项目交付与现状 - 绿景中国地产位于深圳南山区的白石洲城市更新项目一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并通过政府验收，已正式启动住宅单位交付程序 [2] - 项目一期住宅合同交付日期原定为2026年1月15日，但合同包含1个月宽限期，在2026年2月14日前交付均不视为违约 [4][7] - 项目一期定位为城市核心区高端居住与商业聚合体，包含“璟庭”住宅、“璟公馆”公寓及商业配套，其中璟庭预售1257套住宅房源，楼栋最高达74层，是深圳超高层住宅标志性项目 [15] - 项目于2023年9月取得预售证，住宅备案均价达11.35万元/平方米，备案总价在1012万元至5284万元之间 [15] - 截至2025年9月，项目一期住宅已是准现房状态，室内精装收尾，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [15] 业主争议与开发商回应 - 业主主要质疑点在于销售时承诺的名校配套未兑现，宣传资料曾载明“优质教育家门口即上南山外国语学校”、“九年一贯制学校，预计2026年9月即可就读”等内容 [8] - 根据最新信息，承诺的学校地块尚未开工，消息显示学校将于2027年开工、2029年竣工，与宣传存在巨大时间差 [8] - 开发商回应称，早期规划中学校由开发商代建，后因政府财政规划调整改由政府主导建设，2025年已完成相关地块移交，同年10月底政府确定了学校建设总包单位，目前学校建设工作由教育局、公务署全权负责 [12] - 开发商表示自2024年年中起已全面停止所有关于学校配套的对外宣传，且所有宣传材料均经过市场监督管理局审核备案，不存在违规宣传情形 [12] - 业主亦对项目工程品质表示担忧，特别是地下车库的装修标准，发现地库未铺设地坪漆，部分公区品质不符合预期 [11] - 开发商称早在2024年4～5月已与业主协商确定车库提升方案，针对当前施工效果的异议，正在重新评估改造方案并将根据业主意见优化调整 [12] 项目背景与财务压力 - 白石洲城市更新项目自2014年被纳入计划，总计容建筑面积达358万平方米，预估货值约2200亿元，是深圳最大城市更新项目 [13] - 绿景集团自十多年前介入该项目后，几乎押上了全部家当 [13] - 根据绿景中国地产2025年半年报，公司流动负债为605.7亿元，上半年新增借款77.03亿元，须于一年内偿还的借贷约29.14亿元，但公司银行结余及现金仅3.425亿元，还有约14.49亿元的受限制及抵押银行存款 [15] - 此前市场曾流传“中信城开拟120亿元入股项目”的传闻，但已被“中信城开华南”官方微信公众号发布声明澄清为不实信息 [15] 未来开发与潜在合作 - 项目二期已拆完，三期、四期计划调整规划，将按深圳新规重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [17] - 行业分析认为，央国企或地方城投平台接盘概率更大，因其资金成本更低且擅长协调复杂政商关系 [17] - 接盘方需满足四条标准：手头有百亿元级现金、与区街两级政府有拆迁赔偿谈判的默契、具备对超大体量规划重新计算平衡的“产品迭代力”、以及能将2200亿元货值分拆分批出货的“金融拆解术” [17]

项目进展 - 绿景中国地产位于深圳市南山区沙河街的白石洲城市更新项目一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成，并已完成相关政府验收手续 [1] - 公司已就该项目的住宅单位正式启动交付（入伙）程序 [1]

白石洲城市更新项目进展 - 公司位于深圳南山区的重点城市更新项目（白石洲项目）一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并取得政府验收，包括深圳市建设工程竣工联合验收意见书、规划验收合格证及消防验收意见书 [1] - 该项目工程竣工及通过验收被视为重要里程碑，为后续销售、交付及营运奠定基础，公司已正式启动该期住宅单位的交付程序 [1] - 董事会相信该项目推出市场后，将提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对未来业务发展及财务表现带来正面影响 [1] - 董事会进一步认为，该项目落成将有助于公司与各持份者就拟进行的整体债务重组持续商讨，并大幅提高成功落实重组方案的机会 [1] 债务与资产处置措施 - 公司此前未能支付总额约为4.585亿美元的到期本金款项，正积极采取策略措施应对流动资金挑战，包括出售投资性物业 [2] - 公司一直积极推进出售位于香港九龙海滨道123号的NEO大厦，作为纾缓财务压力工作的重要一环 [2] - 该物业目前已被抵押，抵押代理人于2026年2月2日委任了罗兵咸永道有限公司的庄日杰及苏文俊担任包括该物业在内的若干资产的共同及个别接管人及经理人 [2] - 董事会认为此次委任是推动公司降低负债、改善资本结构的重要一步，并有望加快境外债务重组的进程 [2] 接管人委任的影响评估 - 董事会认为此次委任接管人及经理人不会对公司或集团造成任何不利的财务影响 [3] - 此次委任将使该物业转由专业团队集中管理和组织销售，有助于优化日常运营、控制开支，并最大化和最高效地实现资产价值，以保障贷款人、债权人和投资者的整体利益 [3] - 董事会强调，此次委任预期不会干扰集团就境外重组事宜与各债权人及其他持份者的持续沟通 [3]

