投资评级 - 买入(维持) [3] 核心观点 - 一句话核心推荐逻辑：科技新财富，滨江先修复 [1] - 滨江集团有望率先受益于杭州滨江板块（“中国硅谷”）的房地产市场修复，实现去化率和利润率的双重提升 [1][5][7] 公司业务与市场地位 - 滨江集团核心主业是销售中高端改善型住宅，长期深耕杭州、辐射长三角，在杭州及周边地区有较强品牌影响力 [1] - 2022-2025年，公司逆势扩充土地储备，销售总额维持在1000+亿元人民币的规模，跻身前十大房企 [1] 土地储备与项目质量 - 2025年杭州涉宅土地出让金额为1420亿元，滨江集团投资全口径金额470亿元，占有率达33%，新增货值全口径850亿元 [1] - 公司在滨江板块辐射范围内有8个在建和可售项目，估算货值300+亿元（全口径），销售净利润率10+%，高于2025年中报净利润率 [1] - 2021年及以前的房地产项目已销售殆尽，项目销售流速健康，历史包袱几乎没有，利润率风险相对竞争对手明显较小 [1] 区域市场基本面与需求支撑 - **供给端**：2025年杭州市供地计划要求“严控增量，盘活存量”，滨江区占地面积比重仅为4.24%，中长期供给偏谨慎，有助于核心区房价筑底修复 [1] - **需求端**：杭州滨江区是“中国硅谷”，高科技产业集群（如阿里巴巴、网易、海康威视、华为、蚂蚁集团）对就业和收入有长期正向拉动作用，推动购房需求迭代升级 [5][6] - **人才与收入**：根据猎聘报告，2025年AI技术新发职位整体增长37.56%，杭州位列AI技术岗位城市第四；2025年1-7月，50万元年薪以上的AI技术岗占比高达31.38%，职位数量同比增长39.82%，投递杭州AI技术岗的人次增长率超93% [5] - **价格信号**：根据冰山指数，杭州滨江区二手房成交价格指数在2025年已形成横盘走势，挂牌量自2025年8月以来持续稳步下降，体现出较强的保值性能 [5] 估值分析 - 当前（报告日期2026年1月16日）收盘价为9.89元，总市值307.72亿元 [3] - 2022-2025年滨江集团平均PB估值为1.12倍，2022年1月和2024年9月低点分别为0.67倍和0.7倍PB，2025年基本在1倍PB以上，估值震荡区间主要在1-1.4倍PB之间 [8] - 截至1月7日，公司不到1.1倍的PB估值处于近一年的估值下限 [8] - 市场给予其1倍以上PB估值是基于其历史库存问题小、项目去化健康、产品力强、价格保值增值能力较强 [8] 盈利预测与目标价 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为28.77亿元、32.13亿元、34.17亿元 [9][13] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为0.92元、1.03元、1.10元 [9][13] - 给予公司1.3倍PB估值，2025年预估每股净资产9.69元，对应目标价12.60元，市盈率（PE）约12倍 [9] 财务表现预测 - **营业收入**：预计2025年732.40亿元（同比增长5.91%），2026年718.00亿元（同比下降1.97%），2027年732.28亿元（同比增长1.99%）[13] - **毛利率**：预计2025-2027年分别为12.53%、12.67%、13.06% [14] - **净利率**：预计2025-2027年分别为3.93%、4.47%、4.67% [14] - **净资产收益率（ROE）**：预计2025-2027年分别为9.54%、9.72%、9.46% [14]

2025年4月70城房价数据核心观点 - 全国房地产市场修复态势进一步巩固，各线城市商品住宅销售价格同比降幅已连续6个月持续收窄[1][7] - 新建商品住宅价格环比总体趋稳，一线城市环比由涨转平，二线城市环比持平，三线城市环比微降[4] - 两类城市房价表现坚挺：一类是上海、杭州等高能级城市；另一类是天津、太原等历史供求相对稳定的城市[4][5] - 专家认为市场延续稳中向好态势，但二季度需持续发力以巩固稳定局面[4][8] 新建商品住宅价格变动 - **一线城市**：4月新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平[1][4] - 北京环比上涨0.1%[1][4] - 上海环比上涨0.5%[1][4] - 广州环比下降0.2%[4] - 深圳环比下降0.1%[4] - **二线城市**：4月新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同[4] - **三线城市**：4月新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同[4] - **整体指数**：4月全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，已连续5个月保持在该水平[4] - **上涨城市**：4月新建商品住宅环比涨幅为正的城市有22个[4] - 环比涨幅TOP5城市：大连(0.5%)、上海(0.5%)、天津(0.4%)、杭州(0.4%)、太原(0.3%)[4] 二手住宅价格变动 - **一线城市**：4月二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%[6] - 上海环比上涨0.1%[6] - 广州环比持平[6] - 北京环比下降0.6%[6] - 深圳环比下降0.3%[6] - **二线城市**：4月二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点[6] - **三线城市**：4月二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点[6] 房价同比变动与市场趋势 - **新建商品住宅同比降幅持续收窄** [1][7] - 一线城市同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点[7] - 上海同比上涨5.9%[7] - 北京同比下降5%[7] - 广州同比下降6.3%[7] - 深圳同比下降3%[7] - 二线城市同比下降3.9%，降幅比上月收窄0.5个百分点[7] - 三线城市同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点[7] - **二手住宅同比降幅同步收窄** [7] - 一线城市同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.9个百分点[7] - 北京同比下降1%[7] - 上海同比下降0.6%[7] - 广州同比下降7.4%[7] - 深圳同比下降3.7%[7] - 二线城市同比下降6.5%，降幅比上月收窄0.5个百分点[7] - 三线城市同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点[7] - **趋势确认**：自2024年11月以来，各线城市新建及二手住宅价格同比降幅已连续6个月呈现持续收窄趋势[7]