公司战略转型 - 贝壳于2025年3月29日启动成立以来最大规模组织架构调整，旨在从“房产交易平台”全面转向“居住服务平台” [3][4] - 公司联合创始人、董事长兼CEO彭永东表示，此次变革“没有选择”，必须围绕消费者新的决策方式和居住期待，重建服务能力与组织方式 [4][8] - 变革的核心方向是升级社区居住服务模式，拥抱AI机遇，助力经纪人从“信息中介”转型为“信任型专家服务者” [4] 组织架构调整详情 - 在集团决策层，成立由彭永东牵头的集团变革管理委员会，并设立人力资本、战略与经营、产研、安全、文化纪律五大专项管理委员会 [5] - 事务线进行重组：原产研事务线拆分为产品与研发事务线，新设廉正风纪事务线，原人力事务线组织部职能整合至总干部部 [6] - 在城市组织层面，撤销原南北大区，设立成都、重庆、广州等十大直属区域，由集团直接管理 [7] - 业务单元区域化整合，整装、贝好家、惠居（租赁）等多元业务全面与区域市场深度绑定 [7] - 北京链家先行落地变革，成立战略委员会，下设能力专业中台与东西部区域，并首次设立三位“首席客户官” [7] 2025年财务与经营困境 - 2025年公司净收入946亿元，同比微增1.2%，但净利润29.91亿元，同比下降26.7%，经调整净利润50.17亿元，同比下降30.4% [3] - 毛利率从2024年的24.6%下滑至21.4%，为近五年最低水平 [3][10] - 2025年第四季度业绩恶化严重，单季净利润0.82亿元，同比暴跌85.8% [3][23] - 全年经营活动现金流净额为-3.76亿元，同比暴跌104%，现金及现金等价物较年初减少43.6亿元至159.4亿元 [12] - 2025年总交易额（GTV）为3.18万亿元，同比下降5%，其中新房GTV 8909亿元（同比下滑8.2%），二手房GTV 2.15万亿元（同比下滑4.2%） [9] 业务结构变化 - 传统房产交易业务全面收缩：存量房业务收入250亿元（同比下滑11.3%），新房业务收入306亿元（同比下滑9.1%），两者合计收入占比首次跌破六成，降至58.8% [15][17] - 非房业务逆势高增：房屋租赁业务收入219亿元，同比增长53%；家装家居业务收入154亿元，同比增长4.4% [18] - 非房业务收入占比已升至41%，但其低毛利特性（尤其是租赁业务）拉低了公司整体盈利质量 [10][18] 成本控制与人员优化 - 为控制成本，2025年公司雇员总数从13.51万人减至11.92万人，减少1.58万人，降幅12% [19] - 2025年应付员工薪酬及福利较上年同比减少19.1亿元 [19] - 运营费用总额同比减少5.6%至181亿元，其中一般及行政费用减少9.9%，销售和市场费用减少5.8% [19] 行业背景与公司挑战 - 2025年房地产行业进入深度调整周期，全国新房销售面积同比下滑超15%，二手房市场成交持续疲软 [9] - 公司门店数量增至6.11万家（同比增长18.5%），经纪人数量达52.3万名（同比增长4.6%），但活跃经纪人仅44.56万名，与上年基本持平，规模扩张未能带来业绩增长，反而挤压利润 [9] - 彭永东指出公司存在“大组织病”：部门墙厚、流程大于常识、内耗严重、离消费者远 [8] 未来展望与关注重点 - 公司战略核心从以“交易”为核心，转向以“居住决策支持”和“长期服务关系”为核心，摒弃追求GTV和门店数量的粗放模式 [23] - 短期需关注降本增效成效、毛利率修复及经营性现金流能否回正 [23] - 中期需聚焦家装业务盈利突破、租赁业务质量提升及非房业务利润占比 [23] - 长期核心是判断公司能否真正转型为社区居住服务平台，摆脱房地产周期绑定 [23] - 2026年被视为评判这场变革成败的关键一年 [24]

