文章核心观点 - 2026年初中国房地产市场呈现“以价换量”特征，二手房市场在核心城市出现量价企稳的积极信号，2026年“小阳春”行情可期，但全国楼市全面回暖仍需较长时间 [4][5][11] 二手房市场量价表现 - **成交量显著回暖**：截至2026年1月末，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [6] - **实时签约数据领先增长**：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [6] - **核心城市环比普涨**：根据冰山指数数据，2026年1月26城二手房实时成交环比上涨14%，其中厦门环比增幅最大达34%，南京、上海、合肥等城市环比增幅均超20% [7][8][18] - **一线城市表现强劲**：1月北京二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房网签2.28万套，创近五年同期新高；深圳二手房录得6802套，同比增长45.5%，创近十个月新高 [16][17] - **价格跌幅收窄**：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，一二三线城市跌幅均较2025年底收窄 [10] - **百城均价跌幅收窄**：1月百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，各能级城市跌幅均有所收窄 [13] 市场回暖的驱动因素与特征 - **“以价换量”与需求释放**：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [18] - **挂牌量下降与议价空间收窄**：市场回暖后部分业主心理价位提高或转售为租，导致挂牌量下降，议价空间收窄、成交周期缩短，提升了交易活跃度 [18][19] - **季节性及学区房因素**：春节时间较晚延续了年底向好行情，同时近期二手房成交以学区房为主导，因家长需在开学前购房且此前价格已大幅下降 [25] - **新房市场平淡**：2026年1月全国重点50城新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，各能级城市成交面积均环比下降 [21][22][23] 市场估值与长期指标 - **核心城市需求企稳**：2025年40城新房和二手房销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，显示总需求已基本企稳 [28] - **租金回报率回升**：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归，市场处于底部 [29] - **房价收入比回归合理区间**：多数核心城市房价收入比已低于2006年水平，并回归至国际公认的4-6倍合理区间 [27][29] - **成交结构刚需化**：一线城市成交总价500万元以上比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前水平 [29] 政策动向：“以旧换新”探索 - **上海启动试点**：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点收购二手住房用于保障性租赁住房，实施主体为区属企业，优先收购小户型、低总价房源 [39][40] - **政策目标与模式**：政策要求“卖旧买新”同步进行，旨在降低购房者约10%的中介成本，打通置换链条，增加保租房供应并促进新房市场活跃度 [41][42] - **资金规模测算**：根据中指研究院测算，2025年上海三区满足条件（面积<70㎡且总价<400万元）的成交房源超2.6万套，假设30%有换房需求，所需收购资金约315亿元 [45] - **多地已有实践**：自2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、宁波、海口等多地已推行类似“以旧换新”政策 [47] - **实践中的挑战**：政策效果受旧房评估价与业主预期匹配度、指定新房楼盘的选择限制、居民收入预期及观望情绪等因素影响，对跨部门协同与制度配套要求较高 [43][47][48] 行业展望与关键观察指标 - **“小阳春”行情可期**：专家认为随着核心城市优质地块入市及房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放，核心城市可能出现“小阳春” [11][30][31] - **市场具备止跌回稳条件**：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市房地产市场已接近估值底部，叠加核心城市需求企稳，楼市已初步具备止跌回稳条件 [27][29] - **全面回暖仍需时间**：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需关注后续关键指标，如百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动≤±0.2%、重点35城二手房月成交稳定在30万套左右、核心城市挂牌时长缩短至90天以内等 [35]

全国70城房价数据与市场趋势 - 2025年12月全国70个大中城市二手住宅销售价格呈现“以价换量”趋势 一线城市房地产市场出现“止跌回暖”信号 [1] 二手房市场“以价换量”趋势持续 - 12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9% 降幅比上月收窄0.2个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [2] - 12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7% 降幅均比上月扩大0.1个百分点 [2] - 12月一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0% 降幅比上月扩大1.2个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4% [2] - 12月二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降6.0% 降幅分别比上月扩大0.4个和0.2个百分点 [2] - 70个大中城市二手住宅同比指数超过八成低于95 反映出二手房市场中房东积极调整价格的节奏仍在持续 [2] - 2025年二手房找房人数占比月均值达到65.4% 同比再升2.8个百分点 其中上海、郑州等城市找房人数占比提升尤为显著 [3] - 12月上海二手房成交量突破2.2万套 北京二手房网签量达到1.72万套 环比增长19.1% 创近9个月新高 [3] - 北京新政落地后 安居客平台二手房近一周有效连接数增长16% 留电用户增长20% 预约带看确定量增长13% [3] 一线城市楼市“止跌回暖”信号增强 - 2026年1月份市场止跌信号已经显现 [4] - 12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月收窄0.1个百分点 [4] - 12月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7% 降幅比上月扩大0.5个百分点 [4] - 上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2% 同比上涨4.8% 是一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市 [4] - 上海144平方米以上新建商品住宅销售价格同比增长6.4个百分点 印证改善型需求韧性 [4] 政策效果与市场情绪变化 - 全国层面近期密集出台政策 包括贷款利率下调、税费优惠等 直接降低购房门槛 公积金贷款利率和商贷利率达到历史低点 [5] - 政策对用户拉动作用明显 1月前两周 用户主动发起微聊对数周环比增长1.8% 月同比大幅增长8.6% [5] - 1月前两周 用户发起留电数周环比增长1.0% 月同比增长7.1% [5] - 用户从线上浏览转向主动咨询的情况不断增多 多子女家庭、新市民等政策重点支持群体的咨询量增长更为突出 [5] - 市场观望情绪正逐步缓解 买家议价空间收窄 市场定价趋于理性 [5]