● 本报记者 彭扬 ——看总量，始终保持流动性充裕。央行综合运用降准、国债买卖公开市场操作等多种货币政策工具， 构建起短期、中期、长期相结合的流动性供给体系，保持社会融资条件相对宽松。 支持性货币政策显效 2025年，央行着力实施好适度宽松的货币政策，从量价两端持续为实体经济注入金融活水。 货币政策工具精准发力、有序落地：5月，央行实施降准50个基点，释放长期流动性约1万亿元；10月， 央行恢复公开市场国债买卖操作……一系列举措有效地巩固了流动性充裕的格局，金融活水源源不断地 流向实体经济，为经济延续稳中有进态势提供坚实的金融支撑。 ——看价格，社会综合融资成本处于历史低位。政策发力既有政策利率牵引，也有精准滴灌。5月，央 行下调7天期逆回购利率，为贷款利率下行创造条件。同时，央行下调结构性货币政策工具利率和公积 金贷款利率，进一步拓宽利率下调的覆盖范围，增强政策支持力度。 数据印证了政策的实效。11月，企业新发放贷款（本外币）加权平均利率约为3.1%，比上年同期低约 30个基点；个人住房新发放贷款（本外币）加权平均利率约为3.1%，比上年同期低约3个基点。企业融 资和居民信贷成本均保持低位运行。 "继续实施 ...

来源：移动智观察 首先是LPR转换的终极答案。当前市场利率处于相对低位，银行房贷加点幅度已显著下调，部分城市首套房贷利率已进入较低区间。 对尚未转换LPR的存量房贷用户来说，现在转换已是明确选择——固定利率无法享受后续LPR下行带来的红利，而当前我国货币政策仍处于"适度宽松"周 期，专家预测未来LPR仍有下调可能。选择LPR定价方式，能更直接地享受利率下行带来的月供减少、利息节省等实惠。 央行宣布下调金融机构存款准备金率，这一重要货币政策调整迅速成为影响经济运行与民众资产配置的核心变量。对普通大众而言，降准绝非金融领域的 抽象概念，而是直接关联房贷月供高低、存款利息多少、理财收益波动的"钱袋子指挥棒"。 房贷利率是否会进一步下行、存款该如何存才能锁定收益、理财组合要不要趁机调整，这些问题的答案，都藏在降准的政策逻辑与市场传导路径中。 01 降准不是"印钱"，先懂底层逻辑 提到降准，很多人第一反应是"央行又在印钱了"，但这种理解并不准确。存款准备金率是银行吸收存款后，必须按比例存放在央行的资金，相当于金融体 系的"风险准备金"。此次降准将向市场释放长期流动性，同时针对特定领域金融机构有定向调整安排，这意味着银行 ...

当前贷款利率水平 - 2025年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [2] - 公积金贷款利率：首套房5年以下2.1%，5年以上2.6%；二套房5年以下2.525%，5年以上3.075% [3] - 多子女家庭（含成年及未成年子女≥2人）使用公积金贷款购买第二套商品住房，公积金贷款利率按首套执行 [4] 贷款成本对比分析 - 以贷款100万元、期限30年（360期）计算，商业贷款（利率3.5%）总利息约为61.6万元 [5] - 同等条件下，公积金贷款（利率2.6%）总利息约为44.1万元，较商业贷款节省约17.5万元 [5] - 若采用组合贷款（公积金与商业贷款各50万元），总利息约为52.8万元 [5] 深圳公积金贷款申请条件 - 在职职工需连续缴存公积金满6个月（含）以上，且申请时处于正常缴存状态 [6] - 灵活就业人员需连续、按时、足额缴存满12个月，且累计缴存时间不少于36个月 [6] - 共同申请人需各自满足申请条件 [7] - 需符合深圳市限购政策，商品住房首套和二套房最低首付比例统一为20% [7] - 贷款期限加申请人年龄不超过70岁 [7] - 每月还贷额度不超过申请人（及共同申请人）公积金缴存基数之和的50% [8] 深圳公积金贷款额度与期限 - 贷款期限最长30年，且不超过土地剩余使用年限，贷款截止年龄≤70岁 [9] - 可贷款额度计算公式为：个人或家庭公积金账户余额×16 [9] - 申请贷款前连续三年未提取公积金的，可贷款额度可提高10%，但不超过最高贷款额度 [9] - 深圳二套房公积金贷款额度只可申请最高（基础）额度 [10] - 有两个及以上未成年子女的多子女家庭，购买第二套商品住房适用首套房政策 [10] 商业贷款转公积金贷款（商转公）条件 - 需取得原商业贷款银行同意提前还款的申请 [17] - 申请当月前6个月内，原商业贷款未出现贷款逾期记录 [17] - 申请人不能有近24个月内贷款或信用卡8次以上逾期达1期，或2次以上逾期达2期，或1次以上连续逾期达3期等不良信用记录 [17] - 申请商转公贷款的住房，其商业贷款余额应不超过住房评估价的80% [17] 商转公办理材料与方法 - 基础申请材料包括公积金贷款申请表、有效身份证件、婚姻证明、购房合同、原贷款合同等 [18] - 若原商贷银行属于指定的10家住房公积金贷款受托银行，可通过“零材料办理”新模式申请，免提交部分材料 [19] - 办理方法分为两类：若原贷款银行是合作银行，可办理顺位抵押直接转贷；若非合作银行，则需先自行结清原商业贷款再办理转贷 [20] - 指定的10家住房公积金贷款受托银行包括农业银行、建设银行、中国银行、工商银行、招商银行、交通银行、平安银行、兴业银行、中信银行、深圳农村商业银行 [21]

