深圳二手房市场成交态势 - 深圳二手房市场呈现"波动中趋稳"的良性态势，上周签约量环比增长3.7%，此前一周增长3.8% [1] - 截至2025年10月，深圳二手房录得量已连续8个月稳固在5000套以上，10月份录得量达5547套 [1] - 市场带看量、咨询量同步攀升，购房者入市意愿明显增强，高性价比房源成交周期缩短 [1] 深圳二手房市场区域表现 - 龙岗、罗湖、福田、南山、宝安、龙华6区是深圳二手房市场核心成交区域 [1] - 深汕、罗湖、福田3区录得量较9月份上涨，涨幅最高的为深汕，环比上涨45.8% [1] 房地产中介行业状况 - 截至11月1日深圳房地产中介行业有效备案机构2183家，同比增长8.3%，从业人员数量同比增长9.3% [2] - 中介行业人员规模增长体现从业者对深圳楼市韧性的信心 [2] 二手房市场交易特征 - "以价换量"是当前深圳二手房市场主流，成交回暖关键因素是业主在价格上的让步 [2] - 9月超前释放部分需求，四季度的市场交易面临较大下行压力 [2] 全国重点城市二手房市场 - 10月100个重点城市二手住宅市场均价为每平方米13661元，环比下跌0.48%，同比下跌3.5% [3] - 截至10月，百城二手房价格环比连续下降32个月，同比连续下降34个月 [3] - 10月监测重点14城二手住宅成交95919套，环比下降11.6%，同比下降19.9% [3] - 10月监测14个重点城市二手住宅挂牌量约205万套，环比上升1.4%，在售挂牌量自5月以来连续5个月上升 [3]

市场整体表现 - 10月深圳楼市整体降温，新房住宅网签量环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下降7.7% [1] - 降温原因包括国庆中秋长假市民外出旅游、市场上笋盘减少以及置业者入市积极性降低 [1] 新房市场 - 10月深圳新房市场供应增加，共有13个项目取得批售，合计供应新房4143套，环比增长2.3%，其中住宅4127套，环比增长37.9% [1] - 市场竞争激烈，部分新房项目直接以低于备案价9折的价格吸引购房者 [1] - 10月深圳新房成交3352套，环比下降29%，其中住宅成交2651套，环比下降14.1% [1] - 截至10月末，深圳新房住宅可售房源32788套，环比小幅回升，住宅去化周期延长至10.9个月 [1] 二手住宅市场 - 10月深圳二手房录得量为5548套，环比下降4.5%，同比下降32.9%，但连续8个月超过5000套的"荣枯线" [2] - 10月深圳二手住宅网签量为4196套，环比下降7.7%，同比下降31.4% [2] - 市场呈现"以价换量"特征，价格表现低迷，但需求明确的客户决策速度和信心有所提升 [2] - 不同机构价格数据不一：乐有家数据显示10月二手成交价为每平方米5.89万元，环比上涨0.3% [2]；深圳贝壳研究院监测显示成交均价为每平方米51934元，环比下跌1% [2] - 10月深圳二手房新增挂牌均价为每平方米62334元，环比下跌1.3%，议价率为9%，环比扩大0.4% [2] 租赁市场 - 10月深圳商品房租赁市场延续淡季氛围，平均租金为每平方米74.7元，环比下跌0.4% [3] - 套均租金每月5548元，环比下跌2%，原因包括租房需求减少以及核心区域成交减少拉低全市租金水平 [3]

二手房市场表现 - 第41周全市二手房录得量为1219套，环比增长233.1% [1] - 假期后市场快速回升，节后两天单日录得量均超过300套 [1] 新房市场表现 - 第41周全市新房成交量为440套，受假期影响出现波动 [3] 区域市场格局 - 整体区域变动不大，维持原有格局 [4] - 龙岗中心城片区持续保持较高的市场热度 [4]

