核心观点 - 公司第三季度AFFO每股收益超出市场预期，但同比略有下降，总收入符合预期，可比酒店每间可售房收入实现同比增长[2] - 公司基于第三季度业绩上调了2025年全年AFFO每股收益指引，市场对其的盈利预测在过去一个月内也呈上升趋势[2][11][13] - 公司股价在过去一个月内下跌约0.9%，表现逊于标普500指数，但其价值评分较高，且获得了“买入”评级[1][12][13] 第三季度财务业绩 - **AFFO与收入**：第三季度调整后运营资金每股收益为0.35美元，超出市场预期的0.33美元，但较去年同期下降2.8%[2] 总收入为13.3亿美元，符合市场预期，同比微增[3] - **酒店运营指标**：可比酒店每间可售房收入为208.07美元，同比微增，增长主要受全资产组合房价上涨、强劲的散客休闲需求以及茂宜岛持续复苏推动，但被团体需求下降部分抵消[4] 可比酒店总每间可售房收入同比增长0.8%[3] - **盈利与利润率**：可比酒店息税折旧摊销前利润为3.094亿美元，同比下降1%[5] 可比酒店息税折旧摊销前利润率为23.9%，同比下降50个基点，主要因工资和福利支出增加[5] - **房价与入住率**：第三季度平均房价为299.07美元，高于去年同期的290.27美元[5] 可比酒店平均入住率为69.6%，较去年同期下降190个基点[5] 业务构成与资产交易 - **业务细分**：散客、团体和合约业务分别约占2024年客房销售的60%、36%和4%[6] 合约业务客房夜数同比增长11.6%，而散客和团体业务客房夜数分别同比下降1.2%和7.8%[6] - **资产处置**：公司以1.77亿美元的价格出售了华盛顿都会中心万豪酒店[6] 资本支出与战略投资 - **资本改造计划**：公司与万豪国际集团就四项资产达成第二个为期四年的转型资本计划，预计到2029年总支出在3亿至3.5亿美元之间[7] - **资本支出详情**：从年初至2025年9月30日，资本支出总额为4.54亿美元，其中1.84亿美元为投资项目支出，2亿美元为更新改造支出，7000万美元为灾后重建支出[9] 财务状况与信用评级 - **现金与流动性**：截至第三季度末，现金及现金等价物为5.39亿美元，高于2025年6月30日的4.9亿美元[8] 总流动性为22亿美元，包括2.05亿美元的家具、装置和设备托管储备金，以及信贷额度循环部分下可用的15亿美元[8] - **信用评级**：2025年第三季度，穆迪将公司信用评级上调至Baa2，展望稳定[8] 2025年业绩展望 - **AFFO指引**：公司将2025年全年AFFO每股收益指引从先前预测的中值2.00美元上调至2.03美元[10] - **其他预期**：预计2025年可比酒店每间可售房收入为2.27亿美元，调整后息税折旧摊销前利润约为17.3亿美元[10] 预计2025年总资本支出在6.05亿至6.4亿美元之间[10] 行业比较 - **同业表现**：同属房地产投资信托基金行业的另一家公司Extra Space Storage在过去一个月股价持平[14] 其在截至2025年9月的季度收入为8.5846亿美元，同比增长4.1%，每股收益为0.78美元，低于去年同期的2.07美元[14] - **同业预期**：市场预计Extra Space Storage当前季度每股收益为2.04美元，同比增长0.5%，过去30天共识预期上调0.2%[15] 该股评级为“持有”，VGM评分为D[15]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为1.25美元 同比增长5.9% [11] - 2025年全年AFFO每股指导区间上调至4.93美元至4.99美元 意味着中点同比增长5.5% [11] - 全年投资量预期上调至18亿至21亿美元 [3][11] - 全年处置量预期修订为13亿至15亿美元 包括额外的自存仓储资产销售 [12] - 投资与处置之间的整体利差预计约为150个基点 [12] - 全年G&A费用预计在9900万至1.02亿美元之间 物业费用预计在5100万至5400万美元之间 税费预计在4100万至4400万美元之间 [12] - 投资组合入住率在第三季度末下降至97% 被视为暂时性现象 [14] - 全年租金损失假设降至1000万美元 此前估计为1000万至1500万美元 [15] - 其他租赁相关收入第三季度为370万美元 第二季度为960万美元 全年预计在2500万美元左右 [16] - 第三季度其他租赁相关收入为370万美元 低于第二季度的960万美元 全年预计在2500万美元左右 [16] - 第三季度债务加权平均利率为3.2% [18] - 季度股息同比增长4%至每股0.91美元 年化股息收益率为5.4% 年初至今派息率约为AFFO每股的73% [19] - 净债务与调整后EBITDA之比（含未结算股权远期）为5.8倍 不含则为5.9倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今投资量中 仓库和工业地产占比超过四分之三 [6] - 第三季度合同同店租金增长为2.4% 其中CPI挂钩租金上调平均为2.5% 固定租金上调平均为2.1% [13] - 全年合同同店租金增长预计平均约为2.5% [13] - 第三季度综合同店租金增长为2.0% 全年预计与合同租金增长一致 约为2.5% [13][14] - 基于当前通胀水平和新投资中获得的更高固定涨幅 2026年合同同店增长预计将保持强劲 可能超过今年预期的2.5% [13] - 运营物业方面 年初至今已完成37处自存仓储物业和1处学生住房物业的销售 并将4处自存仓储物业转为长期净租赁 [16] - 预计第四季度运营物业NOI将在700万至900万美元之间 2026年将进一步减少 [17] - 资本项目历史上约占年投资量的10%至15% 公司认为可以扩大这一比例 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今投资量大部分在美国 但相对于过去几年 在欧洲的投资量也有所增长 [7] - 第三季度投资活动在地域上接近50/50分配于北美和欧洲 而年初至今北美约占75% [39] - 欧洲团队由伦敦和阿姆斯特丹办事处的50多人组成 [7] - 在欧洲 公司继续看到更多交易流 特别是在过去一个季度或一个半季度 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资产销售（主要是非核心资产 包括运营自存仓储物业）为投资提供资金的策略取得进展 [9] - 公司拥有专门的内部项目管理团队 负责定制建造、扩建、翻新和开发项目 [8] - 近期管道包括约7000万美元的资本项目计划在第四季度完成 另有约1.8亿美元的额外资本项目在进行中 大部分将在2026年交付 [8][38] - 公司认为其欧洲平台是关键竞争优势 [7] - 净租赁市场一直存在竞争 尤其是美国 近期看到私募股权玩家的竞争有所增加 但目前感觉可控 [29] - 在欧洲 竞争历来较少 但近期也看到一些美国基金进入 但公司凭借其品牌、团队和本地专业知识保持优势 [76] - 公司预计2026年将通过AFFO增长和股息率相结合 继续产生两位数的股东总回报 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 较低的利率波动性有助于保持净租赁资本化率相对稳定 这种稳定感对美国和欧洲的交易活动产生了积极影响 [5] - 利率稳定导致买卖价差收窄 使得此前持观望态度的卖家愿意交易 [39] - 交易环境未见任何因素会改变当前的活动节奏 [22] - 公司对进入2026年维持增长势头充满信心 [3][21] - 公司拥有超过20亿美元的流动性 包括近期远期股权销售 为未来投资提供了额外灵活性 [4] - 公司预计2026年的资金需求将更多地依赖股权融资 处置活动将回归更典型的水平 [27] - 公司预计随着利率保持在当前水平 资本化率可能会出现一些紧缩 竞争加剧也可能对此产生影响 但定价对公司仍然有效 [40] 其他重要信息 - 公司近期通过ATM项目以每股68.05美元的加权平均价格 签订了约340万股远期销售协议 总收益约2.3亿美元 用于资助未来投资活动 [17] - 第三季度初 公司机会性地发行了4亿美元票面利率4.65%的债券 用于偿还信贷额度下的未偿金额 [18] - 下一笔债务到期是2026年4月到期的5亿欧元债券 以及2026年10月到期的美元债券 预计将以相同货币在或接近到期时进行再融资 [18] - 第三季度末流动性总计约21亿美元 包括信贷额度可用资金、手头现金、为1031交换持有的现金以及未结算的远期股权 [18] - 公司每年拥有超过2.5亿美元的自由现金流 [19] - 公司实施了现金流对冲计划 以减轻汇率波动对AFFO的影响 今年欧元大幅波动对全年AFFO的影响约为0.02美元 [66] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年非核心资产处置和资金来源的展望 [27] - 2026年股权融资将成为更重要的部分 目前未规划类似今年规模的处置计划 处置活动将回归更典型的水平 仅剩少量运营物业 资金来源将回归正常的核心利差投资模式 即发行股权和债务 同时考虑杠杆目标 [27] - 公司目前资金灵活性很高 循环信贷额度约20亿美元大部分未动用 有约2.5亿美元自由现金流 以及近期通过ATM发行的2.3亿美元远期股权 已为2026年资金需求做了提前准备 [28] 问题: 关于私人资本在交易中的竞争情况 [29] - 净租赁市场一直存在竞争 尤其在美国 近期看到私募股权玩家的竞争有所增加 但感觉目前尚不普遍 且可控 公司资本成本允许其在需要时进行价格竞争 [29] - 在售后回租等交易中 执行经验和往绩很重要 新进入者可能面临更多障碍 公司的声誉和历史是真正的竞争优势 [30] 问题: 关于Helveg资产处置的最新进展 [32] - Helveg仍是第14大租户 正在按计划减少风险敞口 第三季度已售出3处 occupied stores 预计未来几个月再售出几处 已收回的7处门店中 已与2处的新运营商签约 1处接近签约 4处已签约出售 将于第四季度和明年第一季度完成 2026年将收回另外5处 其中3处已签约 1处接近签约 1处计划出售 目标是在2026年中期使其退出前25大租户 年底退出前50大租户 [32][33] 问题: 关于2026年租金损失假设的考量 [34] - 由于True Value、Hearthside问题的解决以及Helveg的进展 更广泛的关注名单和信用质量已显著改善 将继续对Helveg和整体信用保持谨慎保守态度 但即使考虑这些因素 仍预计能推动强劲的盈利增长 [34] 问题: 关于当前投资管道增量规模的细节 [37] - 近期管道包括数亿美元已确定交易 大部分处于后期阶段 许多预计在第四季度完成 部分可能延至2026年第一季度 此外还有约7000万美元资本项目计划今年完成 以及约1.8亿美元资本项目在建 大部分将于2026年交付 [38] - 地域上 第三季度北美与欧洲分配接近50/50 而年初至今北美占75% 欧洲活动增加 原因是利率稳定导致价差收窄 卖家更愿意交易 [39] - 物业类型上 最佳机会仍在工业地产（包括制造业和仓库） 这构成了管道的大部分 [40] - 资本化率方面 继续瞄准7%区间 年初至今交易平均在7%中段 预计若利率保持当前水平 2026年可能看到一些紧缩 竞争加剧也可能有影响 但当前定价对公司仍很有效 平均7%中段的初始资本化率相当于9%中段的平均收益率 利差非常有吸引力 [40][41] 问题: 关于同店租金增长的可持续性及未来收购中的租金上调结构 [44] - 在新交易中 由于几年前通胀飙升后 在美国谈判获得CPI挂钩上调变得稍难 年初至今约四分之一的交易包含CPI挂钩上调 主要在欧洲 预计在欧洲会持续 通胀变化也影响了固定涨幅的谈判水平 历史上平均接近3% 现在新交易的固定涨幅通常高出50-100个基点 年初至今交易固定涨幅平均为2.7% 管道与此一致 [44][45] - 关于同店租金 由于CPI租赁有回溯机制 且许多租约在第一季度上调 即使CPI稳定或小幅下降 预计2026年合同同店增长仍将超过今年的2.5% 部分得益于新投资中更高的固定涨幅 [46][47] 问题: 关于自存仓储资产处置的资本化率及后续计划 [50] - 不评论具体活跃交易 但参考第二季度电话会议 迄今交易资本化率略低于6% 预计整体平均在6%左右 不同子组合会有高低 公司对剩余平台出售时间保持灵活性 将在中期内完全退出运营自存仓储平台 [50][51] 问题: 关于2026年投资节奏的展望 [53] - 宏观因素影响 难以精确预测 但意图是保持节奏 回顾过去12个月已超过20亿美元 目前未见改变此动态的催化剂 公司拥有基础设施、团队、流动性（包括可观自由现金流）和已筹集的远期股权 资本成本改善 可以倾斜定价 支持净租赁增长算法 对前景感觉良好 [53] 问题: 关于剩余运营物业（酒店、学生住房）的处置计划 [55] - 剩余运营物业包括4家运营酒店（3家前净租赁万豪 1家明尼阿波利斯希尔顿）和1处英国学生住房物业 酒店将在时机成熟时出售 可能在2026年 正在评估 3家万豪酒店计划出售或重新开发 正在最终评估阶段 学生住房物业是近期出售候选 正在评估 [56] 问题: 关于零售租约租金回收率较低的原因 [57] - 零售租金回收率较低与Helveg无关 涉及的是两家AMC影院 公司仅拥有四处影院 将尽快减少至零 其对ABR的贡献非常小 降低租金是为了保持影院运营 [57] 问题: 关于已知空置物业的管理策略 [58] - 第三季度空置率上升主要是已知空置（如Tesco、True Value、Helveg的仓库） 约占空置总面积的30%已解决或接近解决 50%正在积极谈判或尽职调查中 预计空置率在未来一至一个半季度内恢复正常 公司会积极解决大型建筑空置问题 [59] 问题: 关于2026年到期债务再融资的预期定价 [61] - 预计以相同货币再融资到期债券 美国定价可能在低5%范围 欧洲可能低100-125个基点 大约在高3%至4%范围 [61] 问题: 关于美国和欧洲资本化率预期的差异 [63] - 过去几年资本化率范围很宽 取决于交易细节 欧洲不同地域也有差异 平均而言 美国和欧洲大致相当 今年可能看到欧洲略有紧缩 部分因利率更早稳定 且公司在欧洲的融资成本显著低于美国 仍能在欧洲产生更好利差 两者差距大约25个基点 [64] 问题: 关于汇率对冲策略及对AFFO的影响 [65] - 公司通过对冲欧洲现金流来管理汇率风险 首先自然对冲（以欧元计价的利息费用和其他物业费用）将总AFFO货币风险敞口降至20%以下 此外实施了现金流对冲计划 进一步减少剩余净现金流的大部分风险敞口 汇率大幅波动预计不会对AFFO产生实质性影响 今年欧元波动对全年AFFO影响约为0.02美元 不预测明年走势 但策略应继续有效 [66] 问题: 关于历史租金损失比较及地域分布 [68] - 租金损失预测中包含谨慎成分 全年平均信用损失假设约为30-50个基点 历史20多年数据支持约30个基点的平均信用损失假设 任何时期会有波动 地域分布预计大致跟踪整体投资组合ABR分配（约三分之二美国） [69][70] 问题: 关于第三季度租金上调最强的板块及压力点 [71] - 今年主要投资工业地产（制造业和仓库） 该资产类别的市场租金增长预期较高 是推动获得更高协商租金涨幅的因素之一 相比之下 零售地产 尤其是投资级零售商的租约 往往是固定的或涨幅在1%-2%范围 物业类型构成是驱动因素 [72] 问题: 