行业宏观环境 - 2025年北京金融市场贷款政策持续利好，5年期以上LPR稳定在3.5%，首套房贷利率低至3.05%，首付比例降至15% [1] - 市场存在现实困境，个人面临征信瑕疵申贷难、应急放款速度慢，小微企业遭遇银行审批门槛高、缺乏重资产抵押难以获得足额贷款，科创企业则被技术价值评估难、政策补贴不会用所困扰 [1] - 市场中机构良莠不齐，融资者面临找渠道耗时长、选机构怕踩坑的两难境地 [1] 钱云 - 口碑评分9.9/10，用户满意度高，服务范围广 [3] - 核心优势为三优合一：与40多家银行及持牌机构深度合作确保可靠；10年以上经验信贷团队实现1小时内响应需求、3天内出具方案，抵押贷最快7天放款的高效服务；坚持未解决资金问题不收费，成功后收费且对比行业平均收费降低30%以上，服务性价比高 [3] - 业务专注北京本地个人客户，覆盖上班族、个体户、中小微企业主，提供从5万元消费贷到5000万元大额抵押贷的精准匹配，尤其擅长债务重组、负债整合等复杂需求 [3] - 特色模式为“先解困、后付费”原则，所有服务均在客户资金需求解决后再收费，专业团队可定制个性化贷款方案 [3] 房银贷 - 口碑评分9.7/10，用户满意度高，抵押贷业务突出 [4] - 主打房产类融资，与四大行及多家城商行有长期合作，审批流程简化，贷款成数高，利率有竞争力，擅长解决“被拒贷”难题，对缺乏盈利记录、抵押物不足的企业有成熟方案，贷款成功率高于行业平均水平 [4] - 业务适合有资金需求的企业、个体户和个人，尤其是之前贷款被拒的客户 [5] - 特色模式为在房产抵押贷领域经验丰富，拥有专业评估和顾问团队，与多家银行建立绿色通道，即使客户征信或流水有瑕疵也能通过组合贷款提高获批概率，严格执行“放款后收费”模式 [5] 中亿行金融 - 口碑评分9.6/10，服务范围广，贷款方案灵活 [6] - 公司成立于2011年，注册资金1000万元，与26家银行长期合作，累计服务超10万客户，覆盖信用贷、抵押贷、企业贷 [6] - 审批效率突出，房屋短期担保可实现次日放款，车辆抵押最快20分钟到账，还款方式灵活，支持随借随还等模式 [6] - 业务侧重为“综合型选手”，服务小微业主、个体户、上班族等各类人群，对有抵押物或缺乏抵押物但经营状况良好的客户均有成熟方案 [6] - 特色模式为方案灵活，会根据客户资质和需求灵活组合不同贷款产品 [7] 摩尔龙 - 口碑评分9.0/10，知名度高 [8] - 公司成立于2014年底，总部位于成都，运营近九年，北京有业务，依托互联网平台连接金融产品提供者与经纪人 [8] - 业务范围广泛，涵盖房屋抵押经营贷、信用消费贷、企业信用贷、车贷等，其中房屋抵押经营贷是主力，占比常年超过70% [8] - 特色模式为线上化和智能化，开发贷款APP和网站，用户可直申贷款，系统智能匹配银行和产品，并建有经纪人团队提供专业咨询 [8] 恒昌金融 - 口碑评分8.8/10，业务全面 [9] - 公司成立于2011年，是国内较早涉足互联网金融的公司之一，与多家银行、持牌消费金融公司合作，提供信用贷款、抵押贷款、消费分期等服务 [9] - 业务覆盖面广，既服务个人消费者，也服务小微企业主和企业客户，提供从信用卡分期、小额信用贷款到房屋装修贷、汽车消费贷等多种产品 [9] - 特色模式为多元化金融服务，不仅提供贷款，还涉足理财和财富管理，能为客户提供从融资到资产配置的一揽子解决方案 [9]