市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 深圳贝壳研究院监测显示10月12日贝壳合作门店二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家研究中心数据显示上周乐有家门店二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量达3月底以来最高值 [1] - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% 节后两天单日录得量均超300套 [2] 政策与市场预期 - 市场活跃度提升得益于9月新政的精准发力和有效引导 楼市预期得到改善 市场需求得到有效激活 [2] - 新政效应叠加年底购房旺季 行业预计有望迎来翘尾行情 "银十"行情可期 [1][2] - 随着政策效应持续释放及四季度传统销售旺季推动 预计2025年四季度深圳楼市成交量将继续保持较高水平 [2] 价格与市场心态 - 尽管成交量迅速回升 但目前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 价格变化不大 [2] - 行业分析指出全国二手房市场仍以"以价换量"为主 反映居民购房心态偏向谨慎 大部分城市二手房价格处于调整过程中 [2] - 受挂牌量维持高位影响 二手房价格持续面临下行压力 短期或将延续"以价换量"行情 [2] 市场信心状况 - 今年9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平 同比微降0.02 市场信心指数已连续两年位于市场低迷区间 [3] - 尽管9月二手房交易活跃度有所提升 但在高挂牌量背景下 短期信心指数难以大幅度改善 仍难走出低迷区间 [3] - 行业认为仅依靠现有政策很难让市场快速"止跌回稳" 可能需要更有力度的政策或更长时间的调整来重建市场信心 [3]

新政对市场活跃度的提振 - 截至9月24日，深圳一手住宅看房成交率达5.52%，二手住宅看房成交率达4.45%，较8月分别上涨0.81和0.18个百分点，显示客户决策速度加快 [2] - 第38周（9月15日-21日）深圳新房成交969套，环比增长10%，延续新政后稳中有升态势 [4] - 新政后市场咨询量与成交量均有提升，罗湖等限购松绑区域表现尤为明显 [5] 新房市场：改善型需求成为主力 - 9月以来，500万-800万元改善型房产成交占比对比8月提升3个百分点 [4] - 第38周，1500万元以上豪宅房源成交占比显著增长2.6个百分点，达到相对高位 [4] - 分区优化购房政策与个人住房信贷政策被业内认为是对楼市影响较大的措施，贴合市场需求 [4] 二手房市场：高位运行与区域分化 - 第38周深圳二手房录得量1408套，处于年内高位区间 [5] - 龙岗区以303套录得量成为全市二手房成交最多区域，罗湖区以282套紧随其后 [5] - 龙岗中心城片区以60套录得量领跑，罗湖布心片区以52套次之，传统居住密集区流通性优势突出 [5] 挂牌价与业主心态变化 - 深圳多数片区挂牌价相较新政前维持稳定且处于微跌趋稳状态 [5] - 部分片区如罗湖新秀、宝安石岩、南山前海北等挂牌价出现微涨 [5] - 受台风天气影响，近期二手房带看量有所减少，但预期下半年学区房等需求将释放，带动市场价稳量稳 [6] 一线城市挂牌规模对比与信心分化 - 8月深圳新增二手房挂牌5989套，同比增长94%，为北京、上海、深圳、杭州四城中最高同比涨幅 [7] - 北京8月新增挂牌接近1.8万套，同比增长33%，环比增长7% [7] - 上海8月新增挂牌1.55万套，同比增长51%，而杭州8月新增挂牌量同环比齐跌 [7] 不同总价段供需结构分析 - 北京500万元以内低总价段房源新增挂牌量占比环比持增1.37个百分点，但300-400万元成交占比环比下降0.96个百分点 [8] - 上海500万元以下房源挂牌占比环比增加0.75个百分点，但200-500万元价格段成交占比下降0.73个百分点，显示去化压力大 [8] - 上海600-800万元中改房源挂牌占比环比增长0.37个百分点至9.29%，但对应成交占比仅4.94%且环比下降0.19个百分点 [8] 市场格局与未来展望 - 深圳楼市呈现“新房改善发力、二手企稳支撑”格局，开发商可能加快推盘节奏以迎合改善型需求 [10] - 二手房市场高位运行为改善型需求提供“卖旧”基础，有助于形成二手流通到新房承接的良性循环 [6] - 在“金九银十”传统旺季与新政余温下，市场稳定性与结构性机会值得持续观察，长期价值有待验证 [10]

