天津市住房公积金贷款政策调整核心观点 - 天津市出台新版《天津市个人住房公积金贷款管理办法》 旨在更好发挥住房公积金支持住房消费作用 对现行贷款政策进行多项调整 包括提高贷款最高限额、调整账户余额倍数及延长贷款期限 新办法将于2026年2月1日起施行 有效期五年 [1] 贷款最高限额调整 - 首套住房贷款最高限额由100万元提高至120万元 [1] - 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至100万元 [1] - 对于养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭 其首套住房贷款最高限额由120万元提高至144万元 [1] - 对于养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭 其第二套住房贷款最高限额由50万元提高至120万元 [1] 贷款额度计算规则调整 - 第二套住房贷款额度计算标准调整 由不高于贷款申请人住房公积金账户余额的10倍调整为不高于20倍 [1] 贷款期限调整 - 二手住房贷款最长期限由原来的20年延长至30年 [1] 政策实施时间 - 新版贷款办法自2026年2月1日起施行 有效期五年 [1]

政策核心调整 - 天津市住房公积金管理中心印发新《贷款办法》 核心内容包括提高贷款最高限额 调整账户余额倍数 延长二手住房贷款最长期限 [1] - 新政策将于2026年2月1日起施行 贷款受理日期在此之前的仍按原政策执行 [1] 贷款额度调整 - 首套住房贷款最高限额由100万元提高至120万元 [1] - 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至100万元 [1] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭 首套住房贷款最高限额由120万元提高至144万元 [1] - 养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的家庭 第二套住房贷款最高限额由50万元提高至120万元 [1] 贷款计算规则调整 - 第二套住房贷款额度计算标准调整 由不高于贷款申请人住房公积金账户余额的10倍调整为不高于20倍 [1] 贷款期限调整 - 二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [1]

核心观点 - 美国总统特朗普宣布指示房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款债券 旨在压低房贷利率 降低购房成本 此举被视为“特朗普版量化宽松” 是其在大选前应对住房可负担性政治压力的最新举措 [1][2] 政策举措与背景 - 特朗普在Truth Social上发文 指示其代表购买2000亿美元抵押贷款债券 理由是房利美和房地美目前资金充裕 拥有2000亿美元现金 [2] - 特朗普将此与其第一任期不出售两房的决策关联 称其价值已是当初许多倍 并抨击前任总统拜登忽视了住房市场 [2] - 此举是其在11月中期选举前压低住房成本的最新努力 此前他已表示将推动禁止机构投资者购买独栋住宅 [2] - 为配合对住房问题的关注 白宫正在起草一项行政命令 旨在解决生活成本不满 包括推动允许人们动用退休金和大学储蓄账户支付房屋首付 [3][6] 执行机构与市场动态 - 联邦住房金融局局长普尔特表示 总统希望由房利美和房地美来执行这些购买 并称可以非常迅速地执行 有能力也有现金来完成 [4] - 近几个月来 房利美和房地美已在其资产负债表中新增了数十亿美元的抵押贷款支持证券和住房贷款 市场猜测其可能在潜在公开上市前通过压低利率并提升盈利能力来改善自身状况 [4] - 在截至10月的五个月内 这两家政府支持的住房金融巨头将其自留投资组合规模提高了25%以上 [4] 政策影响与市场反应 - 美联储过去曾通过购买抵押贷款债券作为量化宽松政策的一部分来降低利率 但美国行政部门无权命令独立运作的美联储进行此类交易 [5] - 目前尚不清楚这种购买行为是否会对抵押贷款利率产生任何影响 因为抵押贷款利率通常跟随长期美国国债利率走势 而非抵押贷款债券收益率 [5][6] - 消息出炉后 美国10年期国债期货上涨 抵押贷款债券走高 [6] - 有分析认为 允许民众将储蓄转化为购房资金可能进一步刺激需求 反而推高房价 这可能导致需要更多购债行动来压低利率 引发更多直接市场干预和内生流动性增加的连锁反应 [6]

