Yesterday we were watching whether Toll Brothers could deliver another earnings beat amid a challenging housing market. The luxury homebuilder reported fourth-quarter results before Monday's open, posting EPS of $4.63 versus the $4.38 consensus estimate. This morning, shares opened in the pre-market down approximately 4.3% to $130.38, suggesting investors found something to dislike despite the headline beat. Beat on Bottom Line, Tepid on Revenue The $0.25 per share earnings beat represented a 5.8% surprise, ...

人民日报海外版记者 廖睿灵 "建设安全舒适绿色智慧的'好房子'"——这是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五 年规划的建议》中，关于住房领域的重要表述。 4个与"好房子"相关的关键词，描绘出居民住房的美好图景。为什么要建"好房子"？这背后，既是 适应我国住房发展新阶段、满足人民群众对美好生活新期待的重大举措，也是构建房地产发展新模式， 有效释放扩内需、促消费巨大潜能的重要抓手。 新房子建成"好房子"，老房子改造成"好房子" 一套住房，是个人的安身之所，也是一个家庭的安居之地。 回望中国居民居住条件的变化，在上世纪90年代，中国城镇居民人均居住面积为7.1平方米；到 2020年，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米——这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积 为36.52平方米。 住房面积显著增加的同时，居民住房供给与需求的格局也在悄然改变。 根据《中国人口普查年鉴—2020》，在1980年至1999年间建成，也就是房龄在25年以上的住房，占 比约30.8%；2000年至2009年间建成的住房，占比约30.3%；2010年后的住房，占比为34.7%。也就是 说，全国范围内有相当一部分"老房子"， ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为8.18亿美元，超过指导范围中点 [5] - 第四季度调整后毛利率为16.3%，接近指导范围高端 [5] - 第四季度SG&A费用率为11.2%，接近指导范围低端 [5] - 第四季度来自非合并合资企业的收入为1300万美元，略高于预期 [5] - 第四季度调整后EBITDA为8900万美元，超过指导范围 [5] - 第四季度调整后税前收入为4900万美元，接近指导范围中点 [5] - 总收入同比下降17%，主要受交付量减少13%及去年同期一笔重大土地销售缺失影响 [6] - 调整后毛利率同比下降，主要因提供更高激励以支持可负担性 [6] - 第四季度激励措施占平均售价的12.2%，较2025年第三季度上升60个基点，较去年同期上升370个基点，较2022财年上升920个基点 [7] - 第四季度总利息费用比率同比上升，主要因与几个处于规划阶段的大型社区相关的利息被立即费用化而非资本化 [8] - 第四季度其他收入项下记录了1890万美元的收益，源于对两个先前非合并合资企业实现控制权后的合并 [17] - 净债务与资本比率目前为44.2%，较2020财年初的146.2%有显著改善 [23] - 公司拥有2.3亿美元的递延税资产，这意味着未来约7亿美元的税前收益无需缴纳联邦所得税 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，快速移动住宅（QMI）的销售占总销售的73%，低于此前季度79%的纪录，但仍远高于约40%的历史常态 [15] - 第四季度交付的住宅中有36%是在同一季度内签约并交付的 [15] - 积压订单转化率达到102%，远高于自1998年以来第四季度66%的历史平均水平，也是首次在任何季度超过100% [15] - 活跃成人住宅板块表现相当好，目前约占交付量的19% [34] - 改善型住宅产品中，A级和B级地段在全国范围内表现最佳 [34] - 公司过去过于集中在可负担的三级市场和入门级住宅，这部分是当前住房市场中更具挑战性的板块，公司在新土地收购中已避开这些区域 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，在36%的社区中成功实现了净价格上涨，超过一半的涨价发生在特拉华州、马里兰州、新泽西州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州等最强市场 [16] - 土地储备中超过53%位于东北部，这是公司利润最高的区域之一 [32] - 土地储备中17%位于东南部，这是目前更具挑战性的市场 [32] - 土地储备中30%位于西部 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点是“速度优先于价格”，并通过短期策略处理低利润率地块，为市场稳定时更强的表现奠定基础 [7] - 正在清理资产负债表，为预计将带来显著更高利润率和回报的新土地合同让路 [8] - 维持大量快速移动住宅（QMI）库存，使客户能够从激励计划中受益，并快速、经济地获得住房 [13] - 通过将开工速度与销售速度相匹配来优化库存水平，第四季度末每个社区的QMI数量为6.5个，已连续第三个季度下降 [13][14] - 在2025财年放弃了近15,000块土地，包括第四季度的近6,000块，反映了对土地收购的纪律性 [19] - 土地团队仍保持活跃，在过去三个季度签订了9,600块土地的合同，其中第四季度为3,100块，所有交易均达到或超过了利润率和内部收益率门槛 [19] - 正在将土地储备转向那些在收购时已考虑了更高激励措施的地块，这是一个缓慢且持续的过程 [20] - 与拥有期权协议的土地卖方合作，寻求在困难市场中互利共赢的解决方案 [21] - 决定出售低利润率地块，为符合内部收益率目标的新土地收购腾出空间 [21] - 近期土地收购预计将在2026年开始交付，预计毛利率百分比将在2026财年第一季度触底，并在随后季度逐步改善 [21] - 土地和土地开发支出已根据市场条件减少，反映了严格的资本配置和对每笔收购的严谨评估，确保内部收益率高于20% [22] - 在第四季度完成了重大再融资，这是自2008年以来首次，除循环信贷额度外，所有债务均为无担保债务，增强了资产负债表和财务灵活性 [23] - 过去几年，权益增加了13亿美元，债务减少了7.54亿美元 [23] - 正在对业务流程重新设计、技术和寻找新机会及降低成本进行大量投资，以使未来更具竞争力 [32] - 库存周转率在同行中排名第二，反映了对资本更有效的利用 [29] - 调整后EBIT投资回报率在中等规模同行中排名第二，为17.7% [29] - 在五大建筑商中，调整后EBIT投资回报率总体排名第五高 [30] - 过去几年，公司的投资回报率在同行中 consistently 名列前茅 [30] - 市净率略高于账面价值，略低于所示同行的中位数 [31] - 公司认为，鉴于其高投资回报率和快速改善的资产负债表，其股票仍被低估 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年对公司来说是出色的一年，但2025年环境变得“非常、非常具有挑战性” [6] - 尽管存在持续的政治和经济不确定性，团队仍实现了达到或超过各项关键指标指导的业绩 [5] - 买家兴趣较去年有所增长，但由于经济和世界存在诸多不确定性，许多潜在买家仍在犹豫是否推进并签订合同 [9] - 当前环境充满挑战，季度同比结果也波动很大 [10] - 2025年第四季度每个社区的合同量比1997年至2002年期间（被认为是正常的销售环境）的水平低16% [10] - 在困难的市场中，公司的表现是“最不糟糕的”之一，但这最终会改变 [12] - 过去两年，约70%的买家使用了抵押贷款利率买断 [12] - 更高的激励措施给利润率带来了短期压力，但帮助保持了销售稳定，并处理了利润率潜力较低的地块 [12] - 