市场整体表现 - 2025年前7月深圳一二手房成交总量同比增长27% 是重点城市中增幅最高的市场之一 [1][2] - 深圳一二手房成交面积绝对量同比增长25% 成交金额绝对量同比增长19% [1][2] - 北京一二手房成交总量同比增长16% 较深圳低11个百分点 [1][2] 价格趋势特征 - 2023年三季度以来深圳新房和二手房价格同比基本保持负区间波动 房价泡沫加速挤出 [1] - 二手房市场呈现"以价换量"特征 成交套数居前项目可比房价同比跌幅普遍在10%以上 [17] - 龙岗区金地龙城中央(三期)小区成交均价同比降幅达23% [17] 成交结构变化 - 总价300-400万元产品为成交主力 占比20.89% 较去年同期增加4.58个百分点 [3] - 总价200-300万元段成交占比增长显著 以19.18%的占比成为TOP1总价段 [11] - 1000-3000万元总价段产品成交套数占比同比下降2.47个百分点至9.86% [3] 面积段需求分布 - 70-90㎡刚需面积段为成交主力 占比36.05% 较去年同期增2.26个百分点 [6] - 100-120㎡面积段成交套数占比较2024年同期上升3个百分点 [6] - 120㎡以上大面积段成交套数占比同比出现回落 [6] 热销项目特征 - 去化率超6成楼盘单价主要集中在3-8万元/平方米区间 [9] - 龙华区红山华府项目以7.73万元/平方米均价实现100%认购率 [10] - 光明区润臻园项目以3.55万元/平方米均价实现64%认购率 [10] 区域市场表现 - 龙岗和盐田片区二手房成交活跃 但价格降幅显著 [17] - 次核心片区高性价比刚需刚改盘实现热销 [9] - 前海时代尊府项目以10.4万元/平方米均价实现80%认购率 [10]

房价下跌趋势 - 全国房价普遍下跌30%，部分地区跌幅高达70% [3] - 上海闵行高新花园价格从9.8万/㎡跌至4.6万/㎡，北京某学区房从10万/㎡跌至5.2万/㎡ [3] - 三四线城市房价跌幅显著，例如某县城单价从1.2万降至8000 [3] 持房成本上升 - 物业费和维修基金持续增加，北京朝阳某高端小区每月费用高达3000元 [6] - 房产税试点扩围，一线城市500万房产年税费约5-6万 [6] - 经济通缩压力下，部分企业裁员60%，家庭收入缩水加剧还贷压力 [8] 资产分化与流动性危机 - 二线城市新区二手房挂牌价从1.1万/㎡降至6500/㎡，夜间亮灯率不足30% [10] - 上海外环某盘三年跌45%，内环优质学区房仅跌15% [12] - 全国13城二手房挂牌量超10万套，北京14.7万套、上海17万套，降价15%成常态 [13] 保障房冲击租赁市场 - 住建部计划新增100万套保障房，租金仅为市场价60% [15] - 广州房东租金从6500元/月降至4800元/月，租金收入无法覆盖房贷 [15] 行业应对策略 - 非核心资产加速抛售，止损优先 [15] - 提前还贷降低杠杆压力 [15] - 利用政策红利，通过以旧换新获取补贴 [15] 市场逻辑转变 - 楼市从金融属性转向居住属性，多套房家庭面临资产缩水快于还贷速度的困境 [17]