核心项目进展 - 公司位于深圳市南山区的重点城市更新项目“白石洲城市更新项目”一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并取得政府验收文件，包括建设工程竣工联合验收意见书、规划验收合格证及消防验收意见书 [1] - 该项目一期已正式启动住宅单位的交付（入伙）程序，董事会认为项目竣工是重要里程碑，为后续销售、交付及营运奠定稳固基础 [1] - 董事会相信该项目推出市场后，将提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对未来业务发展及财务表现带来正面影响 [1] 债务重组与资产处置 - 公司正积极应对流动性挑战，包括推进出售位于香港九龙海滨道123号的NEO大厦以纾缓财务压力 [2] - 该物业已根据2024年7月29日的按揭予以抵押，抵押代理人为中国银行(香港)有限公司，公司正与相关方就贷款融资进行磋商，旨在建立管理及可能变现该物业的合适架构 [2] - 为配合物业出售并实现价值最大化，抵押代理人于2026年2月2日委任罗兵咸永道有限公司的庄日杰及苏文俊担任该物业等资产的共同及个别接管人及经理人 [2] - 董事会认为此次委任是推动公司降低负债、改善资本结构的重要一步，有望加快境外债务重组进程，且不会对公司造成不利财务影响或干扰与债权人的持续沟通 [2][3] - 董事会相信白石洲城市更新项目的落成将有助于公司与各持份者就整体债务重组进行持续商讨，并大幅提高成功协商及落实整体重组方案的机会 [1] 财务义务状况 - 公司此前公告尚未支付总额约为4.585亿美元（约合45.85亿港元）的到期本金款项 [2]

项目进展 - 公司位于深圳市南山区的重点城市更新项目“白石洲城市更新项目”一期“绿景白石洲璟庭”主要建筑工程已完成，并已完成相关政府验收手续 [1] - 项目已取得深圳市建设工程竣工联合验收意见书、建设工程规划验收合格证及特殊建设工程消防验收意见书，确认其已按核准图则及适用规则建造并通过竣工验收 [1] - 公司已就该项目的住宅单位正式启动交付（入伙）程序 [2] 项目意义与影响 - 董事会认为工程竣工及取得验收是重要里程碑，为后续销售、交付及营运步骤奠定稳固基础 [2] - 董事会确信项目于市场推出后，将进一步提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对公司未来业务发展及财务表现带来正面影响 [2] - 董事会相信项目落成将有助于公司就拟进行的整体债务重组与各持份者持续商讨，并大幅提高成功协商及落实整体重组方案的机会 [2]

项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"项目 总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划以来持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日共计2746套房源 已备案819套 已签认购179套 期房待售720套占比41.4% [3] - 项目一期已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [3] - 项目三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 部分未拆迁房屋外立面已披上宣传帆布 [3] 资本合作与融资安排 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目"的传言 强调相关内容及数据与事实完全不符 [1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期 享有三期和四期整体20%利润分派权益 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出且回报率可调整至24% [5][6] - 业内分析指出项目可能采取REITs化商业地块、股权作价引战投、远期资产提前整售等措施 并可能利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下 [7] 财务压力与流动性状况 - 绿景中国地产2023年半年报显示流动负债达605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [7] - 对赌协议条款折射出绿景集团资金窘迫 公司自十多年前介入项目后几乎押上全部家当 [6][7] 潜在合作方与接盘可能性 - 项目人士表示三期和四期计划调规 将按深圳新规重新设计住宅与商业指标 未来不排除引入央国企合作开发 [3] - 业内分析认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调 地方城投平台也可能介入 [9] - 接盘标准包括：能拿出百亿元级现金 具备与政府谈拆赔的默契 拥有产品迭代能力和金融拆解术 [10] - 万科若与绿景就四期开发运营达成一致 可能保留股权 但需妥协并借助万科操盘能力 [9] 政策环境与项目前景 - 2023年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [11] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾和后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰 [9] - 项目经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整的过程 但绿景集团能否等待政策利好落地仍存疑问 [11][12]

