港股流动性的主要驱动因素 - 港股流动性更多受全球宏观环境及中国内地经济基本面主导，具体包括美联储政策、地缘政治和南向资金，楼市上涨并非主要影响因素 [2][4][8] - 历史经验表明，香港楼市与股市并非资产配置的替代关系，而是受共同的基本面与流动性因素驱动，形成同向联动特征 [4][8][10] 香港与内地房地产市场分化 - 中国大陆一线城市呈现“租金回报-资金成本”负利差，租金回报率低于2%而房贷利率约为3.1% [3][6] - 香港市场租金回报率达3.6%，已高于当前H按利率3.22%，租赁回报对资金成本具备更好覆盖能力 [3][6][32] 香港楼市回暖的驱动因素与现状 - 香港地产交易活跃度提升，25年10月及预计11月新房私人住宅成交套数均超2000套，同比（MA3）分别增长79%和33% [24] - 二手私人住宅10月及预计11月成交套数超3400套，同比（MA3）增长37%和20%，私人住宅总交易套数同比（MA3）增长50%和24% [24] - 价格方面，香港房价从21年8月最高峰累计下滑30%后，于25年3月中旬以来回弹5%，25W45房价环比回升1% [25] - 10月新房、二手及总的私宅交易额同比（MA3）分别增长78%、45%和59%，新房交易额单月增速创年内新高 [28] - 政策宽松是重要驱动，24年2月“撤辣”及25年2月“减辣”将征收100港元优惠印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [4][32] - 美联储降息周期开始带动香港基准利率HIBOR下行，房贷利率跟随下行，居民购房负担减弱 [4][32] - 香港租金收益率稳定回升，年内平均租金收益率超过3.5%，提升房产交易吸引力 [32] 股楼共振的逻辑与历史证据 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，产生的财富效应与风险偏好回升将进一步提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [2][4][10] - 楼市企稳不仅不会对港股形成资金分流，反而可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环 [2][4][10] - 历次海外地产衰退后的复苏显示，楼市与股市没有呈现资产配置的替代关系，例如日本90年代、韩国97年危机、美国08年次贷危机等 [3][15] - 楼市的回暖通常标志着宏观风险的消退、流动性的宽裕与增长预期的改善，反而可能通过提振金融资产估值、改善企业盈利预期与增强居民财富效应，为股市提供上涨基础 [3][15] 港股基本面与行业表现 - 港股具备较强基本面支撑，企业整体依靠先进制造业，尤其是科技/外需的先进制造业，实现总量维度的企稳 [13] - 传统行业与新兴产业业绩出现明显分化，新兴产业如新能源、AI、有色金属、半导体等业绩增速明显加速上行 [13] - 行业涨幅分化，有业绩支撑的行业涨幅更大，例如耐用消费品今年以来涨跌幅125%，半导体涨跌幅128%，有色金属涨跌幅178% [14] - 在配置上可采用杠铃策略，港股红利作为底仓长期配置，景气成长类资产的产业逻辑坚实 [5] - 一旦港股流动性改善，资金可能流入具备全球竞争优势的核心资产，如恒生科技（互联网、新能源）等 [5] 港资地产股近期表现 - 11月以来受香港房地产市场复苏及美联储降息预期催化，港资港股通房企行情跑赢大盘 [36] - 25年第46周12家港股通港资地产公司股价平均涨幅5.6%，同期恒生指数涨幅1.3% [36] - 25年第46周港资地产资金活跃度提升，12支港资地产股平均日均成交额1.36亿元，高于年内平均日交易额1.03亿元 [39] - 南向资金持续流入，本周12家平均港股通持股占比2.96%，提升0.03% [39] 近期全球资金流动情况 - 南向资金本周保持净流入，净流入额247.72亿港元，上周为净流入300.7亿港元 [39] - A、H股外资流入均收敛，截至本周三A股外资流入1.36亿美元，H股外资流入0.09亿美元 [44] - 美股主被动资金流入均减少，截至本周三美股主动资金流入11.82亿美元，被动资金流入51.1亿美元 [48] - 日本市场资金本周流出9.32亿美元，发达欧洲市场资金本周流入7.54亿美元 [49]

