行业投资评级 - 投资评级为看好，维持评级 [13] 核心观点 - 2025年上半年重点房企业绩整体承压，但政策进入右侧区间后前端经营出现边际改善，销售金额降幅收窄，拿地表现阶段性明显改善 [2] - 行业竞争格局优化，具备资源禀赋、融资和产品力优势的房企有望获取持续销售与业绩阿尔法，短期关注结构性机会，若政策面与基本面共振，估值或迎来较大向上弹性 [2][11] - 利润表反映前期经营结果滞后，盈利短期承压，但前端经营已出现阶段性改善 [11][24] 盈利端 - 2025H1重点房企营收同比下降0.7%，降幅较往年明显收窄 [7][25] - 毛利率同比下降0.3个百分点至12.1%，期间费用率同比提升0.2个百分点至5.8% [7][25] - 归母净利润同比下降41.0%，ROE同比下降0.7个百分点至1.0%，归母净利率同比下降1.1个百分点至1.6% [7][25] - 少数股东损益占比同比大幅提升14.5个百分点至42.8% [7][25] - 资产减值仍有一定规模，投资净收益及公允价值变动净收益占总利润比例同比降低 [7][25] 债务端 - 有息负债占总权益比例同比持平为0.86，维持低位 [8][51] - 短债占比同比提升1.4个百分点至23.3% [8][51] - 剔除预收的资产负债率同比下降0.9个百分点至62.0%，净负债率同比下降0.3个百分点至53.5% [8][51] - 现金短债比继续下降至1.61 [8][51] - 预收对营收覆盖倍数继续小幅下降至0.70 [8][51] 现金流 - 表内销售回款同比下降5.2%，但较2024年降幅明显收窄 [9][60] - 经营性现金流净额降至近年低位，主因去年Q4以来土地供应放量导致拿地积极 [9][60] - 投资活动保持克制，筹资活动相对节制，仅少数拿地量较大房企筹资性现金流净额为正 [9][60] 经营端 - 2025H1重点房企销售金额同比下降13.7%，较去年全年跌幅有所收窄 [10][72] - 销售均价同比明显提升，项目布局更好、拿地相对积极的房企销售表现靠前 [10][72] - 拿地金额同比增长95.9%，拿地强度提升至45.0%，较去年同期和去年全年明显提升 [10][72] - 土地市场热度提升，保利置业、中国金茂等房企拿地相对积极且边际变化较大 [10][72] 企业分化与格局优化 - 企业分化为长期基调，短期信用主导，中期优胜劣汰 [24] - 具备资源禀赋、融资和产品力优势的房企有望获取持续销售与业绩阿尔法 [11][24] - 行业竞争格局明显优化，优质房企在业绩和经营方面已初步兑现 [11][24]

公司业绩表现 - 2024年公司录得营业收入约753.44亿元，归母净亏损61.15亿元，同比下降约788.54% [1] - 2024年签约金额685.1亿元，同比下跌55.39%，签约面积471.4万平方米，同比减少46.25% [1] - 2025年前5月累计签约面积99.2万平方米，同比下降49.31%，累计签约金额140.5亿元，同比下降52.36% [2] - 2024年月均销售规模下降至约30亿元，较2023年月均60亿元显著收缩 [3] 财务与债务情况 - 2024年全年偿付约200亿元公开市场到期债务，未出现公开违约 [2] - 截至2024年底，短期借款3.35亿元（较年初减少37.27%），应付债券4.6亿元（同比减少83.06%），整体有息负债规模735亿元 [2] - 2025年仅剩约5.6亿元公开债待兑付，偿债高峰已过 [2] 市场环境与行业趋势 - 2023年9月全国市场热度降至15%（2019年以来最低点），政策刺激后回升至50%，但2024年3月热度回落至34% [3] - 行业调整自2021年下半年持续四年，超出以往周期特征 [5] - 长期来看，中国房地产市场年销售规模有望维持在4万亿至5万亿元，仍为支柱性产业 [5] 公司战略与投资动态 - 2024年采取战略收缩，2025年重启核心城市拿地（杭州、上海、天津），部分采用轻资产模式 [3][4] - 当前经营首要任务为保障财务安全，坚持轻重并举策略，注重投资安全性 [4] - 管理层强调聚焦核心主业、优化资源配置，以"活下来"为目标并寻求可持续发展 [1][6] 管理层观点 - 行业短期仍处供大于求状态，调整未结束，但优秀企业可穿越周期 [1][5] - 公司信用基础与风险应对能力在偿债高峰期得到验证 [2] - 未来需推出符合新时代需求的产品以抓住发展机遇 [6]