项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"，总计容建筑面积358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成（3栋住宅、2栋公寓），其中74层塔楼住宅为超高层业态，截至9月11日，2746套房源中已备案819套、已签认购书179套，期房待售720套（占比41.4%） [2] - 一期住宅处于准现房状态，室内精装收尾，预计2023年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [2] - 三期、四期地块仍有大量未拆除老房，未进入大规模施工阶段，部分房屋外立面覆盖宣传帆布 [2] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该两期整体20%利润分派 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口，绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购万科股权；若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未达成开发共识，万科有权退出且回购条款触发时利润分派比例可升至40%或年回报率调至24% [5][7] - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股获得二三四期50%权益"的市场传言，强调相关内容与事实完全不符 [1][3] 企业财务状况 - 绿景中国地产（港股上市平台）2023年上半年流动负债达605.7亿元，新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，而银行结余及现金仅3.425亿元，另有14.49亿元受限制及抵押银行存款 [8] - 企业十多年前介入白石洲旧改后几乎押上全部家当，资金压力显著 [8] 开发策略与行业动向 - 项目二期已拆除完成，三期、四期计划调整规划以符合深圳新规，重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [2][12] - 业内人士分析央国企接盘概率较大，因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调；地方城投平台也可能介入 [12] - 接盘方需满足四大标准：百亿元级现金储备、政府拆赔协调能力、超大体量产品迭代力、2200亿元货值金融拆解能力 [13] - 行业专家提出项目可通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用"白名单"政策窗口将拆迁贷转为政府背书专项借款（利息压至4%以下） [9] 政策与市场环境 - 2023年8月中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地酝酿细化支持政策 [14] - 项目地处深圳南山核心区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰 [11]

项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[3] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中1栋含26/59层商务公寓及74层住宅[3] - 一期住宅已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄[4] - 截至9月11日 一期项目共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 占比41.4%[3] - 二期地块已完成拆除 三期和四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[3][4] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期开发[6] - 协议约定万科享有三期和四期整体20%利润分派 但不参与一期和二期开发[6] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权[6] - 若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未就四期开发达成一致 万科有权退出并要求同等回购条件[8] - 若绿景无力支付回购款 万科在三四季利润分派比例将从20%提至40% 或年回报率从12%调整至24%[8] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债达605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[8] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制及抵押银行存款[8] - 项目一期璟庭2023年入市时折后售价8.2万元/平方米起[8] 行业操作模式与接盘方分析 - 大体量旧改项目常见操作包括商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售[8] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[9] - 业内普遍认为有实力的大型央国企或地方城投平台更可能接盘 因其资金成本低且擅长政商协调[10][11] - 接盘方需满足四大标准：百亿级现金储备、政府拆赔协调能力、产品迭代力、金融拆解术[12] - 政策层面存在利好 2023年8月中央发布推动城市高质量发展意见 明确支持城中村改造[12]

项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 含3栋住宅2栋公寓 其中74层塔楼住宅为超高层建筑[8] - 截至9月11日 一期项目2746套房源中已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 187平方米及顶层房源基本售罄[8] - 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110-125平方米户型为主[8] - 二期地块已完成拆除 三期四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[6] 资本合作与融资安排 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期开发[11] - 协议约定万科享有三四期整体20%利润分派 但不参与一二期开发[11] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报率回购股权[11] - 若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 绿景需承担同等回购代价 若无力支付则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[12] - 业内专家建议通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式融资[12] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[13] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[12] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款[12] 潜在合作方分析 - 中信城开明确否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传闻[2][8] - 业内人士认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本低且擅长政商关系协调[17] - 地方城投平台也可能介入 接盘标准包括百亿级现金能力、政府谈判默契、产品迭代力和金融拆解能力[17] - 万科若就四期开发运营与绿景达成一致 可保留股权并借助其操盘能力推进项目[15] 政策环境与市场定位 - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾、后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源[11][15] - 8月中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造"[19] - 项目经历国内房地产从高歌猛进到深度调整周期 2014年纳入更新计划 2023年一期入市[19]

项目概况与市场传闻 - 中信城开发布声明，否认拟以120亿元入股绿景白石洲项目的市场传闻，称相关内容及数据与事实完全不符[2] - 绿景白石洲项目总计容建筑面积达358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划以来一直是业内关注焦点[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成，包含3栋住宅和2栋公寓，截至9月11日，共计2746套房源中已备案819套，已签认购书179套，期房待售720套[8] 项目开发进度与销售现状 - 项目现场部分在建楼盘已封顶，但三期、四期地块仍有大量老房未拆除，尚未进入大规模施工阶段[6] - 项目一期住宅已是准现房状态，室内精装收尾，预计今年年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄[8] - 项目二期已拆完，三期、四期计划调整规划，将按深圳新规重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发[8] 资本合作与财务压力 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该部分20%的利润分派[12] - 合作协议包含对赌条款：若2025年9月30日前项目未取得开发贷款或出现资金缺口，或2025年12月31日前未取得所有开发许可证，绿景方面需回购万科股权，代价为23亿元本金加12%的复合年回报率[12][13] - 绿景中国地产流动负债为605.7亿元，上半年新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，但银行结余及现金仅3.425亿元，另有约14.49亿元受限制存款[13] 潜在解决方案与接盘方分析 - 业内人士分析，大体量项目可通过将商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用政策窗口期将拆迁贷转为低息专项借款[13][14] - 项目位于深圳南山核心区，资产升值逻辑清晰，若绿景集团与万科就四期开发达成一致，或可借助万科操盘能力推进项目并缓解资金压力[15] - 更多分析认为有实力的大型央国企或地方城投平台接盘概率更大，因其资金成本低且擅长政商关系协调，接盘方需具备百亿级现金、政府关系、产品迭代力及金融拆解能力[17]