市场整体表现与关键节点 - 2026年3月，一线城市楼市交出了不错的“成绩单”，作为传统销售旺季的“银四”被视为观察市场走向的“关键期” [1] - 清明假期期间，深圳房地产市场行情比去年稍好，市场上积累的需求继续释放 [2] - 有观点认为，五一假期是关键的“窗口期”，预计市场总体将持续复苏 [3] 深圳新房市场动态 - 清明假期第一天，深圳龙岗区某新房项目卖出3套，市场情况好于去年，公司准备逐步收回折扣 [3] - 有业内人士指出，深圳新房市场“降价卖房”已非普遍现象，只集中在少数资金链承压的开发商，部分开发商策略已从“求量不求价”变为“求量又求价” [3] - 新房价格要出现普遍回涨，通常需要在成交量连续半年上涨后才会显现，但目前深圳新房整体成交量明显不及二手房 [3] - 恰逢香港公众假期，罗湖区新房项目出现一些香港客户前来咨询和看房 [4] - 4月1日至3日，深圳一手住宅预售和现售网签累计361套 [4] 深圳二手房市场表现 - 深圳二手房率先引爆行情，成为本轮“小阳春”的核心引擎 [4] - 4月1日至3日，深圳二手住宅累计网签685套，一二手住宅合计网签超过1000套 [4] - 3月深圳二手房共计录得7225套，环比大涨151.2%，创近12个月新高，但同比下跌6.2% [6] - 当前二手房市场仍靠价格支撑，以价换量是交易回温的前提，购房者理性，价格合适才会出手，业主也愿意适当降价促成交易 [6] - 深圳二手住宅市场呈现三大核心特征：刚需主导，高性价比房源领跑成交；多区发力，核心片区改善需求稳步释放；大盘集中，成交汇聚于配套成熟、流通性强的片区标杆社区 [6] 行业高层观点与趋势判断 - 广东省房地产行业协会会长王韶表示，2026年重点城市已出现“点状复苏”态势，新房带看量、签约成交量逐步回暖，购房者信心有所修复，市场供求关系逐步向再平衡方向迈进 [7] - 三四线城市依旧面临去库存压力大、市场活跃度低、预期偏弱等问题，各地政府需持续深化因城施策精准调控 [7] - 行业应聚焦“好房子”建设，通过“好房子+好服务+好运营”的价值激活居民消费动力与市场投资活力 [7]

深圳楼市“小阳春”市场表现 - 3月深圳楼市“小阳春”持续升温，二手房市场表现亮眼，是带动市场情绪回暖的主要动力，楼市不断释放积极信号 [2] - 深圳贝壳研究院监测显示，上周（约3月第二周）贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长45%，创近一年周度新高；同期新房认购量环比增长57% [4] - 一二手房成交量已连续三周同步走高，市场信心与交易活跃度同步回升，市场正从“以价换量”逐步转向“量升价稳” [4] - 乐有家数据显示，上周其门店二手住宅签约量环比上涨33%，超越2025年3月高点并达到2024年“929”新政后的峰值水平；二手看房量环比上涨11%，达2024年国庆后市场热度 [4] - 深圳市房地产中介协会监测数据显示，3月9日至3月15日二手房录得套数为1616套，环比增长35.3% [4] - 根据乐有家市占率倒推测算，3月深圳一手及二手住宅成交量有望破万套 [4] 市场结构性特征与驱动因素 - 优质、成熟小区率先企稳，3月以来优质学区房表现明显优于其他类型房源 [4] - 置换改善客群积极入市，成交主力包括品质较好的二手房小区、总价低于300万元且租金回报率高的房源 [5] - 越来越多的二手房业主信心增强，选择暂时出租，认为在成交量回升背景下，房价继续下跌空间已不大 [3][5] - 二手房去化加快导致挂牌量升幅减缓，业主议价空间收窄，综合导致重点城市二手房价格跌幅明显减缓 [7] 价格走势与市场影响 - 国家统计局数据显示，2026年2月深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%，环比降幅较1月份收窄0.2个百分点 [6] - 2月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二、三线城市环比降幅分别收窄0.1个百分点 [6][7] - 近期热点城市低总价二手房交易继续占主导，中等价位二手房交易也开始稳定，有助于刚需与改善、新房与二手房的良性循环 [7] - 二手房交易回暖将为新房市场复苏提供重要支撑，随着供给端调整充分、库存压力缓解，若需求持续释放，市场将加速实现供求再平衡，推动成交量稳步回升与价格企稳 [6]

