文章核心观点 - 全国核心城市正加速推进城市更新工作，将其视为推动高质量发展、释放投资消费潜能、提升城市承载力的战略性行动 [1] - 各地通过明确投资目标、创新融资工具、化解项目堵点等方式全力推进，并强调建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式 [1][2][6] - 行业专家认为，破解当前城市更新“实施难、纾困难、融资难”的核心在于参与各方利益再平衡，并需引入多元化投融资渠道和社会资本 [3][7][8] 各地推进举措与目标 - **深圳市**：召开城市更新工作现场推进会，强调加强全市统筹、破解堵点卡点，并创新推出首张城市更新房票、首张城中村改造房票及首单0.7亿元城中村改造专项债券 [1][2] - **广州市**：2026年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元，集中推动52个新模式项目 标志性项目如历时15年的冼村项目实现拆迁清零，三元里项目获100亿元资金，补偿协议签署率超83% [1][6] - **上海市**：提出2026年推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造 [1] - **杭州市**：印发《杭州市全面推进城市更新行动计划(2026—2028)》，未来三年谋划实施更新项目1500余个 [6] 当前核心问题与解决思路 - **核心问题**：当前城市更新面临“实施难、纾困难、融资难”三大难题，根源在于市场转向及房企运营因素叠加 [3] - **解决路径**： - 引导无开发实力的房企有序退出或变更项目主体，同时引导业主调降预期和拆赔标准 [3] - 引进增量资金方采取“项目换股东或换主体+后进先出”等模式参与投资 [3] - 推动金融机构通过债转股、提供增量资金等方式参与项目盘活，化解债权债务纠纷 [3] - 政策层面需对市场合理需求做出积极回应与微调，如深圳对住宅“80米限高”规定在满足条件下有所松动 [4] 融资模式与金融工具创新 - **多元化投融资**：强调拓展多元化投融资渠道，强化对城市更新项目的信贷支持 [2] - **社会资本参与**：鼓励社会资本在风险共担基础上参与，建议建立城市更新专项基金，通过土地出让入股、PPP模式引入社会资本以降低初期投入 [7] - **金融工具赋能**：基础设施REITs发行范围扩大，城市更新设施已被纳入，为项目提供可行的金融工具 [8] 行业发展趋势与建议 - **可持续模式**：加快建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，做深做细群众工作 [2] - **效率提升**：社会资本因积累丰富实操经验，在项目节点推进、谈判对接等环节能大幅提升工作效率 [7] - **长期运营**：行业建议建立可持续资金机制，优化资源配置，并强化城市更新项目的长期运营能力 [7]

政策动态 - 国家层面政策加码 10月31日国家发展改革委等部门联合发布行动计划 提出支持有条件的地区适度超前布局低空数据基础设施[1] - 地方层面政策密集出台 山东省、广东省、贵州省、云南省等多地推出新政策举措 旨在释放低空经济发展潜力[1] - 中央和地方共同推进低空基础设施建设 被视为促进产业转型升级、拓展经济增长空间的务实举措 对加快培育新质生产力有重要推动作用[1] 基础设施构成与建设模式 - 低空基础设施分为物理基础设施（硬基建）和信息基础设施（软基建）两类[2] - 硬基建主要包括通用机场、起降场（点）等起降设施 解决低空飞行器飞得起、落得下的问题[2] - 软基建主要包括低空空域管理平台、低空飞行服务平台、通信、导航、监视、气象、地图等 解决飞行安全等问题[2] - 当前各地建设模式有三种 有的地方重点关注软基建 有的地方重点关注硬基建 有的地方则兼顾硬基建和软基建[2] - 多点发力、协同推进低空基础设施建设 有助于夯实低空经济应用场景拓展的基础 构建低空经济产业生态[2] 项目支持与融资体系 - 一些地方支持将低空基础设施项目纳入当地重大项目清单 项目将在用能、用地上获得更多保障 并有望获得财政资金支持[2] - 低空基础设施项目具有投资规模大、回报周期长、技术门槛高的特点[3] - 需构建政府引导、市场主导、多元参与的融资体系 灵活运用国债、专项债、REITs、基金等工具引导社会资本参与[3] - 社会资本具备投资灵活性强、决策效率高、对技术创新有天然偏好等特点 在低空基础设施领域大有可为[4] - 能源补给网络、起降场及配套服务、低空通信网络等细分领域更适合社会资本深度参与 社会资本在投资起降场过程中还可同步开展广告运营、数据服务等增值业务[4]

城市更新的战略定位与政策支持 - 城市更新是满足人民群众居住需求从"有没有"向"好不好"转变的重要工程，也是促进投资消费、激发经济发展动力的重大举措[1] - 2025年政府工作报告提出持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[1] - 中央财政自2024年起创新方式方法支持部分城市开展城市更新示范工作[2] 财政资金支持详情 - 2024年首批支持15个城市，中央财政拨付补助资金30亿元，重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜[2] - 2025年补助标准不变，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区及直辖市每个城市不超过12亿元[2] - 2025年补助城市数量从15个增加到20个，资金支持方向拓宽至样板项目建设和机制建设两个方向，通过加强消费型基础设施建设向提振消费发力[2] 社会资本参与的必要性与模式 - 城市更新项目普遍面临约束条件复杂、不确定性高等问题，仅靠财政资金投入不可持续，需探讨社会资本参与路径[3] - 城市更新需求已从基础功能保障转向品质提升，所需资金远超财政支持能力，需建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式[4] - 社会资本能补充政府投资短期不足，其关注的微观效应与管理同政府宏观规划结合是城市更新有效有力的保证[5] 社会资本参与的成功案例 - 住房和城乡建设部于今年3月公布第二批城市更新典型案例集，共纳入41个案例[6] - 江苏省无锡市蓝系列园区更新项目由民营企业100%自筹资金，通过"租金+物业+增值服务+收益分成"多元化盈利模式实现共赢[6] - 贵阳市新华印刷厂危旧厂房改造项目探索"政府+省级国企+社会运营商"及"资产所有权+管理权+运营权"路径，确保资金稳定供应[6] 吸引社会资本的关键因素 - 吸引社会资本的关键是保障收益权，收益需在政府和社会资本之间进行合理划分[8] - 需要更加透明的信息和公开的沟通，社会资本投资人需要明确的对象和详细的披露，需有更好的制度保障和管理举措[8] - 政策需具有连续性和稳定性，避免因政府换届等原因否定原有承诺，使社会资本有稳定预期获取长期收益[9] 行业未来发展方向 - 下一步将一体化推进城市体检和城市更新工作，推动建立可持续城市更新模式和政策法规[7] - 将编制"十五五"城市更新专项规划，印发城市更新规划编制工作指南，完善城市设计管理制度[7] - 将协同相关部门加快完善金融、财税、土地等支持政策[7]