文章核心观点 - 阿里巴巴洽购香港铜锣湾写字楼被视为香港房地产市场吸引力恢复的信号，结合港股强劲表现和租金楼价齐涨，市场关注“股楼共振”现象是否将推动香港楼市进入新一轮复苏周期 [4][5][7] 香港楼市现状 - 香港私人住宅楼价指数在7月报287.9点，环比上升0.4%，已连续四个月上涨，累计升幅超过1% [12] - 香港租金指数在7月报196.3点，已连续八个月上涨，接近2019年8月的历史高位200.1点 [13] - 香港住宅租金回报率进入上升通道，截至2025年3月，A类至E类单位租金回报率分别为3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%，部分银行按揭利率一度低至2%，形成“供平过租”格局 [13][15] - 戴德梁行预测2025年全年香港楼市成交量有望达58000至60000宗，全年楼价有望止跌回升至最多升2% [32] 阿里巴巴置业案例分析 - 阿里巴巴正以约70亿港元洽购港岛壹号中心最顶13层楼面，总面积约27万平方英尺，相当于每平方英尺2.6万港元 [9][10] - 在香港写字楼租赁需求增强、租金跌幅收窄的趋势下，此次购置有助于公司以当前较低价格锁定成本，抵御未来租金上涨风险 [11] - 戴德梁行指出香港甲级写字楼市场暂无新项目落成，将进入库存消化期，其中中区写字楼租金跌幅进一步收窄 [11] 股楼联动历史规律 - 历史数据显示香港股市对楼市具有领先效应，恒生指数上涨往往领先于楼市成交量和价格的修复 [5][28] - 例如2003年SARS后复苏阶段，恒指上涨263%后，私人住宅成交量同比增速在7个月后转正，楼价同比增速在11个月后回升 [19] - 2009年QE周期中，恒指触底后5个月楼市成交量反弹，8个月后楼价实现同比正增长 [25] - 2024年9月以来恒生指数持续上涨超44%，私人住宅楼价指数也从今年3月连续上涨，显示规律仍在延续 [30] 楼市复苏驱动因素 - 港股市场估值修复及IPO活跃（2025年上半年融资额重夺全球首位）带来的财富效应外溢至楼市，形成正向循环 [34] - 供需结构改善，2025年1-2月港府卖地面积近6万平，已超过2023年全年，反映需求复苏去化速度改善 [34] - 利率走势明确指向长期下行，受美联储持续降息影响，香港HIBOR利率下行，提升房地产投资吸引力 [34] - 楼市成交数据改善明显，今年前8个月新房、二手房成交量分别为1.3万份和2.7万份，同比分别增长13.9%和13.8%，9月二手住宅注册量环比上涨29.3% [35] 区域市场分化与机构展望 - 香港三大板块租金水平整体已超越2019年8月高点，新界租金因“高才通”计划吸引人才涌入而涨幅领先，但租金回报率仍不及港岛和九龙 [36][38][40] - 金融业复苏背景下，港岛区域更易获得金融人才租金托底和产业结构带动的需求支撑 [41] - 华泰证券预计2025年、2026年香港私人住宅成交量同比分别增长3%、5%，成交价格同比分别上涨0%、3%；瑞银预计2025年楼价及租金同步上升5%-10% [41]