上月8日，北京出台楼市新政，其中公积金贷款推出了一系列政策，如调整首套房贷认定标准、二套房 贷最高额度从60万提升至100万元等。 在2025年服贸会现场，京房字从北京住房公积金管理中心的展区了解到，新政发布后首月，公积金贷款 的受理量达到4340笔，比新政前同期的3167笔增加了近4成。其中，二套房贷的平均贷款金额增加到了 95万元，比之前提高了32万元。 01 此次公积金新政，首先是调整了公积金首套房贷的认定标准，在京无住房，使用过1次公积金贷款并已 结清的，由原先的执行二套房公积金贷款，调整为执行首套房公积金贷款政策。 这意味着有更多的购房能享受到首付比例更低、利率更低的公积金首套房贷。公积金中心相关负责人表 示，新政实施首月，已经有400多笔贷款由原先的二套房贷调整为首套房贷。 根据新政，二套房贷提高贷款最高额度的同时，首付比例还降低为30%，五环内外都是这个比例。 公积金中心表示，在新政后申请的二套房贷中，按3成首付比例发放的二套房贷款有230笔，占了全部二 套房贷款的6成多。二套房首付款比例平均降至42%，降低了8个百分点。 相关负责人表示，下一步，公积金中心将进一步落实公积金贷款"愿贷尽贷"要求 ...

北京住房公积金管理中心相关负责人介绍，8月8日北京市出台公积金贷款新政，政策发布后首月，公积金贷款受 理量达4340笔，较新政发布前同期3167笔增长37%。 具体成效体现在四方面：一是扩大首套住房认定范围，412笔由原二套房调整为按首套房受理；二是优化存贷挂钩 机制，每缴存一年公积金可贷10万元调整为15万元，总体平均贷款额增至104万元，提高14万元；三是二套房最高 贷款额度从60万元上调至100万元，二套房平均贷款金额增至95万元，提高32万元；四是调整二套房最低首付款比 例为30%，不再区分五环内外。按该比例发放的二套房贷款230笔，占二套房贷款的61%，二套房首付款比例平均 降至42%，降低8个百分点。 相关负责人表示，下一步，北京住房公积金管理中心将持续深化政策宣传解读工作，进一步落实公积金贷款"愿贷 尽贷"要求，全力推动我市房地产市场平稳健康发展。 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相 关政策的通知》。其中包括扩大首套房公积金贷款支持范围等政策。9月12日，北京青年报记者从北京住房公积金 管理中心获悉，公积金贷款新政发布后首月，业务 ...

政策背景 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下滑8.7% 销售额同比下降12.3% 北京地区新房成交量同比跌幅达21.8% [2] - 房地产行业贡献GDP比重达17.2% 带动超过40个相关产业 创造约4500万个就业岗位 [2] - 全国大中城市房价收入比飙升至12:1 偏离国际公认4:1合理区间 约3700万年轻人面临购房困境 [3] - 2030年城镇化率预计达72.3% 新增城镇人口约1.2亿 存在巨大住房需求 [3] 政策核心内容 - 首套房首付比例从30%调整为最低20% 部分城市可下探至15% 例如上海600万元房产首付从180万元降至120万元 [6] - 首套房贷款利率上限设定为3.6% 较此前平均水平下调1.2个百分点 例如广州300万元贷款30年期月还款减少2160元 累计节省利息78万元 [6] - 一线城市公积金贷款最高额度提高至120万元 二线城市100万元 三四线城市80万元 例如武汉公积金贷款额度从60万元提升至90万元 [6] - 部分城市取消或放宽限购政策 例如杭州社保缴纳要求从3年降至1年 使近20万新市民提前获得购房资格 [7] - 首套房契税从1.5%下调至1% 二手房增值税免征年限从5年缩短至2年 例如成都350万元二手房契税节省1.75万元 [9] 政策实施细节 - "刚需族"界定为22至45周岁无房或仅有一套住房群体 家庭收入处于当地中等及以下 全国约2.1亿人符合标准 [9] - 首批22个城市于2025年7月15日实施 其余城市10月1日前全面推开 政策预计至少执行两年 [10] - 申请需提供无房证明 收入证明 社保或纳税记录等基本材料 审批时间缩短至5个工作日 [11] - 新房优惠包括首付利率调整及开发商最高12%额外折扣 二手房优惠集中在首付比例和税费减免 过户时间从45天缩短至30天效率提升35% [13] 市场影响与策略 - 北京通州案例显示首付从138万元降至92万元 购房计划提前三年实现 [10] - 建议对比3-5家银行贷款方案 例如深圳案例显示通过对比可获得3.65%超低利率 30年节省6.3万元 [14] - 开发商推出首付分期方案 例如杭州楼盘首付支付一半剩余半年内付清 政策发布后三天成交量86套较上月激增215% [14] - 公积金贷款优势显著 例如成都案例显示公积金贷款年利率2.75%较商业贷款低近1个百分点 30年节省利息25万元 [15] 行业未来趋势 - 北京上海等7城市试点取消"限跌令" 允许房价适度调整 预计部分区域房价可能出现5%下调空间 [16] - 5000亿元建设资金投入长租公寓市场 北京启动12个试点项目提供3.8万套租赁住房 租金较市场价低15% [16] - "以房养老"计划鼓励老年人住房置换 有望释放约1200万套存量住房 上海试点按月领取房产评估价值0.4%的养老金 [16] - 房地产税试点范围扩大 新增5-8个城市 主要针对拥有3套及以上住房家庭 税率约为房产评估价值0.6-1.2% [16]

