项目认购情况 - 嘉里金陵华庭二期认购吸引228组客户 认购率达190% [1] - 项目均价20.50万元/平米 顶复房源单价达32.68万元/平米创上海新房备案单价纪录 [1] - 二期认购金达18亿元 预计9月21日开盘 [9] 公司财务表现 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% [1] - 内地物业部应占合约销售额106.44亿港元 主要受金陵华庭一期预售带动 [8] - 负债比率降至38.4% 同比减少3.1个百分点 [1][8] - 目标2026年底将负债比率降至30%低段位 [1][9] 项目开发进展 - 金陵路项目为综合用途开发 总建筑面积约67万平米 总投资221.12亿元 [5] - 包含住宅、商业及办公业态 商业与办公预计2028年起分阶段开业 [1][5] - 金陵华庭一期已基本建设成型 骑楼改造有序推进 [1][3] 销售业绩亮点 - 金陵华庭一期158套房源3小时售罄 揽金92.34亿元 [8] - 单套总价区间4017万元至1.7亿元 [8] - 花旗预计2027-2028年上海项目预售恢复增长并有新租金贡献 [9] 上海豪宅市场趋势 - 2024年上海总价3000万以上新房成交1542套 [10] - 2025年上半年总价3000万以上成交1096套 其中1亿以上成交19套（15套位于上海） [10] - 近期12个楼盘备案均价超10万元/平米 占35个新盘比例的34% [2][12] - 核心区域项目如中海领邸玖序累计销售额148亿元 中海顺昌玖里单日销售额近200亿元 [10] 市场驱动因素 - 核心区位土地稀缺性支撑房价 中环内住宅用地减少导致地价创新高 [12] - 高端住宅兼具保值增值与居住属性 资金持续流入核心区域 [12] - "825新政"红利释放叠加传统销售旺季 市场信心回升 [12] 行业竞争格局 - 开发商联合拿地降低资金压力 徐汇东安项目总投资额达439.5亿元 [14] - 预售资金监管比例提高对开发商现金流形成压力 [14] - 产品力不足或溢价过高可能影响销售去化 [13]

嘉里建设上海金陵华庭项目表现 - 嘉里金陵华庭二期认购结束 吸引228组客户参与 认购率达190% 项目均价20.50万元/平米 其中顶复房源单价高达32.68万元/平米 刷新上海新房备案单价纪录 [2] - 金陵华庭为嘉里建设内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 项目总建筑面积约67万平米 分两批次通过协议出让获得 共耗资221.12亿元 [3] - 金陵华庭一期于3月22日首次开盘 推出158套大平层房源 单套总价约4017万元—1.7亿元 三小时全部售罄 揽金92.34亿元 [4] - 二期项目认购金至少达18亿元 预计9月21日正式开盘 若再次"日光"将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录 [7] 嘉里建设财务表现与负债优化 - 受上海金陵路项目强劲表现带动 2025年上半年嘉里建设合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% 负债比率同比减少3.1个百分点至38.4% [2][5] - 公司预计通过上海金陵华庭及香港和内地其他项目销售款项回笼 到2026年年底将负债比率降低至30%的低段位 [2][6] - 花旗预计嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长且有新租金贡献 瑞银预期二期剩余40套单位还有提价空间 净负债比率可能降至22% 净负债下降42% [5][7] 上海高端住宅市场整体表现 - 上海"金九银十"期间高端住宅集中放量 网上房地产公布的35个楼盘中12个备案均价超过10万元/平米 核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力继续受到追捧 [3][9] - 2024年上海总价3000万元及以上新房成交1542套 2025年上半年已达1096套 总价1亿元及以上新建商品住宅全国成交19套中15套位于上海 [7][8] - 2025年下半年上海豪宅市场热度不减 单价接近20万元/平米项目频现"日光" 如上海壹号院五批次均价19.8万元/平米66套房源1小时售罄 瑞虹新城金茂璞元99套房源26分钟清盘 [8] 市场动因与未来展望 - 核心地段土地稀缺性为首因 中环内可供开发住宅用地减少 城市更新项目如黄浦外滩金陵东路等地块稀缺性直接传导至新房市场 [9] - "825新政"红利持续释放叠加"金九银十"传统销售旺季 政策支持到位与高端项目集中供应有望推动楼市成交量继续走高 [9][10] - 市场对新房价格上涨预期强烈 优质产品价格上涨预期更明显 豪宅产品稳定热销为"金九银十"楼市带来明确指向性意义 [11]

