公积金贷款利率下调 - 中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别调整为2.1%和2.6% [1] - 公积金贷款利率较同期商贷利率低0.85至1.2个百分点，具有明显优势 [1] - 北京、上海、深圳、广州等一线城市及长沙、西安等二线城市已落实新政，市场反响积极，二手房浏览量、客户咨询量和看房意愿均有所上升 [1] 购房成本变化 - 以首套贷款100万元30年为例，月供最低还款额从3680元降至3528元，减少152元，总利息支出减少约4.76万元 [2] - 已发放公积金贷款将于2026年1月1日自动调整利率，首套从2.85%降至2.6%，二套从3.325%降至3.075% [2] - 中指研究院预计新政每年将节省居民公积金贷款利息支出超200亿元，支持刚性住房需求 [2] 房地产融资政策支持 - 国家金融监管总局推动城市房地产融资协调机制扩围增效，商业银行审批"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增28% [3] - 将加快完善房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，保持融资稳定并强化高品质住房资金供给 [3]

证券研究报告：房地产|行业周报 发布时间：2025-05-13 行业投资评级 强于大市|维持 | 行业基本情况 | | | --- | --- | | 收盘点位 | 2019.97 | | 52 周最高 | 2656.47 | | 52 周最低 | 1627.84 | 行业相对指数表现 -17% -12% -7% -2% 3% 8% 13% 18% 23% 28% 33% 2024-05 2024-07 2024-10 2024-12 2025-02 2025-05 房地产 沪深300 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《房企聚焦核心城市 多地拍出高溢价 地块》 - 2025.05.06 房地产行业报告（2025.5.5-2025.5.11） 优化房企融资制度有望进一步促进地产企稳 ⚫ 投资要点 5 月 7 日国新办举行新闻发布会介绍"一揽子金融政策支持稳市 场稳预期"有关情况，关于房地产的政策主要是调整了住房公积金贷 款利率和降准降息以进一步促进地产企稳，政策符合市场预 ...

■王丽新 国家金融监督管理总局局长李云泽5月7日在国新办举行的新闻发布会上表示，加快出台与房地产发展新 模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。 在笔者看来，这一表态，为房地产行业未来发展指明了关键方向。眼下，居民对于房地产的关注点已 从"有没有"转向"好不好"，住房消费需求愈发多元化。在供需结构转变的新形势下，构建房地产发展新 模式，迫切需要出台新融资制度来适配。未来，配套融资制度有望从个人住房、房地产开发、城市更新 等三大领域发力。 在住房消费领域，配套融资制度有望更大力度释放多元化住房需求，提升市场活跃度。 新的融资制度可建立政府、企业、金融机构多方合作的融资模式，政府通过财政补贴、税收优惠等政策 引导，金融机构提供多样化的融资产品，如棚改专项债等。接下来，城市更新行动也有望迎来创新性专 项债、中长期国债以及创新性货币政策等支持。各地也可"因城施策""因项目施策"，引导金融机构及社 会资本参与，推动城市更新项目顺利实施。 总体而言，当前货币政策通过"降成本+扩需求+稳预期"三管齐下，叠加与房地产发展新模式相适配的 系列融资制度加快出台，将为新模式落地生根提供坚实的资金保障，助力房地产行 ...

