项目核心资产拍卖 - 长沙恒大童世界项目三宗核心娱乐康体用地及地上在建工程被司法拍卖，总面积17.2万平方米，起拍价3.54亿元，较评估价5.05亿元折价近30% [1] - 拍卖资产处于“在建工程停滞”状态，地上附着物仅完成基础施工，尚未进入主体结构建设阶段 [2] - 此次拍卖源于一起建设工程施工合同纠纷，是恒大债务危机深化与司法处置加速的结果 [5] 项目历史规划与现状 - 长沙恒大童世界项目于2017年高调启动，原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，定位为全球规模最大的童话神话主题乐园 [2] - 项目采用“文旅+地产”模式，周边配套住宅项目恒大文化旅游城曾在2020年1-9月实现商品住宅销售额33.76亿元，登顶长沙销冠 [3] - 原规划预计项目落成年游客量超1500万人次，年消费总额超200亿元，但自2021年恒大流动性危机暴露后项目戛然而止 [3][4] 恒大整体债务与资产处置 - 根据香港法院清盘报告，截至2025年7月31日，清盘人收到债权总额约3500亿港元（450亿美元），但目前变现金额仅20亿港元（约2.55亿美元），偿债缺口巨大 [6] - 恒大自2021年违约后通过多种方式处置资产，例如香港元朗地块以6.37亿美元出售，较其总成本超89亿港元缩水幅度超过60% [8] - 2025年以来资产处置进入由清盘人主导的阶段，接管范围包括许家印通过离岸公司间接控制的资产，资产处置周期因债务复杂度高而可能较长 [8][9] 市场环境与资产价值 - 受房地产行业调整影响，商业文旅用地估值走低，长沙童世界拍卖30%的折价率体现了市场对文旅项目变现难度的预期 [6] - 项目停工多年且存在工程滞后问题，接盘方需承担高昂改造成本，加之文旅项目回报周期长，市场接受度有限 [6]

板块市场表现 - 11月11日A股房地产板块出现集体拉升，华侨城A直线封板领涨板块[1] - 大名城涨逾9%，黑牡丹、上海临港、大悦城、中国武夷等个股涨幅居前[1] - 华侨城A出现今年以来首次2连涨停，上次涨停发生在去年9月末政策信号释放时期[1] 公司股价异动原因 - 股价异动导火索为市场传闻深圳锦绣中华到期土地将推进处置工作以盘活资源[1] - 另一传闻为深圳欢乐谷可能整体搬迁至光明区，现址将进行盘活利用，但传闻未获官方证实[1] - 深圳欢乐谷现址占地面积约35万平方米，地处南山区成熟商圈，锦绣中华地块紧邻深南大道地理位置优越[1] - 市场分析认为位于深圳核心地段的土地资源若重新规划开发可能带来公司价值重估空间[1] 公司业务模式与财务表现 - 公司为国内文旅+地产模式的开创者，凭借主题公园+地产开发模式迅速崛起[2] - 公司面临文旅项目投资大、回报周期长以及地产调控收紧等多重挑战[2] - 第三季度营业收入约为57.08亿元，同比下降9.67%[2] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润亏损约14.99亿元，同比下降15.79%[2] 公司土地储备与开发情况 - 新增土地储备项目为重庆市沙坪坝小龙坎项目，土地面积1.80万平方米，土地总价款约4.57亿元[2] - 截至三季度末累计土地储备总计容建筑面积为1397.71万平方米，剩余可开发计容建筑面积为1020.72万平方米[2] - 本期竣工面积合计为4.74万平方米，本期销售面积合计为89.33万平方米，销售金额合计为132.50亿元[2]

公司股价表现 - 华侨城A股价于11月10日早盘迅速拉升并封死涨停板，报收2.66元/股，成交额近6.76亿元，为近一年来首次收盘涨停 [1] 市场关注焦点与潜在价值 - 尽管公司2025年第三季度报告业绩不乐观，但网传的深圳欢乐谷整体搬迁和锦绣中华到期土地转型再开发消息，为公司“文旅+地产”资产重估打开巨大想象空间 [1] - 网传消息称深圳将推进锦绣中华到期土地处置工作以盘活土地资源，同时深圳欢乐谷有整体搬迁至光明区的可行性，现址将盘活利用 [1] - 位于深圳核心地段的土地资源若重新规划开发，可能为公司带来巨大的价值重估空间 [1] 公司业务模式与现状 - 公司是国内“文旅+地产”模式的开创者，曾凭借主题公园+地产开发模式大获成功，但近年来面临多重发展困境 [1] - 在传统模式面临挑战之际，公司位于深圳核心区位的土地资源为其资产升级提供了广阔想象空间 [2] - 业内认为，在盘活存量资产的同时，着力升级文旅业态、创新地产模式或许是公司破局的关键所在 [2]