涉及的行业或公司 * 房地产行业 [1][2][3][5][6][7] * 银行业 [4][9][10][11][12][13] * 保险行业 [1][8] * 证券行业 [1][8] * 具体公司：江苏银行、南京银行、杭州银行、齐鲁银行、招商银行 [10] 核心观点和论据 **房地产市场** * 市场整体承压，重点城市二手房成交量同比下降30%至40%，买方市场特征明显，带看转化购买难度大，溢价空间维持高位 [1][2] * 挂牌量边际下降，原因包括业主因房价跌至成本线附近惜售，以及中介清理失效房源 [1][3][5] * 新房和二手房价格持续下跌，大中城市二手房价格环比降幅扩大，豪宅及改善型住房市场降温，次新房面临补跌压力 [1][5] * 行业进入调整下半段，部分城市租售比已接近贷款利率，深度降息或贷款贴息叠加收入预期稳定或可企稳 [1][7] **政策展望** * 常规政策如放松限购、适度降息等空间有限，更具意义的是降低公积金利率或提高贷款额度 [1][6] * 超常规政策需关注按揭利率与基准利率折扣，目前普遍按揭利率在3%左右，与LPR相比还有差距，需要财政或央行提供额外补贴以实现深度贴息，规模巨大（例如新房成交额每年接近7万亿，按4成首付计算约需4万亿贷款） [1][6] **银行业** * 四季度看好银行股估值修复，理由包括中期分红启动加速保险等配置盘增配、公募基金配置比例环比下降3个百分点至1.85%的低位优化筹码结构、利息净收入转正拉动营收增长 [4][9][10] * 10月社融信贷数据偏弱，新增人民币贷款2200亿元，同比少增2800亿元，反映出需求疲弱及风控收紧影响 [4][11] * 未来信贷增速可能继续收敛，原因包括经济结构转型导致轻资产行业对信贷依赖度降低，以及中小银行改革化险推进和地产行业下行 [12] **金融行业年末关注点** * 政策层面关注中长期资金入市政策及保险资金增配权益资产 [1][8] * 行业层面关注存款类产品到期后保险产品销售增长带来的配置压力，以及券商年末资产配置调整，OCI权益、高股息策略增配趋势明显 [1][8] 其他重要内容 * 投资建议：关注产品领先、换血充分的优质房地产企业及现金流优质标的如物业或商业标的，若政策兑现也可关注有基本面瑕疵但弹性大的公司 [1][7] * 银行存款变化：10月居民和企业存款环比下降，非银存款同比多增7700亿元，反映资本市场活跃及存款利率下降导致资金流向非银 [13]

