2025年中国豪宅市场整体趋势 - 2025年楼市整体回调背景下，豪宅市场热度贯穿全年，上海、深圳、广州等一线城市均掀起豪宅热潮 [1] - 上海壹号院前11个月实现销售额221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额达216.46亿元，广州保利玥玺湾11月开盘单日销售额突破106亿元 [1] - 深圳中信城开信悦湾项目套均总价8436万元，周末两小时销售额超百亿元，创下单套过亿房源成交套数及最快整栋售罄纪录 [1] 西安豪宅市场新盘供应 - 2025年下半年至年末，西安豪宅市场迎来多个新项目集中亮相，包括金茂璞逸高新、绿城桂冠東方和中铁云岫曲江 [1][4] - 上半年已有金茂璞逸东方、华发锦宸赋入市销售，下半年华润置地玺宸上院也已入市 [1] - 金茂的“璞系”产品线在西安市场表现强劲，2024年金茂璞逸曲江单盘销售额位居西安全市第二，2025年1-11月金茂璞逸东方单盘销售额位居西安全市第一 [1] 金茂璞逸高新项目分析 - 项目为约212㎡起步的科技大平层，是近期西安亮相豪宅中起步面积门槛最高的，最大户型约340㎡ [4] - 项目位于西安高新区，依托区域强大的经济基础和高净值圈层 [4] - 项目打造了四处下沉庭院，为西安市唯一，并采用玻璃+陶板+铝板外立面及曲线艺术设计 [4][6] - 项目以“浮岛庭院”为核心设计理念，在大平层中实现了“合院式场景” [9] 绿城桂冠東方项目分析 - 项目位于西安奥体板块核心，坐拥奥体中心、长安云、长安乐等城市级公共资源及灞河景观，具有不可复制的资源唯一性 [11][12] - 项目户型面积约180㎡起步，最大约278㎡，是奥体板块起步门槛最高的项目 [12] - 项目打造西安首个“八角晶钻”切割立面，并采用陶板+铝板+玻璃外立面 [14] - 项目通过“九重降噪系统”打造西安首个“铂金级标准宁静住宅” [16] - 小区内部打造西安首个“立体森游”诗意园林，形成“一轴双园、六序十景”的东方山水气韵 [17] 中铁云岫曲江项目分析 - 项目为纯低密洋房住区，依托1.7超低容积率及20米、25米限高，在主城区具有唯一性 [16] - 约289㎡户型采用约6.6米双层挑高墅厅设计，并实现弧形流体立面及“双U光厅”，提供270°沉浸式景观视野 [19] - 项目全系户型均设置保姆间，贴合高净值家庭生活需求 [22] - 项目首批次4栋楼备案均价从2.8万元/㎡至4.5万元/㎡不等，包含单套总价1300多万元的房源 [22] 西安豪宅市场销售表现与需求支撑 - 克而瑞数据显示，2025年前11个月西安均价“3万+”项目中，五大项目（金茂璞逸东方、曲江金茂府、曲江九曲松间、华发锦宸赋、源邸壹号）共计实现销售额约70亿元 [24][25] - 金茂璞逸东方热销29.09亿元，曲江金茂府销售额26.13亿元，曲江九曲松间销售额6.07亿元，华发锦宸赋销售额5.19亿元，源邸壹号销售额3.11亿元 [24][25] - 加上其他项目，保守估计前11个月西安豪宅市场销售额在80-100亿元 [25] - 豪宅热销源于本地高端改善需求及非本地客户购买力，西安作为西部中心城市，其豪宅客群覆盖陕西、西北乃至西部地区 [27][30] - 胡润研究院数据显示，陕西拥有600万级可投资资产的家庭数量为2.02万户，拥有千万级资产的高净值家庭1.08万户，构成豪宅潜在客群基础 [33] - 对于高净值家庭，在核心城市核心地段购房兼具改善居住与资产保值配置功能 [33]

核心观点 - 2025年一线城市豪宅市场表现强劲，多个项目创下销售纪录，市场呈现显著的结构性分化，其中上海市场在成交金额和市场份额上占据绝对主导地位 [1][3][4] 上海豪宅市场 - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3][4] - 2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献 [6] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，榜首上海壹号院销售220.3亿元，套均价格达6223万元，第二名金陵华庭销售214.2亿元，套均6887万元，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [7] - 金陵华庭项目二期首批房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录 [6] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，其中6个项目是均价“10万+”的高端住宅，安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化约九成 [8] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年，累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% [11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [11] - 中海地产安澜北京项目获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起，其地块楼面价约10.23万元/平方米，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 [11][14] - 安澜北京周边高端项目竞争激烈，如圆明天颂项目二手房挂牌均价达17.6万元/平方米，臻云项目网签均价12.36万元/平方米，建发海晏网签均价约13.6万元/平方米 [15] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以三大顶豪项目收官，累计销售额近300亿元，其中中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元 [3][18][19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，GCC联泰超总湾首开销售额达53亿元 [21] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [21] 广州豪宅市场 - 1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [21] - 