楼市供需现状 - 全国城乡房屋建筑总量近6亿栋，商品房总量足够30亿人居住，显示住房供应严重过剩 [1] - 与住房过剩形成鲜明对比的是，全国仍有约2亿人通过租房解决居住问题，凸显供需结构性矛盾 [1][3] 住房过剩与有效需求不足的原因 - 历史性炒房行为推高房价，例如有投资者在2012至2013年间一次性购入40多套房产并于2015年高价抛售，此类行为导致房价居高不下 [3] - 当前房价水平依然较高，2024年7月数据显示全国100个城市新建住宅和二手住宅平均价格分别为每平方米16,877元和13,892元，购买一套100平方米二手房仍需超过130万元，超出许多普通家庭的支付能力 [3] - 开发商在过去行业上行周期中存在盲目投资行为，在人口流出的三四线城市和配套不完善的新区过量建设，导致大量房屋空置，形成"空楼" [3][4] - 租赁市场日益规范和完善，政策支持长租房、保障性租赁住房发展，为年轻人及流动人口提供了更灵活、成本更低的居住选择，部分缓解了购房的紧迫性 [5] 行业面临的变革信号 - 开发商经营策略转向保守，由于库存高企、销售困难及资金链压力，拿地行为变得极为谨慎，行业从追求规模转向注重去化和市场需求匹配 [7][8] - 房价下跌导致"断供潮"现象加剧，部分在价格高位购入的房产成为"负资产"，业主面临卖房需补足贷款差额、继续供款负担沉重的两难境地，法拍房数量显著增加 [9] - 全国房屋普查为开征房产税奠定基础，该税种有望增加持有成本，从而抑制投机性囤房行为，可能导致囤积房源释放并对房价产生影响 [10] - 银行信贷政策收紧，对开发商的贷款审批更严格，重点考察项目人口流入、配套、市场需求及开发商资金实力和交付记录，加剧了开发商的资金压力 [11] 市场参与者行为变化 - 购房者决策趋于理性，不再盲目跟风，更加注重房产的地段、配套设施和真实居住价值，投资投机需求退潮 [8][12] - 市场共识是房地产行业"闭眼买房都能赚"的时代已经结束，建议购房决策应以"自住"为核心，审慎评估个人财务状况和长期居住需求 [12]

市场分化表现 - 北京蜂鸟家园44平方米房源挂牌价较2021年峰值下跌49%至500万元 西城德胜学区房单价从22万/㎡腰斩至11.3万/㎡ [1] - 深圳南山网红楼盘单价跌破7万/㎡ 较2023年下跌超40% 部分房源跌幅达50% [1] - 成都金融城地块以4.12万/㎡楼面地价刷新纪录 招商锦城序等改善型项目四开四罄 上海智慧社区开盘去化率80%远超周边普通小区 [1] - 北京核心城区（东城、西城、海淀）挂牌价逆势上涨5-8% 通州、顺义等远郊区域价格回调3-5% [4] - 鹤岗新房均价3106元/㎡ 二手房仅1983元/㎡ 部分区域单价跌破1000元 [12] 人口结构变化影响 - 00后人口较90后减少4700万 2026年小学入学人口将锐减263万 直接导致学区房需求萎缩 [3] - 90后群体中"租房不买房"观念普及 房贷月供占收入超30%即被视为风险警戒线 刚需入市节奏显著放缓 [3] 库存与去化压力 - 深圳二手房挂牌量突破15万套 去化周期28个月 [4] - 中西部某县城新房库存75万㎡ 二手房3.2万套 去化周期超25个月 [4] 持有成本上升 - 3亿老年人中近三成持有两套以上房产 物业费、维修基金等支出增加 [6] - 房产税试点优化如重庆将免税面积从100㎡扩至180㎡ 湖南某业主拥有6套房产年设备维护费超5000元 若房产税落地年支出将激增至3万元以上 [6] 政策干预措施 - 国家启动4.4万亿专项债收储计划 600万套存量商品房纳入保障房体系 直接分流刚需群体 [8] - 广州、杭州等地刚需楼盘月成交量下降60%以上 [8] - 土储专项债重启后 武汉、长沙等地通过"收、调、供"联动盘活存量土地 缓解房企资金压力 [8] 房企战略转型 - 头部房企加速债务重组 融创境外债重组获74%债权人支持 预计化债600亿元 碧桂园拟削减116亿美元债务 [10] - 万科物业市占率突破25% 碧桂园投入建筑机器人研发 应用于100个在建项目 [10] - 2025年上半年127家房企破产清算 同比增加40% [10] 产品分化趋势 - 老旧小区贬值速度比市场平均快30% 配备智能系统、优质物业的小区抗跌性显著增强 [14] - 上海智慧社区开盘去化率80% 周边无智能配置小区去化率不足30% [14] - 成都金融城交子缦华等高端项目单价突破6万/㎡ 麓湖丽世缦华套均总价超千万 [14] 投资模式转变 - "以旧换新""原拆原建"等模式成为主流 但中小城市改造资金缺口巨大 [16] - 北京某小区通过商业开发筹集3000万改造资金 武汉同类项目仅筹到40% [16] - 专家建议关注"轨道+产业"双驱动区域如亦庄、丽泽商务区 利用15%首付和3.6%利率优化资产配置 [16]