文章核心观点 - 公司作为房地产服务行业的晴雨表，在2025年市场下行周期中面临严峻考验，营收微增但净利润大幅下滑，但其通过坚守ACN模式、推行中性价值观、发展家装与租赁“两翼”业务，展现出抗风险能力，并致力于从以房为中心转向以人为中心的专业服务阶段 [4][6][7][8][28][52] 公司2025年财务与业务表现 - 2025年全年净收入同比微增1.2%，但第四季度净收入同比下滑28.7% [12] - 2025年新房成交总额（GTV）为8909亿元，存量房交易总额为2.15万亿元，同比下降4.2% [12] - 二手房交易单量创历史新高，同比增长超过10% [12] - 非房产交易业务收入占比达到历史新高的41% [29] - 家装家居业务净收入同比增长4.4%，房屋租赁服务净收入同比增长52.8% [29] 市场环境与行业痛点 - 2025年新建商品房销售面积与销售额同比下降，但二手房交易在整体市场中的占比持续提升 [11] - 二手房市场分散、非标，定价高度市场化且易受非理性因素影响，易引发追涨杀跌 [14][16] - 传统中介行业鱼龙混杂，依赖信息差，行业痛点在于需要提高交易效率和保障交易健康 [16] 公司的核心系统与模式 - 公司首创ACN（经纪人合作网络）模式，将交易拆分为标准化节点，允许经纪人跨店合作、按贡献分成，旨在建立行业标准与规则 [16][17] - ACN模式将行业从“黑暗森林”转变为分工明确、按劳分配的利益共同体 [17] - 2024年7月，公司在上海试点“房客分离”改革，将服务分为房源端维护与客户端顾问，以适应买家决策周期变长的市场环境 [24][25] 服务保障与价值观践行 - 公司提出并践行“中性价值观”，即不在市场上行时追涨、下行时落井下石 [20] - 2025年，公司发布“真保障”全流程服务保障体系，累计识别并拦截潜在房款风险4.07万笔，实际房款损失事件仅77单，相当于每1.6万单交易出现1单问题 [21][22] - 超过10万名经纪人、店东及平台员工主动签署包含“三必做六禁止”的承诺书，进行行业自律 [20] 第二增长曲线：“一体三翼”战略 - 公司于2023年提出“一体三翼”战略，以房产交易服务为“一体”，家装家居、房屋租赁等为“三翼” [30] - 家装业务在2025年转向“整机模式”，提供包含9套风格、7大系统、112个定制模块的一体化产品交付 [37][38] - 租赁业务“省心租”模式在管房源突破73万套，同比增长62%，2025年实现盈利，贡献利润率提升至8.6% [40][41] - 租赁业务运营投入巨大，2025年完成92.3万次燃气安全巡检、125.7万单保洁和540万单维修服务 [42] 战略传承与未来方向 - 创始人左晖时代通过建立真房源、ACN模式等“难而正确的事”为行业设立底线与标准 [49][50] - 当前管理层延续“做难而正确的事”，推动交易模式变革及新业务拓展 [51] - 行业正从“以房为中心”转向“以人为中心”，从人力密集型转向知识密集型，公司未来将更关注交易确定性、匹配精准度及单位经济改善 [52][54][56] - 公司对内提升经营效率，在租赁等业务中应用AI，使收房人效提升13%，AI节点审核时长降低96% [57] - 公司对外升级交易服务为全流程决策服务，构建多元化的大居住领域服务能力 [57]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股（BEKE US）和港股（2423 HK）均维持“买入”评级 [1][5][6][16] - 美股目标价为21.24美元，港股目标价为55.17港币，对应2026年27.3倍市盈率 [5][16] - 核心观点：公司2025年第四季度利润因一次性费用暂时承压，但2026年第一季度环比有望显著改善，经纪业务市占率有望提升，人效持续优化，家装业务亏损收窄，租赁业务表现超预期 [1] 第四季度业绩表现 - 2025年第四季度总营收为222亿元，同比下降28.7%，基本符合彭博一致预期 [1] - 分业务看，存量房、新房、家装、租赁营收同比分别变动-39%、-44%、-12%、+18% [1] - 毛利率同比下降1.6个百分点至21.4%，主要因利润率较高的经纪收入占比下降 [1] - 经调整净利润为5.2亿元，低于预期12%，主因约7亿元的一次性人员优化费用影响 [1] 存量房业务分析 - 2025年第四季度存量房GTV同比下降35%，收入同比下降39% [2] - 2026年第一季度存量房市场降幅有望放缓，呈现边际改善迹象 [1][2] - 人效显著优化：人员固定成本连续4个季度下降，存量房人均单量环比提升10%，非北上地区存量房成交率环比提升约8%，人均佣金收入环比增长2% [2] - 非链家经纪人人均存量房单量从2023年的不足2单提升至2025年的3单以上，同比增长6% [2] - 