文章核心观点 - 广西探索的“文旅+地产”融合发展模式是房地产行业转型的生动缩影，通过将地域文化、自然资源与居住空间深度融合，提供“可居住的风景”和“可体验的文化”，以应对当前市场产品高度同质化的问题 [1] - 文化与实体经济的深度融合正在释放超越传统认知的发展潜能，但成功的融合需要深入挖掘地方文化并进行创造性转化，而非简单的概念嫁接或业态叠加 [2] - “文旅+地产”项目要实现健康可持续发展，必须将良好的自然环境与优越的生活品质融为一体，通过夯实公共服务和提升软件服务来增强居民归属感与幸福感 [2][3] 房地产行业转型路径 - 行业对住房的期待已从“有房住”升级为“住得好”，更加注重生活方式、情感归属和精神体验 [1] - 行业转型路径是开辟新路径，将地域文化、自然资源与居住空间深度融合，不再局限于传统盖楼售楼 [1] - 在传统住宅市场产品高度同质化的背景下，文化成为具有差异性的竞争要素，如漓江山水、壮乡风情、北海海洋文化能为项目注入不可复制的灵魂 [1] 文化赋能实体经济实践 - 文化赋能实体经济的创新实践在全国多地开展，制造业领域有老字号通过打造沉浸式体验工坊将生产线转化为旅游景点 [1] - 农业领域出现田园综合体、农耕研学等新业态，推动农产品从功能消费迈向情感消费，有效拉长产业链并提升附加值 [1] - 文旅产业凭借较强韧性和创新活力，在激发消费潜力、促进就业创业、带动有效投资等方面发挥日益重要作用 [2] “文旅+地产”成功要素 - 成功融合需要开发者深入挖掘地方文化脉络，进行创造性转化与创新性发展，避免流于形式、急功近利的“文化贴牌” [2] - 项目需超越借景造势阶段，持续“涵养内功”，夯实教育、医疗、商业、交通等公共服务硬件基础 [2] - 项目需提升软件服务，通过精细化物业管理和丰富社区文化营造来增强居民归属感与幸福感 [2]

核心人事变动 - 吴秉琪出任华侨城集团党委副书记、董事并被提名为总经理人选 接替张振高和刘凤喜的职务 [1] - 张振高因达到63岁退休年龄上限卸任党委书记和董事长职务 刘凤喜不再担任总经理职务 [1] - 吴秉琪此前担任华润置地总裁和中国建筑副总经理 拥有央企管理经验 [1][7][8] 公司财务表现 - 2022-2024年累计亏损超260亿元 2025年上半年营业收入113.17亿元 净亏损28.68亿元 较2024年同期亏损10.56亿元进一步扩大 [4] - 2025年上半年经营性净现金流25.6亿元 较上年同期大幅增加53.9亿元 现金流状况改善 [6] - 截至2025年6月末总负债2410.86亿元 其中61.85%为短期债务 流动负债达1491.03亿元 短期偿付压力较大 [9] 战略调整举措 - 张振高任期内推进战略规划修编聚焦主业 加大专业化整合力度 落实精益管理 [3] - 组建城市公司化解资源重复配置矛盾 将旅游发展集团和商业管理公司等四家专业公司独立运营 [3] - 近年出售上海和西安等地多个项目股权和五星级酒店资产 累计处理超过30家子公司及其债权 [3] 新任领导背景 - 吴秉琪现年54岁 拥有同济大学本科学历和澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 [7] - 在华润体系工作近三十年 2013年升任华润置地高级副总裁 2022年7月正式升任华润置地总裁 [7] - 2019-2020年带领华西大区销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 [7] - 2021年调任华北大区后在北京市场实现413亿元销售 使华润置地进入北京房企前三 [7] - 2023年9月调任中国建筑集团副总经理 2024年带领公司房地产业务实现销售额4219亿元 新增土地储备882万平方米 购地金额1385亿元 多项指标行业第一 [8][10] 公司资源与优势 - 截至2025年一季度末总资产4848亿元 净资产1004亿元 [11] - 2024年境内债融资达183亿元 融资成本仅2.13%-3.57% [11] - 作为国资委直接管理的大型央企 在资源获取和政策支持方面具有天然优势 [11] 业务发展动态 - 2025年上半年通过管理输出模式获取浙江衢州和安徽祁门2个轻资产服务项目 [6] - 需重新审视"文旅+地产"商业模式的有效性 地产业务输血能力减弱 文旅业务造血能力面临考验 [11]

