核心财务表现 - 前三季度签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，但仍为行业销售规模第一且是唯一销售破2000亿元的房企 [2] - 第三季度营业收入568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%，归母净利润为-7.82亿元，同比大幅下降299.19% [2] - 今年前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，利润总额98.49亿元，同比下降40.8%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31% [3] - 公司连续四年归母净利润同比下滑，降幅分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，归母净利润从273.88亿元跌至50.01亿元 [3] 盈利能力与亏损情况 - 第三季度是公司第三次出现季度亏损，此前首次季度亏损在2023年第四季度，归母净利润约-12.25亿元，2024年第四季度亏损扩大至-28.11亿元 [2] - 盈利大幅下挫主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [2] - 管理层坦言受行业深度调整影响，公司盈利改善面临压力 [3] 去库存策略与影响 - 公司在重庆、南京、西安等多个城市出现项目降价销售，以价换量成为加速去库存的必要手段，但对利润造成负面影响 [4] - 公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备 [4] - 公司坚持去库存经营策略，将存量具备"调转换退"可能的地块纳入盘活范围，上半年完成51万平方米 [4] - 行业处于深度调整期，公司存量项目较多，去库存与盈利改善需要一定周期 [3] 土地储备与未来展望 - 前三季度新增容积率面积290万平方米，同比增长30%，总获取成本603亿元，同比增长45.3%，拿地金额/销售金额为29.9%，同比提升12.7个百分点 [5] - 新增投资均位于38个核心城市，51%位于北上广一线城市的核心区域核心板块 [5] - 截至三季度末，公司在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米 [5] - 作为央企头部企业，经营稳健融资优势显著，拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望改善 [5]

行业与公司 * 房地产行业 百强房企[1] 核心观点与论据 * 房地产市场整体仍处于低位 同比降幅超30%[1] * 百强房企8月销售额环比降1.9% 同比降17.6% 1至8月累计下跌13.1%[2] * 企业间分化明显 仅三分之一房企实现环比增长[1][2] * 前十房企中 中海 绿城 招商 华发等企业增幅显著 达20%-30%以上[1][2] * 一线城市供应量显著减少 北京新增供应量仅13万平方米 环比下降30%以上 同比下降近70%[3] * 上海新增供应量31万平方米 环比下降16% 同比下降21%[3][4] * 深圳供应量大幅下滑 环比下降60% 同比下降40%[4] * 二三线城市整体供应和成交均呈现下滑趋势[5] * 30个重点城市8月整体成交量环比下降12% 同比下降17%[1][5] * 房企推盘积极性处于冰点状态[1][5] * 北京取消五环外限购后 成交量基本持平 来访量环比增16%但认购未见明显变化[9] * 上海新政对外环外新盘刺激效应不明显 外环内新盘及二手房市场略有好转[10] * 二手房市场以价换量趋势加速 价格指数创新低[10] * 深圳成交量显著下降 环比跌32% 同比降50%[11] * 广州新房市场相对稳定 新规产品占全市新增供应62% 认购占比近90%[12] * 30个重点城市去化率本月回升 与6月基本相当[1][13] * 高端核心改善盘或新规产品表现较好 上海去化率上升17个百分点至57% 深圳从4%增至30%[13] * 成都 长沙和重庆等城市四代宅项目去化率接近100% 分别达95% 84%和82%[13] * 8月二手房市场继续走低 成交量环比下降9% 同比下降2%[14] * 北京和上海二手房成交量环比增长约3% 广州和深圳分别环比下降7%和5%[14] * 二线城市平均环比下降11% 南宁环比增幅最大为40%[14] * 8月土地市场面积环比下降5% 金额环比下降29% 面积同比下降14% 金额同比下降16%[15] * 非核心地块出让难度加大 高溢价地块减少[3][15] * 核心城市高端改善豪宅热度短期内可以延续[16] * 预计9月新增供应环比增幅30%-50%[3][18] * 市场整体未见拐点性回升势头[3][18] * 房企去库存需随行就市大幅降价 或与政府协商退地调规开发新规产品[3][18] * 狭义库存同比下降10% 与2014年底2015年高点相比下降约20%[23] * 北京狭义库存约1200万方同比下降8% 上海约700万方同比增长7% 广州约1400万方 深圳约600万方[23][24] * 30个重点城市平均去化周期可能回到历史高点附近约24个月[24] * 广义库存消化周期低于36个月的是市场表现好的城市[24] * 长沙新房库存约500万平方米消化周期18个月 武汉新房库存约1500万平方米消化周期21个月[26][30] * 长沙二手房环比下降15%同比下降5% 武汉二手房环比下降10%同比微增4%[26][31][32] * 长沙降价房源占比90%至95%总量约1.3万套 涨价房源仅约1000套[26][31] 其他重要内容 * 土地成交稳定或将缓解明年新增供应大幅下降的局面[3][6] * 一线及强二线城市土拍活动增加有望带动明年供应上升[3][6] * 政策突破需关注地产数据进一步下跌[3][21] * 城中村改造推进较快的城市通常是财力雄厚的大城市和核心一线城市如上海[20] * 常规性降息对楼市刺激力度有限[17] * 限售取消对苏州二手房及新房市场整体影响较为有限[18] * 新规产品供应充足会明显带动成交上升[29] * 去化率只统计开盘第一天销售情况[28]