公司通过AI强化房客匹配效率，并取消经纪人地域流动限制，有助于优质经纪人向高效率组织集中 [2] 新房业务分析 - 2025年第四季度新房营收同比下降44%，GTV同比下降42% [2] - 2026年第一季度存量房业务的改善有望缓冲新房收入压力 [1] 家装家居业务分析 - 2025年第四季度家装营收同比下降12% [1][3] - 2025年全年家装业务亏损收窄至5亿元左右，对比2024年亏损约20亿元 [3] - 2026年家装业务规模效应有望集中释放：集采模式下材料成本仍有下降空间，高线城市豪装需求及软装占比提升有望推动客单价提升约10-15% [3] - 预计2026年第一季度存量房改善将向家装业务传导 [3] 租赁与新兴业务分析 - 2025年第四季度租赁营收同比增长18%，利润改善至约4亿元 [4] - 截至2025年末，在管房源规模已超70万套，同比增长62% [4] - 净额法记收入的房源占比已超30% [4] - 公司通过流程重构、专业化分工及AI渗透，提升管理人效并优化人工成本 [4] 公司财务与股东回报 - 2025年全年公司回购9.2亿美元股票，占美股总市值约4.5%，并进行年末分红约3亿美元 [5] - 2025年全年营业收入为945.8亿元，同比增长1.2%；归母净利润为29.94亿元，同比下降26.36% [9] 盈利预测与调整 - 展望2026-2027年，报告下调贝壳收入预测11.7%/10.2%，主因租赁业务改为净额确认法及经纪业务复苏存在不确定性 [5][12] - 同步下调2026-2027年经调整净利润预测0.2%/2.5%至62.9亿元/72.1亿元 [5][12] - 引入2028年预测，收入与经调整净利润分别为858亿元与76.6亿元 [5][12] - 经调整归母净利率预计提升，主因人效改善显著，中长期受益于集采与AI，销售、管理、研发三项费用占比逐步下降 [5][12] - 华泰预测的2026年营业收入为810.33亿元，较Visible Alpha（VA）一致预期的953.6亿元低15.0% [15] 估值依据 - 给予贝壳26年27.3倍市盈率，高于全球可比公司22.3倍的平均市盈率，主因贝壳具备重要的渠道价值 [5][16] - 前次目标价对应26年27.8倍市盈率，本次估值略有下调 [5][16] 行业与市场环境 - 2026年第一季度地产成交延续调整，二手房较新房更具韧性 [10] - 年初至3月15日，44城新房成交面积同比下降29%，22城二手房成交面积同比下降9% [10] - 春节后重点城市二手房呈现“量优于价”的特点，成交量恢复接近2023年“小阳春”水平，但3月以来挂牌量上升，价格重启下跌 [10] - 上海新政为政策宽松提供了样本 [1]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][5][6] - 给予贝壳美股目标价21.24美元，港股目标价55.17港币，对应2026年27.3倍市盈率 [5][6][16] - 核心观点：公司2025年第四季度利润因一次性费用暂时承压，但预计2026年第一季度将出现显著环比改善，经纪业务市占率有望提升，人效优化与成本控制将推动利润率改善 [1] 2025年第四季度业绩表现 - 第四季度总营收为222亿元人民币，同比下降28.7%，基本符合市场预期 [1] - 分业务营收同比变动：存量房业务下降39%，新房业务下降44%，家装业务下降12%，租赁业务增长18% [1] - 毛利率同比下降1.6个百分点至21.4%，主因利润率较高的经纪收入占比下降 [1] - 经调整净利润为5.2亿元人民币，低于市场预期12%，主因约7亿元人民币的一次性人员优化费用影响 [1] 存量房业务分析 - 第四季度存量房总交易额同比下降35%，收入同比下降39% [1][2] - 第一季度存量房市场已初现环比回暖迹象，降幅有望放缓 [1][2] - 人效显著改善：第四季度人员固定成本连续4个季度下降，存量房人均单量环比提升10%；非北上地区存量房成交率环比提升约8%，人均佣金收入环比增长2% [2] - 非链家经纪人人均存量房单量由2023年的不足2单提升至2025年的3单以上，同比增长6% [2] - 公司通过AI强化房客匹配效率，并取消经纪人地域流动限制，有助于优质经纪人向高效率组织集中 [2] 新房业务分析 - 