核心观点 - 美国总统特朗普指示政府支持企业房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券，旨在降低抵押贷款利率和住房成本，此举被视为其提高住房可负担性及应对中期选举政治压力的组合政策之一 [1][3] 政策行动与影响 - 特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券，目标为降低抵押贷款利率和月供，使住房更实惠 [1] - 该债券购买计划可与特朗普宣布的禁止机构投资者购买独栋住宅的计划形成“组合拳” [3] - 联邦住房金融局局长表示债券购买可以非常迅速、巧妙且大规模地执行 [2] - 受此消息影响，抵押贷款支持证券价格上涨，相关股票如Rocket Cos和LoanDepot也出现上涨 [1] 对抵押贷款利率的预期影响 - 策略师指出，增加对MBS的需求会收窄风险溢价，从而降低基础抵押贷款利率 [2] - 美国全国住房会议首席执行官预计，此举将对抵押贷款利率造成下行压力，可能至少下降0.25个百分点甚至更多 [2] - 花旗曾估计，若两家政府支持企业投资组合增加2500亿美元，债券风险溢价可能下降约0.25个百分点，并导致消费者抵押贷款利率出现类似幅度下降 [2] - 截至1月8日当周，30年期抵押贷款利率平均为6.16%，接近2024年10月以来最低水平 [2] - 有分析师持不同意见，认为抵押贷款利差已经收窄，不确定此项行动能起多大作用 [2] 公司背景与财务状况 - 房利美和房地美是政府支持企业，在2008年金融危机期间曾接受政府救助 [1] - 特朗普称其第一任期决定不出售这两家公司，使其积累了2000亿美元的现金 [1] - 截至10月份的五个月内，两家公司持有的债券和贷款组合增长超过25% [1] 政治背景与后续计划 - 这些举措出台前，特朗普的顾问警告生活成本已成为共和党的政治包袱，可能影响秋季国会选举 [3] - 特朗普计划在达沃斯世界经济论坛上详细阐述提高住房可负担性的提案 [3] - 联邦住房金融局局长表示，特朗普将在一两个月内决定是否推进房利美和房地美的IPO [4] - 有分析认为，债券购买计划可能表明IPO计划已被搁置，因特朗普言论显示其不急于让企业上市 [4]

特朗普政府住房政策新动向 - 前总统特朗普宣布将指示购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使住房更可负担 [3] - 该政策被定位为在11月中期选举前降低住房成本的举措之一 [3] - 特朗普声称 其第一任期未出售房利美和房地美 使它们积累了2000亿美元现金 此次宣布正基于此 [4] 政策执行方与市场反应 - 联邦住房金融局局长比尔·普尔特表示 总统目标是让房利美和房地美执行这些购买 并称可以非常迅速地执行 公司有能力和现金来操作 [5] - 消息公布后 抵押贷款支持证券相对于国债价格上涨 [5] - 房利美和房地美近几个月已在其资产负债表上增加了数十亿美元的抵押贷款支持证券和住房贷款 引发了关于其试图压低贷款利率并在潜在公开发行前提高盈利性的猜测 此次宣布证实了这些猜测 [6] 政府支持企业近期活动 - 根据近期数据 这两家政府支持的住房金融巨头在截至10月的五个月内 其保留投资组合（即持有而非出售给投资者的债券和贷款部分）增加了超过25% [7] 更广泛的住房政策背景 - 该宣布是在特朗普于周三表示将寻求禁止机构投资者购买独栋住宅的一天后发布 [8] - 特朗普的顾问多次警告 住房可负担性已成为共和党的政治负担 并可能使该党在秋季选举中失去对国会的控制权 [8] - 据报道 白宫正在起草一项行政命令 广泛针对美国人对生活成本的不满 包括推动允许人们动用退休和大学储蓄账户来支付购房首付 [9] 潜在市场影响分析 - 分析认为 允许将储蓄转化为房屋净值的政策 将为需求侧增添更多动力 这可能与特朗普追求的目标相反 从而导致需要购买更多抵押贷款债券 引发更多降息 以及更多第三方对市场的直接干预 进而生成更多内生流动性 [10] - 分析进一步指出 这意味着黄金和比特币的最终交易价格可能远未触及顶点 [11]

