事件概述 - 2025年11月28日，2025分析师大会暨第七届新浪财经“金麒麟”最佳分析师颁奖盛典在上海举行，大会汇聚了逾300位权威学者、公私募基金负责人、上市公司董事长、顶级基金经理与首席分析师 [1][3] - 国联民生证券杜昊旻团队在大会上荣膺房地产领域“菁英分析师”称号，其首席分析师杜昊旻接受专访，系统阐述了对2026年房地产行业的投资展望 [1][3] 行业需求侧核心变化 - 房地产行业最核心的变化正发生在需求侧，当前优质住宅的产品力已实现质的飞跃 [1][3] - 住宅得房率从过去的75%-78%普遍跃升至90%以上，部分地区甚至突破100% [1][3] - 住宅层高从压抑的2.8-2.9米普遍提升至3.2米以上，高端项目可达3.6米，极大提升了空间感和舒适度 [1][3] - 当前中国的中高端改善型住宅产品品质已位居世界前列 [1][3] 行业经济地位与展望 - 即便在城市化后期的美国，房地产业占GDP比重仍稳定在11%-12%，日本也维持在高位 [2][4] - 中国房地产业占GDP比重此前约为7%-7.5%，近年因行业深度调整回落至5%左右 [2][4] - 随着市场企稳，中国房地产业占GDP比重有望回升并稳定在6%-7%的区间 [2][4] - 房地产在经济结构中依然扮演着支柱产业的角色 [2][4] 人口趋势与区域市场支撑 - 随着科技发展，人口向主要都市圈聚集的“虹吸效应”将愈发显著，这是一个被发达经济体验证的规律 [2][5] - 东京都市圈以约30%的人口占比，支撑了日本住房与资产价值 [2][5] - 中国目前省会城市人口占全省比例普遍仅为11%-14%，核心都市圈的集聚潜力远未释放 [2][5] - 长三角与大湾区凭借其强大的产业与创新生态，将成为人口集聚的主阵地，从而为当地房地产市场提供坚实且长期的支撑 [2][5]

核心观点 - 房地产行业下行周期已近五年，正逐步接近企稳时点，行业或在2026年下半年至2027年开启复苏进程 [2][9] - 市场自身调整取得显著进展：狭义库存从年初约4.7亿平方米降至近4亿平方米，新开工面积已回落至2002-2003年水平并可能在2026年触底 [2][9] - 随着新开工维持低位与狭义库存持续去化，预期房地产开发投资总量有望在2026年止跌并逐步走向企稳 [2][9] 需求结构变化 - 新一轮发展周期中，改善型需求将占据总需求的40%-50%甚至更高，成为绝对主流，辅以部分城市更新和刚性需求 [3][10] - 当前优质改善型住宅产品力有质的飞跃：得房率从过去75%-78%普遍提升至90%以上，部分城市项目甚至超过100% [3][10] - 产品层高从普遍的2.8-2.9米提升至3.2米乃至3.45-3.6米，装修标准、公共空间设计、物业服务质量及社区配套均有显著提升 [3][10] - 中国中高端改善型住宅产品品质已位居世界前列 [3][10] 行业走出低谷的驱动因素 - 市场自然出清过程已接近尾声，但仍需政策层面的进一步支持 [4][11] - 建议在需求侧推出更多实质性举措，如进一步取消限制性措施、提供购房贴息或结合降息等金融支持，以降低购房成本 [4][11] - 租金收益率与房贷利率的关系是观测市场企稳的重要指标 [4][11] 行业定位与区域趋势 - 房地产在经济中的支柱地位并未改变，参考发达经济体如美国房地产占GDP比重约11%-12%，预计中国该比重有望稳定在6%-7%左右 [5][12] - 随着城镇化进入后半程，人口向核心都市圈聚集趋势更加明显，东京都市圈人口占日本总人口近30%，而中国省会城市人口占全省比例多在11%-14%之间，仍有提升空间 [5][12] - 长三角、粤港澳大湾区等主要城市群的人口聚集效应将愈发突出，为这些区域的房地产发展提供长期支撑 [5][12] 投资启示 - 过去一两年的债务违约、政策波动等风险因素已很大程度上反映在预期和股价中，行业出清已进入后期，获得支持的企业正在修复 [6][13] - 即使在行业调整期，依然有具备“阿尔法”的企业脱颖而出，自2019年以来，已有多家中型房企凭借稳健经营和产品力成长为行业龙头 [6][14] - 部分房企2025年中报显示的结算毛利率已出现拐头向上趋势，预计这一毛利率修复趋势在2026-2027年将更加明确，伴随行业基本面企稳，板块有望迎来价值重估 [7][14]