城市更新战略地位的提升 - 城市更新被列为房地产高质量发展的重要抓手，其战略地位不断提高，并首次被列为年度重点工作任务写入《政府工作报告》[2] - 2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》扭转了更新方向，要求严控大规模拆除、增建和搬迁[2] - 中央发布一系列政策，将城市更新明确分为三种实施模式：拆除新建、整治提升和拆整结合[2] 政策支持与资金保障 - 2024年5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确八大核心任务及六大支撑保障措施[3] - 中央预算内投资设立城市更新专项，支持相关公益性基础设施和公共服务设施建设，并扩围支持危旧住房、老旧街区等工程[3] - 2025年1-9月，全国新增地方专项债中房地产相关发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行规模达816亿元，同比增长1.4倍[8] 城中村改造的新模式 - 城中村改造分三类实施：具备条件的拆除新建、不具备条件的整治提升、介于两者之间的拆整结合[7] - 改造范围从原来的35个大城市扩大到全国地级及以上城市，并在原100万套基础上继续扩围[7] - “房票安置”成为主要形式，截至2024年4月全国已有超100城（区）鼓励采用房票安置，主要用于购买新房[8] 老旧小区改造的推进 - 住建部提出将2000年前建成的老旧小区全面纳入改造范围，据测算该规模约66亿平方米[10] - “十四五”期间改造城镇老旧小区24万多个，超额完成目标[10] - 根据“十年千万套”计划，到2034年将基本完成约1000万套老旧小区的改造任务[11] 城市体检与更新重点 - 城市更新以“城市体检”发现的短板作为更新重点，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[11] - 改造内容涵盖房子本身的设施设备、社区配套到城市基础设施的范畴，旨在将老房子也改造成“好房子”[12] 自主更新模式探索 - 更新参与主体发生变化，鼓励从政府主导、开发商出资转变为居民自主出资、政府辅助的“自主更新”模式[13] - “原拆原建”模式在多地试点，如浙江浙工新村项目，容积率由1.5提升到2.1，由居民自筹83%资金，政府提供补贴[13] - 北京、上海、广州、南京等多地已有原拆原建项目成功落地或开展试点，为老旧小区改造提供新出路[14] 行业背景与市场规模 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[2] - 截至2024年，城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，约231亿平方米[5]

政策转向与行业影响 - 政治局会议提出高质量城市更新政策 标志着房地产行业从扩张阶段进入存量更新时代 楼市将迎来结构性变化[1][5] - 政策核心从"公共更新"转向"自主更新" 利益分配主体从开发商转向业主 体现行业发展模式的根本转变[3][5] - 房地产扩张受到抑制 叠加人口负增长和城镇化空间有限 行业进入平衡期 房价将趋于稳定而非单边上涨[5][7] 自主更新模式特点 - 采用"先体检、后更新"机制 以问题导向和目标导向为原则 主要动力来自老旧小区自身更新需求[5] - 居民自筹资金主导更新过程 政府提供政策支持 原有土地使用年限不变 通过不动产权证书变更方式办理[10][12] - 更新资金构成以产权人出资为主(占比超70%) 财政奖励补助为辅 社会资本参与为补充[10][20] 地方实践与创新 - 浙江省率先出台全国首个自主更新指导意见 明确居民自愿申请、协商方案、承担资金的流程 允许按商品房基数七折优惠[10][25] - 广东省创新采用"居民主体+政府主导+住建主推+街道主抓+社区主责"模式 设立专项资金并提供金融担保服务[18][20] - 厦门市提供三种改造方式：单栋独立改造(最小单元)、多栋联合改造(中等规模)、小区整体改造(最大范围)[21] 实施挑战与解决方案 - 业主共识达成困难 广东省严格执行《民法典》"双3/4"表决比例(75%业主同意) 但实际执行趋向100%同意机制[16][18] - 多部门协调难题 通过政府主导建立联合工作机制 明确各部门职责权限 提升审批效率[16][18] - 资金压力突出 60平方米房屋改造成本约100万元(含车位) 政府提供财政补助并引导金融机构提供专项服务[10][18][20] 政策支持措施 - 允许适度增加建筑规模 如浙江案例中60平方米房屋可扩充20平方米(增幅33%) 提升业主参与积极性[10][20] - 广东省明确纳入更新计划的项目可增加建筑面积和增配服务设施 通过容积率调整实现空间优化[20][24] - 建立专项资金支持机制 对危房改造项目优先保障 如花都区D级危房改造项目获得全面政策支持[14][18]