核心观点 - 近几个月来，房利美与房地美大幅增加其自持抵押贷款投资组合，市场猜测此举旨在压低抵押贷款利率、提升盈利能力，并为潜在的公开上市做准备 [1] 自持投资组合规模与增长 - 截至10月的五个月内，两家公司的合并自持投资组合（持有而非出售的债券和贷款）增加了超过25%，总规模升至2340亿美元，为2021年以来最高 [1] - 自2022年底以来，其投资组合已从1580亿美元显著增长，仅最近五个月就增加了超过500亿美元 [3] - 当前持仓规模仍比监管上限低2000多亿美元，为后续增长留下了充足空间 [3] - 花旗集团预测，到2026年，合并自持投资组合可能增加约1000亿美元，甚至存在增至2500亿美元的可能性 [5] - 分析师估计，明年两家公司可能再增加高达1000亿美元的自持资产 [1] 此举的潜在动机与影响 降低抵押贷款利率 - 通过减少流入市场的抵押贷款支持证券（MBS）供应，可以压缩收益率，进而降低消费者支付的抵押贷款利率 [4] - 花旗估计，投资组合增长1000亿美元可能将MBS风险溢价压缩约0.25个百分点，部分或全部传导至抵押贷款利率 [5] - 此举被视为政府一个灵活的降息工具，类似于美联储的货币政策操作 [5] - 政府正关注住房可负担性，财政部长曾表示可能宣布“国家住房紧急状态” [4] 为公开上市做准备 - 在资产负债表上持有更多MBS意味着更多利息收入和可能更高的利润，这有助于增强其在未来股票发行中对投资者的吸引力 [1][6] - 提升盈利能力是解决对其盈利能力相对于债务的疑虑的关键，这是任何股票发行的障碍 [6] - 特朗普政府已开始为非正式接触投行探讨潜在发行事宜铺路，商务部长表示IPO将“尽早而非推迟”进行 [6] 对MBS市场的影响 - 两家公司成为9万亿美元美国机构MBS市场的重要需求来源，抑制了证券流入市场的数量并支撑其价格 [2] - 当利差扩大时有大型买家介入，可能抑制市场波动，并改变投资者评估风险的方式 [2] - 如果持续扩张，它们可能重新成为市场上最重要的买家之一，改变过去三年以基金经理为边际买家的市场动态 [7] - 更大的自持投资组合可能会压低风险溢价，抑制日常波动，改变市场动态 [6] 历史背景与风险考量 - 自持投资组合在1990年代和2000年代急剧膨胀，到2008年合并持仓超过1.5万亿美元，成为主要利润引擎，但也持有高风险私人标签债券等资产 [2] - 金融危机期间，这些头寸及其背后的杠杆带来巨额亏损，导致两家公司被政府接管 [2] - 此后，财政部强制出售资产并设置严格上限，投资组合在2022年底缩水至1580亿美元 [3] - 市场观察人士认为，当前更严格的承销标准使抵押贷款债券比以前更安全，但如果大幅增持，仍需要严格监管 [7] - 很少有人预期会回归危机前扭曲市场和掩盖风险的庞大投资组合模式 [7]

深圳公积金规模高速增长 - 深圳作为全国最晚全面实施住房公积金制度的城市，仅用不到15年时间就实现累计缴存总额突破1万亿元，远快于北京（25年）、上海（28年）和广州（31年）[1][2][3] - 截至2025年9月底，深圳住房公积金归集资金已累计突破1万亿元[3] - 深圳公积金规模高速增长的核心驱动力在于制度覆盖面的持续拓宽和管理能力的不断升级[2] 深圳公积金规模扩张的驱动因素 - 制度覆盖面广，不仅涵盖非公有制企业，还将灵活就业群体纳入其中，覆盖广度在国内领先[4] - 深圳人口结构年轻，全市人口平均年龄约33岁，居民平均首次购房年龄约38岁，大量年轻人和新市民处于公积金"净贡献"阶段（缴存额大于提取额与贷款额度之和），为公积金池持续注入资金[4] - 通过坚持"愿缴能缴"、创设利息补贴制度、合理调整缴存比例与基数上下限等措施，增强缴存吸引力并平衡职工权益与企业负担[2] 深圳公积金资金使用情况 - 截至2025年9月底，深圳全市住房公积金提取额达6000亿元，其中用于住房消费的提取占比超过87%[5] - 用于支付房租的提取额超2600亿元，租房提取金额及其占提取总额的比重均排在全国首位[5] - 深圳已发放住房公积金个人住房贷款超53万笔、3800多亿元，支持职工购房面积约5100万平方米[6] - 深圳公积金中心不断优化提取和贷款政策，提升资金使用效率，如首创"商转公"贷款"零材料办"和贷款"带押过户"模式[6] 公积金增值收益比较 - 2024年上海住房公积金增值收益最高，达137.13亿元，同比增长10.87%，增值收益率为1.67%[8] - 北京增值收益约117.74亿元，同比增长1.5%，增值收益率为1.5%[8] - 广州增值收益46.88亿元，同比增长2.86%，增值收益率为1.58%[8] - 深圳增值收益45.70亿元，增值收益率为1.43%[8] - 增值收益分配主要用于提取贷款风险准备金、管理费用和城市廉租住房建设补充资金，其中后者占据大部分，广州和深圳去年提取这部分补充资金都超过40亿元[8] 资金管理与风险控制 - 深圳公积金中心将结余资金主要通过转存定期存款的方式进行管理，以保障资金安全[2] - 深圳公积金建立了一套事前预防、事中控制、事后跟踪的风险防控体系，并依托信息化手段持续提升风险防控效力[6]