第四季度新房业务总交易额同比下降42%，营收同比下降44% [1][2] - 第一季度存量房业务的边际改善有望缓冲新房收入的压力 [1] 家装家居业务分析 - 第四季度家装营收同比下降12% [1][3] - 2025年全年家装业务亏损收窄至约5亿元人民币，对比2024年亏损约20亿元 [3] - 预计2026年规模效应将集中释放：集采模式下材料成本有下降空间，且高线城市豪装需求及软装占比提升有望推动客单价提升约10-15% [3] - 第一季度存量房市场改善有望向家装业务传导，且“贝好家”项目落地将带来新增客源 [3] 租赁与新兴业务分析 - 第四季度租赁营收同比增长18%，利润改善至约4亿元人民币 [1][4] - 截至2025年末，在管房源规模超70万套，同比增长62% [4] - 采用净额法记收入的房源占比已超30% [4] - 租赁业务可部分对冲地产大盘走弱的影响，公司通过流程重构与AI应用提升管理人效和周转效率 [4] 股东回报与财务预测 - 2025年全年公司回购9.2亿美元股票，占美股总市值约4.5%，并宣布进行年末分红约3亿美元 [5] - 展望2026-2027年，报告下调收入预测11.7%/10.2%，主因租赁业务改为净额确认法及经纪业务复苏存在不确定性 [5][12] - 同步下调2026-2027年经调整净利润预测0.2%/2.5%至62.9亿/72.1亿元人民币 [5][12] - 引入2028年预测，收入与经调整净利润分别为858亿与76.6亿元人民币 [5][12] - 预计经调整归母净利率将提升，主因人效改善显著，且中长期受益于集采与AI，销售、管理、研发三项费用占比将逐步下降 [5][12] 市场环境与行业展望 - 2026年第一季度地产成交延续调整，但二手房较新房更具韧性 [10] - 年初至3月15日，44城新房成交面积同比下降29%，22城二手房成交面积同比下降9% [10] - 春节后重点城市二手房呈现“量优于价”的特点，成交量恢复接近2023年“小阳春”水平，但3月以来挂牌量上升，价格重启下跌 [10] - 上海新政为政策宽松提供了样本，建议关注3月市场改善的持续性 [1] - 预计2026年贝壳在经纪业务市场的占有率有望提升1至2.5个百分点 [1] 估值与同业比较 - 报告给予贝壳的2026年27.3倍市盈率估值，高于全球可比公司22.3倍的平均市盈率，主因贝壳具备重要的渠道价值 [5][16] - 前次目标价为美股21.85美元和港股56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [5][16]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][6][8] - 报告给予贝壳美股目标价21.85美元，港股目标价56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [6][8][15] - 核心观点：尽管2025年第四季度业绩承压，但近期二手房市场出现边际改善迹象，公司通过人员结构优化和精准营销持续降本增效，预期2026年经纪业务市占率将扩张，利润率有望显著修复 [1][3] 近期业绩与市场表现 - 预计贝壳2025年第四季度营收同比下降27%至228亿元人民币 [1] - 预计第四季度存量房、新房、家装及租赁业务收入分别同比下降34%、37%、8%、2% [1] - 预计第四季度经调整归母净利润同比下降64%至48亿元人民币 [1] - 2026年1-2月，22城二手房成交面积同比下滑4%，但重点城市挂牌量呈下降趋势，有望缓解房价下行压力 [2] - 2026年1-2月，44城新房成交面积同比下滑32%，较2025年第四季度37%的降幅有所收窄 [2] 分业务分析与展望 经纪业务（存量房与新房） - 预计2026年经纪业务市占率有望扩张1-2.5个百分点 [1] - 预计存量房业务在2026年仍可实现2-3个百分点的市占率提升 [3] - 利润率改善驱动因素：经纪人人员结构持续优化，2026年有望进一步精简；通过大数据与AI优化全案营销方案，提升精准投放效率 [3] 租赁业务 - 截至2025年第三季度末，“省心租”房源规模约66万套 [4] - 预计2026年“省心租”有望新增20-30万套房源，叠加净额法占比提升，利润率贡献有望增强 [4] 家装家居业务 - 家装业务正处于架构调整期，措施包括优化门店结构、逐步退出低效门店，以及将部分具备经纪业务经验的人员向家装转移以提升获客效率 [5] - 在“贝好家”业务方面，公司于2026年1月在北京昌平竞得项目，预计2026年该业务的重资产投入将逐步收敛，并向轻资产运营模式转变 [5] 盈利预测与估值调整 - 调整2025-2027年收入预测，变动幅度分别为+0.1%、-6.2%、-9.6%，主要因2026年经纪业务货币化率上涨空间有限且市占率扩张略有放缓 [6][11] - 下调2025-2027年经调整归母净利润预测12.9%、14.3%、20.9%，至50.2亿、63亿、73.9亿元人民币 [6][11] - 下调2025年利润预测主因人员优化费用可能提升，下调2026-2027年利润预测主因收入预测下调 [6][11] - 当前目标价对应的2026年27.8倍市盈率，高于全球可比公司22.8倍的平均市盈率，溢价主要基于贝壳具备重要的渠道价值以及存量房市场有望企稳的预期 [6][15] 财务预测数据摘要 - **营业收入**：预计2025年/2026年/2027年分别为951.42亿/917.49亿/932.66亿元人民币 [10] - **归母净利润（经调整）**：预计2025年/2026年/2027年分别为50.23亿/63.00亿/73.92亿元人民币 [10] - **每股收益（EPS，经调整）**：预计2025年/2026年/2027年分别为1.42/1.78/2.09元人民币 [10] - **毛利率（Non-GAAP）**：预计2025年/2026年/2027年分别为21.6%/22.8%/24.4% [12] - **经调整净利润率**：预计2025年/2026年/2027年分别为5.3%/6.9%/7.9% [12]

投资评级与核心观点 - 报告对贝壳美股和港股均维持“买入”评级 [1][6][8] - 报告分别给予贝壳美股和港股目标价21.85美元和56.07港币，对应2026年27.8倍市盈率 [6][8][15] - 核心观点：尽管2025年第四季度业绩因行业复苏放缓而承压，但2026年第一季度二手房市场已呈现边际改善迹象，公司通过人员结构优化和精准营销持续降本增效，经纪业务市占率有望扩张，利润率有望显著修复 [1][3] 2025年第四季度业绩表现 - 预计2025年第四季度总营收同比下降27%至228亿元人民币 [1] - 分业务看，存量房、新房、家装及租赁收入预计分别同比下降34%、37%、8%和2% [1] - 预计2025年第四季度经调整归母净利润同比下降64%至48亿元人民币 [1] 房地产市场近期动态 - 2026年1-2月，22城二手房成交面积同比下降4%，但重点城市挂牌量呈下降趋势，有望缓解房价下行压力 [2] - 2026年1-2月，44城新房成交面积同比下降32%，较2025年第四季度37%的降幅有所收窄 [2] - 2025年下半年，全国土地成交面积和金额同比分别下降16%和23% [2] 经纪业务展望与策略 - 预计2026年存量房业务可实现2-3个百分点的市占率提升 [3] - 经纪业务利润率有望持续改善，驱动因素包括：1）经纪人人员结构持续优化，2026年有望进一步精简；2）优化全案营销方案，借助大数据与AI提升精准投放效率 [3] - 预计2026年第一季度经纪业务呈现边际改善，存量房利润恢复将优于新房 [1] 租赁业务发展 - 截至2025年第三季度末，省心租房源规模约66万套 [4] - 预计2026年省心租房源有望新增20-30万套，叠加净额法占比提升，利润率贡献有望增强 [4] - 在房产大盘走弱背景下，租赁市场韧性相对更强，可部分对冲行业波动 [4] 家装业务与贝好家项目 - 家装业务正处于架构调整期，措施包括优化门店结构、将部分经纪业务经验人员向家装转移以提升获客效率 [5] - 2026年1月，公司在北京昌平未来科学城竞得项目，将与开发商合作住宅组团开发 [5] - 预计2026年贝好家重资产投入将逐步收敛，待模式验证后转向轻资产运营 [5] 盈利预测调整 - 调整2025-2027年收入预测，变动幅度分别为+0.1%、-6.2%、-9.6% [6][11] - 下调2025-2027年经调整归母净利润预测12.9%、14.3%、20.9%，至50.2亿、63亿、73.9亿元人民币 [6][11] - 2025年盈利预测下调主因公司人员优化费用或有所提升，2026-2027年主因收入预测下调 [6][11] 估值与同业比较 - 给予贝壳2026年27.8倍市盈率估值，高于全球可比公司22.8倍的平均市盈率 [6][15][16] - 估值溢价主要基于贝壳具备重要的渠道价值，以及存量房市场有望企稳的预期 [6][15] - 前次目标价为22.04美元和57.5港币，对应2026年25倍市盈率 [6][15] 财务预测摘要 - 预计2025-2027年营业收入分别为951.42亿、917.49亿、932.66亿元人民币 [10] - 预计2025-2027年经调整归母净利润分别为50.23亿、63.00亿、73.92亿元人民币 [10] - 预计2025-2027年经调整每股收益分别为1.42元、1.78元、2.09元人民币 [10]

投资评级 - 维持贝壳“买入”评级，基于中性情景给予港股目标价58.37港元/股，美股目标价22.45美元/股 [9][76][78] 核心观点 - 2026年二手市场量价稳定，开年数据明显回弹，对贝壳业绩表现具备正面影响，26年“小阳春”概率加大 [9][13][15] - 贝壳扎根核心一二线城市，业务结构具备市场弹性，同时市占率稳定增长，防御性强 [9][20][42] - 降本增效战略持续推进，叠加市场环境改善，推动贝壳2026年业绩置信度高，预计将实现显著增长 [9][33][75] 市场环境与业绩回顾 - **市场总览**：2025年全国住宅总交易量企稳，达14.0亿平米，同比-5%，若剔除2024年第四季度政策效应影响，较2024年1-9月回弹5% [13][17] - **结构变化**：二手房交易占比持续提升，2025年达47%，较2024年提升3个百分点，已连续4年回升 [13][14] - **开年表现**：2026年1月前18天，贝壳79城二手房认购套数同比+32.9%，11城样本二手成交面积占比跳升至64%，较2025年提升7个百分点 [9][15][19] - **年化预测**：剔除贝壳市占增长因素，当前高频数据对应年化二手交易量8.6亿平，较2025年上升24% [9][15][18] - **2025年业绩承压**：预计贝壳2025年存量房业务GTV为2.1万亿元，同比-6%；2025年第四季度GTV为4323亿元，同比-42% [9][20][31] - **利润下滑**：更新2025年预计经调整归母净利润为55亿元，同比-24%；2025年第四季度预计为10亿元，同比-26% [9][29][32] 业务结构与竞争优势 - **城市布局聚焦核心**：贝壳存量房业务GTV中，一二线城市合计贡献占比长期维持在80%以上，2025年一线城市占33%，二线城市占48% [9][42][43] - **核心城市贡献显著**：北京、上海、成都、杭州四个核心城市2025年对贝壳存量房GTV的合计贡献占比为37% [9][49][53] - **市占率稳步提升**：贝壳平台存量房业务市占率持续增长，2025年测算市占率达32%，较2024年提升1个百分点 [9][54][58] - **平台模式防御性强**：无论市场环境如何，贝壳市占率始终保持增长，平台抵御市场下行的能力较强 [9][54] - **低市占城市潜力大**：除GTV前20的城市外，其他城市的平均市占率仅为20%，大量新拓城市市占率仅个位数，未来拓展空间广阔 [62] 成本控制与经营策略 - **成本增长原因**：2024年第一季度至2025年第一季度，为增强链家长期运营能力，贝壳持续扩张，导致固定成本增加，2025年存量房业务固定成本达60亿元，较2023年的42亿元增加约10亿元，拖累业绩释放 [30][33][34] - **降本增效见效**：2025年第二季度起，贝壳积极实行降本增效，收缩链家基础设施成本，截至2025年第三季度，链家门店数量降至5183家，经纪人数量降至10.3万人，均为2022年以来最低水平 [33][36][38] - **成本持续下降**：2025年第二季度开始，存量房业务固定成本逐季下降约1亿元，预计2026年至少可节降4亿元 [33][35] 盈利预测与敏感性分析 - **基础盈利预测**：报告预测贝壳2025年至2027年营业收入分别为943.08亿元、952.40亿元、1046.60亿元；归母净利润分别为34.07亿元、53.04亿元、71.24亿元 [4] - **情景分析（基于2026年）**： - **乐观情景**：假设二手交易量+15%、价格持平、市占率+2个百分点，对应经调整归母净利润87亿元，同比+59%，净利率8.7% [9][67][71] - **中性情景**：假设二手交易量+5%、价格-5%、市占率+1个百分点，对应经调整归母净利润73亿元，同比+33%，净利率7.7% [9][68][71] - **悲观情景**：假设二手交易量-4%、价格-10%、市占率持平，对应经调整归母净利润60亿元，同比+10%，净利率6.7% [9][69][71] - **业绩置信度高**：在降本增效推进下，公司2026年业绩表现置信度较高，即使在悲观市场预期下仍能维持业绩正增长 [75] 估值方法 - **估值方法**：采用“广义现金 + 剔除利息后利润 × 经调整市盈率”的方法进行估值 [9][76] - **可比公司参考**：参考美团、阿里巴巴、腾讯三家平台公司，其剔除广义现金及利息收入后的2026年经调整市盈率平均为18倍 [76][78] - **估值结果**：中性情景下，贝壳剔除利息收入后的经调整归母净利润为60亿元，经营部分合理价值1085亿元，加上739亿元广义现金资产，总合理价值1824亿元人民币 [76][78]

投资评级 - 对贝壳-W的投资评级为“买入”，且为维持该评级 [7] 核心观点 - 报告认为公司营收表现稳健且运营效率持续优化，同时家装与租赁两大新兴业务实现盈利改善 [2][5] - 尽管2025年第三季度净利润同比下滑，但公司通过降本增效控制费用，且“两翼”业务增长亮眼，未来盈利有望恢复增长 [5][13][16] - 基于对公司一二手房业务稳健性及新兴业务盈利贡献的预期，报告维持其“买入”评级 [5][17] 2025年第三季度业绩总结 - 公司实现净收入230.52亿元，同比增长2.1% [5][13] - 净利润为7.47亿元，同比下降36.1% [5][13] - 经调整净利润为12.86亿元，同比下降27.8% [5][13] - 利润下滑主要由于高毛利业务占比下降及非经营性损益减少 [5][13] - 公司总GTV为7367亿元，同比基本持平 [13] - 运营效率优化，运营费用同比下降1.8%，环比下降6.7% [13] - 整体毛利率同比下降1.3个百分点至21.4% [13] - 公司三季度回购金额达2.81亿美元，创近两年来新高 [13] 分业务表现 - **存量房业务**：GTV为5056亿元，同比增长5.8%；净收入59.91亿元，同比下降3.6%；贡献利润率为39.0%，同比下降2.0个百分点 [5][14] - **新房业务**：GTV为1963亿元，同比下降13.7%；净收入66.39亿元，同比下降14.1%；贡献利润率为24.1%，同比下降0.7个百分点 [5][15] - **家装家居业务**：净收入43.00亿元，同比增长2.1%；实现城市层面盈利，贡献利润率同比提升0.8个百分点 [5][16] - **房屋租赁业务**：净收入57.27亿元，同比增长45.3%；实现城市层面盈利，贡献利润率同比提升4.3个百分点 [5][16] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年营业收入分别为946.65亿元、926.31亿元、960.35亿元，同比增速分别为+1.3%、-2.1%、+3.7% [17] - 预计2025-2027年经调整归母净利润分别为60.83亿元、71.46亿元、80.95亿元，同比增速分别为-15.5%、+17.5%、+13.3% [5][17] - 对应2025-2027年的市盈率（P/E）分别为23倍、20倍、17倍 [17]

