新华财经上海11月13日电 上海市杨浦区新江湾城板块的融信世纪江湾小区，近期因一场特殊的"价格联盟"引发 市场关注。贝壳找房平台显示，该小区目前上架的13套二手房中，5套建面约93平方米的房源，挂牌价均统一调 整为1460万元，折合单价约15.7万元/平方米。这种业主自发的集体定价行为，在当前以"以价换量"为基调的二 手房市场中显得颇不寻常。 据行业人士介绍，教育资源是融信世纪江湾的核心价值点之一，小区对口的复旦二附校在杨浦区属于优质学 区，为房产价值提供了重要支撑。除此以外，板块稀缺性也进一步强化了业主的信心。新江湾城作为上海市区 唯一保留大面积原生态湿地的区域，拥有15万平方米的新江湾湿地公园等优质生态配套。板块内连续近两年无 新房供应，因而供需关系的相对紧张也让业主对资产价值抱有信心。 "抱团保价"背后内外压力交织 尽管业主们对小区价值充满信心，但这场"价格联盟"在当前市场环境下，正面临着内外双重压力的现实考验。 最直接的矛盾在于挂牌价与近期实际成交水平的脱节。根据成交数据，当前15.6万元/平方米的挂牌单价，较今 年9月底达成的最近一笔13.7万元/平方米的成交单价高出近2万元/平方米，溢价率接近15 ...

宏观经济与房地产市场表现背离 - GDP增速和人均可支配收入等关键宏观经济指标超出市场预期，显示经济复苏势头明显 [3] - 与宏观经济数据形成鲜明对比，房地产市场持续低迷，房企销量走低，房价普遍下跌 [3][5] - 经济向好而楼市遇冷，这一现象与过去“经济低迷即刺激房地产”的传统逻辑出现偏差 [3][5] 房地产行业政策逻辑的转变 - 经济在没有依赖房地产的情况下实现超预期增长，暗示房地产的“救市”政策使命正在减弱 [3][5] - 经济数据的向好打破了市场对政策松绑和楼市回暖的预期，导致市场心态和未来预期发生逆转 [5] - 政策的退出表明房地产行业的政策优先级下降，正推动其从经济的“压舱石”回归为普通产业 [5][7] 房地产行业的未来定位与价值重估 - 房地产行业正在经历“价值回归”，其角色被重新定义，将逐渐褪去金融属性，回归居住本质 [5][7] - 楼市未来的常态将是一个不再被过度依赖和过度炒作的市场 [5][7] - 这一转型被视为行业发展的必然趋势，而非危机 [7]

威海房地产市场现状 - 2024年威海新建商品住宅网签量7566套创近10年新低同比减少30% [2] - 主城区高端住宅逆势增长六个高端楼盘集中亮相盛德万禾书院以5.8亿元成交额登顶销冠 [2] - 主城区大户型成交额同比提升外地置业比例从55%降至28.6%但高价房购买比例显著上升 [3][7] 购房需求转变 - 购房逻辑从"低价海景"转向"品质生活"140㎡以上改善型需求成为未来三年主力户型 [3][4] - 一线城市购房者将威海视为"第二居所"更看重社区文化、物业服务和长期价值 [5] - 高净值人群偏好新中式设计、低密社区和城市配套云顶阳光别墅项目以9743万元网签金额位居别墅榜第一 [4] 房企产品策略 - 主城区改善型产品占比达69%但豪宅和90㎡以下刚需房短缺中间段产品库存高企 [5] - 高品质住宅成为核心卖点盛德万禾书院承诺20年防水质保金猴知云府打造威海首个纯宋韵社区 [6] - 东骏置业推出威海首个全四代宅项目户户挑高设计金猴知云府层高达3.2米超出标准 [3][6][8] 政策与市场驱动 - 2024年威海出台政策支持高品质住宅建设公积金贷款额度提高30万元 [6] - 试点医保异地结算加速"候鸟式养老"配套建设以软实力留住高端客群 [6] - 政策简化四代住宅审批流程但需平衡本地刚需90㎡以下户型短缺比例达27.5% [8][9] 供需结构与转型建议 - 环翠区、高区需增加90㎡以下小户型和高端大平层/别墅供应参考烟台龙湖天曜高得房率设计 [9] - 建议开发商采用"东方合院+现代高层"组合强化社区配套如恒温泳池、社群活动等服务 [9] - 经区吸引年轻家庭高区激活改善需求需从"大而全"转向"小而美"精准定位细分客群 [8]

婚姻与楼市关系 - 2025年一季度全国结婚登记181万对 同比减少15.9万对 相当于每天减少1760对[3] - 2024年全年结婚登记跌破610万对 创1978年以来新低 不足十年前一半[3] - 90后平均初婚年龄推迟至男性30.7岁 女性29.2岁 高房价成为婚姻主要障碍[3] - 北京十年初婚家庭111.2万对 同期新房成交61.5万套 购房转化率不足55%[3] - 上海深圳2024年结婚登记量同比下滑超13% 婚房需求锐减导致新房市场低迷[3] 人口结构对楼市影响 - 2024年全国出生人口954万 出生率6.77‰ 总人口连续三年负增长减少139万[3] - 老龄化率突破22% 65岁以上老人对新房需求下降30%[4] - 北京西城区重点小学入学人数减少15% 部分郊区学区房挂牌价下跌20%[5] - 三四线城市空置率超20% 部分区域房价回调压力大[10] 城市分化表现 - 杭州成都等人口流入型城市通过放宽落户吸引年轻人才 初婚率高于平均水平[6] - 北京常住出生人口是户籍初婚登记数2倍 非户籍家庭通过租房或共有产权房解决居住[7] - 深圳常州推出公积金新政 最高贷款额度231万 允许灵活就业人员补缴公积金[7] - 南京苏州创新金融产品 推出低首付低月供购房贷款缓解还款压力[7] 行业转型措施 - 房企探索共有产权房以旧换新模式 南京无锡共有产权商品房首付比例可低至15%[10] - 杭州成都为吸引人才提供购房补贴和优先选房资格[10] - 适老化改造二手房在老龄化社区流通性较好[10] - 新《婚姻登记条例》取消户口本限制 全国通办政策简化异地结婚流程[9][10] 未来趋势 - 楼市需与人口趋势经济结构深度适配 短期政策刺激效果有限[11] - 赢家将是能敏锐捕捉需求变化灵活调整策略的城市和企业[11] - 信心恢复对楼市复苏至关重要[12]