事件概述 - 美国财政部长斯科特·贝森特与联邦住房金融局局长比尔·普尔特在私人晚宴上发生激烈争执，贝森特情绪失控并发出人身威胁 [1] - 争执导火索是贝森特得知普尔特多次在特朗普总统面前批评他 [1] - 事件现场聚集了三十多位政商界重要人物，包括多位政府高官 [1] 冲突背景与政策分歧 - 冲突根源在于对房利美与房地美私有化计划的分歧，该计划是特朗普政府重返白宫后的重要经济议程 [4] - 普尔特主张将两房最多15%的股权公开上市，而贝森特认为这种做法干预了财政部职权范围 [4] - 两人在美联储主席鲍威尔的去留问题上也存在分歧，普尔特公开要求鲍威尔辞职并为特朗普起草解雇信，贝森特则暗示解雇鲍威尔会影响金融市场稳定 [4] 个人恩怨与权力斗争 - 商务部长威尔伯·卢特尼克曾与贝森特竞争财政部长一职，失败后与普尔特结成同盟，导致合作中充满不信任 [6] - 普尔特凭借与特朗普的密切关系及在社交媒体上超过300万粉丝的影响力扩大权力，贝森特则被视为力图保持市场稳定的温和派 [6][11] - 这反映了特朗普政府强调忠诚度而非专业能力的独特治理模式，导致部门间权力划分模糊 [7][11] 市场影响与经济风险 - 内部冲突导致金融市场出现波动，纳斯达克指数下跌了1.7%，抵押贷款利率波动加剧 [7] - 房利美和房地美的私有化计划因部门争斗而进展缓慢 [9] - 美国房贷违约率在2025年8月已升至3.1%，创下五年来的最高纪录 [9] 政策执行与外部评价 - 高层博弈使得房贷纾困计划和首套房贷款利率调整等关键措施迟迟未能落实 [10] - 穆迪分析师警告政策不确定性可能对房地产市场稳定性构成威胁 [9] - 国际货币基金组织首席经济学家指出美国需尽快修复决策协调机制，以免影响全球市场信心 [9] 结构性缺陷与民众看法 - 根据皮尤研究中心2025年8月调查，有69%的美国民众认为联邦高层内斗加剧，相比去年增加了16个百分点 [9] - 专业主义逐渐被政治投机取代，制度性治理困境加剧 [9] - 最高法院即将判定特朗普政府关税政策是否合法，若裁定不合法，财政部可能需要退还高达1万亿美元的关税 [11]

美国抵押贷款利率走势 - 美国30年期固定抵押贷款平均利率升至6.34%，连续两周上涨，一周前为6.3%，一年前为6.12% [1] - 受美联储降息预期影响，房贷利率自7月以来呈下降趋势，但自9月17日美联储宣布降息后已连续两周上涨 [1] - 尽管市场预计美联储今年还将降息两次，但经济学家预计30年期固定抵押贷款平均利率到年底将维持在6.5%左右 [1] 房地产市场影响因素 - 美国房贷利率受美联储联邦基金利率和美国10年期国债收益率等因素影响，美联储降息不一定会带来房贷利率的下降 [1] - 过去几个月房贷利率的下降在一定程度上提振了潜在购房者信心，成屋销售量出现上涨 [1] - 美国联邦政府自10月1日起“停摆”，如果持续下去将对房地产市场带来不利影响，这是自2019年以来首次“停摆” [1]

政策核心内容 - 广州正式推出商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款政策 自8月21日起实施[1] - 政策旨在通过降低贷款利率减轻缴存人住房贷款利息负担 促进社会消费[1] - 政策采用动态调控机制 贷款率低于75%时启动 达到90%及以上时暂停[2] 申请条件调整 - 原商业贷款已放款要求从5年调整为3年[1] - 逾期记录核查期从24个月缩短至12个月[1] - 贷款额度上限从购房总价款60%提升至70%[1] 贷款额度与期限规定 - 贷款额度不得超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额[2] - 贷款期限不得高于原商业贷款剩余期限 且与商业贷款已还年限合计不超过30年[3] - 购房总价款以房屋原购买价格与重新评估价中的较低者为准[2] 申请人资格要求 - 需在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上[4] - 申请时贷款房屋必须是产权人家庭在广州市唯一住房[4] - 原商业贷款住房需为广州市内自住住房 且贷款银行为公积金承办银行[4] 业务适用范围 - 仅适用于纯商业住房贷款全额转为住房公积金贷款[5] - 组合贷款中的商业贷款部分不符合申请条件[5] - 办理需先与原商业贷款银行协商提前还清商业贷款[5]