深圳楼市春节市场表现 - 春节期间深圳楼市活跃度显著回升，新房与二手房签约量、带看量较往年同期大幅增长，市场回暖信号清晰，置业“小阳春”正加速到来 [1] - 深圳二手住宅成交28套，日均成交3.1套，较去年春节期间日均上升211.1%；新房成交33套，日均3.7套，上涨125.6% [2] - 截至2月23日，2月深圳全市新房住宅累计成交1068套，二手住宅累计过户1727套 [2] 成交与带看数据详情 - 贝壳深圳合作门店二手房签约量（除夕至初七同口径）同比增长88% [2] - 春节前15天，乐有家门店一手住宅看房量同比上涨25%，签约量同比上涨53%；二手住宅看房量同比上涨53%，签约量同比上涨37% [2] - 正月初六、初七期间，深圳中原门店二手住宅带看量同比上涨31%，乐有家门店的二手住宅看房量涨幅高达60% [2] 开发商促销与港客置业 - 假期期间，深圳超30个新房项目推出“春节不打烊”促销，涵盖88折大额折扣、最高12万元购房补贴、房款直减、物业费赠送、品牌家电礼包等多元福利 [3] - 金地环湾城、前海宸湾、御和府等热门项目叠加折上折、现房特惠、家具券等专属权益，并开通VR看房、直播带看等线上服务 [3] - 深港跨境交通便利化带动港客置业升温，前海、福田口岸沿线的项目港客咨询量明显提升 [3] 市场回暖驱动因素 - 春节成交回暖核心是政策红利持续释放、市场信心稳步修复 [4] - “反向过年”成为新趋势，不少年轻人把父母接到深圳团圆，利用假期集中看房，直接带动了购房需求的加快释放 [4] - 全国重点28城新房假期成交同比增长8%，三四线城市返乡置业需求回暖 [4] 返乡置业与市场基本面 - 今年春节返乡人流较往年更为密集，部分企业提前放假，促使不少回乡人员计划在乡村及县域进行二次就业或创业，从而拉动了当地的住房购置需求 [4] - 当前三四线城市房价跌幅显著收窄并趋于止跌，且房源供应量相对有限，在价格处于低位的窗口期，有效激发了刚需置业热情 [4] 节后市场展望 - 随着开发商新年业绩任务开启，预计3月份各大开发商将拿出性价比高的产品，推出各种促销政策 [5] - 受1-2月份新房销售不及预期影响，各地方政府对3月份楼市的预期目标更为明确，也将出台各类促销售政策 [5] - 业内普遍预测，随着经济预期向好，楼市活跃度将持续提升，今年的“小阳春”成色值得期待 [5]

深圳楼市2026年首月市场表现 - 2026年首月深圳楼市迎来“开门红”，二手住宅成交量显著放大，创下近10个月新高，成交价格连续两月企稳回升 [1][2] - 市场分析认为，在买卖双方预期趋于“量涨价稳”及资本市场积极信号叠加下，深圳房地产市场“止跌回稳”的基调或在年内进一步确立 [3] 二手房市场量价数据 - 据深圳贝壳研究院监测，1月其合作门店二手房签约量环比增长18.9%，同比增长80%，创近10个月新高，签约量仅次于2025年3月 [4] - 乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手房录得量为6802套，环比上涨2.9%，同比上涨45.5%，创近10个月新高；1月二手住宅网签量为5281套，环比上涨6.9%，同比上涨16%，创近9个月新高 [4] - 乐有家数据显示，1月深圳二手住宅成交均价为5.78万元/平方米，环比上涨0.5%，为连续第二个月上涨 [6] 新房市场与后续展望 - 1月深圳一手住宅网签2582套，环比下滑10.3%，主要因临近春节供应放缓 [6] - 市场普遍预计，随着年后南山、宝安等区域多个住宅项目陆续入市，新房市场的选择将进一步丰富 [6] 市场参与方预期与心态 - 乐有家研究中心联合深房中协调研显示，“量涨价稳”成为市场主流共识，53%受访者认为2026年楼市成交量将上涨，43%认为价格会保持平稳 [7] - 购房需求以首次购房自住(39%)、改善置换(30%)、孩子上学(18%)为主，累计占比87%，构成市场绝对主力 [7] - 供给端心态为价格提供支撑，调研显示高达90%的业主不能接受亏本卖房，其中超过三分之一业主期望售价高于成本价10%以上 [10] 资本市场反应与机构观点 - 上周（1月26日—1月30日），A股与港股房地产板块周内涨幅超5%，显示投资者信心回归 [11] - 中信证券指出，当前市场出现积极信号，如主要城市二手房挂牌量略有下行 [12] - 申万宏源证券表示，在行业供给侧深度出清后，优质房企的盈利修复将更具弹性，目前板块已具备吸引力 [12]

