核心财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8%，净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元（剔除历史收并购无形资产摊销及非经常性事项影响），同比增长10.8% [1] - 中期股息11亿元，占核心净利润比例83% [1] 业务结构分析 - 住宅物管收入103亿元，同比增长10.4%，商企物管及设施管理收入52亿元，同比增长7.7% [2] - 住宅与商企物管业务合计收入占比85.2%（同比提升5.0个百分点），合计毛利占比71.5%（同比提升3.0个百分点） [2] - AIOT解决方案服务收入2.0亿元，同比下滑66.2%，开发商增值收入2.2亿元，同比下滑76.1% [2] 应收账款与风险管控 - 关联方万科地产贸易应收款总额26.0亿元，第三方贸易应收款总额64.8亿元 [3] - 通过债务清偿协议以物业及车位转让方式化解25.7亿元关联方应付款项 [1][3] - 推行物业管理弹性定价模式（508项服务模块化菜单），提升服务满意度及收缴率 [3] 运营效率与现金流 - 已完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目（占总在管项目38%） [3] - 住宅社区增值服务收入8.6亿元，同比增长39.6% [3] - 销管研费用率同比降低0.5个百分点至6.5%，行政开支减少7737万元 [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金及现金等价物109.4亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%） [4] - 维持"买入"评级，主因主业稳健增长及股息率吸引力 [4]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [3] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [3] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [3] - 中期股息11亿元，占核心净利润比例83% [3] 业务板块表现 - 住宅物管收入103亿元，同比增长10.4% [4] - 商企物管及设施管理收入52亿元，同比增长7.7% [4] - 住宅与商企物管合计收入占比85.2%，同比提升5.0个百分点 [4] - 科技板块AIOT解决方案收入2.0亿元，同比下滑66.2% [4] - 开发商增值业务收入2.2亿元，同比下滑76.1% [4] - 住宅社区增值服务收入8.6亿元，同比增长39.6% [5] 应收账款管理 - 关联方万科地产贸易应收款总额26.0亿元 [4] - 第三方贸易应收款总额64.8亿元 [4] - 通过债务清偿协议化解25.7亿元关联方应收款 [3][4] - 推行物业管理弹性定价模式，解构508项服务为模块化菜单 [4] 运营效率提升 - 完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目，占总在管项目38% [5] - 销管研费用率同比降低0.5个百分点至6.5% [5] - 行政开支减少7737万元 [5] - 经营性现金流同比增加20.5亿元 [5] 资金状况 - 期末现金及现金等价物109.4亿元 [5] - 账上现金充裕，预计全年有较为慷慨的派息 [5]

投资评级 - 维持"买入"评级，预计未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上 [6][9] 核心观点 - 2025H1营收181.4亿元（同比+3.1%），核心净利润13.2亿元（同比+10.8%），中期股息11亿元（占核心净利润83%）[1] - 物管主业收入占比提升至85.2%（住宅物管103亿元，同比+10.4%；商企物管52亿元，同比+7.7%），科技与开发商增值业务受地产拖累大幅下滑（AIOT收入2.0亿元，同比-66.2%；开发商增值2.2亿元，同比-76.1%）[2] - 关联方应收款风险缓释：通过25.7亿元资产抵债协议化解万科关联应收款26.0亿元，第三方应收款64.8亿元通过弹性定价模式改善收缴率 [3] - 蝶城战略降本增效：完成300个蝶城改造（覆盖38%在管项目），带动社区增值服务收入8.6亿元（同比+39.6%），销管研费用率降至6.5%（同比-0.5pct）[4] 财务数据与预测 业绩表现 - 2025H1毛利24.9亿元（同比+3.8%），净利润8.4亿元（同比+5.4%），经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金109.4亿元 [1][4] - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%），对应EPS 1.39/1.73/1.90元 [4][5] 估值指标 - 当前股价25.94港元，总市值303亿港元，2025E P/E 17.1倍，P/B 1.7倍 [6][5] - 2025E ROE 9.7%，2027E提升至14.0% [5] 战略与运营 - 模块化服务菜单：解构508项服务为标准化模块，提升服务质价相符性 [3] - 技术应用：AI与机器人技术降低行政开支7737万元 [4]