展望未来，深圳二手房市场有望延续企稳回升的良好态势。随着市场信心的进一步修复和巩固，改善型需求预计将持续释放，成为推动市场发展的核心力 量之一。同时，政策层面也极有可能根据市场的实际运行情况进行灵活调整与优化，以确保市场的平稳健康发展。 截至9月22日，深圳9月最新二手住宅挂牌均价为6.26万元/㎡。相较8月，环比出现小幅微跌，跌幅仅为0.6%。尽管仍在下行区间，但细心的观察者会发 现，这一跌幅正在逐步收窄。回顾过去近一年的挂牌均价走势，自去年9.29新政颁布后，市场经历了一段较为稳定的时期，挂牌价连续7个月牢牢稳定在 6.6万元/㎡左右。然而，进入今年4月，随着成交量逐渐放缓，挂牌价也随之步入阴跌状态。直至9.5新政的强力刺激，市场信心和预期得到了显著提振， 挂牌均价也随之展现出逐步趋稳的积极信号。 对于广大购房者来说，当下或许是一个颇具吸引力的入市时机。无论是出于刚需目的，还是为了满足改善需求，都值得密切关注市场的细微变化，紧密结 合自身的实际情况，审慎做出合理的购房决策。相信在政策的精准调控与市场机制的有机结合下，深圳二手房市场必将迎来更加稳定、繁荣的崭新局面。 （数据来源：乐有家研究中心） 从成交结构 ...

楼市新政后市场表现 - 深圳二手房市场热度回升 上周全市二手房录得1554套 环比增长15.4% [1] - 新政后16天 贝壳深圳合作门店二手房周中日均签约量较7至8月均值增长34% 周末日均签约量增长41% [1] - 新房市场同样活跃 新政后16天周中日均认购量较7至8月均值增长30% 周末日均认购量增长38% [1] - 龙岗区二手房录得319套 居全市首位 大鹏、光明、罗湖等政策利好区域有明显增长 [1] 政策效果与市场反应 - 分区优化调整居民购买商品住房政策被超半数受访者认为对深圳楼市影响最大 有效降低购房门槛 释放多元购房需求 [2] - 新政后客户咨询量与带看量呈增长态势 35.8%的受访者表示客户购房意愿增强并加快购房决策 [3] - 超2成受访者表示接待的外地客户数量增加 新政在吸引外地人口购房方面成效初显 [3] - 当前二手房市场以价换量为主 业主提价现象仅为极少数且出于试探心态 [1] 市场预期与专家观点 - 对于成交价 超半数受访者预期平稳 对于成交量 近五成受访者预期平稳 部分预期增加 整体持相对乐观态度 [3] - 专家指出深圳二手房经历4年多价格下跌 许多区域房价相比高峰期已腰斩 使更多人群能够负担 是成交量攀升主因 [2] - 分析认为新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳 短期内显著激活市场 非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [3]

