行业现状：供应过剩与需求萎缩 - 过去15年，特别是2010年后，城市化快速推进，高层住宅建设量巨大，全国城乡房屋建筑数据近6亿栋[2] - 粗略估算现有房屋存量足够30亿人居住，远超实际需求，许多城市新区存在大量空置现象，夜晚亮灯率低[2] - 房产过剩现象明显，真正需要买房的人越来越少，市场需求显著降温，2025年房地产销售市场几乎陷入停滞[4] 市场表现：销售停滞与价格下行 - 购房热潮集中在2010年至2019年，此后市场转冷，房产销售人员面临连续半年难以卖出一套房的困境[4] - 二手房市场面临严峻挑战，房源挂牌量增多，竞争激烈，降价数十万元也难以找到买家[5] - 房价出现下跌趋势，案例显示一套2018年以220万元购入的房产，在2024年11月仅以150万元成交[5] - 近期降低首付、下调利率等宽松政策被解读为市场遇冷的信号，政策目标仅为“止跌企稳”，难以扭转房价长期下行趋势[8] 未来展望：潜在风险与市场转型 - 随着房龄增长和资产贬值，持有多套房产的投资者可能引发“抛售潮”，2026年市场存在深度调整风险[10] - 人口出生率持续走低，总人口未来将逐步减少，从长期基本面削弱住房需求[8] - 房地产市场正经历深刻转型，行业逻辑已变，“只涨不跌”的预期被打破，普涨行情难再现，市场分化将成为常态[12] - 住房本质正被重新思考，首先是居住空间，其次才是资产载体，市场回归理性后，行业可能朝向更健康、可持续的格局发展[12]

行业现状与核心数据 - 全国房屋总量为6亿栋，其中城市住宅为3.15亿套 [1] - 城市住宅空置数量高达6500万套 [1] - 以每套住宅居住3人估算，3.15亿套城市住宅理论上可容纳超过9亿人口，而当前城镇常住人口约为7亿多，存在可容纳约2亿人的过剩空间 [1] 市场结构性失衡 - 房产过剩问题背后存在严重的结构性失衡，表现为一线及核心二线城市房产稀缺与人口净流出小城市房产过剩并存 [3] - 在北上广深等一线城市及经济实力雄厚的二线城市核心地段，由于优质资源和就业机会集中，房产仍处于稀缺状态 [3] - 在人口持续净流出的小城市，尤其是一些资源枯竭型城市，房产正逐渐沦为“负资产”，面临无人接手的困境 [3] 未来市场分化趋势 - 未来楼市分化将更加极端，预计仅有20%的城市、20%的地段、20%的房产具备保值增值潜力 [4] - 剩余的大部分房产将逐渐回归居住属性，主要提供居住功能，而不再能带来额外的经济收益 [4] 对个人策略的影响 - 购房逻辑需要彻底重塑，闭眼买房升值的时代已结束，未来置业需极度谨慎，应优先选择核心城市的核心地段 [6] - 对于非核心城市、租金回报低的空置房产，应考虑果断变现，不应再抱有房价上涨幻想 [7] - 房产应回归居住本质，减少其金融投机属性，这有助于提升年轻人的生活质量，使其不必背负沉重房贷 [7]