5月7日，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委 员会负责人介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况，其中，"稳楼市"再次成为关键词。 除了降息降准、下调个人住房公积金贷款利率外，"加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制 度"这一新提法，也给市场留下更多配套政策出台的想象空间。 在今天的发布会上，金融监管总局局长李云泽透露："下一步，金融监管总局将加快完善与房地产发展 新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构 继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续 巩固房地产市场稳定态势。" 推进房地产发展新模式需相应融资制度支持 今天，在国新办举行的新闻发布会上，李云泽提到的"加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资 制度"，是今年关于房地产政策的又一项重磅表述。 其实，今年3月13日，国家金融监督管理总局党委召开扩大会议时已经表示，持续推进城市房地产融资 协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作；加快制定出台与房地产发展新模式相适应的融资制度。 广东省住房政策研究中心 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 5月7日央行等三部门宣布的一揽子金融政策中涉房增量政策符合4月政治局会议定调，预计政策落地巩固房地产市场“止跌回稳”趋势，后续关注财政和北上深调控政策是否匹配发力[1] - 公积金贷款利率下调结合降准降息有望打开商贷利率下行空间，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元[2] - 结构性货币政策工具利率下调，降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升地方政府推进意愿[3] - 推动房地产融资制度和REITs入通改革，加快出台适配融资制度，保持融资稳定，REITs入通有望带来增量资金[4] - 看好核心城市复苏节奏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股和分红与业绩稳健的物管公司[5] 相关目录总结 公积金贷款利率调整 - 3月国务院提出降低住房公积金贷款利率，本次会议下调公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套房公积金利率从2.85%降至2.6%[2] - 结合降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），有望重新打开增量商业银行房贷利率下行空间，3月百城首套/二套房贷款利率较24年10月低点略有上行[2] 结构性货币政策工具利率下调 - 本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，抵押补充贷款利率从2.25%降至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%[3] - 降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升项目资金平衡可行性和地方政府推进意愿[3] 房地产融资制度和REITs入通改革 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足住房需求，强化高品质住房资金供给[4] - 截至5月6日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7万亿元，较24年末增加1.7万亿元；25Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元[4] - 会议提出将REITs等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs和港股REITs带来增量资金[4] 投资建议 - 推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股：25Q1营收23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”，目标价6.34元[12] - 城建发展：25Q1营收66.1亿元，同比+436%；归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”，目标价7.32元[12] - 滨江集团：25Q1营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”，目标价12.08元[12] - 新城控股：25Q1营收97.4亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”，目标价17.50元[12] - 招商蛇口：25Q1营收204.5亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”，目标价12.52元[13] - 建发股份：25Q1营收1438亿元，同比+9.5%；归母净利5.8亿元，同比-3.3%，维持“买入”，目标价14.33元[13] - 华润置地：24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，维持“买入”，目标价32.72港元[13] - 中国海外发展：24年收入同比-9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比-39%，维持“买入”，目标价17.07港元[13] - 绿城中国：24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比-49%，维持“买入”，目标价12.73港元[13] - 建发国际集团：24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，维持“买入”，目标价19.29港元[13] - 越秀地产：24年营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比-67%，维持“买入”，目标价6.85港元[14] - 华润万象生活：24年营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”，目标价39.81港币[14] - 绿城服务：24年营收178.9亿元，同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”，目标价5.91港币[14] - 中海物业：24年营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”，目标价7.74港币[14] - 招商积余：25Q1营收44.6亿元，同比+20%；归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”，目标价14.96元[14] - 保利物业：24年营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”，目标价40.15港币[14] - 滨江服务：24年营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”，目标价31.06港币[14]

金融政策支持稳市场稳预期 - 国家金融监督管理总局计划推出8项增量政策以支持稳市场稳预期 [1] 房地产融资制度 - 加速出台与房地产发展新模式相匹配的融资制度以稳固房地产市场稳定态势 [1] 保险资金投资 - 进一步拓宽保险资金长期投资试点范围为市场引入更多增量资金 [1] - 调整优化监管规则降低保险公司股票投资风险因子以支持稳定和活跃资本市场 [1] 小微民企融资 - 尽快推出支持小微企业、民营企业融资的一揽子政策深入落实融资协调工作机制 [1] 外贸发展政策 - 制定并实施银行业保险业护航外贸发展的系列政策措施为受关税影响较大的市场主体提供精准服务 [1] 并购贷款管理 - 修订出台并购贷款管理办法推动产业加快转型升级 [1] 金融投资公司主体 - 将发起设立金融资产投资公司的主体范围扩大至符合条件的全国性商业银行加大对科创企业的投资力度 [2] 科技保险发展 - 制定科技保险高质量发展的意见更好发挥风险分担和补偿作用为科技创新提供有力保障 [2]