文章核心观点 - 阿里巴巴以66亿人民币购入香港铜锣湾核心地段半栋甲级写字楼，单价较市场高峰期及近期可比交易有显著折扣，此交易被视为科技巨头在香港进行长期战略布局的标志性事件 [1][3] - 交易揭示了科技公司正从租赁转向购置物业以建立永久性总部，并可能重塑香港商业地产格局，同时引发对马云早年“房价如葱”预言在商业地产领域是否适用的讨论 [7][10][11] 香港写字楼市场现状 - 香港甲级写字楼空置率突破17%，创1997年有记录以来最高水平，整体写字楼租金第三季度环比下跌0.8% [3] - 核心区高档写字楼价格较高峰期下跌达50%至60% [3] - 阿里巴巴此次购入单价约2.39万港元/平方呎，较今年4月港交所购入中环交易广场的4.3万港元/平方呎单价低约六折 [3] 交易细节分析 - 交易金额为72亿港元（约66亿元人民币），购入13层楼宇、屋顶冠名权及50个停车位，卖方为英国凯瑟克家族控制的怡和财团，通过此次交易净赚约54亿港元 [3] - 阿里巴巴购入单价折算约为23.5万元/平方米，较6年前该项目招标叫价270亿元近乎“腰斩” [3] 科技公司战略布局 - 科技公司如京东产发、小红书、字节跳动、美团、小米等均在香港购置或租赁物业，建立桥头堡 [7] - 2025年第三季度，自用买家占市场总投资的34%，资金全部投向写字楼及零售物业 [7] - 阿里巴巴此次购置是其在香港从上市到双重主要上市战略的深化，香港正成为其技术出海与金融创新的试验场 [7][8] 资产属性与市场信号 - 马云早年“房价如葱”预言针对住宅市场，而此次购入为核心商业地产，资产属性与投资逻辑存在本质区别 [5] - 香港顶级住宅价格在2025年前三季度逆势上涨3.2%，顶级住宅年化租金回报率稳定在2.5%至3%，高于同期美债收益率 [5][10] - 摩根大通将阿里巴巴目标价上调至245美元，理由是AI服务提升商家效率，重构了公司估值逻辑 [10]