绿城潮鸣东方项目 - 项目位于上海市徐汇滨江板块，均价19.5万元/平方米，120套房源当日售罄，总销售额69.88亿元，单套最高总价1.54亿元 [2] - 项目地块原为小米公司商业办公用地，2021年成交价15.5亿元，楼面价31001元/平方米，后调整为住宅用地并由绿城中国以48.05亿元竞得，楼面价131045元/平方米，溢价率30% [3][4] - 项目规划3栋高层住宅，户型面积274—584平方米，容积率2.2，社区布局突出舒适度，对比同期豪宅项目区位优势明显 [5] 上海市豪宅市场表现 - 2025年1—2月上海市单套5000万元以上豪宅成交105套，同比增长337.5%，成交均价175602元/平方米，同比增长4.52% [6] - 金陵华庭项目均价18.9万元/平方米，158套房源3小时售罄，总销售额92.34亿元，刷新上海市单日销售金额等多项纪录 [6] - 陆家嘴太古源·源邸第二批次57套房源售出55套，套均售价约5700万元，两批次累计销售额57.6亿元 [7] 豪宅市场驱动因素 - 2024年政策松绑（如"沪九条""沪七条"、取消住宅认定限制等）推动高端改善需求释放，5000万元以上新房成交量超2022—2023年总和，近3年成交均价年均复合增速15% [6] - 全球经济不确定性下，核心城市优质资产被视为"避风港"，上海市豪宅作为"硬通货"可对抗货币贬值，预计核心区豪宅年涨幅3%—5% [2][6] - 徐汇滨江板块依托"文化先导、科创主导"规划，配套资源丰富，西岸金融城等重大项目提升区域价值 [4] 房企策略建议 - 中环内应选择去化周期短的核心板块，提供大平层或复式产品，中环外选择自然资源优越板块提供别墅产品 [8] - 产品设计需在成本可控前提下做大空间并保证私密性，适当增加不计容建筑面积以提高得房率 [9]