阅读此文之前，请您点击一下"关注"，既方便您讨论和分享，又能给您带来不一样的参与感，感谢您的 支持 本文陈述所有内容，皆有可靠来源赘述在文章结尾 在经济的大舞台上，总有一些现象让人觉得不可思议，仿佛违背了常理却又真实存在着。 你可曾想过，明明大家都在说楼市不景气，可为何有的地方房价却如同脱缰之马，一路飙升呢？ 全国楼市整体低迷态势明显 近年来，全国楼市就像一艘驶入缓流区的大船，行进的步伐变得迟缓且沉重。 从官方数据来看，1-8 月全国房地产开发投资约 6.03 万亿元，同比下降 12.9%，这一降幅让整个行业都 感受到了丝丝寒意。 降新建商品房销售面积 5.73 亿平方米，同比下降 4.7%，销售额 5.50 万亿元，下 7.3%，一组组数字背 后，是众多楼盘门可罗雀，销售遇冷的现实写照。 再看 8 月份，70 个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体虽继续收窄，可这 依然改变不了房地产市场处于调整期的大格局。 不少城市的郊区楼盘，打出各种优惠促销活动，却依然难以吸引购房者的目光。 曾经热闹非凡的售楼处，如今变得冷冷清清，销售人员的脸上也少了往日的热情，多了几分无奈。 上海豪宅市场的 "逆袭 ...

市场整体表现 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季 新增供应不足导致整体销售量出现短期回调[1] - 核心地段中高端楼盘开盘即磬 外环外项目去化压力较大[1] - 2025年1-8月上海商品住宅成交面积368.75万㎡ 成交套数30082套 其中8月成交面积21.35万㎡ 成交套数1748套[11] 政策环境 - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施通知 涉及优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度和完善个人住房房产税等方面[1] - 政策旨在提振市场预期 促进市场止跌回稳 特别对外环外市场成交压力改善作用显著[1][13] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售额TOP20企业合计销售2777.9亿元 销售面积TOP20企业合计销售387.9万㎡[2][3] - 保利发展以310.7亿元居销售额榜首 招商蛇口以51.1万㎡居销售面积榜首[2][3] - 权益销售额TOP20企业合计1788.1亿元 权益销售面积TOP20企业合计246.5万㎡ 保利发展以213.4亿元和29.0万㎡位列双料第一[4][5] 项目销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计823.6亿元 上海壹号院以184.2亿元居首 翡雲悦府96.7亿元次之[6] - 销售面积TOP10项目合计72.6万㎡ 上海壹号院以10.0万㎡领先 翡雲悦府8.7万㎡紧随其后[7] - 销售套数TOP10项目合计5750套 四季隐秀以724套位列第一 时代之城683套排名第二[8] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海各类用地推出规划建面888.61万㎡ 成交843.69万㎡ 其中涉宅用地推出222.42万㎡ 成交205.68万㎡[12] - 8月各类用地推出75.61万㎡ 成交54.36万㎡ 当月无涉宅用地推出和成交[12] 市场前景展望 - 政策优化利好外环外布局企业 建议把握政策窗口期积极营销[13] - 通过释放外环外购房需求 可缓解库存压力并促进置换链条打通[13]

上海壹号院销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时内售罄 销售额达48亿元[3] - 项目2025年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠纪录[3][4] - 成交均价从首批次17万元/平方米上涨至五批次19.8万元/平方米 套均总价约7300万元[4] 衢州发展业绩状况 - 2025年上半年归母净利润预计2.1亿元 同比减少13.25亿元下降86%[6] - 扣非净利润预计5.9亿元 同比减少18.16亿元下降75%[6] - 业绩下滑主因地产结算收入同比减少约110亿元 公允价值变动损失减少7.5亿元[6] 公司战略转型举措 - 加速去地产化 2024年以来无新增拿地记录[6] - 通过发行股份收购先导电科95.46%股权 标的公司100%股权预估值不超过120亿元[3][7] - 配套募集资金不超过30亿元 推动业务结构向硬科技实体制造转型[3][7] 收购标的先导电科业务背景 - 国内ITO靶材龙头企业 主营PVD溅射靶材和蒸镀材料研发生产[9] - 控股股东先导稀材在衢州投资三个百亿级项目 包括总投资95亿元的智能传感器项目[8] - 产品覆盖新型显示、光伏及半导体等战略新兴产业[9] 地方产业政策支持 - 衢州市新材料产业涉及氟硅新材料、动力电池材料、电子化学材料三大领域[9] - 政策目标推动新材料产业链产值突破1000亿元 六大标志性产业链产值超2200亿元[9] - 先导电科业务符合衢州市特色"6+X"现代化产业体系建设方向[9]

