北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

公司战略与市场地位 - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置 自去年以来连续斩获多宗百亿地块巩固地位 [1][8] - 公司在北京设立两个操盘团队：中海新城擅长旧改和城市更新并长期深耕石景山 中海北京公司主要布局丰台、房山和昌平区域 [1][8] - 中海新城2023年凭借西二环豪宅京华玖序热销大幅提升业绩 该项目成为北京2024年度单盘销售冠军 [8] - 2024年上半年中海新城在北京实现112亿元销售额 仅次于中建智地的120亿元 排名跃升至第二 [1][10] 土地投资与项目布局 - 2023年11月中海新城斥资153.32亿元首次进入朝阳区 竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块 溢价率0.21% [2] - 中海北京公司于2023年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 2024年1月以40.08亿元获取相邻西南郊区冷库地块 [9] - 2024年3月中海北京公司以75.02亿元竞得海淀树村地块 溢价率27.93% 楼面价10.23万元/平方米刷新北京纪录 [9] - 2024年中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块 建面6.5万平方米 定位承接海淀外溢客群 [10] 重点项目销售表现 - 朝阳区万吉玖序项目2024年4月取得预售证 首批332套准售面积7.06万平方米 拟售价格10.6万-13.5万元/平方米 [2] - 万吉玖序5月18日开盘当日官宣成交额63.7亿元 截至当前网签178套 成交均价11.5万元/平方米 网签去化率48% [2][3] - 西城区京华玖序项目成交均价17万元/平方米以上 2024年上半年继续贡献17亿元销售额 当前网签282套去化率56% [8][10] - 石景山寰宇天下天镜项目2024年上半年实现销售额约13亿元 自2023年3月底入市后网签去化率35% [10] 市场竞争与项目分化 - 北京宸园（中建智地开发）2023年10月开盘当日销售额61.5亿元 五个半月实现110亿元收官 网签551套成交均价11万元/平方米 [3] - 黄杉木店地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得 楼面价5.45万元/平方米 刷新朝阳宅地总价纪录 [4] - 紫京宸园（中建智地）定位140-300平方米改善型产品 璞樾（金茂+越秀）面积150平方米起步 预计9月入市形成直接竞争 [5] - 小红门项目中海时光之境网签64套去化率仅15% 成交均价7.7万元/平方米 十八里店项目中海朝阳ONE网签91套去化率10% 成交均价7.6万元/平方米 [6] 区域市场特征 - 北京楼市整体承压背景下 区域和项目分化明显 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出 [3] - 朝阳区高端改善型产品集中 万吉玖序户型168-372平方米 产权得房率73.7%-81% 较竞品多出300平方米以上户型 [3] - 石景山西黄村地块虽属石景山行政区域 但直线距离海淀核心功能区较近 成为承接外溢客群的关键点位 [10]

房贷利率下调 - 2025年5月20日首次降息落地，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点至3%和3.5%，为去年10月以来首次降息 [1] - 个人住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，5年以上首套利率由2.85%降至2.6%，二套利率由3.325%降至3.075% [1] - 上海易居房地产研究院副院长表示当前是房贷政策最宽松的一年，金融支持购房消费动力充足 [1] 北京新房市场表现 - 4月北京新房价格环比上涨1%，热度由海淀、朝阳、丰台等区域热门楼盘支撑 [1] - 中海朝阳ONE首开销售27.3亿元，为中海在朝阳组团的第二个开盘项目 [1] - 项目网签70套，均价76807.24元/平方米，相邻项目北京隅东序网签均价75937.73元/平方米 [8] 中海朝阳ONE项目概况 - 项目位于朝阳十八里店板块，距离东四环约900米，紧邻17号线，通车后5站直达国贸 [3] - 规划17栋7-23层洋房及高层，共888套房源，户均建面144平方米，容积率2.695 [6] - 主力户型为150平方米左右四居，南北通透，户均得房率90%，配备内嵌阳台 [5][6] 项目配套资源 - 教育配套包括在建的人大附中朝阳港分校（规划小学至高中全学段）及周边首师大朝阳实验小学等 [3] - 商业配套规划约21万平方米的中海环宇城MALL，为北京首座 [3] - 生态资源包括萧太后河滨水景观和2.5万亩朝南森林公园（在建） [3] 区域发展规划 - 十八里店板块为朝阳区先规划后开发区域，2021年首宗住宅用地底价成交，后因地铁开通和学校引进热度提升 [2] - 朝阳港一期规划中，中海朝阳ONE为最后一块住宅用地，二期将有大量地块 [4] - 十八里店吕家营村、西直河村城中村改造规划包含14宗住宅用地（46.46公顷），部分用于安置房或保障房 [4] 市场竞争与产品定位 - 一线城市头部房企竞争焦点为核心地段土地获取能力和高端住宅产品营造能力 [2] - 中海2024年11月以153.32亿斩获朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块，创北京单笔土地出让金纪录 [2] - 项目定位改善型需求，购房者主要来自亦庄和国贸区域，102平方米小户型占比少且位置边角 [6][8]