深圳楼市2026年首月市场表现 - 2026年首月深圳楼市迎来“开门红”，二手住宅成交量显著放大，创下近10个月新高，成交价格连续两月企稳回升 [1][2] - 市场分析认为，在买卖双方预期趋于“量涨价稳”及资本市场积极信号叠加下，深圳房地产市场“止跌回稳”的基调或在年内进一步确立 [3] 二手房市场量价数据 - 据深圳贝壳研究院监测，1月其合作门店二手房签约量环比增长18.9%，同比增长80%，创近10个月新高，签约量仅次于2025年3月 [4] - 乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手房录得量为6802套，环比上涨2.9%，同比上涨45.5%，创近10个月新高；1月二手住宅网签量为5281套，环比上涨6.9%，同比上涨16%，创近9个月新高 [4] - 乐有家数据显示，1月深圳二手住宅成交均价为5.78万元/平方米，环比上涨0.5%，为连续第二个月上涨 [6] 新房市场与后续展望 - 1月深圳一手住宅网签2582套，环比下滑10.3%，主要因临近春节供应放缓 [6] - 市场普遍预计，随着年后南山、宝安等区域多个住宅项目陆续入市，新房市场的选择将进一步丰富 [6] 市场参与方预期与心态 - 乐有家研究中心联合深房中协调研显示，“量涨价稳”成为市场主流共识，53%受访者认为2026年楼市成交量将上涨，43%认为价格会保持平稳 [7] - 购房需求以首次购房自住(39%)、改善置换(30%)、孩子上学(18%)为主，累计占比87%，构成市场绝对主力 [7] - 供给端心态为价格提供支撑，调研显示高达90%的业主不能接受亏本卖房，其中超过三分之一业主期望售价高于成本价10%以上 [10] 资本市场反应与机构观点 - 上周（1月26日—1月30日），A股与港股房地产板块周内涨幅超5%，显示投资者信心回归 [11] - 中信证券指出，当前市场出现积极信号，如主要城市二手房挂牌量略有下行 [12] - 申万宏源证券表示，在行业供给侧深度出清后，优质房企的盈利修复将更具弹性，目前板块已具备吸引力 [12]

深圳房地产市场活跃度攀升 - 深圳二手房市场活跃度攀升，二手房录得量已连续3周保持上升趋势 [1] - 2026年春节前市场与往年不同，二手房带看量和成交活跃度均有明显提升 [1] - 某中介门店负责人表示，带看量环比上个月多了30%，成交量多了20%多，门店每周平均带看约120组 [2] 政策利好成为市场重要推动力 - 2025年12月29日财政部、税务总局发布公告，自2026年1月1日起深圳二手房交易增值税实行新标准：房屋满2年免征；未满2年税率由5%降至3% [2] - 税费下调降低了购房成本，例如一套200万元的房子，未满两年出售的税费从近10万元降至6万元，对市场有较大刺激 [2] - 央行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，较以往普遍执行的50%大幅降低 [4] 二手房市场成交数据增长显著 - 据深圳贝壳研究院统计，1月1日至1月25日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较上月同期增长26% [3] - 二手成交主流区域呈现全线增长，福田、南山、龙岗增幅排名前三，分别增长46%、34%、25% [3] - 改善型需求积极入市，一买一卖的客户成交率较高，占到30%以上 [3] 商业用房市场活跃度明显增加 - 商业用房购房门槛降低后，市场活跃度明显增加 [4] - 以深圳南山蛇口一在售公寓项目为例，营销中心来访量自政策实施后大幅跃升 [6] - 该项目销售经理表示，周来访量从60批左右升至180批，成交转化率从5%提升至10%~12% [7] 新房市场整体呈现回暖趋势 - 深圳市房地产信息平台数据显示，1月第3周全市新房成交1051套，环比增长14.5% [7] - 其中商办类产品成交471套，环比大幅增长69.4%，成为拉动新房交易的重要动力 [7] - 首付降低促使部分投资者做出购房决定 [7]

深圳楼市现状与趋势 - 文章核心观点：深圳楼市呈现“筑底”趋势，成交量趋于稳定，价格跌幅收窄，但市场分化明显，高端需求与普通刚需市场表现不一 [1][4] - 购房者心态与市场感知：部分购房者因认为房价下跌空间“有限”而决心购房，市场心态从犹豫转向逐步落实 [1] - 2025年成交量数据：新房总成交5.53万套，同比下降17.3%，其中住宅成交3.79万套，同比下降21.7% [1] - 2025年成交量数据：二手房总成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2% [1] - 成交量变化原因：新房成交量下降主要因2024年四季度基数较高，二手房微升得益于政策松绑与需求释放共振 [1] - 近期市场热度：2026年元旦假期深圳二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43%，延续了自去年12月以来的翘尾行情 [4] - 新房促销情况：元旦期间新房项目大幅促销活动不多，开发商倾向于以加推房源方式试探市场，并预期政策有优化空间 [3] - 价格变动趋势：2025年深圳一手预售住宅网签均价为每平方米5.31万元，同比下降1.7% [4] - 价格变动趋势：2025年深圳二手住宅成交均价为每平方米5.9万元，同比下降6.3%，但跌幅已较前几年明显收窄 [4] - 市场结构分化：年末豪宅市场火热，源于土地稀缺性、高净值人群资产配置需求及政策精准调控，并非全面普涨 [4] - 行业专家观点：当前深圳楼市挤泡沫已近尾声，但内需培育尚处起步阶段，刚需、刚改力量不足，难以承接投资需求退潮，高端需求集中在部分明星项目 [4]

