2025年7月百强房企销售数据解读 行业概况 - 7月30个重点城市新房成交量环比下降28%，同比下降20%，前七个月累计成交首次转负，同比微降1%[1] - 市场整体热度与购买情绪低迷，较二季度进一步走低[6] - 7月百强房企实现销售额2,110亿元，环比下降39%，同比下降25.8%，累计前七个月同比跌幅12.7%[2] - 土地市场整体成交面积环比下跌13%，同比下跌15%，成交金额环比下降18%，同比基本持平[3] 城市表现 一线城市 - 深圳成交量同环比均下降30%，新房去化率仅为4%，创十年新低[1][5] - 北京、上海、广州成交环比下降约40%，同比下降约30%[1][10] - 北京去化率下降16个百分点至32%，上海下降10个百分点，广州下降5-6个百分点[13] - 二手房市场：北京环比下降20%，上海环比下降7-8%，广州和深圳基本持平[16] 二线城市 - 成都市场持续转冷，环比跌10%，同比跌21%[11] - 杭州市场压力较大，环比跌58%，同比跌36%[11] - 珠海和东莞因供应放量，成交量环比上升[12] - 杭州去化率下降近20个百分点，成都热门盘去化速度从接近100%降至47%[14] 企业表现 - 部分企业逆势增长：中国经贸单月同比增长50%、滨江增长25%、越秀增长20%[7] - 大央企表现相对稳定：中海、华润及招商蛇口同比降幅约10%[7] - 新晋前十的建发同比降幅约8%[7] 供应与库存 - 30个重点城市新增供应量环比下跌20%，同比下降11%[3] - 深圳供应量显著增加至41万平方米，环比增110%，同比增70%[3] - 整体库存环比下跌0.7%，同比下跌8%，但18个城市库存周期转增[15] - 上海和深圳库存增幅明显[15] 产品与市场分化 - 新规产品得房率提升（部分超过100%甚至150%）对周边二手房价格产生明显影响[23] - 新规产品去化率是传统产品的2-3倍（新规40-50% vs 旧规10-20%）[24] - 市区与郊区分化明显：成都、杭州、上海等市中心豪宅去化率可达90%以上，远郊不到10%[22] 未来展望 - 预计8月成交量将继续下降，同比降幅扩大[20] - 9月环比可能回升，但同比降幅与七八月持平[20] - 四季度同比降幅或将进一步扩大[20] - 三季度土拍市场将相对低迷，核心地块热度为个案现象[26] 政策环境 - 证监局会议未直接提及房地产，关联到城市更新[28] - 政治局会议未提及房地产行业，反映决策层定位变化[30] - 城市更新更强调质量而非数量，地方政府财力有限[29][31]

纪要涉及的行业或公司 行业：房地产行业 公司：华润、招商、保利、绿城、中海、金茂、越秀、滨江集团、邦泰集团、鸿荣源 纪要提到的核心观点和论据 - **市场整体下行但部分国央企逆势增长**：2025 年上半年房地产市场整体下行累计下跌 10.8%，但华润、招商等部分国央企逆势增长超 30%，行业分化加剧[1]。 - **百强房企 6 月销售环比升同比降**：6 月百强房企单月环比增长 14.7%，相比 5 月环比增长 3.5%有明显提升，但同比降幅达 22.8%，较 5 月同比降幅扩大约 14 个百分点，上半年累计下跌 10.8% [3]。 - **过千亿和过 500 亿房企数量减少**：2025 年上半年过千亿房企仅有保利、绿城和中海三家，过 500 亿房企共七家，前十强入榜门槛微降 1.5%，前二十强跌 6.5%，前三十强微增 1.2%，行业表现相对稳定[1][4]。 - **30 个重点城市 6 月供应和成交双降**：6 月 30 个重点城市新增供应量环比下降 4%，同比下跌 28%；成交量环比微降 7%，同比下跌 26%，一线城市新增供应量表现较弱，二三线城市整体方向符合预期但成交表现更弱[1][5]。 - **新规产品提升市场去化率**：2025 年 6 月整体平均去化率达 42%，较上个月提高 3 个百分点，较去年同期增加 13 个百分点，部分二三线城市新规产品去化率远高于旧规产品[1][8]。 - **民营房企土地投资意愿增强**：各地民营房企拿地金额与去年同期相比增长两倍，如滨江集团等上半年投资额达二三十亿甚至五六十亿，市场存在结构性投资机会[9]。 - **库存总量下降但部分城市消化周期增加**：2025 年 6 月 30 个主要城市库存总量约 2.2 亿平方米，同比下降 9.6%，环比下降 1.2%，但超半数城市消化周期环比转增，19 个三四线城市消化周期超 18 个月，去库存压力大[10]。 - **二手房市场压力较大**：6 月二手房同比下降 2%，环比微降 0.1%，一线城市同比下降 10%，主流城市二手房价格反弹幅度已被抹平，预计四季度同比降幅可能明显放大，全年降幅可能突破 5%接近 10%[2][12][13]。 - **下半年市场短期内难好转**：三季度处于年内淡季，同比降幅能保持稳定；四季度基数高，再现类似刺激难度大，若无政策支持难以企稳，四季度同比降幅可能明显放大[15]。 - **核心地段新房受青睐**：核心地段如滨江、内环内价格看涨预期强烈，区划确定性高支撑消费规模和现金流，房企愿意在核心城市加码[16]。 - **杭州和上海土地出让金收入增长**：杭州上半年土地出让金收入超去年全年，上海也显著增长，因政府推出优质土地多，今年是卖地好窗口期[18]。 - **新房价格短期内可能上涨**：新房价格短期内可能因产品力、地价及限价政策放松而继续上涨，但地段和品质不一定随时间提高[19]。 - **新旧房市场表现割裂**：核心地段新房价格稳定或上升，二手房及外围新房价格下降，新房销售火爆因高端需求强劲，二手房对应刚需群体需求观望为主[20][21]。 - **未来房企竞争格局可能变化**：房地产企业竞争格局未来可能出现新变化或黑马企业，如邦泰集团和鸿荣源，当前民营房企收缩为新入局者提供机会[22]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **一线城市 6 月房地产市场表现各异**：上海和深圳因供应量弱成交量大幅下跌，北京同环比正增长，广州因新规产品成交量保持高位[6]。 - **部分二三线城市新规产品带动成交回升**：天津、武汉、长沙和苏州等二三线城市因新规产品大比例上市带动成交量回升，如天津新规产品来访和认购量是旧规两倍，武汉新规产品去化率达 45% [7]。 - **6 月土地市场热度降温**：6 月土地市场绝对量同环比增加，但核心城市市场热度降温，高价地数量和幅度收敛[14]。 - **上海新房价格涨跌情况**：上海新房价格上涨集中在中环以内、滨江等核心地段，外围新房价格有明降或暗降[20]。

楼市整体表现 - 端午假期30大中城市新建商品房成交面积合计26 6万平方米 同比有所下降 但一二线城市表现良好 一线城市成交面积增长4 5% 二线城市增长3 3% [1] - 5月核心城市成交保持修复态势 深圳成交同环比上涨 广州新房成交面积创新高 上海迎来"红五月" [1] - 上海端午假期新房成交面积4 61万平方米 同比增加87 40% 郊区项目销售状况好转 [2] - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套 同比涨幅超20% 其中一手住宅网签3162套 同比增长25 6% 二手住宅网签4687套 同比增长18 3% [3] - 5月广州新房成交面积70 83万平方米 创今年最高月度纪录 [3] - 北京5月新建商品住宅销售面积环比基本持平 同比增长22 2% [3] - 上海5月新房成交面积超60万平方米 同比增加23 7% 40个项目入市 供应环比增加49 2% 同比增加30 2% [3] 区域分化与项目表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 但郊区老项目及低能级城市项目普遍面临压力 [1] - 深圳核心区优质项目去化率超80% 非核心区项目去化率普遍低于50% [3] - 上海5月成交面积TOP10中 均价10万+的楼盘占6个 前五均为改善类产品 [7] - 杭州核心区项目如三塘 江湾新城触发社保摇号 最低中签率仅10 3% [4] - 成都新入市新规产品去化率可达100% 但5月整体成交面积同环比分别下降18 3% 15 1% [5] 产品趋势与市场热点 - 优质新盘成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素 [1] - "好房子"产品如四代宅 低密洋房成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类产品 [7] - 深圳金光华禾玺御府项目新规产品使用率提升 开盘首日售出291套 去化率约4成 [6] - 上海招商序 江湾金茂府等新产品实得率超80% 部分户型达90% 认购率破120% 开盘去化超9成 [7][8] - 5月一线城市新房价格环比上涨0 90% 上海受改善项目带动环比上涨1 47% 为百城涨幅最大 [9] 开发商策略与政策影响 - 开发商通过折扣返佣 新规产品等方式吸引购房者 [1] - 5月央行出台稳楼市金融支持政策 降准降息提振市场信心 [2] - 房企推盘积极性提升 如广州"五一"前多个纯新项目集中开盘 带动成交回升 [3] - 上海高端改善型产品为成交主力 如绿城潮鸣东方成交3 2万平方米 网签均价超19万元/平方米 [7]