项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"，总计容建筑面积358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成（3栋住宅、2栋公寓），其中74层塔楼住宅为超高层业态，截至9月11日，2746套房源中已备案819套、已签认购书179套，期房待售720套（占比41.4%） [2] - 一期住宅处于准现房状态，室内精装收尾，预计2023年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [2] - 三期、四期地块仍有大量未拆除老房，未进入大规模施工阶段，部分房屋外立面覆盖宣传帆布 [2] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该两期整体20%利润分派 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口，绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购万科股权；若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未达成开发共识，万科有权退出且回购条款触发时利润分派比例可升至40%或年回报率调至24% [5][7] - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股获得二三四期50%权益"的市场传言，强调相关内容与事实完全不符 [1][3] 企业财务状况 - 绿景中国地产（港股上市平台）2023年上半年流动负债达605.7亿元，新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，而银行结余及现金仅3.425亿元，另有14.49亿元受限制及抵押银行存款 [8] - 企业十多年前介入白石洲旧改后几乎押上全部家当，资金压力显著 [8] 开发策略与行业动向 - 项目二期已拆除完成，三期、四期计划调整规划以符合深圳新规，重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [2][12] - 业内人士分析央国企接盘概率较大，因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调；地方城投平台也可能介入 [12] - 接盘方需满足四大标准：百亿元级现金储备、政府拆赔协调能力、超大体量产品迭代力、2200亿元货值金融拆解能力 [13] - 行业专家提出项目可通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用"白名单"政策窗口将拆迁贷转为政府背书专项借款（利息压至4%以下） [9] 政策与市场环境 - 2023年8月中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地酝酿细化支持政策 [14] - 项目地处深圳南山核心区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰 [11]

项目中标情况 - 湖南福天兴业发展集团通过旗下深圳市领瑞实业发展有限公司中标深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目 超出市场预期 [1] - 项目提供总计约12.55万平方米回迁物业 总估值达23.9亿元 涵盖厂房、宿舍和商业业态 [1] - 项目范围达84.21万平方米 包含历史遗留处理用地132.18平方米 已出让国有用地8.8万平方米 未完善征转地补偿手续用地75.39万平方米 [3] 项目规划细节 - 规划三宗留用地 其中两宗为涉宅地块：02-06地块面积2.03万平方米 容积率5.8 总建面11.72万平方米（居住10.82万㎡+商业0.33万㎡） 01-09地块面积1.48万平方米 容积率5.7 总建面8.38万平方米（居住7.42万㎡+商业0.22万㎡） 宅地总建面超20万平方米 [3][4] - 05-03地块规划为普通工业用地 面积未披露 容积率4.7 总建面12.85万平方米（厂房9.32万㎡+产业配套3.02万㎡） [4] - 规划教育设施用地 将建设27班九年一贯制学校 [4] 企业背景与布局 - 福天兴业投资集团业务横跨地产开发、建筑设计、产业互联网、文旅及食品行业 地产项目原仅布局湖南省内 包括福天星河院子、滨江院子等住宅项目及福天城、洋湖时代广场等商住项目 [5] - 通过2023年6月收购佳兆业旗下领瑞实业股权进入深圳市场 远创房地产持股66% 吉联实业持股34% [2][3] - 自2020年起已开始接触深圳城市更新项目 [3] 行业动态与历史案例 - 碧桂园2015年通过收购龙岗坂田荣汇工改保项目72%股权进入深圳 后续通过一线事业部、莞深区域、惠深区域以收购或合作形式介入老围村、上坪村、水一村等旧改项目 [5] - 恒大2011年以16.6亿元收购深圳建设集团71%股权进入深圳 曾持有近60宗旧改项目 暴雷后项目由招商蛇口等接盘 如深圳饼干厂旧改由招商蛇口华湾地产开发接手 [6] - 近期深圳12宗重点旧改项目申报主体均为本土企业 包括京基集团（罗芳村项目）、卓越集团（安田片区项目）等 [7]