公司战略与市场地位 - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置 自去年以来连续斩获多宗百亿地块巩固地位 [1][8] - 公司在北京设立两个操盘团队：中海新城擅长旧改和城市更新并长期深耕石景山 中海北京公司主要布局丰台、房山和昌平区域 [1][8] - 中海新城2023年凭借西二环豪宅京华玖序热销大幅提升业绩 该项目成为北京2024年度单盘销售冠军 [8] - 2024年上半年中海新城在北京实现112亿元销售额 仅次于中建智地的120亿元 排名跃升至第二 [1][10] 土地投资与项目布局 - 2023年11月中海新城斥资153.32亿元首次进入朝阳区 竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块 溢价率0.21% [2] - 中海北京公司于2023年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 2024年1月以40.08亿元获取相邻西南郊区冷库地块 [9] - 2024年3月中海北京公司以75.02亿元竞得海淀树村地块 溢价率27.93% 楼面价10.23万元/平方米刷新北京纪录 [9] - 2024年中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块 建面6.5万平方米 定位承接海淀外溢客群 [10] 重点项目销售表现 - 朝阳区万吉玖序项目2024年4月取得预售证 首批332套准售面积7.06万平方米 拟售价格10.6万-13.5万元/平方米 [2] - 万吉玖序5月18日开盘当日官宣成交额63.7亿元 截至当前网签178套 成交均价11.5万元/平方米 网签去化率48% [2][3] - 西城区京华玖序项目成交均价17万元/平方米以上 2024年上半年继续贡献17亿元销售额 当前网签282套去化率56% [8][10] - 石景山寰宇天下天镜项目2024年上半年实现销售额约13亿元 自2023年3月底入市后网签去化率35% [10] 市场竞争与项目分化 - 北京宸园（中建智地开发）2023年10月开盘当日销售额61.5亿元 五个半月实现110亿元收官 网签551套成交均价11万元/平方米 [3] - 黄杉木店地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得 楼面价5.45万元/平方米 刷新朝阳宅地总价纪录 [4] - 紫京宸园（中建智地）定位140-300平方米改善型产品 璞樾（金茂+越秀）面积150平方米起步 预计9月入市形成直接竞争 [5] - 小红门项目中海时光之境网签64套去化率仅15% 成交均价7.7万元/平方米 十八里店项目中海朝阳ONE网签91套去化率10% 成交均价7.6万元/平方米 [6] 区域市场特征 - 北京楼市整体承压背景下 区域和项目分化明显 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出 [3] - 朝阳区高端改善型产品集中 万吉玖序户型168-372平方米 产权得房率73.7%-81% 较竞品多出300平方米以上户型 [3] - 石景山西黄村地块虽属石景山行政区域 但直线距离海淀核心功能区较近 成为承接外溢客群的关键点位 [10]

土地拍卖概况 - 深圳前海桂湾片区T201-0232地块经过158轮竞价，最终由招商蛇口以总价21.55亿元竞得，楼面价约8.4万元/平方米，溢价率86.1%，刷新深圳楼面价纪录[2] - 该地块土地面积8287.15平方米，规划建筑面积2.56万平方米，容积率3.09，无配建要求及商品房售价限制[2][3] - 共吸引招商蛇口、中国金茂、中建壹品、华发股份等12家房企参与竞拍，线下竞拍出现1分钟内11轮报价的白热化场面[2] 地块区位与市场环境 - 地块位于深圳前海合作区桂湾片区枢纽一街北侧，周边有双界河公园、前海石公园及多个商业综合体，配套成熟[5] - 前海桂湾片区已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺[5] - 周边1公里范围内二手房挂牌均价多在7.5万～10.6万元/平方米之间[7] 政策与市场分析 - 2024年深圳取消宅地15%溢价上限，开发商拿地策略转向"价高者得"，优质地块竞争加剧[5] - 深圳高端改善型产品需求潜力较大，但供应相比上海、杭州等地偏少[5] - 前海桂湾作为深圳"城市新中心"核心板块，已集聚腾讯、华润、招商等总部基地，地块高溢价反映头部房企对核心地段的战略布局[7] 行业趋势 - 深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征[7] - 此次土拍结果标志着前海核心宅地市场热度回升，将进一步提振前海住宅市场预期[7]