1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交256套，其于11月7日开盘单日销售约106亿元，成为今年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [2][22] - 其他标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [22] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市 [24] 市场驱动因素 - 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产，市场需求从“刚需主导”转向“改善主导” [24] - 政策引导住宅向低密度、高舒适度转型，新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级，精准匹配改善需求 [24] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时吸引高净值人群 [25]

2025年一线城市豪宅市场整体表现 - 一线城市豪宅市场在2025年表现火热，多个项目开盘销售额突破百亿元[1] - 深圳三大顶豪项目（中信信悦湾、深圳湾沄玺、GCC联泰超总湾）累计销售额近300亿元[3] - 上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，与北京、广州、深圳三地同级别豪宅成交总额大致相当[3] 上海豪宅市场 - 上海豪宅市场量价一骑绝尘，市场份额高度集中[4] - 2025年1-11月，上海总价4000万元以上住宅成交约1300套，金额突破800亿元；总价3000万元以上成交约1900套，总金额超过1000亿元[4] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献[6] - 多个项目开盘即售罄，例如金陵华庭二期首批房源销售额逾98亿元，打破2025年上海单次推盘总金额最高值纪录[6] - 2025年12月22日-28日，上海有17个项目开盘，其中6个为均价“10万+”的高端住宅，供应面积环比增加175.15%[8] - 安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化率约九成[8] - 上海商品住宅销售金额TOP10项目中，高福云境套均价格达8177万元，金陵华庭套均6887万元，上海壹号院套均6223万元[7] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年[11] - 同期同类豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅总量的8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点[11] - 2025年末北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%[12] - 中海地产推出的安澜北京项目，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块，预售价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起[15] - 2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列核心地段高价项目正排队入市，未来库存去化存在较大压力[18] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以高销售额收官，中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元[19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）和2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新一线城市非别墅住宅单价纪录[19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创2025年全国单盘销售总额纪录[20] - GCC联泰超总湾首开去化八成，销售额达53亿元[20] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套[20] 广州豪宅市场 - 2025年1-10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42%[21] - 过去10年广州仅有3个商品住宅项目年度销售额冲破百亿元，但2025年前11个月，保利玥玺湾项目成交金额已达110.89亿元[21][22] - 多个标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录[22] - 市场需求从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产[24] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，顶豪市场竞争将进一步延续[24]

2025年末北京楼市与豪宅市场动态 - 2025年末北京土地市场收官活跃，全年总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [1] - 12月24日北京发布楼市新政，继续优化限购相关政策 [1] - 招商蛇口北京公司表示，2025年业绩基本完成年初既定目标，完成率在95%左右 [1] 核心地块与“地王”项目入市 - 中海地产于3月18日以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%竞得北京单价“地王”地块，并于12月22日推出高端产品系“安澜北京” [1][3] - “安澜北京”项目获准预售268套房源，价格区间为15.4万至18.0万元/平方米，洋房主力户型总价约3000万元起 [3] - 中海地产联合体于10月在上海以总价439.5亿元拿下徐汇滨江全国“地王”，项目“安澜上海”在12月19日已完成首轮认筹 [3] 豪宅市场供应与成交情况 - 2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上）市场累计供应6240套，远超2024年全年供应规模 [1] - 截至12月21日，北京豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6% [10] - 豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点 [10] 高端市场竞争态势激烈 - “安澜北京”周边竞争激烈，云集多个高端新盘，如圆明天颂（二手房挂牌均价17.6万元/平方米）、臻云（网签均价12.36万元/平方米）、建发海晏（网签均价约13.6万元/平方米） [4] - 朝阳区朝青板块的紫京宸园（首批网签均价约9.80万元/平方米）与璞樾（首批网签均价约9.98万元/平方米）竞争激烈，曾引发开发商间的公开冲突 [7][10] - 开发商对竞品的营销策略、推盘节奏及案场价格变化均保持高度关注 [10] 豪宅市场需求特征变化 - 当前购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合，豪宅产品更注重从居住本质出发，围绕生活方式进行优化 [12] - 自住需求成为主要置业动力，购房者决策时地段适配性及周边教育、商业、医疗等配套是核心考量，投资意愿减弱 [12] - 购房者对产品细节敏感度提升，要求全方位无短板的豪宅，关注户型、装修、社区公共部分及科技系统等 [12] - 豪宅业主决策周期较短，更倾向于在熟悉或看好的区域选择，对价格、折扣等关注度较低 [13] 2026年市场趋势展望 - 2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市 [15] - 叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力 [15] - 在供应高水平但需求有限的情况下，产品力竞争将加剧，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套成为核心竞争力 [15] - 土地资源稀缺、规划利好和配套成熟的板块将成为供应和需求集中地，具备顶尖产品力、独特资源及过硬服务的项目将继续受追捧 [16] - 缺乏鲜明特色、同质化严重的普通豪宅项目可能面临较大去化压力 [16]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市核心资产表现出极强韧性，第四季度以来广州和深圳的豪宅市场迎来集中爆发 [1] - 高净值人群用真金白银投票，核心地段、稀缺产品成为资产配置的压舱石 [1] 深圳豪宅市场表现 - 深圳豪宅市场以一场完美的“收官战”给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元 [3] - 中信信悦湾于12月28日开盘，两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元 [3] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/㎡）、2.5亿元（单价38万元/㎡）成交，38万元/㎡的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [3] - 深圳湾沄玺于11月底开盘，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录 [5] - GCC联泰超总湾于12月中旬开盘，首开去化八成，销售额达53亿元 [5] 深圳豪宅市场影响与展望 - 顶豪热销直接激活了深圳湾二手豪宅市场，此前近乎停滞的二手房成交回升，咨询量和看房量显著增加 [6] - 2026年深圳豪宅市场供应将持续加码，2025年第四季度至2026年上半年，核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [6] 广州豪宅市场表现 - 2025年1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [1][7] - 保利玥玺湾于11月7日开盘销售约106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [1] - 2025年1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交套数256套 [8] - 其他标杆项目表现突出：中海大境单日成交额达1.2亿元；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [8] 广州豪宅市场驱动因素与展望 - 市场需求从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产 [10] - 地产行业进入3.0时代，产品打造转向聚焦“好产品、好服务、好品牌”三者融合，以吸引高净值人群 [10] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应 [11] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动广州豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪并吸引外地高净值人群 [11]

深圳豪宅市场近期表现 - 近期深圳多个豪宅项目集中入市，成为市场热议话题 [1][2] - 中信城开旗下深圳湾项目信悦湾首批156套住宅开盘，市场消息称两小时实现销售业绩超100亿元，去化率达80% [1] - 信悦湾备案均价达每平方米24.4万元，最高单价达每平方米38万元，刷新深圳新房备案价纪录 [1] - 信悦湾单价最高的两套顶层复式产品，519平方米户型备案单价为每平方米36万元，总价约1.87亿元，658平方米户型总价高达2.5亿元 [1] - 深圳湾澐玺项目推出348套大户型，据公司海报首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - GCC联泰超总湾项目推出125套房源，总价3330万元至3.5亿元，整体均价约每平方米15万元，首开去化八成，销售金额约53亿元 [2] 项目背景与市场影响 - 信悦湾所在宅地开发历经26年，项目权益曾多次易手，2022年6月中信城开以300亿元总价接手该项目，通过股权重组化解纠纷后于2023年重启 [1] - 业内人士表示近期入市的豪宅项目有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [2] - 