北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

公司战略与市场地位 - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置 自去年以来连续斩获多宗百亿地块巩固地位 [1][8] - 公司在北京设立两个操盘团队：中海新城擅长旧改和城市更新并长期深耕石景山 中海北京公司主要布局丰台、房山和昌平区域 [1][8] - 中海新城2023年凭借西二环豪宅京华玖序热销大幅提升业绩 该项目成为北京2024年度单盘销售冠军 [8] - 2024年上半年中海新城在北京实现112亿元销售额 仅次于中建智地的120亿元 排名跃升至第二 [1][10] 土地投资与项目布局 - 2023年11月中海新城斥资153.32亿元首次进入朝阳区 竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块 溢价率0.21% [2] - 中海北京公司于2023年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 2024年1月以40.08亿元获取相邻西南郊区冷库地块 [9] - 2024年3月中海北京公司以75.02亿元竞得海淀树村地块 溢价率27.93% 楼面价10.23万元/平方米刷新北京纪录 [9] - 2024年中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块 建面6.5万平方米 定位承接海淀外溢客群 [10] 重点项目销售表现 - 朝阳区万吉玖序项目2024年4月取得预售证 首批332套准售面积7.06万平方米 拟售价格10.6万-13.5万元/平方米 [2] - 万吉玖序5月18日开盘当日官宣成交额63.7亿元 截至当前网签178套 成交均价11.5万元/平方米 网签去化率48% [2][3] - 西城区京华玖序项目成交均价17万元/平方米以上 2024年上半年继续贡献17亿元销售额 当前网签282套去化率56% [8][10] - 石景山寰宇天下天镜项目2024年上半年实现销售额约13亿元 自2023年3月底入市后网签去化率35% [10] 市场竞争与项目分化 - 北京宸园（中建智地开发）2023年10月开盘当日销售额61.5亿元 五个半月实现110亿元收官 网签551套成交均价11万元/平方米 [3] - 黄杉木店地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得 楼面价5.45万元/平方米 刷新朝阳宅地总价纪录 [4] - 紫京宸园（中建智地）定位140-300平方米改善型产品 璞樾（金茂+越秀）面积150平方米起步 预计9月入市形成直接竞争 [5] - 小红门项目中海时光之境网签64套去化率仅15% 成交均价7.7万元/平方米 十八里店项目中海朝阳ONE网签91套去化率10% 成交均价7.6万元/平方米 [6] 区域市场特征 - 北京楼市整体承压背景下 区域和项目分化明显 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出 [3] - 朝阳区高端改善型产品集中 万吉玖序户型168-372平方米 产权得房率73.7%-81% 较竞品多出300平方米以上户型 [3] - 石景山西黄村地块虽属石景山行政区域 但直线距离海淀核心功能区较近 成为承接外溢客群的关键点位 [10]

土地拍卖 - 中海地产以32.73亿元竞得济南文博西组团地块 经过110轮激烈竞拍 [1] - 该地块位于济南中央商务区(CBD)南大门 具有不可复制的地理优势 [1] 区位优势 - 项目周边汇聚36家世界500强企业 500余家区域总部和高端企业 30多家省级金融保险机构和大型企业总部 [1] - 济南CBD荣获"2024年最具消费活力商务区"称号 入选"中国商务区综合竞争力20强" [1] - 交通便利 临近经十路和浆水泉路 步行可达在建地铁4号线浆水泉路站(预计年底通车) [4] - 周边商业配套丰富 1公里范围内有济南万象城(20%品牌首入山东 40%首次进驻济南) 2公里内有龙湖济南奥体天街 [9] - 医疗资源优质 临近中国人民武装警察部队山东省总队医院 山东大学齐鲁医院等 [13] 项目规划 - 住宅部分规划社区环绕式绿化空间 总面积约22000㎡ [14] - 临近山东博物馆 省美术馆 省档案馆三大文化地标 东侧规划九年一贯制学校及高品质幼儿园 [7] 公司表现 - 2025年1-5月 中海地产以22.73亿元销售额位居济南房地产企业操盘销售榜首 [17] - 2024年推出战略顶线产品"玖序系" 在京沪深宁四地销售逾500亿元 中海顺昌玖里开盘当天揽金197亿元 创国内楼市开盘纪录 [19] - 2024年9月推出"高性能+好服务"好房子综合解决方案 2025年4月29日发布"中海好房子Living OS系统" [17] - 在济南开发天空之镜项目(半数楼栋已封顶) 和时光之境项目(户户设计约6.2米层高露台) [22] - 2024年3月28日竞得盛福优质地块 拿地后约1个月开放临时售楼处 约2个月发布项目户型图 效率比同期项目高约100% [22]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：北京房地产行业 - 公司：中国海外发展、北京中海地产 纪要提到的核心观点和论据 - **现房销售政策影响**：现房销售对消费者购买力无本质影响，但改变供应节奏，使节奏偏后；从海南经验看，未改变投资增速，使土地溢价率下降；降低开发商无息杠杆，成本或由政府让利或消费者承担；开发商选优质地块开发，通过非精装修交房加快交付；全面推行现房销售，居民购房贷款和银行端总量贷款将下降[1][3] - **市场需求偏好**：市场对高性价比和确定性配套设施需求大，新房注重实际可得面积，得房率普遍较高，如时光之境约91%，朝阳望府最高96%，万峰玖序大户型可观，房山区甚至超100%[1][2][11] - **楼盘销售情况**：2024年中国海外发展以427亿元销售额位列北京房企第一，2025年1 - 4月北京新建住宅销售面积同比下滑2.3%；北京中海地产三个新开楼盘中，时光之境和朝阳旺府去化率约30%，中海万基九序去化率达60% - 70%，预计半年内售罄[1][6][7][8] - **市场价格走势**：北京房地产市场面临降价压力，老盘去化困难，若二季度销售不佳，降价趋势或延续，新房产品力提升加剧老盘压力[1][9] - **去化率影响因素**：楼盘区位和质量决定去化率，中端产品去化率约30%，稀缺性顶配楼盘如中海万基九序去化率高，产品力和稀缺性是关键因素[1][10] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 中海万基九序定位豪宅，精装标准高，是中海内部顶配，位于北京核心区位，外部有生态公园，内部偏现代，中央空调具热感追踪功能，物业费每平方米11.68元，产权建筑面积170 - 372平方米，主要价格区间2000万 - 5000万元，最高8000万元[6] - 中海时光之境位于三环外四环里小红门板块，总户数432户，2025年3月30日开盘，建面101 - 155平米，三居至四居室[7] - 中海朝阳旺府位于八里店地铁站上盖，总户数300套，2025年4月13日开盘，建面148 - 190平米，刚需偏改善型住宅[7]