2025年12月及全年房企销售业绩总结 - 截至2026年1月12日，在已公布2025年12月销售数据的18家房企中，有13家实现环比增长，占比达72.22% [1] - 中国海外发展、华润置地、中国金茂等5家房企单月销售额创下全年最高纪录 [1] - 2025年全年，保利发展以2530.3亿元销售额位居行业第一，较2024年的3230.29亿元同比下降21.67% [6] - 保利发展以17.98亿元的优势领先销售额为2512.32亿元的第二名中国海外发展 [6] - 华润置地、招商蛇口、绿城中国、中国金茂2025年全年销售额分别为2336亿元、1960.09亿元、1534亿元、1135亿元，与保利发展、中国海外发展共同构成千亿房企梯队 [6] 2025年12月单月销售表现 - 华润置地以单月销售额410亿元位居第一梯队，中国海外发展以398.32亿元紧随其后，招商蛇口以258.44亿元独居第三梯队 [3] - 绿城中国、中国金茂、保利发展12月销售额超100亿元，分别为197亿元、128.21亿元及121.64亿元 [3] - 从环比增幅看，融创中国因11月基数较低，12月环比增长163.39% [4] - 招商蛇口、中国海外发展、华润置地及中国金茂12月环比增幅也较为突出，分别为83.37%、79.14%、78.26%和60.32% [4] - 中国海外发展和华润置地凭借充足土储和运营能力，实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中国海外发展旗下多个项目（如安澜上海项目12月销售90.77亿元）共同支撑其10月至12月销售额实现“三连增”，分别为186.61亿元、222.35亿元和398.32亿元 [3] 行业竞争格局与阵营划分 - 头部房企竞争态势趋于稳定，保利发展继续保持行业第一位置 [1] - 中指研究院数据显示，2025年第二阵营（500亿—1000亿元）企业有6家，销售额均值646.4亿元 [7] - 第三阵营（300亿—500亿元）企业有7家，销售额均值381.3亿元 [7] - 第四阵营（100亿—300亿）企业有50家，销售额均值180.6亿元 [7] - 多数千亿企业坚持顺势而为，具有较强的经营开发能力、融资优势和较完善的公司治理，展现出良好韧性 [6] - 部分区域深耕型地方国企和民企聚焦本土市场，灵活把握需求与政策，也有一定发展潜力 [6] 出险房企现状与进展 - 出险的民营房企如碧桂园、融创中国销售规模虽萎缩，但仍在百强之列 [7] - 融创中国2025年销售额达368.4亿元，碧桂园达330亿元 [7] - 2025年末，融创中国约96亿美元境外债务重组全面完成，整体偿债压力预计下降近600亿元 [7] - 碧桂园境外177亿美元债务重组获通过 [7] - 部分房企积极推动风险出清，为行业风险复盘、修复市场信心奠定基础 [7] 房企战略与土地储备布局 - 销售额稳定的房企业绩支撑多源于对一、二线城市土地储备资源的深耕布局 [8] - 以中国海外发展为例，2024年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6% [8] - 2024年中国海外发展新增土地储备权益地价合计696.3亿元，其中一线城市权益拿地金额占比高达73.5% [8] - 保利发展延续重仓一、二线城市战略，2023—2025年间在广州、上海、北京三地的拿地支付价款分别达648.24亿元、359.27亿元、265.02亿元 [8] - 保利发展近年来持续重仓广州市场，布局战略显著 [1] - 保利发展近两年在上海市场布局力度加大，2023—2025年在上海的拿地支付价款分别为94.57亿元、119.4亿元、145.3亿元 [9] - 保利发展对北京市场的拿地规模有所收缩，2024年在北京的拿地支付价款仅为上海的49.61% [9] 市场影响与专家观点 - 房企2025年末及2026年开年销售额增长，为房地产市场平稳开局奠定良好基础，有助于形成积极向好的增长预期 [4] - 这一态势能有效缓解购房者的观望与忧虑情绪，对稳固市场信心、推动房价与行业行情止跌回稳发挥重要的预期引导作用 [4] - 部分房企积极推动风险出清的实践，积累了宝贵的风险化解经验，对行业平稳健康发展起到正向促进作用 [7]