深圳中原研究中心数据显示，截至12月24日，本月深圳全市一二手住宅累计成交已超6000套，其中新房住宅累计成交2144套 [2] - 乐有家研究中心数据显示，截至12月21日，12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点，800万元至1000万元改善房源成交占比也上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [2] 一线城市豪宅市场趋势 - 除深圳外，一线城市豪宅市场热点频出，今年以来上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元 [3] - 中指研究院认为即使在市场调整期，顶级稀缺资产仍获市场热捧 [3] - 市场趋势推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变，契合“好房子”政策导向，促进城市更新与存量优化 [3]

深圳豪宅市场近期表现 - 近期深圳豪宅项目集中入市成为楼市热议话题 [1] - 12月28日，中信城开旗下深圳湾项目信悦湾开盘，首批156套住宅在两小时内实现销售业绩超100亿元，去化率达80% [1] - 信悦湾备案均价达每平方米24.4万元，最高单价达每平方米38万元，刷新深圳新房备案价纪录 [1] - 其中，两套顶层复式产品单价最高：519平方米户型备案单价为每平方米36万元，总价约1.87亿元；658平方米户型总价高达2.5亿元 [1] - 11月底，深圳湾澐玺推出348套大户型，据公司海报显示首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 随后，深圳湾超级总部基地的GCC联泰超总湾开盘，推出125套房源，总价3330万元至3.5亿元，整体均价约每平方米15万元，首开去化八成，销售金额约53亿元 [2] 项目背景与市场影响 - 信悦湾所在宅地开发历经26年，项目权益几经转手，2022年6月中信城开以300亿元总价接手该项目，通过股权重组化解纠纷后于2023年重启 [1] - 业内人士表示，近期深圳入市的几个豪宅项目，有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [2] - 深圳中原研究中心数据显示，截至12月24日，本月深圳全市一二手住宅成交累计已超6000套，其中新房住宅累计成交2144套 [2] - 乐有家研究中心数据显示，截至12月21日，12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点，800万元至1000万元改善房源成交占比也上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [2] 一线城市豪宅市场趋势 - 除深圳外，一线城市豪宅市场热点频出，据统计今年以来上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元 [3] - 中指研究院认为，即使在市场调整期，顶级稀缺资产仍获市场热捧 [3] - 市场趋势推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变，契合“好房子”政策导向，促进城市更新与存量优化 [3]

深圳豪宅市场近期表现 - 近期深圳豪宅项目集中入市成为楼市热议话题 [1] - 多个豪宅项目接连入市 有望带动深圳楼市成交与价格提升 [3] 信悦湾项目详情 - 中信城开旗下深圳湾项目信悦湾于12月28日开盘 首批推出156套住宅 [2] - 市场消息显示开盘两小时销售业绩超100亿元 去化率达80% [2] - 项目备案均价达每平方米24.4万元 最高单价达每平方米38万元 刷新深圳新房备案价纪录 [2] - 单价最高的两套顶层复式产品中 519平方米户型备案单价为每平方米36万元 总价约1.87亿元 658平方米户型备案总价高达2.5亿元 [2] - 项目开发历程波折 历经26年 期间经历佳兆业收购与流动性危机 最终由中信城开于2022年以300亿元总价接手并重启 [2] 其他近期入市豪宅项目 - 深圳湾澐玺于11月底推出348套209至1150平方米大户型 [3] - 据开发商海报 其首开销售金额达130亿元 创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [3] - GCC联泰超总湾项目开盘推出125套豪宅公寓 总价3330万元至3.5亿元 整体均价约每平方米15万元 [3] - 据开发商海报显示 其首开去化八成 销售金额约53亿元 [3] 深圳楼市整体数据 - 截至12月24日 本月深圳全市一二手住宅成交累计已超6000套 其中新房住宅累计成交2144套 [3] - 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万元至1000万元改善房源成交占比也上涨1个百分点 [3] 一线城市豪宅市场趋势 - 除深圳外 一线城市豪宅市场热点频出 [4] - 今年以来上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元 [4] - 顶级稀缺资产在市场调整期仍获热捧 推动房企开发模式向高品质、低密化转变 [4]

文章核心观点 - 在当前房地产市场调整与转型的背景下，市场呈现显著的结构性分化，以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放 [2] - 豪宅市场火热，购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显 [11] - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，消费理念从硬件堆砌向生活体验与服务过渡，未来打动顶级改善客群的关键应是回归难以量化的居住体验与服务 [11][12] 上海豪宅市场量价表现 - 上海保利世博天悦项目一套总价1.2亿元的顶复售出，项目内6套“7000万+”顶复全部售罄 [2] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，成交套数约1900套 [3] - 上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献 [2][3] - 