深圳楼市新政后整体成交表现 - 深圳二手房周录得1554套，环比增长15.4% [2] - 深圳新房住宅周成交589套，环比增长17.1% [2] - 全市二手房签约量环比增长27.8% [2] - 全市一手住宅网签589套，较9月第一周增长17.1%，较8月同期增长37.6% [6] - 全市二手住宅过户1177套，较9月第一周增长18.6%，较去年同期增长27.0% [6] 重点区域市场表现 - 宝安区二手房签约量环比增长67.6% [2][3] - 罗湖区二手房签约量环比增长48.1% [2][3] - 龙岗区二手房签约量环比增长40.0% [2] - 罗湖区二手房单周成交量较前一周增长31.9% [6] - 罗湖京基璟誉府项目新政后首个周末带看量同比增长30%，成交16套房源 [6] 价格与价值驱动因素 - 宝安沙井片区万科翡丽郡一套88平方米房源挂牌价328万元，单价约3.72万元/平方米，较高峰期同户型超600万元、单价超7万元/平方米的价格明显回调 [4] - 深圳二手房经历4年多价格下跌，许多区域房价相比高峰期已腰斩 [10] - 罗湖配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高 [7] 市场供需与潜在风险 - 深圳二手房挂牌量为7.52万套 [12] - 贝壳找房数据显示当日降价房源有1757套，涨价房源仅134套 [12] - 市场观点认为二手房月度成交需连续半年维持5000套以上方可视为市场回暖企稳信号 [13] - 过去一年深圳二手房成交量波动较大，除3月、4月回暖明显外，其他月份成交量均低于5000套 [16] 政策影响与市场预期 - “9·5新政”将罗湖纳入非核心限购区，取消购房套数限制，释放大量无购房资格者需求 [7] - 新政带动下，深圳房地产市场潜在购房需求正被加快激活，“金九”热度持续上升 [6] - 市场存在对后续需求能否支撑成交的疑虑，认为企稳关键取决于二手房市场表现 [12]

记者了解到，深圳楼市新政发布后，外地客户入市热情高涨，同时带动整体咨询量及带看量增加，深圳 楼市热度攀升。 外地客户连夜转定金 多家房企公布新盘成交喜报：新政首日来访量上涨187%、成交16套，新政首日再现外地看房团；本周 累计到访客户数突破300，累计成交20套…… 值得注意的是，新政对非核心区购房资格进行"松绑"。"有买房客户连夜转了20万元定金。"贝壳深圳相 关人士透露。 一位中介经纪人介绍，有一组来自福建厦门的外地客户，曾多次到深圳实地看房，希望在深圳购置一套 配套完善、近地铁、近学校的新房。 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 9月5日晚，深圳出台楼市新政的消息刷屏。 "有个外地客户此前一直想在深圳置业，看了很多新盘，但由于没有名额买不了。"贝壳深圳一工作人员 说，9月5日晚新政发布后，就第一时间把消息发给客户，客户一早就去了罗湖区订房。 《通知》明确，自9月6日起深圳分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商 品住房政策、优化调整个人住房信贷政策，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，贷款利 率不再区分首套住房和二套住房。 "深圳部 ...

深圳二手房市场表现 - 8月全市二手房录得量5267套 环比下降7.1%但同比增长12.8% 连续6个月超过5000套行业荣枯线 [3] - 龙岗区以1169套成交量领跑全市 占比达22.2% 福田954套 罗湖849套 南山786套 宝安659套紧随其后 [3] - 龙岗中心城片区以233套录得量断层领先 双龙157套 布吉街135套 坂田124套 前海145套 蛇口123套表现亮眼 [5] 区域与楼盘热度分化 - 龙岗区在区域和片区交易量领先 但单个楼盘最高录得量仅23套 未进入全市前十 [6] - 成交热度前十楼盘中 罗湖独树阳光里54套 福田华富村37套 南山华润城润府29套 龙华鸿荣源壹成中心花园27套包揽前四 [6] - 核心区域成熟配套和稀缺资源成为存量房市场焦点 关内区域优势明显 [6] 新房市场状况 - 8月全市预售新房仅成交1352套 环比下降13.4% 同比下降高达52.8% [7] - 住宅成交1248套 降幅显著 新房市场出现腰斩式下滑 [7] - 购房者更倾向二手房现房属性 价格透明度和性价比优势分流新房需求 [7] 二手房供需关系变化 - 截至8月底二手挂盘房源量达7.63万套 创年内新高 较1月5.85万套增长近30% [8] - 挂盘量呈持续上升态势：2月6.57万套 3月7.16万套 6月7.39万套 7月7.56万套 [8] - 市场待售房源充足 房东出货意愿增强 买方选择空间扩大 形成供需宽松格局 [8] 市场整体特征 - 市场呈现二手房韧性强 新房待突破 挂盘量高企特点 [9] - 刚需板块活跃与核心区优质房源热销形成市场主旋律 [9] - 供需调整过程中市场正在寻找新的平衡点 [10]