行业整体态势 - 2025年房地产行业呈现"止跌回稳"态势 中央到地方持续释放稳楼市积极信号 [1] - 7月70城新房价格仅6城上涨 市场仍处深度筑底期 信心修复需时间 [1] - 超60家出险房企公布债务重组或破产重整进展 债务问题成为企业脱困核心任务 [3] - 上半年55家房企累计交付房屋超50万套 但交付量普遍下滑 多家房企交付量降幅超50% [5] 公司债务重组突破 - 公司成为行业首个实现境内债整体重组并落地执行的企业 采用现金要约收购/股票经济收益权兑付/以资抵债/留债展期四大创新方案 [3] - 境内债重组预计削减近70%公开债务 境外债重组获超75%债权人支持 采用全额债权转股权方式 [3] - 有息负债降至2548.2亿元 较去年同期下降226.1亿元 较去年底减少约48.5亿元 [1][3] - 债务重组方案被行业广泛借鉴 2025年新公布房企境内外债重组基本参考公司模板 [4] 保交付成果与计划 - 上半年全国交付1.49万套品质新居 近三年累计交付量达68.3万套 [5] - 多个项目成为当地人居标杆 包括重庆长乐雅颂/西安揽月府/重庆望江府/武汉国博城等 [5] - 2025年计划冲刺超5万套交付 年底基本完成保交付工作 [6] - 2022年后销售新房严格执行预售资金封闭管理 保障交付品质 [6] 资产与经营状况 - 上半年实现收入199.9亿元 净资产448.8亿元 [1] - 总土地储备面积约1.24亿平方米 权益土地储备约8624万平方米 主要分布在核心一二线城市 [7] - 上半年合同销售金额235.5亿元 位列行业民企销售榜第三 [7] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元 登顶全国单盘销售冠军 [1][7] 业务板块表现 - 物管与文旅业务上半年合计收入超56亿元 占比提升至28.3% [8] - 融创服务收入35.5亿元 归母净利润1.2亿元实现扭亏 可用资金30.4亿元 在管规模2.9亿平方米 [8] - 文旅板块打造梦回系列IP演艺 正定热雪奇迹/崇左ins park/天拖·巷往1956等项目顺利开业 [8] 未来发展布局 - 下半年将推出上海壹号院/上海外滩壹号院风貌别墅/天津梅江壹号院二期/武汉桃花源等重磅产品 [7] - 债务化解/保交付兑现/经营恢复三大指标共同构成公司脱困原动力 [8] - 保交付收官后将回归项目开发-销售-交付正循环模式 加速回归正常经营轨道 [6]

核心财务表现 - 公司拥有人应占亏损约128.1亿元 较去年同期减少14.4% [2] - 有息负债降至2548.2亿元 较去年同期下降226.1亿元 [2][4] - 融创服务归母净利润1.2亿元 实现扭亏为盈 [8] 债务重组进展 - 完成154亿元境内债重组 预计削减近70%境内公开债 [3] - 境外债重组采用全额债权转股权方式化解90.48亿美元债务 [3] - 约75%持有人已加入境外债重组支持协议 [3] - 债务重组方案成为行业模板 [4] 项目交付情况 - 上半年完成1.49万套房源交付 [7] - 2022-2024年累计交付达66.8万套 连续两年行业前三 [7] - 计划2024年冲刺超5万套交付 年底基本完成保交付工作 [6] - 未售土储货值约1.14万亿元 一、二线城市占比约七成 [7] 销售与业务恢复 - 上半年实现合同销售金额235.5亿元 位列民企销售榜第三 [8] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元 稳居全国单盘销售冠军 [8] - 物管和文旅业务收入超56亿元 占比提升至28.3% [8] - 融创服务在管规模达2.9亿平方米 市场拓展签约额约1.8亿元同比增长8% [8] 行业背景 - 上半年55家房企累计交付房屋超50万套 多家企业交付量下降超50% [5] - 60家出险房企公布债务重组和破产重整进展 [3] - 高端改善型产品在市场分化中获得热销 [8]