市场整体表现 - 深圳房地产市场在第49周（12月1日至12月7日）出现“翘尾”行情，新房与二手房成交量双双环比上升 [1] - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [2] - 全市二手房录得量1419套，环比增长6.2% [2] - 新增委买合同需求量环比增长4.8%，购房意愿持续增强 [3] - 乐有家门店二手签约量环比上涨17.9%，看房量环比上涨5.3% [3] 需求结构分析 - 刚需和改善性需求构成市场主流，83.7%的购房者选择总价在1000万元以内的房源，16.3%的购房者瞄准1000万元以上住宅 [4] - 性价比是当前普通购房者的核心决策因素 [5] - 刚需与改善性需求较为活跃的片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [5] 区域市场特征 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [4] - 福田、南山等中心城区因总价较高导致占比较少，坪山、盐田等区域受配套等因素制约吸引力有限 [4] - 在活跃的五个行政区中，龙岗中心城片区成交表现最为突出，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [5] 高端住宅市场 - 年末高端住宅市场表现亮眼，前海时代尊府加推75套大户型房源，开盘首日去化率达80% [6] - 项目自意向登记以来吸引157批客户完成冻资入围，开盘仅2小时即售出59套 [6] - 该项目的热销为年末高端市场注入信心，并为全年高端住宅平稳收官提供关键支撑 [6] 市场趋势与展望 - 新房、二手房周成交量环比双升，叠加核心区位优质项目热销，表明年底“翘尾”行情正在形成 [6] - 刚需与改善性需求的稳定释放、部分区域性价比优势凸显，呈现出回暖特征 [6] - 深圳楼市有望在年底延续温和复苏态势，为明年平稳开局奠定基础 [6]

深圳楼市第49周成交数据 - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [1] - 全市二手房录得1419套，环比增长6.2%，市场迎来“开门红” [1] 市场需求结构分析 - 市场新增需求量环比增长4.8%，需求以刚需和改善型为主 [3] - 83.7%的客户选择总价1000万以下的住宅，16.3%的客户瞄准1000万以上的住宅 [3] 区域市场表现与购房偏好 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [3] - 福田、南山等中心城区因总价较高占比较少，坪山、盐田等远郊区域受配套制约吸引力有限 [3] - 性价比是当前深圳普通购房者的核心决策因素 [3] - 二手住宅交易中，“刚需、刚改”需求活跃片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [3] - 龙岗中心城片区成交表现最为突出，其均价在五区中处于中等水平，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [3]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

新房市场表现 - 2025年第45周深圳全市新建商品房成交1,015套，环比增长2.2% [1] - 商办类物业成交表现尤为活跃，成交量较上周大幅增长66.8% [1] - 第四季度深圳新房市场预计迎来供应小高峰，超过1万套新房源将入市 [3] 二手房市场动态 - 2025年第45周全市二手房合同录得量达到1,452套，环比增长9.5% [4] - 需求端新增委买合同量环比增长4.6%，供应端新增委卖合同量环比下降2.5% [6] - 二手房市场呈现出刚需与豪宅分化的特征，龙岗区成为上榜片区最多的行政区 [7][8] 区域与楼盘分析 - 龙岗区的中心城、布吉中心、双龙和平湖四个片区跻身成交前十榜单 [7] - 平湖佳兆业广场以18套录得量位居榜首，罗湖百仕达花园以10套位列第二 [8] - 刚需楼盘集中在龙岗、罗湖、福田，高端豪宅成交主要集中在南山区 [8] 市场展望与驱动因素 - 新房市场在供应增加的预期下成交量稳步回升，二手房市场在高位震荡中显示韧性 [9] - 金融政策持续支持合理住房需求，房贷利率保持低位，年底传统销售季推盘节奏加快 [9] - 深圳作为粤港澳大湾区核心引擎，其长期向好的基本面为房地产市场提供支撑 [9]

二手房市场表现 - 第41周全市二手房录得量为1219套，环比增长233.1% [1] - 假期后市场快速回升，节后两天单日录得量均超过300套 [1] 新房市场表现 - 第41周全市新房成交量为440套，受假期影响出现波动 [3] 区域市场格局 - 整体区域变动不大，维持原有格局 [4] - 龙岗中心城片区持续保持较高的市场热度 [4]

