文章核心观点 - 长实集团营业部首席经理郭子威对香港楼市持明确乐观态度，认为市场将进入明确上升周期，并将楼价涨幅预期由5%上调至5%至10% [1] 市场前景与价格预期 - 总体而言，今年香港楼市将进入明确上升周期，新盘及次新屋苑将领涨市场 [1] - 在上述三大核心因素共振下，郭子威将楼市价格涨幅预期由5%上调至5%至10% [1] 需求驱动因素 - 香港经济增长动能巩固，股市与楼市形成正向循环，高净值人士置业需求持续释放 [1] - 内地人才政策红利带动内地买家入市 [1] - "供平过租"效应导致租转买需求大量涌现，为楼市奠定坚实需求基础 [1] - 全球降息周期明确，美元降息将直接降低香港按揭成本，显著提升买房可负担性 [1] - 目前租售比处于10年高位，低息环境进一步强化物业投资属性，有效刺激换房需求入市，成为楼价上涨的关键催化剂 [1] 供应与市场结构 - 私人住宅新增供应持续收紧，市场去库存化节奏加快 [1] - 供需关系已从宽松转向平衡，为楼价上行提供强劲支撑 [1]

香港楼市整体回暖 - 香港楼市整体呈现回暖态势，整体物业注册量自2021年后首度突破70000宗水平，截至11月24日，年内整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3% [9] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [9] - 市场观点认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年 [11] - 国际大行如摩根士丹利、花旗等均认为，香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [11] 驱动因素：政策、利率与预期 - 香港楼市“撤辣”及一系列政策组合拳降低了购房税负，刺激需求释放 [9] - 美联储降息带动香港房贷利率跟随下行，降低了居民购房负担 [9] - 积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估，促进了楼市的正向循环 [9] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低了非本地买家入市门槛 [6] - 国际环境变动影响下，今年以来大量资金涌入香港，特别是IPO市场的火爆带动更多国际金融机构选择在香港设立或扩大办公室，带来的人、财、生意引领楼市走向正循环 [11] 市场表现：新房销售火爆 - 近期香港多个新房项目销售情况火爆，出现超额认购和“日光”盘 [4] - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔即将开售，63套房源累计收到超过1200张认购申请，超额认购达18倍 [4] - 新鸿基地产旗下香港启德天玺‧天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，该项目已连续两轮销售实现“日光” [4] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [4] 买家结构：内地买家贡献显著 - 内地买家及“港漂”群体在新房市场中占比超六成 [4] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [6] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 中介机构举办“香港置业季”活动，安排客户赴港看房，反响热烈 [7] 投资逻辑：租金回报与“供平过租” - 随着房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，香港楼市租和买的“性价比”发生变化 [2] - 举例显示，有客户以250万港元购买一套300平方呎的两房单位，年租金收入保守估计10万港元左右，租金回报率超过4% [4] - 多数片区的租金回报率高于贷款利率，激活了香港楼市的金融属性 [9] - “供平过租”（月供低于月租）促使部分买家“转租为买”，而高租金回报率则吸引长线投资者积极入市 [11]

香港房价触底反弹 - 受内地买家涌入、资本市场改善及利率下调推动，香港房价势将触底反弹 [1] - 可能正处于一个持续四到五年的上升周期早期阶段 [1] 内地买家影响 - 内地买家正在提振香港住宅市场 [1] - 香港租金收益率超过内地一线城市，刺激投资需求增长 [1] 资本市场与利率影响 - 资本市场复苏产生财富效应，进一步支撑住房需求 [1] - 较低利率将支撑香港房地产市场 [1]