行业整体态势 - 2025年房地产行业呈现"止跌回稳"态势 但7月70城新房价格仅6城上涨 市场仍处深度筑底期 [1] - 行业风险出清加速 已有60家出险房企公布债务重组或破产重整进展 [2] - 上半年55家房企累计交付房屋超50万套 但交付量普遍下滑 行业集中交付高峰期已过 [4] 公司财务表现 - 上半年收入199.9亿元 净资产448.8亿元 归母净亏损128.1亿元 同比减少14.4% [1] - 有息负债2548.2亿元 较去年同期下降226.1亿元 较去年底减少48.5亿元 [1][2] - 物管和文旅业务合计收入超56亿元 占比提升至28.3% [6] 债务重组突破 - 境内债采用创新整体重组方案 提供现金要约收购等四大选项 预计削减近70%境内公开债 [2] - 境外债采用全额债权转股权方式 未占用境内资金资源 获超75%债权人支持仅用两个月 [2] - 债务重组方案成为行业范本 2025年新公布房企境内外债重组基本借鉴融创模板 [3] 保交付进展 - 上半年全国交付1.49万户 近三年累计交付达68.3万套 [4] - 2025年计划交付超5万套 年底基本完成保交付工作 [4] - 重庆长乐雅颂等多个项目成为当地人居标杆 交付品质持续提升 [4] 土地储备优势 - 总土地储备面积约1.24亿平方米 权益土地储备约8624万平方米 主要分布在核心一二线城市 [6] - 货值充裕且结构健康 为经营恢复奠定基础 [6] 销售业绩表现 - 上半年合同销售金额235.5亿元 位列民营房企第三 [6] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元 稳居全国单盘销售冠军 [6] - 北京上海壹号院项目成为热销标杆 [6] 业务多元化发展 - 融创服务上半年收入35.5亿元 归母净利润1.2亿元实现扭亏 在管规模达2.9亿平方米 [7] - 文旅板块打造梦回系列IP演艺 正定热雪奇迹等项目开业为当地文旅消费注入新动能 [7] - 下半年将推出上海外滩壹号院风貌别墅等重磅产品 [6] 经营恢复前景 - 公开债务重组全面完成 优质资产加速盘活 品牌公信力持续修复 [1] - 保交付收官后将回归项目开发-销售-交付正循环模式 [4] - 债务化解 保交付兑现与经营恢复共同构成公司脱困核心动力 [7]

财务业绩 - 2025年上半年收入199.9亿元，净资产448.8亿元 [1] - 归母净亏损128.1亿元，较去年同期减少约14.4% [1] - 有息负债2548.2亿元，较去年同期下降226.1亿元 [1] 销售表现 - 上半年实现合同销售金额235.5亿元 [1] - 上海壹号院累计销售额超220亿元，位居全国单盘销售冠军 [1] 债务重组进展 - 境内债重组方案进入落地执行阶段，预计削减近70%境内公开债 [1] - 境外债采用全额债权转股权方式，彻底解决境外债风险 [1] - 预计2025年底前完成境内债务重组方案执行及境外债务重组所有法庭程序 [1] 土地储备状况 - 总土地储备面积约1.24亿平方米，权益土地储备面积约8624万平方米 [1][2] - 土地储备大量分布在核心一二线城市 [2] 交付计划与进展 - 2025年计划冲刺超5万套交付，年底基本完成保交付工作 [2] - 上半年为1.49万户家庭完成交付 [2] - 2022年后销售的新房因预售资金封闭管理，品质交付有保障 [2] 项目开发与销售策略 - 保交付战役收官后将回归项目开发—销售—交付正循环模式 [2] - 下半年推出上海外滩壹号院风貌别墅、天津梅江壹号院二期及武汉桃花源等新产品 [2]

项目销售表现 - 上海壹号院66套豪宅1小时售罄 总销售额达48亿元[2] - 主力户型面积315-1115平方米 均价198万元/平方米[2] - 套均总价约7358万元 其中"楼王"户型遭富豪疯抢[2] - 项目连续五年五次推盘均迅速售罄 累计吸金超240亿元[2] 市场对比分析 - 项目周边二手房露香园挂牌价1695万元/平方米 复兴珑御挂牌价208万元/平方米[2] - 中海建国里最新成交价177万元/平方米 与新房价格几乎持平[7] - 2025年7月一线城市新房普降0.2% 上海逆势上涨0.3%[6] - 2025年上半年上海总价3000万以上豪宅成交1096套 较往年平均水平激增214%[7] 地段价值特征 - 项目与新天地直线距离400米 毗邻豫园外滩[4] - 地段稀缺性成为吸引资本的关键因素[2] - 核心地段豪宅被资本视为"避风港"和"实体锚点"[4][6] - 地段价值逻辑在过去数百年间从未改变[4] 资本配置趋势 - 高净值人群持续追捧优质资产 豪宅市场在整体楼市遇冷背景下表现强劲[9] - 资本急切寻求实体锚点 将核心地段稀缺资产视为抵御风险的终极选择[6] - 富豪抢购行为反映对货币贬值的集体防御策略[7] - 财富配置出现结构性转向 普通住宅市场面临较大下行压力[9] 开发商运营策略 - 中信金融资产、新湖、融创组成开发商"铁三角"[6] - 通过分批推盘精准控制市场节奏 保持项目热度和价格预期[6] - 商业逻辑基于对市场长期趋势的判断 非简单营销话术[6]