文章核心观点 - 投资者对D.R. Horton的关注焦点已从当季业绩转向更具前瞻性的问题，包括抵押贷款利率下降后的需求变化以及特朗普政府住房政策调整的潜在影响 [1] - 公司财报及业绩会议成为观察行业前景的关键窗口，市场希望从中获取需求信号和政策影响解读 [1] 财务业绩预期 - 分析师预计D.R. Horton第一财季每股收益为1.93美元，营收约66亿美元，较上年同期的每股2.61美元和76亿美元明显下滑 [1] - 分析师预计公司本季度毛利率将从上年同期的22.7%降至20.1% [2] - 分析师预计公司第二财季利润率为20.2%，新订单24,240套 [5] 行业利润率与定价压力 - 住房可负担性危机正在侵蚀建筑商的盈利能力，利润率承压成为行业常态 [2] - 建筑商面临困境：高房价和高利率抑制需求，但无法像现有房主那样选择不交易 [2] - 1月份五分之二的建筑商降低了价格，65%提供了某种形式的销售激励措施，折扣和激励措施普遍使用直接压缩了利润空间 [2] - 分析师预计公司新订单将从上年同期的17,837套增至18,525套，显示出销量增长需要以利润换取 [2] 需求与市场信号 - 市场正在捕捉住房需求改善的早期信号，抵押贷款银行家协会数据显示上周购房贷款申请量有所回升 [3] - 房地产经纪人表示购房者兴趣的回升时间早于往年同期 [3] - 这些积极迹象出现在特朗普宣布推动抵押贷款利率下降之后，如果需求持续改善，建筑商可能无需提供那么多折扣 [3] - 较低的利率可能改善建筑商的业绩指引，但建筑商可能还无法确信利率下降是可持续的，或足以刺激需求 [3] 政策影响与不确定性 - 特朗普政府计划指示房利美和房地美购买抵押贷款债券以推动利率下行，并将在达沃斯讨论住房政策 [1] - 政策变化对建筑商的净影响尚不明朗，为行业前景增添了复杂性 [1][4] - 一方面，较低利率和较窄的MBS利差可能通过降低建筑商的抵押贷款回购成本使其受益 [1][4] - 另一方面，政府可能施压建筑商优先考虑入门级住房销量而非利润率，这将以牺牲毛利率为代价提升交付量并增加供应，带来复杂影响 [1][4] - 政府此前讨论采用奖惩方式并根据建筑商是否符合政府住房目标进行监管，甚至提出限制建筑商股票回购 [4] 投资者关注焦点 - 投资者将在周二的电话会议上，密切关注公司对需求趋势的最新判断 [3] - 公司管理层对订单和利润率前景的指引，以及对政策变化的解读，将成为判断行业走向的关键信息 [5]

核心观点 - 美国总统特朗普指示政府支持企业房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券，旨在降低抵押贷款利率和住房成本，此举被视为其提高住房可负担性及应对中期选举政治压力的组合政策之一 [1][3] 政策行动与影响 - 特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券，目标为降低抵押贷款利率和月供，使住房更实惠 [1] - 该债券购买计划可与特朗普宣布的禁止机构投资者购买独栋住宅的计划形成“组合拳” [3] - 联邦住房金融局局长表示债券购买可以非常迅速、巧妙且大规模地执行 [2] - 受此消息影响，抵押贷款支持证券价格上涨，相关股票如Rocket Cos和LoanDepot也出现上涨 [1] 对抵押贷款利率的预期影响 - 策略师指出，增加对MBS的需求会收窄风险溢价，从而降低基础抵押贷款利率 [2] - 美国全国住房会议首席执行官预计，此举将对抵押贷款利率造成下行压力，可能至少下降0.25个百分点甚至更多 [2] - 花旗曾估计，若两家政府支持企业投资组合增加2500亿美元，债券风险溢价可能下降约0.25个百分点，并导致消费者抵押贷款利率出现类似幅度下降 [2] - 截至1月8日当周，30年期抵押贷款利率平均为6.16%，接近2024年10月以来最低水平 [2] - 有分析师持不同意见，认为抵押贷款利差已经收窄，不确定此项行动能起多大作用 [2] 公司背景与财务状况 - 房利美和房地美是政府支持企业，在2008年金融危机期间曾接受政府救助 [1] - 特朗普称其第一任期决定不出售这两家公司，使其积累了2000亿美元的现金 [1] - 截至10月份的五个月内，两家公司持有的债券和贷款组合增长超过25% [1] 政治背景与后续计划 - 这些举措出台前，特朗普的顾问警告生活成本已成为共和党的政治包袱，可能影响秋季国会选举 [3] - 特朗普计划在达沃斯世界经济论坛上详细阐述提高住房可负担性的提案 [3] - 联邦住房金融局局长表示，特朗普将在一两个月内决定是否推进房利美和房地美的IPO [4] - 有分析认为，债券购买计划可能表明IPO计划已被搁置，因特朗普言论显示其不急于让企业上市 [4]