房地产预售制改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡，逐步取消公摊面积[1] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国性讨论，现房销售或进入倒计时[1] - 房地产供求关系重大变化促使预售制和公摊面积改革成为大势所趋[1] 政策与市场动态 - 2023年7月重要改革决定提出改革商品房预售制度，12月全国住房工作会议明确推进现房销售[4] - 金融管理部门将出台与房地产新模式适配的融资制度[5] - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰期预售占比近90%[8] 预售制运作机制及问题 - 预售制核心是高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘/4个月回笼资金/5个月再利用）[15][16] - 高周转导致货不对板、烂尾风险，购房者缺乏反制手段[18][19] - 住房短缺时代预售制有积极作用，但结构性过剩环境下其意义弱化[20] 香港地区经验借鉴 - 香港2013年取消公摊面积计价，改为实用面积标准[32][33] - 香港预售制保留但严格监管：需全额缴纳地款、资金第三方监管、按工程进度拨付[35] - 香港近20年仅2003年非典时期出现烂尾楼案例[36] 行业转型方向 - 央企/国企预售房仍具市场，缺乏信用背书的民企和小开发商被边缘化[9][10] - 市场购房需求存在但转向不信任预售房，现房销售成重塑信心关键[11][14] - 高周转/高杠杆模式已不合时宜，需通过制度改革重建市场预期[37][38]

房地产制度改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡及取消公摊面积 [2] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国讨论范围，媒体称"现房销售进入倒计时" [3] - 房地产预售制、公摊面积、土地批租制被视为行业三大基石，但当前市场形势逆转需改革 [5][6] 预售制改革进展与市场反应 - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰时期近90%为预售 [14] - 大型央企或国企预售房仍有市场，部分民企或小开发商因缺乏信用背书被边缘化 [15][16] - 购房需求存在但市场对预售房信任度下降，房价上涨预期消失加剧期房风险 [17][18] 预售制运作机制与弊端 - 预售制核心为高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘、4个月回笼资金、5个月再利用） [20] - 高周转推动开发商快速扩张及土地财政最大化，但供求关系变化后暴露烂尾、货不对板等风险 [21][23][24] - 住房结构性过剩背景下预售制意义弱化，但一刀切取消可能冲击房企资金链 [27][28][29] 香港地区经验借鉴 - 香港1950年代首创公摊面积及预售制（"卖楼花"），1990年代被内地复制 [35][36][38] - 香港2013年取消公摊面积计价，预售制保留但需全额缴纳地款、资金监管等严格限制 [40][42] - 香港因严格监管极少出现烂尾楼，最近案例为2003年非典及1960年代 [43] 行业转型方向 - 房地产高周转、高杠杆、高负债模式已不合时宜，需通过改革重塑市场信心 [44][45] - 预售制改革或采取"新老区别对待"策略，新楼盘现售并设置过渡期 [31] - 政策层面提出"改革房地产开发融资和预售制度"，现房销售被列为商品住房改革重点 [9][10]