报告行业投资评级 * 报告未对行业或市场给出明确的投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][5][6][15][19] 报告核心观点 * 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场进入“淡季休整期”，新建住宅价格环比微跌，二手住宅及住宅租赁价格环比跌幅均有所收窄[3][5] * 2026年是房地产止跌回稳的关键之年，3月全国“两会”政策短期预计聚焦“控增量、去库存、优供给”，中长期需关注“十五五规划”对房地产的定调[5] * 随着假期因素消退，积压需求有望释放，核心城市在优质供给增加带动下，有望开启“小阳春”温和复苏行情[5] 市场整体表现总结 * **新建住宅**：2月百城新建住宅平均价格为17107元/平方米，环比下跌0.04%，同比上涨2.37%[3][7] * **二手住宅**：2月百城二手住宅平均价格为12835元/平方米，环比下跌0.54%（跌幅较上月收窄0.31个百分点），同比下跌8.78%[3][11] * **住宅租赁**：2月50城住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%（跌幅较1月收窄0.34个百分点），同比下跌3.79%[3][16] 2月百城新建住宅价格指数详情 * **城市分化显著**：环比上涨城市仅15个，下跌城市达84个，1城持平；同比上涨城市19个，下跌城市80个[3][8][9] * **核心城市表现**：十大城市新建住宅均价为32854元/平方米，环比微跌0.01%，同比上涨5.60%[10] * **一线城市**：新建住宅价格环比下跌0.07%，同比上涨6.51%[7] * **二线城市**：新建住宅价格环比上涨0.08%，同比上涨1.70%[7] * **三四线代表城市**：新建住宅价格环比下跌0.23%，同比下跌2.34%[7] 2月百城二手住宅价格指数详情 * **市场普遍下行**：环比上涨城市仅5个，下跌城市达95个；同比100个城市价格全部下跌[3][12][13] * **核心城市表现**：十大城市二手住宅均价为33399元/平方米，环比下跌0.42%，同比下跌8.31%[14] * **一线城市**：二手住宅价格环比下跌0.42%，同比下跌7.85%[11] * **二线城市**：二手住宅价格环比下跌0.57%，同比下跌9.44%[11] * **三四线代表城市**：二手住宅价格环比下跌0.54%，同比下跌8.51%[11] 2月50城住宅租赁价格指数详情 * **租金跌幅收窄**：环比下跌城市38个，较1月减少11个；上涨城市11个，较1月增加10个[17] * **同比仍处跌势**：同比上涨城市仅2个，下跌城市48个[18] 近期重要政策动向 * **中央层面**：住建部等发布老旧电梯更新政策机制清单；央行强调推动保障性住房再贷款落地，完善房地产金融制度[4] * **地方层面**：上海优化限购及公积金政策，非户籍家庭购买外环内住房社保要求缩短，首套房公积金贷款额度上限提高至240万元；多地出台城市更新、公积金优化及购房补贴政策；广东、浙江发行约204亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地[4] 典型样本项目与行业参与者 * 报告列举了2026年1-2月各城市典型样本项目，涉及开发商包括中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口、中建系等众多行业领先企业[36][39]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][6] 报告核心观点 - 2025年12月，房地产市场呈现“新房价格结构性上涨、二手房价格持续下跌、租赁市场进入淡季”的分化格局，整体市场仍处于筑底阶段[3][5] - 2026年是“十五五”开局和稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力，核心城市限制性政策有望继续优化，但市场分化与筑底仍将是核心特征[6] - 政策着力点在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障房，并深化公积金改革、推动“好房子”建设，以构建房地产发展新模式[4][6] 12月百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：12月全国100个城市新建住宅平均价格为17084元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%[3][8] - **城市分化显著**：环比上涨城市仅26个，下跌城市达68个，6个城市持平[3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.81%，同比上涨6.67%，表现最强[8] - **二线城市微涨**：二线城市环比上涨0.16%，同比上涨1.80%[8] - **三四线城市下跌**：三四线代表城市环比下跌0.29%，同比下跌1.83%[8] - **十大城市表现**：十大城市新建住宅平均价格为32709元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.68%[11] - **具体城市涨跌**： - 环比涨幅前列：深圳（1.06%）、北京（0.91%）、上海（0.84%）、南京（0.79%）、济南（0.77%）、成都（0.68%）、杭州（0.51%）[9][11] - 环比跌幅居首：北海（-1.14%）[9] - 同比涨幅前列：上海（10.13%）、杭州（8.23%）、合肥（6.81%）、成都（6.25%）[10][11] - 同比跌幅较大：北海、东莞、珠海等6个城市跌幅超3.0%[10] 12月百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：12月全国100个城市二手住宅平均价格为13016元/平方米，环比下跌0.97%（跌幅较上月扩大0.03个百分点），同比下跌8.36%[3][12] - **全面下跌**：100个城市二手住宅价格环比均下跌，同比也均下跌[3][13][14] - **各线城市普跌**：一线城市环比下跌1.27%，同比下跌6.72%；二线城市环比下跌0.91%，同比下跌9.08%；三四线代表城市环比下跌0.90%，同比下跌8.30%[12] - **十大城市表现**：十大城市二手住宅平均价格为33918元/平方米，环比下跌1.25%，同比下跌7.32%[15] - **具体城市涨跌**： - 环比跌幅较大：盐城（-1.84%）、重庆（主城区）（-1.63%）、天津（-1.62%）、廊坊（-1.64%）、北京（-1.56%）、南京（-1.53%）、上海（-1.34%）[13][15][26] - 同比跌幅较大：淮安（-17.85%）、盐城、徐州等22个城市跌幅超10%；武汉（-12.35%）、南京（-12.19%）[14][15] 12月50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：12月全国50个城市住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62%[3][17] - **市场极度低迷**：环比上涨城市仅1个（北海，上涨0.79%），下跌城市达49个；同比上涨城市也仅1个（乌鲁木齐，上涨0.36%），下跌城市49个[18][19] - **具体城市涨跌**： - 环比跌幅较大：西安（-1.20%）、北京（-1.07%）、厦门、青岛等24个城市跌幅在0.5%-1.0%之间[18] - 同比跌幅较大：温州（-10.06%）、西安、南京等11个城市跌幅在5.0%-7.0%之间[19] 近期政策动向总结 - **中央层面**：中央经济工作会议定调2026年“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房，深化公积金改革，推动“好房子”建设[4] - **部委层面**：财政部、税务总局将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率由5%下调至3%[4] - **地方层面**： - 北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，并调整商贷及公积金政策[4] - 上海、深圳加速城中村改造，“房票”进入发放阶段[4] - 天津、河南等省市发行超140亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，2025年全国累计发行规模已超3000亿元[4] 市场表现与未来展望 - **当前市场特征**：年末部分核心城市高端改善项目入市，带动新房价格结构性上涨，但市场整体仍处筑底阶段；二手房挂牌量维持高位，价格跌幅较大；租赁市场处于传统淡季，需求低迷[5] - **2026年市场展望**： - **政策预期**：稳地产政策有望靠前发力，核心城市限制性政策继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等具备发力空间[6] - **供给思路**：住房保障更倾向于因城施策与存量盘活；土地市场“缩量提质”；“好房子”建设标准不断完善，以优质供给激发改善需求；收购存量土地与商品房政策有待提速[6] - **需求与销售预测**：购房需求修复依赖于政策落实、经济基本面好转与居民预期改善；中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，但价格表现将继续分化[6] - **整体判断**：2026年分化与筑底仍将是房地产市场核心特征[6]