026年经纪业务市占率将扩张，利润率有望显著修复 [1][3] 近期业绩与市场表现 - 预计贝壳2025年第四季度营收同比下降27%至228亿元人民币 [1] - 预计第四季度存量房、新房、家装及租赁业务收入分别同比下降34%、37%、8%、2% [1] - 预计第四季度经调整归母净利润同比下降64%至48亿元人民币 [1] - 2026年1-2月，22城二手房成交面积同比下滑4%，但重点城市挂牌量呈下降趋势，有望缓解房价下行压力 [2] - 2026年1-2月，44城新房成交面积同比下滑32%，较2025年第四季度37%的降幅有所收窄 [2] 分业务分析与展望 经纪业务（存量房与新房） - 预计2026年经纪业务市占率有望扩张1-2.5个百分点 [1] - 预计存量房业务在2026年仍可实现2-3个百分点的市占率提升 [3] - 利润率改善驱动因素：经纪人人员结构持续优化，2026年有望进一步精简；通过大数据与AI优化全案营销方案，提升精准投放效率 [3] 租赁业务 - 截至2025年第三季度末，“省心租”房源规模约66万套 [4] - 预计2026年“省心租”有望新增20-30万套房源，叠加净额法占比提升，利润率贡献有望增强 [4] 家装家居业务 - 家装业务正处于架构调整期，措施包括优化门店结构、逐步退出低效门店，以及将部分具备经纪业务经验的人员向家装转移以提升获客效率 [5] - 在“贝好家”业务方面，公司于2026年1月在北京昌平竞得项目，预计2026年该业务的重资产投入将逐步收敛，并向轻资产运营模式转变 [5] 盈利预测与估值调整 - 调整2025-2027年收入预测，变动幅度分别为+0.1%、-6.2%、-9.6%，主要因2026年经纪业务货币化率上涨空间有限且市占率扩张略有放缓 [6][11] - 下调2025-2027年经调整归母净利润预测12.9%、14.3%、20.9%，至50.2亿、63亿、73.9亿元人民币 [6][11] - 下调2025年利润预测主因人员优化费用可能提升，下调2026-2027年利润预测主因收入预测下调 [6][11] - 当前目标价对应的2026年27.8倍市盈率，高于全球可比公司22.8倍的平均市盈率，溢价主要基于贝壳具备重要的渠道价值以及存量房市场有望企稳的预期 [6][15] 财务预测数据摘要 - **营业收入**：预计2025年/2026年/2027年分别为951.42亿/917.49亿/932.66亿元人民币 [10] - **归母净利润（经调整）**：预计2025年/2026年/2027年分别为50.23亿/63.00亿/73.92亿元人民币 [10] - **每股收益（EPS，经调整）**：预计2025年/2026年/2027年分别为1.42/1.78/2.09元人民币 [10] - **毛利率（Non-GAAP）**：预计2025年/2026年/2027年分别为21.6%/22.8%/24.4% [12] - **经调整净利润率**：预计2025年/2026年/2027年分别为5.3%/6.9%/7.9% [12]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][6][8] - 报告分别给予贝壳美股和港股目标价21.85美元和56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [6][8][15] - 核心观点：尽管2025年第四季度业绩因行业复苏放缓而承压，但2026年第一季度二手房市场已呈现边际改善迹象，公司通过人员结构优化和精准营销持续降本增效，经纪业务市占率有望扩张，利润率有望显著修复 [1][3] 2025年第四季度业绩表现 - 预计2025年第四季度总营收同比下降27%至228亿元人民币 [1] - 分业务看，存量房、新房、家装及租赁收入预计分别同比下降34%、37%、8%和2% [1] - 预计2025年第四季度经调整归母净利润同比下降64%至48亿元人民币 [1] 房地产市场近期动态 - 2026年1-2月，22城二手房成交面积同比下降4%，但重点城市挂牌量呈下降趋势，有望缓解房价下行压力 [2] - 2026年1-2月，44城新房成交面积同比下降32%，较2025年第四季度37%的降幅有所收窄 [2] - 2025年下半年，全国土地成交面积和金额同比分别下降16%和23% [2] 经纪业务展望与策略 - 预计2026年存量房业务可实现2-3个百分点的市占率提升 [3] - 经纪业务利润率有望持续改善，驱动因素包括：1）经纪人人员结构持续优化，2026年有望进一步精简；2）优化全案营销方案，借助大数据与AI提升精准投放效率 [3] - 预计2026年第一季度经纪业务呈现边际改善，存量房利润恢复将优于新房 [1] 租赁业务发展 - 截至2025年第三季度末，省心租房源规模约66万套 [4] - 预计2026年省心租房源有望新增20-30万套，叠加净额法占比提升，利润率贡献有望增强 [4] - 在房产大盘走弱背景下，租赁市场韧性相对更强，可部分对冲行业波动 [4] 家装业务与贝好家项目 - 家装业务正处于架构调整期，措施包括优化门店结构、将部分经纪业务经验人员向家装转移以提升获客效率 [5] - 2026年1月，公司在北京昌平未来科学城竞得项目，将与开发商合作住宅组团开发 [5] - 预计2026年贝好家重资产投入将逐步收敛，待模式验证后转向轻资产运营 [5] 盈利预测调整 - 调整2025-2027年收入预测，变动幅度分别为+0.1%、-6.2%、-9.6% [6][11] - 下调2025-2027年经调整归母净利润预测12.9%、14.3%、20.9%，至50.2亿、63亿、73.9亿元人民币 [6][11] - 2025年盈利预测下调主因公司人员优化费用或有所提升，2026-2027年主因收入预测下调 [6][11] 估值与同业比较 - 给予贝壳2026年27.8倍市盈率估值，高于全球可比公司22.8倍的平均市盈率 [6][15][16] - 估值溢价主要基于贝壳具备重要的渠道价值，以及存量房市场有望企稳的预期 [6][15] - 前次目标价为22.04美元和57.5港币，对应2026年25倍市盈率 [6][15] 财务预测摘要 - 预计2025-2027年营业收入分别为951.42亿、917.49亿、932.66亿元人民币 [10] - 预计2025-2027年经调整归母净利润分别为50.23亿、63.00亿、73.92亿元人民币 [10] - 预计2025-2027年经调整每股收益分别为1.42元、1.78元、2.09元人民币 [10]