尽管抵押贷款利率上升且全国销售速度放缓，但公司在第四季度成功提高了36%社区的净价格 [16] - 困难的市场目前是增长的一个阻力，但更高的社区数量使公司能够大体维持销量 [18] - 受控地块数量同比减少14%，反映了有纪律的土地收购以及愿意放弃或推迟吸引力较低的机会 [19] - 即使在当前高激励措施和当前销售速度下，公司仍在寻找符合其承保标准的新土地机会 [21] - 鉴于近期土地收购将于2026年开始交付，预计毛利率百分比将在2026财年第一季度触底，并在随后季度逐步改善 [21] - 由于更多地依赖QMI销售，预测利润更加困难 [24] - 展望假设市场条件保持稳定，抵押贷款利率、关税、通胀、取消率或建筑周期时间没有重大增加 [24] - 第一季度总收入指导范围在5.5亿至6.5亿美元之间 [25] - 第一季度调整后毛利率指导范围在13%-14%之间，低于典型水平，主要由于抵押贷款利率买断成本增加以及“速度优先于价格”的策略 [25] - 假设市场没有进一步恶化，预计毛利率将在26年第一季度触底，并在26年剩余季度逐步提高 [25] - 第一季度SG&A费用率指导范围在13.5%至14.5%之间，高于往常，部分原因是预期社区数量增长需要提前招聘，以及对流程和技术的重大投资 [26] - 第一季度来自合资企业的收入指导范围在收支平衡至1000万美元之间 [26] - 第一季度调整后EBITDA指导范围在3500万至4500万美元之间 [26] - 第一季度调整后税前收入指导范围在1000万至2000万美元之间，包括来自合资企业合并的其他收入预期以及预期在第一季度完成的土地销售收益 [26][27] - 公司拥有高债务资本比率和高于许多同行的利率，这意味着对利润率压缩更为敏感，但公司一直在稳步增加权益并减少债务，最近的再融资降低了债务成本 [31] - 第四季度税前收入受到再融资期间提前偿还债务产生的高额费用的显著影响，但利息节省将很快带来好处，更长的期限提供了应对市场不确定性的灵活性 [31] - 短期销售低于去年，但最近几个月每个社区的客流量同比有相当显著的增长，买家肯定在观望，但由于世界和经济的不确定性，他们目前还在犹豫，但这最终会过去 [33] - 新的土地收购，特别是过去一年的土地和地块合同，在承保时已考虑了显著的激励措施，应能产生明显更好的毛利率和回报 [33] - 内部指导表明，如果市场条件与当前情况相似，利润率应在第一季度触底，并在随后季度开始稳步上升 [35] 其他重要信息 - 公司通过期权控制了85%的地块，高于2015财年的46%，反映了其“轻土地”战略重点 [27] - 在通过期权控制土地方面，公司在同行中排名第四，远高于行业中位数58% [28] - 五年前，公司在EBIT投资回报率方面高于中等规模同行的中位数，四年前也是如此，过去三年，公司的投资回报率一直排名第一或第二 [31] - 第四季度末拥有156个在售社区 [18] - 第四季度末控制了35,883块土地，相当于6.5年的供应量；包括合资企业在内，控制了38,742块土地 [19] - 第四季度末流动性为4.04亿美元，远高于目标范围 [22] - 公司预计在2026财年第一季度将发生另一起类似的合资企业合并事件 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否采取任何措施来抵消毛利率压力？是否看到任何成本改善，例如直接成本改善？是否能够与供应商谈判降低任何成本？ [37] - 公司 consistently 在现有社区和 certainly 在新社区中与供应商、贸易伙伴等重新招标，在一些地方成功控制了成本并降低了成本 [38] - 与两年前相比，每平方英尺的成本已显著下降，今年基本保持稳定，关税或其他因素造成的任何成本上涨都被其他地方的节省所抵消，因此公司能够将成本管理持平，并将继续寻求通过与贸易伙伴合作或更换材料供应商等方式降低成本 [38] - 公司注意到一些同行在买断7年期可调利率抵押贷款（ARM）而非30年期固定利率贷款方面取得了成功，这有两个好处：一是可以以更低的利率让买家获得资格，同时实际上节省成本，这有助于利润率，公司计划从本周末开始更积极地宣传和推广该计划，如果像预期那样成功，使用7年期ARM的买家比例增加将有助于公司的利润率 [39] 问题: 当预期明年毛利率走高时，这是由产品组合影响驱动，还是因为认为届时将完成销售表现不佳的资产？ [40] - 这是混合因素，因为公司正在处理旧资产，随着公司继续处理旧的、更具挑战性的资产，并启动在2024年和2025年确定的交易，向新土地的组合转变将有助于利润率改善 [40]