新政核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化措施通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 新政旨在释放购房需求 缓解资金压力 改善性需求有望集中释放 [1] - 央行上海总部同步调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 [1] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 首套贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套贷款额度从130万元提高至149.5万元 家庭可增加24万元贷款额度 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 缩短筹款周期 [2] - 允许"又提又贷" 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑占全市新房比重约60% 政策惠及面广 [3] 商业贷款政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套住房 [4] - 银行根据经营状况和客户风险状况等因素确定具体利率水平 [4] - 二套房利率有望回落与首套趋同 改善性需求迎利好 [4] - 贷款100万元期限30年 二套房利率从3.45%降至3.05% 总还款额从161万元下降至153万元 月供减少约200元 [4] - 利率统一降至LPR-45BP 减少利息支出 [4] 银行利率定价机制变化 - 房贷定价核心锚点转向客户风险水平 抵押物质量和市场环境三大维度 [6] - 客户风险水平包括信用评分 收入与负债比例以及职业稳定性 [6] - 抵押物质量参考评估价与实际成交价比 房屋年龄及区域流动性 [6] - 市场环境考虑LPR波动幅度和区域供需关系 [6] - 银行需建立更精细化客户分层与抵押物估值体系 [5] 市场反应与预期 - 新政后咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 [7] - 购房者加快置换节奏 刚需购房者资金压力减轻 [7] - 下半年楼市成交量有望温和回升 房价快速上行概率不大 [7] - 新房供应节奏加快 地段优越户型合理房源将率先回暖 [7] - 新政预计在"金九银十"推动成交高潮 [7] 历史利率对比 - 2016年至2022年首套房利率区间4.22%到5.09% 二套房利率区间5.25%到5.57% [6] - 套数利率差异普遍在0.5至0.6个百分点之间 [6] - 此前上海首套商业房贷利率为3.05% 核心区二套利率为3.45% 相差40个基点 [6]