房贷利率已执行的下调 - 2024年5月，5年期以上LPR降至3.5%，5年期以上首套公积金贷款利率从2.85%降至2.6% [3] - 利率调整形成协同减负效应：100万元30年期商业贷款月供减少55元，公积金贷款月供减少133元 [3] - 商业银行审批通过的房地产项目“白名单”贷款金额已增至6.7万亿元，支持了超过1600万套住宅的建设交付 [3] 未来房贷利率下调的预期与空间 - 行业预测2025年11月至12月政策利率和LPR有较大下调需求与空间，有望下调10-30个基点 [3] - 市场普遍预期未来3-6个月5年期以上LPR有望下调10-15个基点，首套房贷利率可能出现“2字头” [9] - 当前房贷利率存在下调空间，一季度新发放商业性房贷加权平均利率为3.11%，部分城市通过加点调整仍有让利空间，例如北京首套房贷利率已降至3.05% [3] 降息的驱动因素 - 宏观经济内需指标疲软，非制造业从业人员景气度回落，房地产作为支柱产业市场活跃度不足，成为降息核心驱动力 [5] - 2025年9月美联储重启降息进程，弱化了国内货币政策宽松的掣肘，中美货币政策周期逐渐同步，为国内降息创造有利条件 [7] - 金融系统流动性充足，5月降准0.5个百分点释放1万亿元长期流动性，使商业银行具备进一步让利能力 [5] 降息对房地产市场的影响 - 降息将直接降低购房成本，以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点月供可减少约140元，总利息节省超5万元；若LPR下调15个基点，月供减少幅度可达600-900元 [9] - 利率下调将降低刚需群体购房门槛，并与“认房不认贷”等政策形成合力，加速改善性需求释放 [9] - 市场回暖将缓解房企资金压力，带动开发贷需求上升，配合“白名单”政策改善融资环境，巩固保交楼成果 [11] 房贷利率调整机制 - 选择浮动利率定价的房贷，利率将随5年期以上LPR同步变动；选择固定利率定价则保持不变 [13] - 存量房贷利率调整取决于贷款重定价日，例如某借款人重定价日为9月24日，其利率已根据当时LPR（3.85%）调整，而非最新值（3.60%） [15] - 借款人所属地区及住房套数影响调整幅度，如北京等地首套房利率若高于LPR减30个基点，将调整至LPR减30个基点 [15]

政策总体基调与出台情况 - 2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”定调，预计四季度政策将继续围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面落实以巩固市场态势[1] - 2025年以来截至9月27日，全国约200省市（县）出台政策超470条，由于多数城市已放开限制性政策，政策优化频次放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] - 二十届四中全会即将召开，研究“十五五”规划建议，有望为房地产发展锚定方向[1] 中央层面政策导向 - 7月15日中央城市工作会议定调城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，强调以城市更新为抓手[2][7] - 8月29日中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求[2] - 8月18日国务院第九次全体会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求[2][11] 城市更新与城中村改造 - 中央层面多次强调稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[2][7] - 地方层面积极落地城市更新实施文件，如深圳规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，上海允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房[8] - 多地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励鼓励产权人参与，如浙江、广州、广东等地出台指导意见明确实施主体、资金筹措和支持政策[8][10] - 多个省市优化“房票”安置政策推进城中村改造，如广州运用专项借款，截至7月末黄埔区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元[10] 需求端支持政策 - 中央及监管部门保持宽松政策基调，强调多管齐下释放改善性需求[11] - 优化公积金贷款是重要方向，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，政策包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元[12] - 购房补贴力度加大且更具针对性，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭奖励约10-20万元[13] - 核心城市优化限制性政策，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，放宽五环外或外环外购房限制，上海青浦区通过人才绿色通道放松限购，上海和深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房[13] - 多地创新政策举措，如广西、河南出台“低月供”金融产品延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[14] 供给端优化与库存盘活 - 中央层面强调全面摸清城市资产资源底数，建立规划调整机制，优化产权政策以加快存量资源盘活，并批复10个要素市场化配置综合改革试点，重点提及盘活存量土地[15] - 地方层面控制增量，如成都深化土地供应“三色”管理机制，广西对商业办公用地空置率较高区域严控新增用地供应[16] - 去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个“自审自发”试点省市已发行专项债近2000亿元[17][20] - 三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年约960亿元的总量，陕西披露超230亿元专项债券用于新增土地储备，为非“自审自发”试点地区首例[17] - 在收购存量商品房方面，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[17] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向，中央层面明确要系统推进“好房子”和完整社区建设[26] - 各地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，如上海发布政策局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，成都明确阳台等附属空间面积不大于住宅计容建筑面积的30%[26] - 预计更多城市将对“好房子”的计容规则进行规范，稳定建设预期，满足改善性住房需求[26] 四季度政策展望 - 预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实支持[27] - 激活需求方面，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度，并加大“房票安置”力度[27] - 优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地和商品房的配套政策，非“自审自发”试点省市专项债券有望加快发行落地，各地也将加快推进“好房子”建设[27] - 城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应[28]