核心财务预测 - 公司预计于2025年12月8日发布季度财报，市场预期每股收益为4.91美元，预期营收为33.2亿美元 [1] - 预期每股收益较去年同期增长6.1%，显示有效的管理与成本控制 [2] - 预期营收为33.2亿美元，较去年同期微降0.3%，暗示销售增长可能面临挑战 [2] 分析师预期与市场情绪 - 在过去30天内，市场对每股收益的一致预期未作修正，表明分析师对其预测信心稳定 [3] - 盈利预期趋势与股价短期走势存在强相关性，凸显此指标对投资者的重要性 [3] 估值与财务比率分析 - 公司市盈率为10.35，显示估值处于温和水平 [4] - 市销率为1.26，企业价值与销售额比率为1.47，为评估营收和整体估值提供视角 [4] - 公司盈利收益率为9.66%，表明为股东提供了强劲的投资回报 [5] - 债务权益比为0.38，显示出值得称赞的债务管理水平，增强了财务稳定性 [5] - 流动比率为4.14，表明公司流动性强劲，有能力履行短期义务 [5] 财务数据汇总 - 预期每股收益为4.91美元，同比增长6.1% [6] - 预期营收为33.2亿美元，同比微降0.3% [6] - 市盈率10.35和盈利收益率9.66%等财务比率，突显了公司的市场估值和投资回报情况 [6]

另外，以各类型面积单位落成量分析，仍以实用面积431方呎以下细户落成量较多，今年截至10月累录 8,941伙，较去年同期的7,171伙，上升约24.7%。其次是实用面积约431至752方呎的中小型户，暂有 6,223个单位落成，按年同期亦涨约4%。 至于按年落成升幅最大类别，为实用面积约753至1,075方呎中型单位，今年首10个月落成量1,240伙，按 年同期劲增约1倍。而同期跌幅最大类别，为实用面积约1,722方呎或以上大型单位，落成量共164伙， 较去年同期下跌约21.2%。 今年首10个月，以九龙区落成量占最多，达8,328伙，较去年同期6,962伙，大幅增加约19.6%。港岛区 累录2,746个单位，按年同期更大升约5.7倍；而新界区今年截至10月，仅录6,100伙，较去年7,265伙，下 跌约16%。 而今年截至10月底，私宅累积落成量，较去年同期的14,646伙，增加约17.3%。至于，去年同期则达标 约65.7%，今年占比明显上升。 智通财经APP获悉，香港差饷物业估价署周四(12月4日)公布最新数字，今年10月私人住宅落成量3,820 伙，为去年12月后单月新高，较9月的1,004伙显著上升 ...

机构评级与价格目标 - BTIG为D.R. Horton设定了186美元的目标价 较当前157.37美元的价格有18.19%的潜在上涨空间 反映了对公司未来表现的乐观态度 [1][6] 机构投资者持仓变动 - Bayview Asset Management LLC在最近一个季度减持了DHI 52.9%的股份 目前持有4,890股 价值约63万美元 该持仓占其投资组合的0.2% 是其第19大持仓 [2][6] - BLI Banque de Luxembourg Investments在第二季度新建了价值350万美元的DHI头寸 [3][6] - Lido Advisors LLC将其持有的DHI股份增加了9.6% 目前持有34,639股 [3] 股票表现与市场数据 - DHI当前股价为157.37美元 日内下跌1.03%或1.64美元 交易区间在156.23美元至159.78美元之间 [4] - 过去52周内 DHI股价最高达到184.55美元 最低为110.44美元 显示出市场波动性 [4] - 公司市值约为459.6亿美元 在纽交所的成交量为2,576,431股 [5]

