分析发现，澳洲约3万套已获批的潜在住房尚未开工建设，与此同时，建房周期不 断延长，建筑成本居高不下。 Cotality对澳洲统计局（ABS）数据的分析显示，今年一季度有21.9万套住房正在 建设中，这一水平与2010年代房地产建设热潮时期相当——但不 同的是，如今的住房 完工所需时间更长。 Cotality研究主管Eliza Owen警告称，住房项目获批后陷入了停滞。 新冠疫情封锁 后，建筑成本飙升，且从未回落至疫情前水平。 与此同时，新建公寓的平均完工周 期从10年前的约6个季度，上升至9个多季度。 Owen特别提到了联邦政府的目标：5年内建成120万套新住房。 澳洲在近5年建成住 房数量最接近这一目标的时期，是截至2019年12月的5年间，当时完工住房略超100 万套。 Owen指出，当时的背景截然不同：彼时现金利率更低，公寓在获批住房中占比更 高，投资者（包括外国投资者）在需求中占比更大。 （图片来源：《悉尼晨锋报》） "我们以前有过大量建房的经历——但住房成果却很糟糕，我们不能只盲目关注供 应，还需要考虑谁最终会拥有这些住房，它如何提高住房拥有 率，如何改善生活水 平？" "我们还看到，那段高供应时期 ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付2,899套住宅 平均售价约934,000美元 创纪录的住宅销售收入27 1亿美元 比指引中点高出2 36亿美元 [4] - 调整后毛利率27 5% SG&A占比9 5% 分别比指引高出25和80个基点 [4] - 摊薄每股收益3 5美元 剔除去年1 75亿美元税前土地销售收益后 创第二季度记录 [5] - 净债务资本比率为19 8% 持有6 86亿美元现金及等价物 [14] - 第二季度签署2,650份净协议 金额26亿美元 同比下降13%(套数)和11%(金额) [6] - 合同取消率为2 8% 24%买家全现金支付 抵押贷款LTV约70% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 目前有1,028套已完工待售住宅 2,400套在建住宅 另有1,000-2,000套已获许可但未开工 [31][32] - 设计工作室选择 结构选项和地块溢价平均每套住宅支出约20万美元 [11] - 公寓生活合资企业出售稳定资产获得1,500万美元收益 [19] - 抵押贷款 产权和城市生活业务贡献部分其他收入 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现较好市场：新泽西 宾夕法尼亚 纽约 华盛顿特区 夏洛特 亚特兰大 拉斯维加斯 丹佛 博伊西 加州 [110] - 表现较弱市场：太平洋西北地区(西雅图 波特兰) 佛罗里达大部分地区 部分德州地区 凤凰城 [110] - 山区和大西洋中部地区交付量超预期 导致平均售价略低于指引低端 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点转向价格和利润率而非销售速度 [6] - 减少投机性住宅开工以匹配当地市场条件 [7] - 全国性平台覆盖24个州60多个市场 价格区间30万至500万美元以上 [8] - 土地控制78,600块 其中58%为期权地块 较去年48%提升 [13] - 预计2025财年末社区数量440-450个 同比增长8-10% [12] - 2025财年股票回购计划从5亿美元上调至6亿美元 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期住房市场前景不明朗 但长期看好豪华住宅细分市场 [10] - 70%业务服务于换房和空巢老人群体 25-30%为较富裕的首次购房者 [10] - 未看到潜在关税对建筑成本或产品供应的影响 [12] - 预计2025财年不会受到关税显著影响 [13] - 建筑周期时间持续改善 生产效率提升 [12] 其他重要信息 - 预计2025财年运营现金流约10亿美元 [19] - 信贷额度期限延长至2030年2月 循环信贷额度增至23 5亿美元 [20] - 季度股息增加9%至每股0 25美元 [20] - 2025财年加权平均流通股预计约1亿股 [24] - 预计2025财年末每股账面价值约90美元 [24] 问答环节所有提问和回答 关于投机性住宅库存 - 目前有1,028套已完工待售住宅 2,400套在建住宅 [31][32] - 投机性住宅战略根据当地市场条件调整 近期放缓新投机性住宅开工 [36] - 预计2025财年需要约1,900套未售出投机性住宅交付 其中1,000套已完工 [49][52] 关于下半年毛利率 - 预计第三和第四季度调整后毛利率均为27 25% [43] - 投机性住宅利润率压力将被豪华住宅和地区组合改善所抵消 [43] - 建筑成本风险有限 因大部分住宅已签约建设 [49] 关于需求趋势 - 2月销售最弱(1 7套/社区) 3-4月稳定(2 3-2 4套) 5月趋势类似 [59] - 未看到需求明显改善 但部分新社区开盘反应良好 [88] - 近期观察到买家对定制住宅偏好略有上升 [102] 关于土地支出 - 第二季度土地支出3 62亿美元 上半年累计7 63亿美元 [104] - 新交易中约40%采用土地银行方式 [105] - 预计2026财年土地支出可能减少 [106] 关于2026年展望 - 预计2026年社区数量增长约10% [80] - 平均售价将高于2025年 [80] - 新社区开业通常带来销售提升 [81] 关于SG&A杠杆 - 收入增长是SG&A改善主因 预计第四季度收入同比增加2 35亿美元 [73] - 可变销售成本低于预期 [75] 关于移民政策影响 - 外国买家占比不到5% 中国买家在加州需求保持强劲 [92]