香港楼市整体表现 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗，按月增加7.1%，登记量连续3个月超过6,000宗水平 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗，按月回落44%，主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，可能通过财富效应与风险偏好回升提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [1] 住宅市场前景 - 花旗预测2026年香港住宅价格上涨3%，并进入多年上升周期 [2] - 新销售利润率改善及资产净值具上行空间 [1] - 楼市企稳可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环 [1] 零售与写字楼市场展望 - 零售市场中奢侈品表现优于大市，大众市场自2025年5月起趋稳，并预期从2026年下半年开始稳定恢复 [1] - 写字楼市场在2025年竣工量创新高后，2026年预期竞争加剧，但核心区甲级写字楼表现稳健 [1] 香港地产上市公司 - 相关港股包括九龙仓置业(01997)、希慎兴业(00014)、恒隆地产(00101)、新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)、领展房地产基金(00823)等 [3] - 上市企业通过积极资本循环、负债下降、资本支出与融资成本降低，在稳定股息下为增长提供现金流支持 [1] - 投资意愿回升，董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡 [1]

香港楼市表现 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗 按月增加7.1% 登记量连续3个月超过6,000宗水平 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗 按月回落44% 主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 楼市持续稳中向好 推动现楼按揭登记量 [1] 香港楼市驱动因素与前景 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动 [1] - 楼市企稳产生的财富效应与风险偏好回升将提振资本市场情绪 形成股楼共振格局 [1] - 楼市企稳不会对港股形成资金分流 反而可能通过赚钱效应推动股楼资产进入正向循环 [1] - 花旗预测2026年住宅价格上涨3% 并进入多年上升周期 [3] - 花旗看好香港地产市场于2026年进一步复苏 原因包括房价进入上升周期 新销售利润率改善及资产净值具上行空间 [2] 相关子市场展望 - 零售销售方面 奢侈品表现优于大市 大众市场自2025年5月起趋稳 预期从2026年下半年开始稳定恢复 [2] - 写字楼市场方面 2025年竣工量创新高后 2026年预期竞争加剧 但核心区甲级写字楼表现稳健 [2] 上市房企状况 - 上市企业更精简 积极资本循环 负债下降 资本支出与融资成本降低 能在稳定股息下为增长提供现金流支持 [2] - 投资意愿回升 董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡 [2] 相关港股标的 - 香港本地房产相关港股包括九龙仓置业(01997) 希慎兴业(00014) 恒隆地产(00101) 新鸿基地产(00016) 恒基地产(00012) 领展房地产基金(00823) [4]

香港楼市与股市关系核心观点 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，财富效应与风险偏好回升将提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [1] - 楼市企稳不会对港股形成资金分流，反而可能通过赚钱效应推动股楼两类资产进入正向循环 [1][10] - 港股流动性主要受全球宏观环境及中国内地经济基本面主导，楼市并非主要影响因素 [1][10] 内地与香港租金回报与资金成本对比 - 内地一线城市租金回报率低于2%，而房贷利率为3.1%，形成负向利差 [2] - 香港租金回报率为3.6%，高于房贷利率3.22%，形成正向利差 [2] - 香港房价在近几个月出现企稳回升 [2] 海外历史经验分析 - 历次海外地产衰退后的复苏显示，楼市与股市未呈现资产配置的替代关系 [4] - 日本90年代资产价格破灭后、韩国97年亚洲金融危机、美国70年代末-80年代初高通胀及08年次贷危机、英国1990~1992年经济衰退、西班牙08年及12年危机均显示，楼市回暖标志着宏观风险消退、流动性宽裕与增长预期改善 [4] - 楼市回暖通过提振金融资产估值、改善企业盈利预期与增强居民财富效应，为股市提供上涨基础 [4] 香港楼市回暖驱动因素 - 香港政策持续宽松，24年2月"撤辣"政策降低外地买家税费负担，25年2月再次"减辣"，将征收100港元优惠印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [13] - 美联储降息周期开始带动香港基准利率HIBOR下行，房贷利率跟随下行，居民购房负担率减弱 [13] - 香港租金收益率稳定回升，年内平均租金收益率超过3.5%，房产交易吸引力提升 [13] 港股地产股表现与配置建议 - 部分港资房企股价表现突出，如九龙仓集团年内涨幅10.9%，希慎兴业涨幅10.1%，股息率分别为1.6%和6.1% [15] - 港股配置建议采用杠铃策略，港股红利作为底仓长期配置，景气成长类资产的产业逻辑坚实 [15] - 流动性改善可能使资金流入具备全球竞争优势的核心资产，如恒生科技，同时港资房企具备估值回升机会 [15] 港股行业盈利与市场表现 - 多个行业净利润增速显著改善，日常消费零售25H1增速达3223%，较24A提升3802个百分点，今年以来涨跌幅79% [16] - 耐用消费品25H1增速659%，较24A提升569个百分点，今年以来涨跌幅125% [16] - 半导体行业25H1增速-1%，但较24A提升55个百分点，今年以来涨跌幅128% [16]

文章核心观点 - 阿里巴巴洽购香港铜锣湾写字楼被视为香港房地产市场吸引力恢复的信号，结合港股强劲表现和租金楼价齐涨，市场关注“股楼共振”现象是否将推动香港楼市进入新一轮复苏周期 [4][5][7] 香港楼市现状 - 香港私人住宅楼价指数在7月报287.9点，环比上升0.4%，已连续四个月上涨，累计升幅超过1% [12] - 香港租金指数在7月报196.3点，已连续八个月上涨，接近2019年8月的历史高位200.1点 [13] - 香港住宅租金回报率进入上升通道，截至2025年3月，A类至E类单位租金回报率分别为3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%，部分银行按揭利率一度低至2%，形成“供平过租”格局 [13][15] - 戴德梁行预测2025年全年香港楼市成交量有望达58000至60000宗，全年楼价有望止跌回升至最多升2% [32] 阿里巴巴置业案例分析 - 阿里巴巴正以约70亿港元洽购港岛壹号中心最顶13层楼面，总面积约27万平方英尺，相当于每平方英尺2.6万港元 [9][10] - 在香港写字楼租赁需求增强、租金跌幅收窄的趋势下，此次购置有助于公司以当前较低价格锁定成本，抵御未来租金上涨风险 [11] - 戴德梁行指出香港甲级写字楼市场暂无新项目落成，将进入库存消化期，其中中区写字楼租金跌幅进一步收窄 [11] 股楼联动历史规律 - 历史数据显示香港股市对楼市具有领先效应，恒生指数上涨往往领先于楼市成交量和价格的修复 [5][28] - 例如2003年SARS后复苏阶段，恒指上涨263%后，私人住宅成交量同比增速在7个月后转正，楼价同比增速在11个月后回升 [19] - 2009年QE周期中，恒指触底后5个月楼市成交量反弹，8个月后楼价实现同比正增长 [25] - 2024年9月以来恒生指数持续上涨超44%，私人住宅楼价指数也从今年3月连续上涨，显示规律仍在延续 [30] 楼市复苏驱动因素 - 港股市场估值修复及IPO活跃（2025年上半年融资额重夺全球首位）带来的财富效应外溢至楼市，形成正向循环 [34] - 供需结构改善，2025年1-2月港府卖地面积近6万平，已超过2023年全年，反映需求复苏去化速度改善 [34] - 利率走势明确指向长期下行，受美联储持续降息影响，香港HIBOR利率下行，提升房地产投资吸引力 [34] - 楼市成交数据改善明显，今年前8个月新房、二手房成交量分别为1.3万份和2.7万份，同比分别增长13.9%和13.8%，9月二手住宅注册量环比上涨29.3% [35] 区域市场分化与机构展望 - 香港三大板块租金水平整体已超越2019年8月高点，新界租金因“高才通”计划吸引人才涌入而涨幅领先，但租金回报率仍不及港岛和九龙 [36][38][40] - 金融业复苏背景下，港岛区域更易获得金融人才租金托底和产业结构带动的需求支撑 [41] - 华泰证券预计2025年、2026年香港私人住宅成交量同比分别增长3%、5%，成交价格同比分别上涨0%、3%；瑞银预计2025年楼价及租金同步上升5%-10% [41]