公司2025年第三季度业绩概览 - 公司2025年Q3实现营收231亿元，同比增长2.1%，净利润7.5亿元，同比下降36.1%，Non-GAAP净利润12.9亿元，同比下降27.8% [4] - Q3公司Non-GAAP净利率为5.6%，同比下降2.3个百分点 [7] - Q3公司回购金额达2.8亿美元，单季度回购金额创近两年来新高 [7] 二手房业务表现 - Q3二手房GTV为5056亿元，同比增长5.8%，但收入为60亿元，同比下降3.6% [5] - 收入表现弱于GTV主要因链家GTV占比从上年同期的41%下降至38% [5] - Q3链家货币化率为2.53%，贝联货币化率为0.38，环比Q2均持平 [5] - 二手房业务贡献利润率39.0%，同比下降2.0个百分点，主因收入下降而固定人工成本相对稳定 [5] 新房业务表现 - Q3新房GTV为1963亿元，同比下降13.8%，收入为66亿元，同比下降14.1% [5] - 新房货币化率为3.38%，同比持平 [5] - 新房业务贡献利润率24.1%，同比下降0.7个百分点，主要系延续了24年实行的生态让利策略导致变动成本增加 [5] 家装家居与房屋租赁业务表现 - Q3家装家居收入43亿元，同比增长2.1%，房屋租赁收入57亿元，同比增长45.3%，但25年来两者收入增速逐季回落 [6] - 家装家居贡献利润率32.0%，同比提升0.8个百分点，与集采比例提升带来采购成本下行以及派单效率提升下人员成本下降有关 [6] - 房屋租赁贡献利润率8.7%，同比提升4.3个百分点，主要系省心租业务毛利率提升所致 [6] - 家装家居和房屋租赁业务在城市层面（分摊总部费用前）已连续两季度实现盈利 [6] 成本费用与盈利能力 - Q3公司毛利率21.4%，同比下降1.3个百分点，主要系贡献利润率较高的新房业务收入占比下降所致 [7] - Q3销售费用率为7.5%，同比下降1.1个百分点，管理/研发费用率分别为8.1%/2.8%，同比分别下降0.3/提升0.3个百分点 [7] - 销售费率下降主因经营提效战略下人力费用减少以及营销推广费用有所下降 [7]

核心财务业绩 - 2025年第三季度总交易额GTV为7,367亿元，同比持平 [1] - 2025年第三季度净收入为230.5亿元，同比增长2.1% [1] - 2025年第三季度归母净利润为7.5亿元，同比下降36.0% [1] - 2025年第三季度经调整后归母净利润为12.9亿元，同比下降27.8%，经调整后归母净利率为5.6% [1] - 2025年前三季度累计净收入为723.9亿元，同比增长16% [1] - 2025年前三季度累计经调整后归母净利润为45.0亿元，同比下降23% [1] - 截至2025年第三季度末，公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计557亿元，同比下降6.4% [1] 分业务交易额表现 - 2025年第三季度存量房交易额5,056亿元，同比增长5.8% [1] - 2025年第三季度新房交易额1,963亿元，同比下降13.7% [1] - 存量房交易中，链家、贝联GTV占比分别为38%、62% [2] - 新房交易中，链家、贝联GTV占比分别为18%、82% [2] 分业务收入与利润 - 2025年第三季度二手房业务收入60亿元，同比下降3.6%，贡献利润23.3亿元，同比下降8.4%，贡献利润率为39.0% [2] - 2025年第三季度新房业务收入66.4亿元，同比下降14.1%，贡献利润16.0亿元，同比下降16.4%，贡献利润率为24.1% [2] - 2025年第三季度家装家居业务净收入43.0亿元，同比增长2.1%，贡献利润13.8亿元，同比增长4.6%，贡献利润率为32.0% [2] - 2025年第三季度房屋租赁业务净收入57.3亿元，同比增长45.3%，贡献利润5.0亿元，同比增长185.9%，贡献利润率为8.7% [2] 运营效率与平台规模 - 2025年第三季度毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点 [1] - 2025年第三季度销售、管理、研发费用率合计为18.4%，同比下降1.1个百分点 [1] - 链家、贝联在二手房业务的货币化率分别为2.53%、0.38%，环比基本持平 [2] - 新房业务货币化率达3.4%，环比基本持平 [2] - 截至2025年第三季度末，公司活跃门店数量5.9万家，同比增长26%，活跃经纪人47.2万名，同比增长11.4% [2] 新兴业务发展 - 家装家居业务前端派单效率及集采比例提升推动利润率改善 [2] - 房屋租赁业务收入高增长主要源于省心租房源数量增加较多 [2] - 家装家居和房屋租赁业务均实现城市层面扣除总部费用前的盈利 [2]