关于国际（欧洲）交易的竞争情况 [75] - 欧洲市场历来竞争较少 缺乏泛欧洲的上市REITs 竞争主要在私募方面 近期看到一些美国基金试图进入 但进入门槛高 公司凭借超过25年的当地经验、50多人的团队、深厚关系、品牌声誉、市场知识、租赁和税务结构优化能力以及规模 具有优势 欧洲市场大且分散 机会增加 仍对欧洲交易量前景感到乐观 [76] 问题: 关于与Dollar General的关系及在该领域的增长意愿 [78] - 与Dollar General有合作关系 是其重要房东 交易主要通过开发管道获得 去年中期其信用受增长预期下调影响时 公司机会性地以有吸引力的定价增加了投资 视其为良好信用、好概念、长租约的机会 是否会大量增加取决于机会性定价 目前是前20大租户 有可能进入前10 但将是机会性的 [78][79] 问题: 关于2026年和2027年租约到期的能见度及处理进度 [80] - 2026年和2027年到期的ABR几乎全部正在积极处理 通常提前三至五年开始接触和规划 提前三年左右积极与租户接触 2026年到期ABR占2.7% 是可控的 正在处理几乎所有 [81] - 这两年到期ABR的物业类型构成相似 约60%为仓库和工业地产 2026年有几个仓库 预计能以高得多的租金引入新租户（如Lehigh Valley的仓库租金低于市场40%-50%） 其他租户通常有续租选项 租金不变 不总是有按市价重估的机会 是混合情况 认为是非常可控的一年 且有机会提高租金 [82]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为0.62美元，同比增长5.1% [18] - 前九个月AFFO每股为1.80美元，同比增长3.5% [18] - 年化基本租金同比增长超过10% [5] - 董事会批准将季度股息提高3.2%至每股0.485美元，为连续第12年增长 [12] - 将2025年全年AFFO每股指引从2.40-2.41美元上调至2.42-2.43美元 [22] - 第三季度G&A费用（剔除股权激励和非经常性退休成本）占现金租金和利息收入的比例为8.8%，同比改善30个基点 [18] - 前九个月该比例为9.7%，同比改善10个基点 [18] - 季度末净负债与EBITDA比率为5.1倍，考虑未结算远期股权后为4.6倍 [19] - 固定费用覆盖率为3.8倍 [19] - 加权平均债务期限为4.8年，加权平均债务成本为4.5% [19] - 第三季度投资5630万美元，初始现金收益率为8% [14] - 年初至今总投资2.368亿美元，初始现金收益率为7.9% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包括1156个净租赁物业和2个活跃再开发地块，剔除再开发项目后入住率为99.8% [14] - 加权平均租赁期限为9.9年 [14] - 过去12个月，提供合并财务报表的租户的租金覆盖率为2.6倍，保持稳定 [7] - 快速隧道洗车资产的租金覆盖度连续第三个季度提升 [7] - 第三季度投资亮点：收购15个免下车快餐店，价值1840万美元；收购5个便利店，价值1940万美元；收购2个快速隧道洗车场，价值1110万美元 [15] - 为两个汽车服务中心和三个快速隧道洗车场的建设提供了450万美元的增量开发资金 [15] - 第三季度，一个位于费城都会区的再开发物业开始产生租金，现出租给Take Five Oil特许经营商，该项目投资120万美元，预计投资资本回报率为11.6% [16] - 季度内出售一处物业，获得180万美元毛收入；年初至今出售六处物业，获得550万美元毛收入 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合遍布44个州和华盛顿特区，61%的年化基本租金来自前50大都会统计区，77%来自前100大都会统计区 [14] - 