新政对市场活跃度的提振 - 截至9月24日，深圳一手住宅看房成交率达5.52%，二手住宅看房成交率达4.45%，较8月分别上涨0.81和0.18个百分点，显示客户决策速度加快 [2] - 第38周（9月15日-21日）深圳新房成交969套，环比增长10%，延续新政后稳中有升态势 [4] - 新政后市场咨询量与成交量均有提升，罗湖等限购松绑区域表现尤为明显 [5] 新房市场：改善型需求成为主力 - 9月以来，500万-800万元改善型房产成交占比对比8月提升3个百分点 [4] - 第38周，1500万元以上豪宅房源成交占比显著增长2.6个百分点，达到相对高位 [4] - 分区优化购房政策与个人住房信贷政策被业内认为是对楼市影响较大的措施，贴合市场需求 [4] 二手房市场：高位运行与区域分化 - 第38周深圳二手房录得量1408套，处于年内高位区间 [5] - 龙岗区以303套录得量成为全市二手房成交最多区域，罗湖区以282套紧随其后 [5] - 龙岗中心城片区以60套录得量领跑，罗湖布心片区以52套次之，传统居住密集区流通性优势突出 [5] 挂牌价与业主心态变化 - 深圳多数片区挂牌价相较新政前维持稳定且处于微跌趋稳状态 [5] - 部分片区如罗湖新秀、宝安石岩、南山前海北等挂牌价出现微涨 [5] - 受台风天气影响，近期二手房带看量有所减少，但预期下半年学区房等需求将释放，带动市场价稳量稳 [6] 一线城市挂牌规模对比与信心分化 - 8月深圳新增二手房挂牌5989套，同比增长94%，为北京、上海、深圳、杭州四城中最高同比涨幅 [7] - 北京8月新增挂牌接近1.8万套，同比增长33%，环比增长7% [7] - 上海8月新增挂牌1.55万套，同比增长51%，而杭州8月新增挂牌量同环比齐跌 [7] 不同总价段供需结构分析 - 北京500万元以内低总价段房源新增挂牌量占比环比持增1.37个百分点，但300-400万元成交占比环比下降0.96个百分点 [8] - 上海500万元以下房源挂牌占比环比增加0.75个百分点，但200-500万元价格段成交占比下降0.73个百分点，显示去化压力大 [8] - 上海600-800万元中改房源挂牌占比环比增长0.37个百分点至9.29%，但对应成交占比仅4.94%且环比下降0.19个百分点 [8] 市场格局与未来展望 - 深圳楼市呈现“新房改善发力、二手企稳支撑”格局，开发商可能加快推盘节奏以迎合改善型需求 [10] - 二手房市场高位运行为改善型需求提供“卖旧”基础，有助于形成二手流通到新房承接的良性循环 [6] - 在“金九银十”传统旺季与新政余温下，市场稳定性与结构性机会值得持续观察，长期价值有待验证 [10]

深圳楼市新政后整体成交表现 - 深圳二手房周录得1554套，环比增长15.4% [2] - 深圳新房住宅周成交589套，环比增长17.1% [2] - 全市二手房签约量环比增长27.8% [2] - 全市一手住宅网签589套，较9月第一周增长17.1%，较8月同期增长37.6% [6] - 全市二手住宅过户1177套，较9月第一周增长18.6%，较去年同期增长27.0% [6] 重点区域市场表现 - 宝安区二手房签约量环比增长67.6% [2][3] - 罗湖区二手房签约量环比增长48.1% [2][3] - 龙岗区二手房签约量环比增长40.0% [2] - 罗湖区二手房单周成交量较前一周增长31.9% [6] - 罗湖京基璟誉府项目新政后首个周末带看量同比增长30%，成交16套房源 [6] 价格与价值驱动因素 - 宝安沙井片区万科翡丽郡一套88平方米房源挂牌价328万元，单价约3.72万元/平方米，较高峰期同户型超600万元、单价超7万元/平方米的价格明显回调 [4] - 深圳二手房经历4年多价格下跌，许多区域房价相比高峰期已腰斩 [10] - 罗湖配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高 [7] 市场供需与潜在风险 - 深圳二手房挂牌量为7.52万套 [12] - 贝壳找房数据显示当日降价房源有1757套，涨价房源仅134套 [12] - 市场观点认为二手房月度成交需连续半年维持5000套以上方可视为市场回暖企稳信号 [13] - 过去一年深圳二手房成交量波动较大，除3月、4月回暖明显外，其他月份成交量均低于5000套 [16] 政策影响与市场预期 - “9·5新政”将罗湖纳入非核心限购区，取消购房套数限制，释放大量无购房资格者需求 [7] - 新政带动下，深圳房地产市场潜在购房需求正被加快激活，“金九”热度持续上升 [6] - 市场存在对后续需求能否支撑成交的疑虑，认为企稳关键取决于二手房市场表现 [12]