人事变动 - 国务院国资委正式发布华侨城集团主要领导职务任免公告 张振高因达到退休年龄上限卸任党委书记及董事长职务 吴秉琪被任命为党委副书记及董事并提名为总经理人选 刘凤喜不再担任总经理职务[1] - 吴秉琪于8月29日提前到任华侨城集团 迅速投入工作并聚焦梳理公司整体发展战略与地产业务板块[4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑两大央企 拥有三十余年经验 涉及文旅综合体开发 地产业务整合及资产运营管理[6] - 在华润置地分管华西大区期间推动区域销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 调任华北大区后带动区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元 跃居集团首位[7] - 担任华润置地总裁期间 2023年上半年实现营业额729.7亿元同比增长0.1% 核心净利润112.7亿元同比增长10.9% 加权融资成本下降19个基点至3.56% 平均债务期限拉长至5.5年[7] - 在中国建筑任职期间提出构建房地产发展新模式 聚焦三大工程及城中村改造与保障房建设 强调现金为王及现金流管理[8] 公司战略沿革 - 任克雷时代奠定文旅加地产模式 主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 奠定文旅行业龙头地位[9] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期 逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 2021年公司营收达1026亿元同比增长25% 归母净利润仅38亿元同比下降70.05%[9] - 张振高推出"一体两翼三功能"模式 以房地产开发销售为一体 物业商业酒店会展为两翼 期间推进资产优化出让上海宝格丽酒店等低收益资产[10] 财务表现 - 2022年出现上市以来首次亏损 归母净利润录得109亿元亏损 2023年亏损64.92亿元 2024年亏损86.62亿元 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元[11][12] - 2025年上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15% 房地产业务营收30.76亿元占比27.18% 两大业务营收均下滑 其中房地产业务营收同比大幅下滑73.51% 毛利率进一步下滑至5.49%[12] 管理层结构 - 吴秉琪为华侨城集团董事会中唯一70后成员 其余管理层多为60后[12]

核心管理层变动 - 吴秉琪被任命为华侨城集团有限公司党委副书记、董事，并提名为总经理人选 [4] - 张振高被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休，刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理 [4] - 公司管理层已完成交替，官网已更新管理团队信息 [6] 新任总经理背景 - 吴秉琪出生于1971年，现年54岁，毕业于同济大学工业与民用建筑工程专业，后获澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 [8] - 职业经历覆盖房地产全周期，1993年加入华润集团，曾任华润物业董事、副总经理，华润营造董事、副总经理等职务 [8] - 2007年进入华润置地，2013年10月任高级副总裁兼战略总监、成都区域总经理，2019年2月出任执行董事，2022年7月升任华润置地总裁，任内推动华北大区2022年销售额突破521亿元，位居北京房企前三 [8] - 2023年9月就任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理，10月任中国建筑股份有限公司副总裁、总法律顾问 [8] 公司财务状况 - 公司连续3年亏损，2022年至2024年期间分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元，累计亏损超260亿元 [10] - 2025年上半年实现营业收入约113.17亿元，同比减少50.82%，净利润亏损28.68亿元 [11] - 截至2025年6月30日，总负债规模达2410.86亿元，其中流动负债1491.03亿元 [12] - 有息负债总额为1288.3亿元，与2024年末的1295.6亿元基本持平，债务规模总体保持稳定 [17] 业务表现与挑战 - 2025年上半年房地产业务营收同比大幅下滑73.51%，毛利率进一步下滑至5.49% [12] - 长期依托的"文旅+地产"业务模式在当前市场环境下遭遇挑战 [12] - 公司已开始转型，将文旅与地产业务在组织架构上进行分割，主业重新回到房地产之上 [12] - 经营战略调整为"一体两翼三功能"新发展模式，聚焦"一体"由各事业部和城市公司负责房地产开发销售业务，围绕"两翼"巩固物业、商业、酒店、会展等业务 [12] 资产处置与战略调整 - 公司不断梳理资产包情况，出清收益较低资产 [13] - 陆续出让上海宝格丽酒店、西安华侨城实业、丽江国旅49.53%股权、云南文产城市商业文化综合投资有限公司等资产 [14] - 2025年上半年新增一个土地储备项目，位于重庆沙坪坝小龙坎，土地总价款4.57亿元 [18] - 明确"双轮驱动"发展策略：旅游业务以存量产品提升和增量项目拓展并重，房地产业务聚焦资源优化与产品提升 [18]

