文章核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升，但同比仍延续下行趋势 [3][7][10] - 土地市场已正式迈入去库存新周期，2025年全年土地成交建面与商品房成交建面比值降至1.1倍（2020年为1.8倍），全口径新增供给已低于新房成交 [7] - 城市更新被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，为行业发展注入新质动力，加快推进房地产供需平衡 [8][14] 供求规模 - **供应**：2025年11月（截至25日）土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - **成交**：2025年11月（截至25日）土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - **趋势**：供地规模延续收缩态势，促进行业库存规模持续回落 [10] 市场热度 - **溢价率**：2025年11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，但仍处低位 [5][19] - **热度分布**：土拍热度高度集中在少数城市的少数优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙、广州白云江高镇等 [3][5][20] - **底价成交普遍**：本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - **典型城市**：杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年前10个月杭州每月至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - **流拍率**：11月土地流拍率为9%，仍在近年低位 [22] 城市能级分布 - **成交金额变动**：一线城市同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市同比下跌39% [6] - **高能级城市占比提升**：受高能级城市成交占比上升影响，本月全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13% [17] - **集中度**：土地成交金额超过50亿元的城市共有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市共有9座，较上月增加5座 [17] 重点地块与城市案例 - **北京上地板块宅地**：起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，居住部分限高30米，商业部分需自持50%至少20年，周边新房认购均价10.5万元/平方米 [11] - **厦门湖里区宅地**：出让底价22.51亿元，由厦门轨道集团以底价竞得，成交楼板价4万元/平方米，周边2010年老项目2025年成交备案均价5.5万元/平方米 [12] - **三亚湾商住地块**：起拍底价29.49亿元，建筑面积22.28万平方米，起拍楼板价1.3万元/平方米，要求竞买人为世界500强或省/市属国企，且未来5年在三亚投资不低于100亿元，周边新房价格在3.1万元/平方米以上 [13] 总价与单价榜单分析 - **总价榜**：北京、上海包揽榜单七成席位，入榜地块多数为底价成交 [26][29] - **最高总价宅地**：北京朝阳区南磨房宅地，成交价50.24亿元，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - **最高溢价率地块**：义乌福田街道商办地块，成交价32.23亿元，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，项目总投资78.63亿元 [28] - **单价榜**：北京二环内天坛北宅地位居榜首，成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，周边在售项目期房参考价15.1万元/平方米 [31][33] 政策与行业趋势 - **城市更新**：住建部多次发声推进，全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，今年共体检300多万栋住宅、约18万个小区，旨在为行业发展提供稳定优质的城区新增项目供给 [8][14] - **控量提质**：各地积极践行土地市场控量路线，控制单宗地块规模以减轻企业投融资压力 [7][12] - **模式转型**：行业处于新旧模式转换时期，土地市场作为最上游指标，其调整幅度更为显著，预计将先一步调整到位 [2][7]

本报记者 王彤旭 首付比例降低、房贷利率下调、限购政策调整……"十四五"期间，一系列政策相继出台，促进合理购房 需求持续释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持续 加码，进一步推动房地产业高质量发展。 强化民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十 四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化+金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改 造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中， 保障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重 要举措。 近五年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者 有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保障性住房，其中新增1万套公租房、3.5万套保障性 租赁住房。这一规划精准对接当地供需结构，瞄准新市民、青年人等群体住房缺口，让他们的安全感、 归属感更强。 国家金融监督管理总局局长李云泽近日在国务院新闻办公室举行的"高质量完成'十四五'规 ...