项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"，总计容建筑面积358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成（3栋住宅、2栋公寓），其中74层塔楼住宅为超高层业态，截至9月11日，2746套房源中已备案819套、已签认购书179套，期房待售720套（占比41.4%） [2] - 一期住宅处于准现房状态，室内精装收尾，预计2023年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [2] - 三期、四期地块仍有大量未拆除老房，未进入大规模施工阶段，部分房屋外立面覆盖宣传帆布 [2] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该两期整体20%利润分派 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口，绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购万科股权；若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未达成开发共识，万科有权退出且回购条款触发时利润分派比例可升至40%或年回报率调至24% [5][7] - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股获得二三四期50%权益"的市场传言，强调相关内容与事实完全不符 [1][3] 企业财务状况 - 绿景中国地产（港股上市平台）2023年上半年流动负债达605.7亿元，新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，而银行结余及现金仅3.425亿元，另有14.49亿元受限制及抵押银行存款 [8] - 企业十多年前介入白石洲旧改后几乎押上全部家当，资金压力显著 [8] 开发策略与行业动向 - 项目二期已拆除完成，三期、四期计划调整规划以符合深圳新规，重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [2][12] - 业内人士分析央国企接盘概率较大，因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调；地方城投平台也可能介入 [12] - 接盘方需满足四大标准：百亿元级现金储备、政府拆赔协调能力、超大体量产品迭代力、2200亿元货值金融拆解能力 [13] - 行业专家提出项目可通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用"白名单"政策窗口将拆迁贷转为政府背书专项借款（利息压至4%以下） [9] 政策与市场环境 - 2023年8月中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地酝酿细化支持政策 [14] - 项目地处深圳南山核心区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰 [11]

9月11日，"中信城开华南"微信公众号发布一则澄清声明，将深圳旧改"巨无霸"绿景白石洲项目再次推上风口。 这份声明直指近日网上流传的"中信城开拟120亿元入股项目"为不实信息，强调"相关内容及数据与事实完全不符"，并表示将保留追究造谣者法律责任的 权利。 而项目的三期、四期地块上，仍有大量老房没有拆除，尚未进入大规模施工阶段，部分未拆迁房屋的外立面已披上"盛夏C位，热浪主场"字样的帆布。 根据规划，绿景白石洲项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成，包含3栋住宅、2栋公寓，其中1栋1/2单元为26/59层塔楼商务公寓，1栋3/4/5单元为74层 塔楼住宅。 深圳房地产信息平台数据显示，截至9月11日，绿景白石洲璟庭共计2746套房源，目前已备案819套房源，已签认购书的房源有179套；期房待售的房源为 720套，占比41.4%。 自2014年被纳入城市更新计划以来，因总计容建筑面积达358万平方米、预估货值约2200亿元，以及横跨多年的开发历程，绿景白石洲项目的推进情况一 直是业内关注焦点。 此次传言虽被否认，但也揭开了深圳这个旧改"巨无霸"的现实困境。 "不排除引入央国企" 9月12日下午，《每日经济新闻》记者 ...

项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 含3栋住宅2栋公寓 其中74层塔楼住宅为超高层建筑[8] - 截至9月11日 一期项目2746套房源中已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 187平方米及顶层房源基本售罄[8] - 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110-125平方米户型为主[8] - 二期地块已完成拆除 三期四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[6] 资本合作与融资安排 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期开发[11] - 协议约定万科享有三四期整体20%利润分派 但不参与一二期开发[11] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报率回购股权[11] - 若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 绿景需承担同等回购代价 若无力支付则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[12] - 业内专家建议通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式融资[12] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[13] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[12] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款[12] 潜在合作方分析 - 中信城开明确否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传闻[2][8] - 业内人士认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本低且擅长政商关系协调[17] - 地方城投平台也可能介入 接盘标准包括百亿级现金能力、政府谈判默契、产品迭代力和金融拆解能力[17] - 万科若就四期开发运营与绿景达成一致 可保留股权并借助其操盘能力推进项目[15] 政策环境与市场定位 - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾、后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源[11][15] - 8月中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造"[19] - 项目经历国内房地产从高歌猛进到深度调整周期 2014年纳入更新计划 2023年一期入市[19]

每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜段炼 陈梦妤 绿景白石洲项目现场 每经记者 陈荣浩 摄 自2014年被纳入城市更新计划以来，因总计容建筑面积达358万平方米、预估货值约2200亿元，以及横跨多年的开发历程，绿景白石洲项目的推进情况一 直是业内关注焦点。 此次传言虽被否认，但也揭开了深圳这个旧改"巨无霸"的现实困境。 9月11日，"中信城开华南"微信公众号发布一则澄清声明，将深圳旧改"巨无霸"绿景白石洲项目再次推上风口。 这份声明直指近日网上流传的"中信城开拟120亿元入股项目"为不实信息，强调"相关内容及数据与事实完全不符"，并表示将保留追究造谣者法律责任的 权利。 "不排除引入央国企" 9月12日下午，《每日经济新闻》记者在绿景白石洲项目现场了解到，部分在建楼盘已封顶，高耸入云的住宅楼与周边低矮的城中村形成了鲜明对比。 而项目的三期、四期地块上，仍有大量老房没有拆除，尚未进入大规模施工阶段，部分未拆迁房屋的外立面已披上"盛夏C位，热浪主场"字样的帆布。 绿景白石洲项目未拆迁部分 每经记者 陈荣浩 摄 根据规划，绿景白石洲项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成，包含3栋住宅、2栋公寓，其中1栋1/2单元为26/59 ...

项目概况 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [5] - 项目分多期开发 一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日 一期共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 占比41.4% [6] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾 后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源 长期资产升值逻辑清晰 [16] 开发进展 - 一期住宅已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米 125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [6][12] - 二期地块已拆除完成 三期 四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段 计划调整规划 按深圳新规重新设计住宅与商业指标 [6] - 项目折后售价8.2万元/平方米起 [12] 资本合作与资金状况 - 2022年6月万科注资23亿元获得项目关联公司四达实业8%股权 资金定向投入三期 四期 享有该两期整体20%利润分派 [10] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 且利润分派比例可提至40%或年回报率调至24% [10][11] - 绿景中国地产2023年上半年流动负债605.7亿元 新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷29.14亿元 银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [11] 市场传言与接盘方猜测 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目获得二三四期50%权益"的传言 称相关内容与事实完全不符 [1][7] - 业内分析接盘方需满足四大标准：百亿元级现金能力 政府拆赔协调默契 产品迭代力 金融拆解术 央国企因资金成本低和政商协调能力被视为最可能接盘方 [17][18] - 专家指出可通过商业地块REITs化 未拆地块股权作价引战投 远期资产提前整售等方式融资 并可利用"白名单"政策将拆迁贷利息压至4%以下 [13][14] 政策环境 - 2023年8月中共中央 国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [19][20]