获得站点级财务报告的租户占ABR的73%，另有21.5%的ABR来自上市公司，具有额外可见性 [14] - 10月初宣布与地区便利店运营商Now & Forever在休斯顿市场达成一项1亿美元、12个单元的回租交易 [8] - 休斯顿市场主要由地区便利店运营商主导，拥有最佳地段，全国性运营商未建立显著影响力 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从东北地区加油站REIT显著演变，扩展了投资理念，增加了投资团队资源，改善了资本渠道 [11] - 重点收购位置便利的便利店和汽车零售物业，出租给增长中的地区和全国性运营商 [11] - 利用承销专业知识、房地产选择和租赁结构能力来支持投资决策并减轻信用风险 [11] - 平台能够以增值的投资利差获取基于关系的售后回租交易 [7] - 年初至今投资活动超过2.35亿美元，已超过2024年全年活动 [7] - 扩大了投资活动的广度，特别是在免下车快餐领域获得发展，通过多笔交易收购了超过25处物业 [7] - 通过与10个新租户交易来多元化租户基础 [8] - 已承诺的投资管道超过7500万美元，无需筹集额外资金即可资助 [8] - 评估了多个旅行中心机会，年初至今以平均1100万美元的购买价格收购了三处资产，收益率与整体投资活动一致 [9] - 将选择性增加符合承销标准的旅行中心到投资组合中 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对过去几年构建的平台感到兴奋，在市场动荡和波动期间实现了强劲财务业绩并保持了投资级信用状况 [11] - 便利店投资组合表现稳健，基本全部占用，产生持久租金收入和稳定的租金覆盖 [6] - 免下车快餐概念与宏观经济压力相符，其价格点、食品质量、便利性和汽车体验符合公司模式 [25] - 旅行中心吸引了休闲司机、度假家庭、通勤者以及专业司机，投资将侧重于为所有这些人提供商品和服务的运营商 [52] - 旅行中心倾向于位于大都会统计区边缘，利用州际系统的高流量，而非社区内部中心 [52] - 尚未看到资本化率在过去几个季度出现大幅变动，近期利率变动速度过快，难以对第四季度资本化率产生影响 [58] - 公司授权始终是关于为投资组合选择正确的资产和行业，并非“数量至上”的商店，交易必须对Getty具有增值性 [59] 其他重要信息 - 季度末总流动性超过3.75亿美元，包括未结算远期股权、循环信贷额度可用额度和资产负债表上的现金 [20] - 有能力资助已承诺的投资管道和明年的增量投资活动 [21] - 第三季度结算了约120万股普通股的远期销售协议，获得3250万美元净收益；并签订了新的远期销售协议，以出售约100万股普通股，预计获得2900万美元毛收益 [20] - 季度末有约370万股普通股受远期销售协议约束，结算后预计筹集1.13亿美元毛收益 [20] - 2028年前无债务到期 [19] - 第二季度环境费用调整是由于确定先前遗留站点潜在环境 contamination 的风险已减轻，责任现完全由租户承担，因此移除了资产负债表上相关准备金 [26] - 除第一季度zip情况（已在第二季度末完全解决）外，今年没有租金收取问题，坏账准备中仅为典型的每季度约15个基点的数学计算，无特定问题 [44] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于免下车快餐收购与中低端消费者健康状况的关联 [25] - 公司在快餐领域势头增强，该概念与宏观经济压力相符，其价格点、食品质量、便利性和汽车体验符合公司模式，将继续努力推动该领域发展以多元化投资组合 [25] 问题: 第二季度环境费用调整的背景和未来预期 [26] - 调整类似于三年前规模更大的活动，由于确定遗留站点环境风险已减轻且责任落于租户，因此移除了潜在未知环境负债的准备金，预计未来类似活动 [26] 