政策核心调整 - 上海发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 央行上海总部同步调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 [1] - 市场普遍认为政策将有效释放购房需求 缓解资金压力 改善性需求有望集中释放 [1] 公积金政策优化 - 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 拓宽首付筹措渠道 [2] - 允许"又提又贷"并行 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑与公积金优惠挂钩 当前绿色建筑占全市新房比重约60% [3] 商业贷款政策调整 - 商业性个人住房贷款不再区分首套和二套 利率根据市场利率定价自律机制 银行经营状况和客户风险状况等因素确定 [4] - 二套房利率有望回落 与首套趋同 贷款100万元期限30年 二套房利率从3.45%降至3.05% 总还款额从161万元下降至153万元 月供减少约200元 [4] - 房贷利率统一降至LPR-45BP 原先临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP 核心区为LPR-5BP [4] 银行层面影响 - 银行间利率竞争或将加剧 对风险管理提出更高要求 可能出现更灵活的浮动利率模式 [5] - 银行不需要再区分首套房和二套房 而是根据借款人资信状况等综合确定利率 [5] - 短期挑战在于风险识别难度上升 长期或推动银行建立更精细化的客户分层与抵押物估值体系 [5] - 未来银行定价核心锚点转向客户风险水平 抵押物质量和市场环境三大维度 [6] 市场反应与预期 - 新政后咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 新房和二手房咨询量增加 [7] - 购房者表示政策降低资金压力 加快置换节奏 [7] - 业内预计下半年上海楼市成交量温和回升 房价快速上行概率不大 呈现"量升价稳"效果 [7] - 新政可能在"金九银十"推动成交高潮 被视为近年来最佳购房窗口期 [7]

公积金政策调整 - 首套公积金贷款利率从3.1%降至2.35% 贷款200万30年可节省利息28万 [1] - 央行2024年5月17日首套利率降至5年以上2.85% 5年以下2.35% 2025年5月8日进一步降至5年以上2.6% 5年以下2.1% [3] - 鄂州等地二套房利率同步下调 5年以上利率从3.325%降至3.075% 月供减少300多元 [3] 贷款额度提升 - 杭州双职工最高贷款额度提至130万 绿色建筑或多子女家庭可上浮20%至156万 高层次人才额度翻1.5倍至195万 [4] - 深圳家庭最高额度达231万 基础额度110万叠加首套房上浮40%和多子女上浮50% [4] - 成都双职工可贷150万 保障性住房首付比例15% 15万首付可购100万房产 [4] 首付比例优化 - 苏州首套及二套首付比例统一降至15% [6] - 南京二手房贷款年限从20年延长至30年 30岁购房月供减少1000元 [6] - 武汉允许公积金账户余额直接支付首付 上海外环外取消限购且支持公积金付首付实现"零首付" [6] 公积金使用范围扩大 - 苏州允许每年提取最高1.2万元支付物业费 [7] - 杭州支持大病医疗提取公积金 每年两次且最高覆盖医保自付100% [7] - 武汉购房可直接用公积金余额抵扣首付 如30万余额可直接抵扣首付款 [7] 政策适用策略 - 杭州绿色建筑和多子女家庭利率上浮20%不可叠加 需选择最优方案 [9] - 苏州新政9月1日执行 武汉首付提取政策截至2025年底剩余4个月窗口期 [9] - 深圳A类人才贷款额度可达普通家庭4倍 最高440万 [9]

北京市房地产政策调整 - 核心政策调整包括加大住房公积金贷款支持力度 具体措施包括无房且无公积金贷款记录或仅使用过1次并结清的执行首套政策 二套住房最高贷款额度100万元 最低首付比例30% 每缴存一年可贷15万元 已婚按缴存年限较长一方计算 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 [1] - 工商银行北京分行于8月9日起执行新政 积极受理公积金组合贷款 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 政策执行与市场反应 - 国有大行代办点明确表示符合新政策的申请将按新政执行 [2] - 案例显示新政使单缴存者贷款额度从50万元提升至75万元（缴存5年） 整体提高至少25万元 [2] - 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 加速需求释放 [2] 购房成本变化 - 首套房公积金贷款首付比例从30%-35%降至20% 利率从3.075%降至2.6% [2] - 以200万元贷款30年等额本息计算 利息减少18.2万元 月供减少506元 [2] 政策背景与行业趋势 - 北京市7月已提出支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 与本次政策形成联动 [3] - 2023年全国超30个市（区）已出台类似政策 包括深圳、杭州、西安等 [3] - 行业预期未来将进一步优化公积金政策 如推行"带押过户"和人才支持措施 [3]