货币政策与利率环境 - 货币政策坚持以我为主兼顾内外均衡根据宏观经济运行情况综合运用多种工具保证流动性充裕促进社会综合融资成本下降支持提振消费和投资 [1] - 在促进社会综合融资成本下降目标下预计未来降息仍存在一定预期短期或以稳为主国内降息时间与美联储不同体现以我为主特点 [1] - 2022年以来5年期以上LPR合计下调8次共1.15个百分点至3.5%公积金贷款利率下调3次共0.65个百分点至2.65%住房贷款利率已降至历史最低水平 [1] 房地产金融支持措施 - 金融部门积极助力化解房地产风险持续推动房地产市场止跌回稳多措并举稳定融资 [2] - 为保障性住房等三大工程提供资金支持超1.6万亿元租赁性住房贷款年均增长52% [2] - 建立城市房地产融资协调机制白名单项目贷款超过7万亿元支持近2000万套住房建设交付较5月初的1600多万套进一步增加 [2] 地方债务风险化解 - 支持化解地方债务风险指导金融机构严守不新增隐债红线依法合规对融资平台开展债务重组和置换助力地方在发展中化债 [2]

长沙房地产市场现状 - 长沙作为省会城市经济发展迅速吸引大量外来人口带动房地产市场繁荣 [2] - 长沙房价过去几年呈稳步上涨趋势整体趋势向好 [2] - 热门区域如芙蓉区和雨花区房价上涨幅度明显 [4] - 新兴区域如望城区和岳麓区随着基础设施完善房价不断攀升 [4] - 购房者需求从单一住宅转向教育配套交通便利商业服务等全方位考量 [5] - 学区房或交通便利区域房源竞争加剧 [5] 抵押贷款基本概念与类型 - 抵押贷款指借款人将不动产作为抵押向金融机构申请贷款的融资方式 [6] - 贷款额度利率和期限由金融机构根据借款人信用和抵押物价值评估 [6] - 银行抵押贷款最为常见利率稳定申请流程严格 [7] - 商业贷款由商业机构或网贷平台提供申请较易但利率较高风险更大 [8] - 公积金贷款针对符合条件的首套房购房者利率通常低于商业贷款 [8] - 贷款额度通常不超过房产抵押价值的70% [9] - 贷款利率受央行基准利率和市场环境影响 [9] 抵押贷款申请流程 - 申请流程包括准备材料选择银行提交申请房产评估签订合同和放款 [11] - 需准备材料包括贷款申请表身份证户口本收入证明房产证银行流水 [11][13] - 银行通常在提交申请后一个工作日内回复并审核材料 [12] - 银行会对抵押物进行评估以确认市场价值评估费用由借款人承担 [14] - 评估结果直接影响最终贷款额度 [14] - 审核评估后签订贷款合同明确金额利率还款方式等信息 [15] 提高贷款通过率因素 - 银行审批时严格审核个人信用记录借款人需保持良好信用及时还款 [16] - 银行对借款人收入水平及稳定性有严格要求需准备稳定收入证明 [17] - 需确保抵押房产无法律纠纷且购房文件齐全合法 [18] - 根据自身经济条件和还款能力选择合适的贷款产品 [20] - 首次购房者可利用银行提供的优惠政策 [21] - 准备较高比例首付款可降低贷款风险提高成功率 [22] - 信用状况不佳时可考虑信用良好的亲友作为共同借款人 [23]

政策调整内容 - 公积金首套房贷认定标准调整 在京无住房且使用过1次公积金贷款并已结清的 由执行二套房贷款调整为执行首套房贷款政策 [2] - 公积金贷款额度与缴存金额挂钩机制优化 由每缴存一年可贷10万元调整为每缴存一年可贷15万元 [2] - 二套房贷最高贷款额度从60万元提升至100万元 [4] - 二套房贷首付比例统一降低为30% 五环内外均适用此比例 [5] 政策实施效果 - 新政首月公积金贷款受理量达4340笔 较新政前同期3167笔增长37% [1] - 新政后公积金贷款平均贷款额增至104万元 较过去提高14万元 [3] - 二套房贷平均贷款金额增至95万元 较之前提高32万元 [1][4] - 400多笔贷款由原二套房贷调整为首套房贷 [2] - 按30%首付比例发放的二套房贷款达230笔 占全部二套房贷款比例超60% [5] - 二套房首付款比例平均降至42% 较之前降低8个百分点 [5] 行业影响 - 更多购房者可享受更低首付比例和利率的首套房贷政策 [2] - 公积金贷款整体额度获得系统性提升 [2] - 政策推动房地产市场平稳健康发展 [5]