问题: 与Now & Forever交易的接洽时间线和过程 [28] - 交易时间线各异，该交易可能少于六个月，但有些机会需要数年建立关系和承销，而有些则更快 [29] 问题: 第四季度和2026年投资管道的资金计划 [30] - 短期通常使用信贷额度资助投资活动，并在季度末结算远期股权以管理杠杆和额度可用性，拥有额外股权、循环信贷额度可用额度和增长产生的自由现金流，感觉资金状况良好，将随着管道具体化和时间推移评估额外资本来源 [31] 问题: 当前最佳债务来源和定价 [35] - 考虑到建设性债务市场，可能有机会将部分循环信贷额度余额转为长期债务，可能通过私募发行市场，目前新的10年期债务全部成本约在5.9%区域 [35] 问题: 董事会决定今年股息增长幅度较小的考量 [36] - 这反映了董事会认为保留资本以帮助公司发展和扩大规模在当前至关重要，随着盈利增长，股息应随之增长，同时保留资本以再投资具有吸引力 [37] 问题: Now & Forever交易的来源以及未来旅行中心交易的获取策略 [40] - 交易来源类似于在其他市场的增长方式，通过建立关系网络实现，休斯顿交易是通过市场考察和关系建立达成 [40] - 旅行中心来源包括现有关系租户拓展业务、传统业务发展、行业展会、经纪人网络以及与该领域整合者合作，认为该领域存在大量机会 [41] 问题: 今年至今坏账情况和指引中的假设 [43] - 除第一季度已解决的zip情况外，今年无租金收取问题，坏账准备中仅为典型的每季度约15个基点的数学计算，无特定问题 [44] 问题: 是否看到更多在总租约中替换资产的请求 [48] - 目前有一些较大的单元化租约将于2027年到期，各有不同的通知期，目前评估具体细节为时过早，这些是盈利性租约，预计绝大多数物业将长期保留在投资组合中 [48] 问题: 对新领域（如大型旅行中心）的投资集中度限制 [49] - 将此视为便利店空间的延伸，随着深入了解一些商业动态，正在学习过程中，尚未设定具体目标，在显著扩大投资组合集中度之前存在学习曲线 [49] 问题: 旅行中心与小型便利店在承销和风险状况上的差异 [52] - 旅行中心土地价值占总投资的比较小，但采用总价值方法承销，规模更大（2-4英亩至10英亩），商店面积是2-3倍，服务范围更广，吸引休闲司机、度假家庭、通勤者和专业司机，位置更侧重于大都会统计区边缘以利用州际交通流量，承销模型侧重于总价值方法以适应更高的单位投资价值 [52] 问题: 新指引调整的主要驱动因素 [54] - 指引上调主要驱动是收购活动，相对于公司规模，季度初的1亿美元交易未包含在先前期指引中，加上第三季度总体活跃（约1.4亿美元收购活动未包含在上季度指引中），以及费用估计趋于中低端 [55] 问题: 近期利率变动是否影响资本化率讨论和卖家意愿 [58] - 过去几个季度未看到资本化率大幅变动，近期利率变动速度过快，难以对第四季度资本化率产生直接影响，更长期的转变可能开始引发不同的要价 [58] 问题: 交易量与收购资本化率之间的权衡 [59] - 公司授权始终是关于选择适合投资组合的正确资产和行业，并非“数量至上”的商店，交易必须对Getty具有增值性，将继续专注于喜欢的行业和能够推动增量价格的售后回租交易，预计在未来收益率范围内部署资本以推动盈利增长 [59] 问题: 洗车行业近期表现和新洗车场稳定情况 [61] - 对洗车租金覆盖度本季度提升感到满意，许多收购站点为新建设，需要爬坡期以达到稳定盈利水平，通常按三年稳定期承销，但目前趋势显示提前达到稳定，新建设站点健康爬坡对投资组合和租户健康有利 [62] - 运营商预计三年稳定期，承销也按此，但在12个月后将其纳入报告，洗车业务可能在特定时点略微拖累覆盖度，但过去三个季度随着洗车场爬坡和稳定，其覆盖度已超过便利店业务，尽管权重较小，预期随着更多物业纳入报告，该动态将持续，新开业资产在第二年和第三年将匹配其他设施表现并接近承销水平 [64]