评估概况 - 红塔证券拟处置6项房地产资产 评估基准日为2025年4月30日 采用市场法评估市场价值[1] - 评估范围包括昆明 上海 深圳三地6处房产 总建筑面积14,197.57平方米[1][2] - 评估机构为北京中同华资产评估有限公司 报告编号中同华评报字（2025）第081254号[1] 资产明细 - 昆明华域大厦3层：建筑面积3,559.92平方米 评估价值3,203.93万元[1][6] - 昆明华域大厦4层：建筑面积3,559.92平方米 评估价值2,954.73万元[1][6] - 上海田林东路营业部用房：建筑面积6,529.00平方米 钢混结构 1992年竣工[3][6] - 上海横滨路住宅：建筑面积152.89平方米 位于23层 1997年竣工[2][3] - 深圳桂花大厦三处住宅：建筑面积分别为128.84/133.50/133.50平方米 均建于1997年[2][6] 评估结果 - 资产账面净值2,912.89万元 评估价值26,279.19万元 增值率802.17%[1][5] - 增值主因房地产购置时间较早 基准日市场价格较购置时大幅上涨[5] - 评估结论使用有效期自2025年4月30日至2026年4月29日[1] 权属状况 - 所有房产均已完成产权登记 无抵押担保事项[2] - 昆明房产土地用途为商务金融用地 使用权终止日期2039年7月[2] - 上海住宅土地使用期限至2068年5月 深圳住宅土地使用期限至2042/2062年12月[2] 资产状态 - 昆明华域大厦3层部分出租给云南奥琦银楼珠宝有限公司 面积1,021.50平方米[3] - 上海横滨路住宅及深圳三处住宅目前处于闲置状态[3] - 上海田林东路营业部用房大部分处于闲置状态[3] - 所有资产维护保养情况较好 均能满足正常使用要求[3] 评估方法 - 采用市场法评估 选取类似房地产交易案例进行对比修正[4] - 未采用收益法因当前房地产市场租售比倒挂[4] - 未采用成本法因房地产交易市场相对活跃[4]

估价项目概况 - 估价对象为邢台荣盛旅游发展有限公司所属的荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店B1及配套社区一期工程2-1-2-9商业房地产，包括房产、土地、设备设施及不可移动装饰装修[1] - 估价委托人廊坊银行股份有限公司委托河北万汇房地产资产评估有限公司进行评估，估价报告编号为万汇2024房（估）字第0903号[1] - 估价目的为确定抵债资产市场公允价值提供参考依据[2] 估价对象详情 - 估价对象1为酒店B1商业房地产，证载建筑面积28755.02平方米，土地面积26190平方米，用途为住宿餐饮/商业金融信息用地[1][13] - 估价对象2为配套社区2-1-2-9商业房地产，证载建筑面积合计2685.33平方米，土地面积13931平方米[13][16] - 两处房地产均建于2016年，钢混结构，土地剩余使用年限33.64年（至2057年8月10日）[2][13][17] 估价方法与结果 - 采用收益法和成本法评估，未采用比较法（缺乏类似交易案例）和假设开发法（非待开发物业）[24][25] - 含税总价值22499.67万元，其中酒店B1价值20640.35万元（单价7178元/㎡），配套社区价值1859.32万元（单价6924元/㎡）[4][26] - 不含税总价值20641.90万元，其中酒店B1价值18936.10万元（单价6585元/㎡），配套社区价值1705.80万元（单价6352元/㎡）[5][27] 房地产状况 - 区位优势：邻近S328省道，距内丘县客运站7.8公里，周边有扁鹊庙景区等旅游资源[13][17] - 实物特征：酒店含4层主楼及地下3层，配备2000㎡草坪、3000㎡无边际泳池；配套社区为中式风格平房/二层楼房，维护状况良好[18][19][20] - 基础设施：红线外六通、红线内七通（含天然气），配备地暖、电梯、消防系统等[17][18] 法律与假设条件 - 估价假设产权清晰且持续按登记用途使用，不考虑抵押他项权利影响[8][22] - 价值时点为2023年12月20日，报告有效期至2025年8月20日[3][28] - 依据包括《房地产估价规范》《不动产登记暂行条例》等法规及产权人提供的权属资料[22][23]