房地产政策优化 - 北京市优化房地产政策 五环外商品住房不限购套数 符合购买条件的居民家庭可无限购买五环外新建及二手住房 但五环内限购政策不变 京籍家庭限购2套 非京籍连续缴税3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准调整 统一按家庭户执行限购政策 五环内限购2套 五环外套数不限 [1] - 政策明确区分五环内外限购差异 五环外解除套数限制但不等于全面解除限购 购买条件仍严格执行 [1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录者 由二套房认定调整为首套房 以400万房屋为例 首付最高减少60万元 月供最高减少253元 [2] - 二套房公积金贷款额度提升 最高额度从60万元提高至100万元 符合绿色建筑或多子女家庭政策可额外上浮40万元 首套房最高可贷160万元 二套房最高140万元 [2] - 二套房首付比例统一降至30% 取消五环内外差异 缴存年限贷款系数提高 每缴存1年可贷额度从10万元增至15万元 申请120万贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [2][3] 公积金使用便利化 - 支持公积金提取支付首付款同时申请贷款 购买新建住房且签订合同的缴存职工 可通过网签合同编号同步办理首付提取与贷款申请 [3] 城市发展规划联动 - 政策调整契合北京城市总体规划 重点提升顺义、大兴等平原新城综合承载力 通过优化住房政策促进产城融合与职住平衡 满足青年人才及特殊群体住房需求 [4] - 业内分析指出 五环外不限购政策既适应城市发展新格局 又助力改善性需求释放 推动公共服务配套升级 [4]

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，预计后续将有更多城市加大对多子女家庭 的住房支持力度，如进一步上调公积金贷款额度上限、扩大公积金使用范围、加大购房补贴力度，降低 多子女家庭租房成本、加大租房房源的支持等，降低多子女家庭的生育、养育负担，更好地保障其住房 需求。 公积金成核心政策工具 在北京新出台的《工作措施》中，适当提高多子女家庭公积金贷款额度的市场关注度颇高。 此前，北京就曾加大多子女家庭购房的公积金政策支持力度。去年6月，北京提出，北京户籍多子女家 庭购买二套房的，商贷和公积金贷中认定为首套房；去年10月，北京进一步将多子女家庭购房的公积金 贷款额度上浮40万元，最高可贷到160万元。 随着《工作措施》出台，陈文静预计，后续北京将有进一步的政策落地，或继续上调多子女家庭公积金 贷款额度上限，进一步降低其购房成本。 21世纪经济报道记者李莎 北京报道 如何更好解决多子女家庭的住房问题，是各地生育支持政策和住房 政策的重要关注点。 日前，《北京市关于完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的工作措施》（以下简称《工作措 施》）印发，文件围绕多子女家庭购房、保障性住房配租配售、房屋租赁 ...

公积金政策优化 - 全市累计缴存公积金850.7亿元 提取595.67亿元 缴存余额255.03亿元 累计向19.36万户发放贷款457.06亿元 贷款余额162.25亿元 拉动住房消费面积2256万平方米 [1] - 个人及家庭公积金贷款最高额度分别提至70万元、100万元 多孩家庭可额外增加20-30万元 [2] - 首套房公积金贷款利率下调至2.1%（5年及以下）和2.6%（5年以上） 二套房利率同步降低 存量贷款利率将于2026年自动下调 [2] 智慧服务升级 - 上线公积金贷款购房"一件事"服务 实现资格实时校验和材料预审 大幅压缩办理时间 [3] - 退休业务实现"无感办" 退休提取业务办结时间从3个工作日缩短至10分钟 [3] - "商转公贷款"贴息业务优化 已办理416笔 涉及金额63万元 [3] 便民服务拓展 - 公积金线下提取业务银行网点扩增至6家 覆盖主要商业银行服务点 [4] - 公积金服务大厅实现缴存、提取、贷款"全业务通办" 专窗已受理贷款51笔 发放47笔 金额1891万元 [4] - 暖企行动"上门办"服务37家单位近1200名职工 [5] 灵活还贷创新 - 推出"补充逐月提取还商贷"业务 允许月缴额结余用于偿还商业贷款 [2]