分析师推荐与M/I Homes概况 - M/I Homes当前的平均经纪商推荐评级为1.40，介于强力买入和买入之间 [2] - 在构成该评级的五份推荐中，四份为强力买入，占比80% [2] 经纪商推荐的有效性 - 研究表明，经纪商推荐在帮助投资者挑选具有最佳涨价潜力股票方面成功率有限或为零 [5] - 由于经纪商对所覆盖股票存在既得利益，其分析师倾向于给予强烈的正面偏见评级，强力买入与强力卖出的推荐比例高达5比1 [6] - 这些机构的利益与零售投资者的利益并不总是一致，因此难以据此预测股票未来价格走向 [7] Zacks评级与ABR的差异 - Zacks评级是基于盈利预测修正的量化模型，而ABR仅基于经纪商推荐 [10] - Zacks评级将股票分为五类，从第1级（强力买入）到第5级（强力卖出） [8] - 短期股价变动与盈利预测修正趋势高度相关，而Zacks评级能及时反映分析师对盈利预测的修正 [12][13] M/I Homes的投资前景 - 过去一个月，M/I Homes的Zacks当前年度一致盈利预测保持稳定，为16.21美元 [14] - 盈利预测未变表明分析师对公司盈利前景看法稳定，可能导致其近期表现与大盘一致 [14] - 基于盈利预测相关因素，M/I Homes的Zacks评级为第3级（持有） [15]

公司业绩概览 - 第三季度每股收益为11233美元，超出市场预期412%，但较去年同期13050美元下降14% [5] - 房屋建筑业务收入为256亿美元，超出市场预期63%，但较去年同期下降44% [6] - 综合收入（房屋建筑与抵押银行费用合计）为261亿美元，同比下降45% [6] 房屋建筑业务表现 - 业务收入同比下降44%至256亿美元 [7] - 结算单位数同比下降5%至5639套，优于公司模型预测的116%降幅 [7] - 结算平均售价与去年同期持平，为454万美元 [7] - 毛利率同比收缩240个基点至21%，主要受地块成本上升、定价压力及1890万美元合同土地定金减值影响 [8] - 新订单同比下降16%至4735套，但新订单平均售价同比上升3%至4648万美元 [9] - 订单取消率从去年同期的15%上升至19% [9] - 截至2025年9月30日，未交付订单单位数同比下降19%至9165套，金额为439亿美元 [9] - 季度内平均活跃社区数量从去年同期的422个增加至450个 [10] 抵押银行业务表现 - 抵押银行费用同比下降111%至4920万美元 [10] - 抵押贷款关闭生产总额同比下降7%至154亿美元 [10] - 捕获率与去年同期持平，为86% [10] 财务状况与资本运作 - 截至2025年9月30日，房屋建筑业务现金及等价物为193亿美元，抵押银行业务为3930万美元，较2024年底均有下降 [11] - 2025年前九个月，公司回购178178股股票，总金额133亿美元 [12] - 截至2025年9月30日，公司流通股为2860899股 [12] 市场表现与行业环境 - 财报发布后一个月内，公司股价下跌约67%，表现逊于标普500指数 [1] - 第三季度业绩凸显住房市场持续疲软，宏观经济不确定性和通胀压力导致可负担性挑战持续 [3] - 房屋建筑领域结算量同比下降，新订单和未交付订单单位数减少，反映购房者持续谨慎及整体住房需求疲弱 [3]

政策动向与项目征集 - 辽宁省住房城乡建设厅印发通知，面向全省征集“好房子”建设项目，并建立“辽宁省好房子项目库”，以推动新建和改造一批“好房子”项目，推进住房品质显著提升 [1] - 征集范围涵盖辽宁省内各市、县在建或处于规划设计阶段的城镇住宅项目，包括商品住房、保障性住房、既有住房改造项目等 [1] - 申报项目需已完成规划设计方案并具备明确的“好房子”建设理念，或已开工建设并已体现出“好房子”特质 [1] 项目申报标准与要求 - 申报项目至少应在规划设计领先、建造质量优良、居住环境舒适、运营服务完善、技术应用创新、综合效益显著等一个方面具有突出特点 [1] - 新建城镇住宅项目需同时满足《住宅项目规范》及《辽宁省好房子技术指南（试行）》等国家和辽宁省相关标准规范的要求 [1] - 符合条件的项目由开发建设单位或主要投资单位作为申报主体，向项目所在地住房城乡建设主管部门提交申报材料 [1] 审核与管理机制 - 省住房城乡建设厅将组织专家对各地推荐项目进行复核评议，必要时进行现场抽查 [1] - 对符合要求的项目，纳入“辽宁省好房子项目库”，省厅将定期跟踪、调度、指导项目进展，帮助、培育“好房子”建设项目，并对项目库进行动态调整 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度房屋交付量达1,400套，远超预期 [11] - 第四季度毛利率为17.2%，主要受高比例现房销售和较大激励措施影响 [11] - 第四季度SG&A费用占总收入比例为9.6%，运营杠杆有所改善 [11] - 第四季度调整后EBITDA约为6,400万美元，摊薄后每股收益为1.02美元 [11] - 预计第一季度房屋销售约900套，交付约800套，平均售价约为515,000美元 [12] - 预计第一季度调整后毛利率约为16%，调整后EBITDA在盈亏平衡至500万美元之间 [12][13] - 预计第一季度摊薄后每股净亏损约为0.50美元 [14] - 2025财年净土地支出略高于6亿美元，土地收购和开发支出为6.84亿美元，土地销售收入为6,300万美元 [17] - 截至第四季度末，总流动性近5.4亿美元，其中无限制现金为2.15亿美元，循环信贷额度未动用，且无债务在2027年10月前到期 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度德克萨斯州销售速度提升至1.8，高于上一季度的1.3 [7] - 公司采取了产品线和销售领导层变动，涉及休斯顿和圣安东尼奥等分部 [6] - 现房销售占比预计在第一季度将高达75% [12] - 自4月1日以来新开的48个社区，其利润率比报告利润率高出200个基点以上 [16] - 公司预计到2026财年末，新社区将占交付量的三分之一以上 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过重新招标材料和劳动力成本，实现每套房屋节省约10,000美元，预计节省效果将在第四季度完全体现在交付中 [6] - 公司完成了裁员，预计每年可节省约1,200万美元的运营费用 [6] - 公司对投资组合进行重新评估，出售了6,300万美元的非战略性资产，贡献了约700万美元利润，预计2026财年类似出售将产生超过1亿美元资金 [7] - 公司通过选项控制的地块比例从58%增加到62% [7] - 公司完成了约80个样板房的售后回租，以释放现金用于更高回报的用途 [7] - 公司推出"Enjoy the Great Indoors"品牌活动，旨在提高品牌知名度并突出其房屋的节能等优势 [9] - 公司专注于房屋总持有成本，通过提供更具竞争力的抵押贷款利率、更节能的房屋以降低水电费和保险费来差异化竞争 [8] - 战略目标是到2027财年末将社区数量增长至200个以上，将净负债与净资本化比率降至低30%区间，并通过盈利和股票回购实现每股账面价值两位数复合年增长率 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025财年宏观环境充满挑战，消费者面临信心和可负担性问题，建筑商在处理过剩库存 [5] - 销售转化率和速度仍远低于历史标准，积极的激励措施和现房仍是销售的必要手段 [5] - 近期新屋库存月数下降、工资增长和抵押贷款利率下降带来的可负担性改善令人鼓舞，若趋势持续，未来一年销售条件应会好转 [5] - 公司不坐等环境改善，而是采取行动提高回报并利用其差异化战略 [6] - 尽管宏观层面预计2026财年不会显著不同，但公司对库存减少和可负担性改善感到鼓舞，并已做好准备 [20] - 公司预计2026财年社区数量增长和销售速度略有改善将推动交付量比2025财年增长5%-10% [15] - 预计第一季度毛利率将是全年低点，并有明确策略在第四季度前实现约三个百分点的利润率改善 [15] 其他重要信息 - 公司董事会授权签署新的股东权利协议，以保护超过1.4亿美元的递延税资产，其中约8,400万美元与能源税收抵免相关 [18] - 该协议将提交给2月的年度股东大会批准，若未获支持则将失效 [19] - 公司2025财年回购了约150万股股票，约占公司股份的5%，并预计在2026财年至少回购同等数量的股票 [17] - 截至财年末，公司活跃社区数量为169个，控制活跃地块近25,000个 [9] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于毛利率改善的时间点和驱动因素 [23] - 回答指出第一季度毛利率受高激励和现房占比影响，预计为16% [23] - 全年预计通过成本节约（约每套10,000美元，贡献近2个百分点）、社区产品组合向高价社区转移、以及新社区更高利润率的贡献，实现约3个百分点的毛利率改善 [23][24] - 改善不依赖于宏观环境好转，而是公司可控因素 [24] 问题: 关于订单趋势和第一季度预期 [25] - 回答指出10月销售通常疲软，符合预期，预计11月和12月将随季节性规律改善 [26] - 第一季度销售速度指引约为1.8 [26] 问题: 土地成本对利润率的影响 [31] - 回答承认问题，但指出新社区（自4月以来开放的48个）利润率高于现有社区，产品组合和价格允许显示利润率改善，这与一些市场观点不同 [32] - 补充说明平均售价上升也会抵消土地成本占比的变化 [33] 问题: 交付量增长的可行性，考虑到期初积压订单下降 [34] - 回答解释在现房主导的市场，积压订单预测性减弱，更应关注在建单元数量和周转速度 [35] - 社区数量增长和销售速度改善（特别是第三季度基于较低基数）是达成5%-10%交付量增长的关键 [35][36] - 参考2016-2019年行业数据，即使销售速度在2左右，通过提高在建单元周转也能实现交付增长 [36] 问题: 对政府可能干预抵押贷款市场（如前向利率承诺）的看法 [39] - 回答认为关键在于给予客户选择权和透明度，公司提供机制让客户自主选择将激励用于利率买断、设计中心或降价 [40] - 支持市场透明和消费者选择 [40] 问题: 土地销售策略和预期 [44] - 回答解释土地销售包括两部分：一是出售大型社区中公司不打算自行开发的部分（"出售产品线"）；二是重新评估投资组合后，出售回报不佳的非战略性资产 [45] - 2025年已出售6,300万美元资产并获利，2026年目标出售超过1亿美元，总体预计按或高于账面价值出售 [45][46] - 策略是将资本重新配置到能更好体现其差异化价值主张（如节能住宅）的市场 [47] 问题: 现房销售策略 mix 的长期展望 [48] - 回答表示理想是降低现房比例，但需面对市场现实，当前买家动态依赖现房 [49] - 若环境无改善，现房比例将维持高位；若春季销售季走强，可能回归60-40或50-50的比例 [49] - 公司承认现状并灵活应对 [49] 问题: 2026财年净土地支出展望 [50] - 回答指出方向性与2025财年相近，可能略高或略低，但不会有巨大差异 [50] - 公司对土地支出有较大自主权 [50] 问题: 每套1万美元成本节约的具体构成 [55] - 回答未详细分拆劳动力和材料，但指出其中一部分（数千美元）来自在保持性能的同时降低零能耗住宅的交付成本 [57] - 强调作为首家规模建造零能耗住宅的开发商，初期成本较高，现通过经验和建筑科学得以优化 [57] - 部分节约来自总包和分包的综合成本降低 [58] 问题: 样板房售后回租的经济性 [59] - 回答指出涉及83个样板房销售，其盈利能力与整体业务大致相当，可视为一种融资成本，低于将现金再投资于业务的回报 [60] 问题: 德克萨斯州市场销售速度展望 [63] - 回答对2026财年德克萨斯州所有三个市场的预测是 subdued，但不会像2025年第三季度那样糟糕 [64] - 第四季度销售速度1.8虽优于上季，但仍不理想，公司持谨慎态度，未假设市场显著改善 [64] 问题: 哪些市场受工资增长带来的可负担性改善影响显著 [65] - 回答引用全国数据，显示利率下降和工资增长共同改善了抵押贷款支付占收入的比例趋势 [66] - 公司对其布局市场的多元就业增长和需求来源有信心，但未提供具体市场细节 [66] 问题: 现房库存水平展望 [70] - 回答预计为迎接春季销售季，现房数量可能会略有增加，但增加将基于实际销售速度的支持，而非盲目建设 [70] 问题: 对100万美元土地销售收入和交付量增长时间点的能见度 [71] - 回答确认交付量增长将集中在下半年，第一季度指引仅800套 [73] - 对土地销售有良好能见度，正在与多方洽谈，资产位于理想地段，预计按或高于账面价值出售 [73] 问题: 递延税资产（DTA）中能源抵免部分的货币化前景 [75] - 回答聚焦于8,400万美元的能源效率税收抵免，该金额将持续增长至2026年6月（每套零能耗住宅交付可获得5,000美元抵免） [75] - 抵免计划在2026年6月结束，但已获得的抵免可在此后使用，货币化速度取决于2026-2028年的盈利水平，预计相对较快 [75] - 权利计划旨在保护这些资产，以便股东能收回已发生的建造成本 [76]