深圳房地产市场活跃度攀升 - 深圳二手房市场活跃度攀升，二手房录得量已连续3周保持上升趋势 [1] - 2026年春节前市场与往年不同，二手房带看量和成交活跃度均有明显提升 [1] - 某中介门店负责人表示，带看量环比上个月多了30%，成交量多了20%多，门店每周平均带看约120组 [2] 政策利好成为市场重要推动力 - 2025年12月29日财政部、税务总局发布公告，自2026年1月1日起深圳二手房交易增值税实行新标准：房屋满2年免征；未满2年税率由5%降至3% [2] - 税费下调降低了购房成本，例如一套200万元的房子，未满两年出售的税费从近10万元降至6万元，对市场有较大刺激 [2] - 央行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，较以往普遍执行的50%大幅降低 [4] 二手房市场成交数据增长显著 - 据深圳贝壳研究院统计，1月1日至1月25日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较上月同期增长26% [3] - 二手成交主流区域呈现全线增长，福田、南山、龙岗增幅排名前三，分别增长46%、34%、25% [3] - 改善型需求积极入市，一买一卖的客户成交率较高，占到30%以上 [3] 商业用房市场活跃度明显增加 - 商业用房购房门槛降低后，市场活跃度明显增加 [4] - 以深圳南山蛇口一在售公寓项目为例，营销中心来访量自政策实施后大幅跃升 [6] - 该项目销售经理表示，周来访量从60批左右升至180批，成交转化率从5%提升至10%~12% [7] 新房市场整体呈现回暖趋势 - 深圳市房地产信息平台数据显示，1月第3周全市新房成交1051套，环比增长14.5% [7] - 其中商办类产品成交471套，环比大幅增长69.4%，成为拉动新房交易的重要动力 [7] - 首付降低促使部分投资者做出购房决定 [7]

深圳楼市现状与趋势 - 文章核心观点：深圳楼市呈现“筑底”趋势，成交量趋于稳定，价格跌幅收窄，但市场分化明显，高端需求与普通刚需市场表现不一 [1][4] - 购房者心态与市场感知：部分购房者因认为房价下跌空间“有限”而决心购房，市场心态从犹豫转向逐步落实 [1] - 2025年成交量数据：新房总成交5.53万套，同比下降17.3%，其中住宅成交3.79万套，同比下降21.7% [1] - 2025年成交量数据：二手房总成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2% [1] - 成交量变化原因：新房成交量下降主要因2024年四季度基数较高，二手房微升得益于政策松绑与需求释放共振 [1] - 近期市场热度：2026年元旦假期深圳二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43%，延续了自去年12月以来的翘尾行情 [4] - 新房促销情况：元旦期间新房项目大幅促销活动不多，开发商倾向于以加推房源方式试探市场，并预期政策有优化空间 [3] - 价格变动趋势：2025年深圳一手预售住宅网签均价为每平方米5.31万元，同比下降1.7% [4] - 价格变动趋势：2025年深圳二手住宅成交均价为每平方米5.9万元，同比下降6.3%，但跌幅已较前几年明显收窄 [4] - 市场结构分化：年末豪宅市场火热，源于土地稀缺性、高净值人群资产配置需求及政策精准调控，并非全面普涨 [4] - 行业专家观点：当前深圳楼市挤泡沫已近尾声，但内需培育尚处起步阶段，刚需、刚改力量不足，难以承接投资需求退潮，高端需求集中在部分明星项目 [4]