核心管理层变动 - 张振高因达到央企退休年龄上限正式卸任华侨城集团党委书记及董事长职务 [2] - 吴秉琪被任命为集团党委副书记及董事并提名为总经理人选接替刘凤喜 [2] - 吴秉琪于8月29日提前到任并迅速投入工作聚焦公司整体发展战略与地产业务板块 [4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑拥有文旅综合体开发及地产业务整合经验 [4] - 在华润置地期间主导区域业务实现显著增长：2019-2020年华西大区销售额同比增长37.8%至275亿元营业额同比增长9.7%至190亿元 [6] - 2021年调任华北大区后区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元跃居集团七大区域首位 [6] - 2023年上半年担任华润置地总裁期间公司核心净利润同比增长10.9%至112.7亿元加权融资成本下降19个基点至3.56% [6] - 2023年9月调任中国建筑分管地产业务整合与风险管控强调现金为王及业务创新优化土地储备 [6][7] 公司战略演变 - 任克雷时代奠定文旅+地产模式主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 [8] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 [8] - 2021年公司营收达1026亿元同比增长25%但归母净利润同比下降70.05%至38亿元显现增收不增利问题 [8] - 张振高推动一体两翼三功能模式以房地产开发销售为主体并出让低收益资产如上海宝格丽酒店 [9] 财务状况与业务表现 - 2022年公司出现上市以来首次亏损归母净利润录得109亿元亏损 [9] - 2023-2024年归母净利润连续亏损分别为64.92亿元及86.62亿元 [9] - 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元 [9] - 上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15%房地产业务营收30.76亿元占比27.18% [9] - 房地产业务营收同比大幅下滑73.51%毛利率进一步下滑至5.49% [9] 未来发展方向 - 吴秉琪作为管理层中唯一70后成员可能为公司亏损转型期带来新转机 [10] - 公司需重点关注房地产业务持续下滑及盈利能力减弱问题 [9]

公司高层变动 - 吴秉琪被任命为华侨城集团有限公司党委副书记、董事 并提名为总经理人选[2] - 吴秉琪拥有30年地产行业经验 曾任职华润置地、中国建筑等大型央企[3][5] - 吴秉琪在华润置地期间业绩突出 2019-2020年华西大区销售额同比增长37.8%至275亿元 2021年华北大区营业额同比增长超20%至409亿元[3][4] 公司经营状况 - 华侨城A营收连续三年下滑 2022-2024年营收分别为767.67亿元、557.44亿元、544.07亿元 同比分别下降25.17%、27.39%、2.4%[7] - 公司连续三年亏损 2022-2024年归母净利润分别亏损109亿元、65亿元、86.62亿元[7] - 2025年上半年营收113.17亿元 同比下降超5成 归母净利润-28.68亿元 同比下滑171.52%[8] 业务结构变化 - 文旅业务营收占比超7成 2025年上半年文旅业务营收81.65亿元[8] - 地产业务营收占比降至不足3成 2025年上半年地产业务营收30.76亿元 同比大幅下滑超7成[8] - 地产业务毛利率进一步下滑至5.49% 盈利能力持续减弱[8] 历史业绩表现 - 2016-2020年间营收从355亿元增加至818亿元 归母净利润从69亿元增长至127亿元[6] - 毛利率维持在49.86%-60.35%的高位区间[6] - 2021年营收突破千亿但盈利下滑 净利润71亿元同比减少55% 归母净利润38亿元同比减少70%[6] 行业背景 - 房地产行业进入深度调整期 销售持续下滑[7] - 以价换量策略导致地产板块毛利率走低 叠加存货跌价影响[7] - 文旅业务未能对冲房地产开发业务带来的经营拖累[8]

核心管理层变动 - 吴秉琪被任命为华侨城集团党委副书记、董事及总经理人选[2] - 吴秉琪拥有30余年地产行业经验 曾任职华润置地、中国建筑等大型央企[3][4][5][7] - 吴秉琪在华润置地期间业绩突出：2019-2020年华西大区销售额同比增长37.8%至275亿元 2021年华北区营业额同比增长超20%至409亿元[6] 公司经营状况 - 华侨城A营收连续三年下滑：2022年767.67亿元(-25.17%) 2023年557.44亿元(-27.39%) 2024年544.07亿元(-2.4%)[11] - 归母净利润连续三年亏损：2022年亏损109亿元 2023年亏损65亿元 2024年亏损86.62亿元[11] - 2025年上半年营收113.17亿元(同比下降超50%) 归母净利润-28.68亿元(同比下滑171.52%)[12] 业务结构转型 - 文旅业务营收占比提升至超70%：2025年上半年文旅营收81.65亿元[12] - 地产业务占比降至不足30%：2025年上半年地产营收30.76亿元(同比下滑超70%)[12] - 地产毛利率持续走低至5.49% 盈利能力持续减弱[12] 历史发展轨迹 - 2016-2020年业绩高速增长：营收从355亿元增至818亿元 归母净利润从69亿元增长至127亿元[10] - 毛利率曾维持在49.86%-60.35%的高位水平[10] - 2021年营收突破千亿但盈利下滑：净利润71亿元(-55%) 归母净利润38亿元(-70%)[10] 行业背景与挑战 - 房地产行业进入深度调整期 销售持续下滑[11] - "文旅+地产"模式遇到瓶颈 公司进行组织架构分割推动专业化发展[10] - 面临转型升级与稳定经营的双重考验[12]