上海3000万元及以上豪宅成交金额，已大致与北京（1600万元以上约588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当 [3] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院销售金额220.3亿元，套均价格6223万元；金陵华庭销售金额214.2亿元，套均价格6887万元；高福云境以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [5] 其他一线城市豪宅市场特征 - 北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元 [6] - 广州1000万元以上的豪宅成交超过3000套，总金额约592亿元 [6] - 深圳2000万元以上的豪宅成交约598套，金额199亿元 [6] - 深圳湾沄玺项目开盘，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元 [6] - 深圳GCC联泰超总湾项目首批销售125套，当日实现销售额约53亿元 [6] - 广深市场1000万元以上的豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5% [6] 豪宅市场热销项目与趋势 - 上海金陵华庭项目一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95% [4] - 豪宅的购买群体正变得更多元和年轻化，包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等 [9][10] - 支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求，上海一些高端豪宅的非上海籍买家占比较高，甚至达到七成 [10] - 在经济下行和转型期，对高净值人群而言，核心城市、核心区位的优质物业具有稀缺性和保值功效 [10] 豪宅消费理念与产品标准演变 - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，以前更看重小区大理石比例、装修豪华程度等硬件，现在更看重公区品质、水系、会所以及生活体验与服务 [11] - 根据调研，“好房子”的标准中，居住舒适度需求占比达61.6%，远高于安全、绿色、智慧等其他核心目标 [11] - 不同人群对“好房子”的关注点有差异：中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计；老年群体关注安全与尊严的适老化场景；青年群体则突出智能化需求 [11] - 头部企业正尝试从“造房子”转向“造生活”，例如将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，前置物业服务方案，打造高端社群平台等 [12]

上海豪宅市场量价领跑全国 - 2025年上半年，全国30个重点城市总价3000万元以上新房成交总量中，上海一城贡献了59.4%的份额，市场份额高度集中[2][4] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上新建住宅成交约1900套，总金额突破1000亿元，其成交规模已与北京、广州、深圳三地同期同类交易总和大致相当[2][4] - 上海顶级豪宅项目销售火爆，例如保利世博天悦项目6套总价“7000万+”的顶复全部售罄，其中一套成交总价达1.2亿元[2]；金陵华庭项目二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录[4] 一线城市豪宅市场结构性分化显著 - 各一线城市豪宅市场统计门槛与规模差异明显：北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元；广州1000万元以上豪宅成交超3000套，金额约592亿元；深圳2000万元以上豪宅成交约598套，金额199亿元[4][6] - 深圳豪宅市场成交集中，高端项目去化迅速，例如深圳湾沄玺项目开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元[6] - 与京沪相比，广深高端住宅销售规模较小，其1000万元以上豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5%[7] 核心城市豪宅项目销售榜单 - 根据中指研究院1-11月数据，上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院以220.3亿元销售额位列第一，金陵华庭以214.2亿元紧随其后[5] - 从成交均价看，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元，为榜单中最高；金陵华庭和上海壹号院的套均价格分别为6887万元和6223万元[5] - 保利世博天悦项目以307套成交，实现104.2亿元销售额，套均价格约3394万元[5] 豪宅购买力来源与客群特征多元化 - 支撑豪宅购买力的需求包括居住升级的消费需求和资产避险的投资需求，上海部分高端豪宅的非本地籍买家占比可达七成[10] - 购买群体正变得更多元和年轻化，客群包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等，他们追求产品稀缺性、极致体验、国际视野和独特性[8][10] - 在经济下行和转型期，核心城市核心区位的优质物业因其稀缺性和保值功效，成为高净值人群重要的资产配置选择[10] 豪宅消费理念与“好房子”标准升级 - 豪宅消费理念正从过去的硬件堆砌（如大理石比例、装修豪华程度）向生活体验与服务过渡，更看重公区品质、水系、会所等[13] - 行业认为“好房子”的标准应迈向配套和服务等偏向人性化、居住服务的主题，其核心目标被明确为“安全、舒适、绿色、智慧”，其中居住舒适度需求占比达61.6%[14] - 市场先行者正尝试从“造房子”转向“造生活”，通过回应情绪需求、前置物业服务、打造高端社群等方式，回归难以量化的居住体验与服务[15] 豪宅市场的复合属性与未来趋势 - 豪宅购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显[12] - 当前豪宅正从本地顶级圈层消费品，扩大为全国高净值家庭的标准化避险资产[12] - 未来打动顶级改善客群的关键，应是回归居住体验与服务，同时兼顾安全、绿色等基本标准，满足个性化需求，而不仅仅是追求极致奢华[15]