市场整体表现 - 深圳房地产市场在第49周（12月1日至12月7日）出现“翘尾”行情，新房与二手房成交量双双环比上升 [1] - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [2] - 全市二手房录得量1419套，环比增长6.2% [2] - 新增委买合同需求量环比增长4.8%，购房意愿持续增强 [3] - 乐有家门店二手签约量环比上涨17.9%，看房量环比上涨5.3% [3] 需求结构分析 - 刚需和改善性需求构成市场主流，83.7%的购房者选择总价在1000万元以内的房源，16.3%的购房者瞄准1000万元以上住宅 [4] - 性价比是当前普通购房者的核心决策因素 [5] - 刚需与改善性需求较为活跃的片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [5] 区域市场特征 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [4] - 福田、南山等中心城区因总价较高导致占比较少，坪山、盐田等区域受配套等因素制约吸引力有限 [4] - 在活跃的五个行政区中，龙岗中心城片区成交表现最为突出，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [5] 高端住宅市场 - 年末高端住宅市场表现亮眼，前海时代尊府加推75套大户型房源，开盘首日去化率达80% [6] - 项目自意向登记以来吸引157批客户完成冻资入围，开盘仅2小时即售出59套 [6] - 该项目的热销为年末高端市场注入信心，并为全年高端住宅平稳收官提供关键支撑 [6] 市场趋势与展望 - 新房、二手房周成交量环比双升，叠加核心区位优质项目热销，表明年底“翘尾”行情正在形成 [6] - 刚需与改善性需求的稳定释放、部分区域性价比优势凸显，呈现出回暖特征 [6] - 深圳楼市有望在年底延续温和复苏态势，为明年平稳开局奠定基础 [6]

深圳楼市第49周成交数据 - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [1] - 全市二手房录得1419套，环比增长6.2%，市场迎来“开门红” [1] 市场需求结构分析 - 市场新增需求量环比增长4.8%，需求以刚需和改善型为主 [3] - 83.7%的客户选择总价1000万以下的住宅，16.3%的客户瞄准1000万以上的住宅 [3] 区域市场表现与购房偏好 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [3] - 福田、南山等中心城区因总价较高占比较少，坪山、盐田等远郊区域受配套制约吸引力有限 [3] - 性价比是当前深圳普通购房者的核心决策因素 [3] - 二手住宅交易中，“刚需、刚改”需求活跃片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [3] - 龙岗中心城片区成交表现最为突出，其均价在五区中处于中等水平，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [3]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

新房市场表现 - 2025年第45周深圳全市新建商品房成交1,015套，环比增长2.2% [1] - 商办类物业成交表现尤为活跃，成交量较上周大幅增长66.8% [1] - 第四季度深圳新房市场预计迎来供应小高峰，超过1万套新房源将入市 [3] 二手房市场动态 - 2025年第45周全市二手房合同录得量达到1,452套，环比增长9.5% [4] - 需求端新增委买合同量环比增长4.6%，供应端新增委卖合同量环比下降2.5% [6] - 二手房市场呈现出刚需与豪宅分化的特征，龙岗区成为上榜片区最多的行政区 [7][8] 区域与楼盘分析 - 龙岗区的中心城、布吉中心、双龙和平湖四个片区跻身成交前十榜单 [7] - 平湖佳兆业广场以18套录得量位居榜首，罗湖百仕达花园以10套位列第二 [8] - 刚需楼盘集中在龙岗、罗湖、福田，高端豪宅成交主要集中在南山区 [8] 市场展望与驱动因素 - 新房市场在供应增加的预期下成交量稳步回升，二手房市场在高位震荡中显示韧性 [9] - 金融政策持续支持合理住房需求，房贷利率保持低位，年底传统销售季推盘节奏加快 [9] - 深圳作为粤港澳大湾区核心引擎，其长期向好的基本面为房地产市场提供支撑 [9]