住房供应与建设现状 - 澳洲约有3万套已获批的潜在住房尚未开工建设 [1] - 2024年第一季度有21.9万套住房正在建设中，水平与2010年代房地产建设热潮时期相当 [2] - 新建公寓的平均完工周期从10年前的约6个季度上升至9个多季度 [2] 建筑成本与经济环境 - 新冠疫情封锁后，建筑成本飙升且从未回落至疫情前水平 [2] - 当前住房供应进度受阻部分原因是建房在经济上不划算，悉尼和墨尔本的房价低迷及高昂成本减缓了行业发展 [8] - 与截至2019年12月的5年建成略超100万套住房的时期相比，当前现金利率更高，公寓在获批住房中占比更低，投资者需求占比更小 [2] 历史供应成果与质量问题 - 尽管截至2019年12月的5年间住房供应增加，但住房拥有率从2014年6月的67.2%降至2020年6月的66.2% [6] - 历史高供应时期部分新建公寓存在严重缺陷，导致部分新房无法居住 [6] - 行业观点认为不能只盲目关注供应，还需考虑住房拥有率、生活质量及建筑标准 [6] 政策目标与实现挑战 - 联邦政府目标为5年内建成120万套新住房 [2] - 相对于政府目标，目前的审批数量存在缺口，远未达到可实现的程度 [8] - 在建筑进度滞后的情况下，试图批准更多住房可能效果不佳 [6] 行业建议与解决方案 - 建议政府专注于推进现有项目建设，如提高生产率，让住房建设更快、成本更低，同时保持质量 [6] - 具体措施可关注模块化建筑，以及提高建筑工人跨州和跨国流动的便利性 [8] - 改善分区规划被支持作为重点，允许建造更多公寓是更自然的方式之一，以改善建造住房的经济效益 [8] - 其他可能减少住房需求的方法包括缩减住宅物业的负扣税和资本利得税优惠，实施广泛的土地税，或将家庭住房纳入养老金资产测试范围 [8] 供应增加对市场的影响 - 增加住房供应将通过稳定房价来提高可负担性，而不是让住房变得更便宜 [8] - 目标不是导致房价全面下跌，而是稳定房价，这需要持续关注增加供应侧 [9]

澳洲房市最新动态 市场整体表现 - 澳洲住宅价格在2024年11月至2025年1月间小幅下跌0.4%，但2025年2月首次降息后开始反弹，5月央行再次降息至3.85%现金利率 [1] - 2025年前五个月全国住宅价格累计上涨1.7%，5月所有首府城市房价均上涨至少0.4%，其中珀斯涨幅最高达0.7% [3] - 此次市场调整被描述为"横盘整理"而非真正下跌，幅度远小于2020年疫情初期1.8%的跌幅和2015年1.4%的跌幅 [3] 区域分化特征 - 墨尔本房价仍比2022年3月峰值低4.5%，悉尼仅比2024年9月高点低0.3%，两地价差达1999年以来最大水平 [5] - 布里斯班、阿德莱德和珀斯住宅价格已创历史新高，尽管起步价低于悉尼和墨尔本 [5] - 墨尔本去年下跌时间更长，而布里斯班和阿德莱德从未陷入负增长 [3] 市场驱动因素 - 信贷获取能力被证实对房价有显著影响，2020年利率降至0.1%后房价飙升，2015年贷款标准收紧导致市场下调 [3] - 当前市场利空因素包括房价可负担性问题和家庭债务水平高企，利多因素包括利率下调、买家信心改善和住房供应不足 [5] - 行业专家认为利多因素足以抵消不利因素，整体房价仍有上涨空间 [5] 市场参与者行为 - 买家信心恢复但尚未推动房价暴涨，若2025年继续降息将增强入市信心 [6] - 悉尼挂牌房源数量明显上升，显示卖家信心恢复，预计200万澳元以下房产价格将在圣诞节前上涨2.5%至5% [6] - 首次置业者重返100万澳元以下住宅市场，预计买气将逐渐传导至高端住宅 [6] - 市场情绪自2月降息后转趋积极，表现为出价热情提高和看房人数增加 [6] - 行业预计2025年市场不会大起大落，但正接近正常化水平 [7]