2025年北京新房市场整体表现 - 2025年北京新房商品住宅销售金额达2685.67亿元，同比增长1.7%，规模保持稳定 [2] - 行业集中度显著提升，销售金额TOP20企业抢占约77%的市场份额，同比增加4.4个百分点；TOP10企业抢占约六成市场份额，同比增加2.6个百分点 [2] - 市场已步入深度调整与结构重塑的关键阶段，运行轨迹折射出楼市从投机转向居住、从普涨走向分化的深层逻辑 [6] 头部房企竞争格局与市场份额 - 中国建筑与中海地产两大巨头权益销售额双双突破300亿元，合计市场份额高达26.5%，同比增加3.2个百分点，断层领先 [1][2] - 在克而瑞分拆统计的榜单中，中建智地以224.51亿元跃居权益金额榜首，其与华润置地（214.43亿元）、中海新城（211.29亿元）组成“200亿俱乐部” [1][3] - 另有北京中海、招商蛇口、建发股份、越秀地产、北京城建、中国金茂六家房企权益销售额超过100亿元 [3] - TOP20榜单中，越秀地产、中国金茂排名上升较快；首开、珠江合生系、建工等排名下降较快；海开、金隅地产、首钢地产、电建地产为新上榜企业 [2] 领先房企的业绩驱动因素与关键项目 - 头部房企的排名与业绩直接与其土地储备质量和关键项目的去化能力挂钩 [4] - **中建智地**：2025年业绩跨越式前进，得益于近两年在北京土地市场频频拿地，布局向中心区域朝阳靠拢 [4]；其联手其他房企以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店等地块，为年度拿地金额最高的宅地 [4]；该地块南地块打造的“紫京宸园”首开热销56.5亿元 [4] - **华润置地**：业绩主力贡献项目包括海淀功德寺板块的“和樾望雲”（2025年网签销售94.14亿元）和朱房村板块的“华润臻澐”（截至2025年底销售33.61亿元） [4]；顺义低容积率项目“北京润园”在2025年最后一个月贡献了24.30亿元销售业绩 [5] - **中海地产**：旗下两个操盘团队表现突出，中海新城以213.65亿元权益销售金额位列第二，北京中海以156.05亿元位列第四 [5]；中海新城在朝阳区有多个在售项目，并于2025年6月以底价拿下石景山西黄村地块 [5]；北京中海于2025年3月以75.02亿元摘得海淀树村地块，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京土拍单价纪录，该项目“安澜北京”将成为2026年业绩增长关键 [5] 市场核心趋势与成功关键 - 市场高度聚焦核心地块与高端产品，拿地能力与项目的精准定位成为房企生存关键 [1] - 2025年北京“豪宅”与“豪地”加速供应，且这一趋势仍将持续 [6] - 新上榜企业如海开、首钢地产、电建地产主要由单一项目热销带动 [6] - 在高度集中的市场格局中，唯有精准聚焦高端改善或品质刚改客群，凭借卓越的产品力、实景呈现与运营效率，才能占据一席之地 [6]

2025年北京改善型住宅市场表现与分化 - 2025年北京单价6万至10万元/平方米的改善型新盘市场进入“价值抉择模式”，全年共有26个项目入市，累计供应房源超1.3万套，市场分化态势显著 [1] - 在户型趋同的市场背景下，区位配套成熟度与产品细节打磨成为撬动改善型住宅去化的关键变量 [1] 高去化率项目核心特征 - **中建·运河玖院**：凭借优质产品力与配套优势，一期838套房源签约680套，去化率达81.15%，登顶“改善去化王” [1][2]；二期于2025年12月推出552套房源，销售不足一个月去化率达43.84%，成交均价约6.15万元/平方米 [2]；其顶层河景房源单价高达8.53万元/平方米，总价突破4000万元仍具吸引力 [1][3] - **颐海澐颂**：供应752套房源，签约586套，去化率77.93% [3] - **建发金茂观宸（一期）**：供应479套房源，签约367套，去化率76.62% [3] - 专家指出，改善型购房者核心聚焦地段、产品力、配套资源与性价比，优质地段、高效通勤、高得房率与优户型设计更受市场认可 [3] 低去化率项目问题分析 - **中海朝阳ONE**：作为“好房子”标杆项目，累计供应870套房源仅签约134套，去化率仅为15.4%，在同梯队中垫底 [1][4]；截至2025年末实际累计销售额约12.82亿元，与开盘宣传的27.3亿元热销业绩存在差距 [4][5] - **户型设计缺陷是去化受阻首要症结**：以145平方米主力户型为例，客厅面宽仅4.2米，显著窄于竞品保利朝观天珺（4.8米）和金茂满曜（5.3米） [5]；户型长宽比（16.1米×10.6米）相对狭长，易造成空间浪费与采光死角，而竞品户型更趋近正方形，空间更合理 [5]；在相近面积段下，其主卧、次卧面积均小于竞品，居住舒适度与功能性存在明显差距 [5][6] - 专家强调，户型设计直接决定改善客群的居住体验与资产价值，宽敞、高性价比、高得房率及私密性佳的户型更易获得市场认可 [7] 区位与配套对去化的决定性影响 - **价格并非唯一指标**：海淀区颐海澐颂项目成交单价约9.03万元/平方米，高于区域内其他项目，但去化表现却是区域最佳，而单价较低的保利建工嘉华天珺去化率仅18.34% [8] - **核心区位优势明显**：颐海澐颂地处永丰核心板块，产业集聚（航空航天、信息技术等）、商业配套（山姆会员店）及轨道交通（地铁16号线）优势显著 [9]；而位于永丰北区域的保利建工嘉华天珺，在产业与配套成熟度上存在差距，导致去化率远低于前者 [9] - **交通与成熟配套吸引外溢需求**：丰台区新宫板块的建发金茂观宸凭借地铁19号线、4号线双轨交通及成熟购物中心配套，去化率（76.62%）显著优于同区域其他项目（如北京隅西颂27.56%、中海丽泽叁號院29.04%） [10] - 专家分析，金融街外溢客群更看重板块成熟度，且开发商成熟的营销能力与高品质实景展示能进一步夯实项目竞争力 [10] 行业未来发展方向 - 专家建议，开发商未来拿地需聚焦六大核心维度：配套成熟度、建筑规划与朝向、户型设计与高使用率、优先布局现房产品、区域成熟度与发展潜力，以筑牢资产增值基础 [10]

2025年北京改善型住宅市场综述 - 2025年北京单价6万至10万元/平方米的改善型新盘市场进入“价值抉择模式”，全年共有26个项目入市，累计供应房源超1.3万套，市场分化显著[1] - 改善型购房者的核心决策标尺是“产品硬实力”，其需求聚焦于从“住有所居”到“住有宜居”，核心考量维度包括地段、产品力、配套资源与价格性价比[3][4] - 专家观点指出，优质地段或高效通勤是核心优势，得房率高、户型设计优、社区内外配套完善且性价比突出的房源更易获得市场认可[4] 市场表现与去化率分析 - 中建玖合开发的“中建·运河玖院”成为市场标杆，其一期838套房源签约680套，去化率达81.15%，登顶“改善去化王”[1][3] - 该项目二期于12月19日取证，推出552套房源，在销售不足一个月内签约242套，去化率达43.84%，成交均价约6.15万元/平方米[3] - 其他表现突出的项目包括：海淀区“颐海澐颂”供应752套签约586套，去化率77.93%；丰台区“建发金茂观宸（一期）”供应479套签约367套，去化率76.62%[4] - 市场表现垫底的项目为“中海朝阳ONE”，其供应870套房源仅签约134套，去化率仅为14.48%（另一处数据为15.4%）[1][5] - 该项目的实际市场表现未达预期，截至2025年末测算累计销售额约12.82亿元，与其开盘时官宣的热销27.3亿元存在差距[5] 产品力成为关键分化因素 - 在户型设计趋同的市场背景下，产品细节打磨成为撬动去化的关键变量[1] - 以去化困难的“中海朝阳ONE”为例，其145平方米主力户型存在明显设计缺陷：客厅面宽仅4.2米，显著低于同区域竞品“保利朝观天珺”122平方米户型的4.8米和“金茂满曜”120平方米户型的5.3米[6] - 该145平方米户型空间布局相对狭长（长16.1米，宽10.6米），易造成空间浪费与采光死角，而竞品相似面积段户型多采用接近正方形的“四叶草”布局，空间更合理[7] - 在居室面积配置上，“中海朝阳ONE”145平方米户型的主卧面积（约17.68平方米）和次卧面积（11.1平方米）均小于“保利朝观天珺”139平方米户型的主卧（约18.43平方米）和次卧（15.52平方米）[7] - 专家分析指出，户型设计直接决定改善客群的居住体验与资产价值，宽敞、得房率高、私密性佳且具备灵活性的户型更受关注[8] 区位与配套的核心作用 - 在户型相近的情况下，区位及配套成熟度对项目去化的影响更为明显[10] - “颐海澐颂”虽单价高达约9.03万元/平方米，但凭借地处海淀永丰核心板块、产业集聚（航空航天、信息技术等）、拥有山姆会员店及地铁16号线等优势，去化率远高于同区域其他项目[9][10] - 相比之下，同区域“保利建工嘉华天珺”虽早开盘且单价可能更低，但因位于配套成熟度较弱的永丰北区域，其1276套房源仅售出234套，去化率仅18.34%[9][10] - 丰台区“建发金茂观宸”凭借新宫板块地铁19号线、4号线的双轨交通优势及成熟商业配套，去化表现显著优于同区域依赖金融街外溢客群的其他项目，其一期76.62%的去化率较同区域“北京隅西颂”（27.56%）和“中海丽泽叁號院”（29.04%）高出超1.6倍[10] - 该项目的成功也得益于开发商成熟的营销能力与高品质的实景示范区展示，精准契合了目标客群的需求偏好[11] 高端市场细分表现 - 高端改善房源总价门槛已提高至千万元左右，但价格并非唯一购房指标[9] - “中建·运河玖院（二期）”规划的前排河景楼栋预售均价达7.95-7.98万元/平方米，其中顶层一层一户设计房源预售单价高达8.53万元/平方米[4] - 该二期项目顶层河景房源总价突破4000万元（其中一套总价达4042.29万元）仍具备市场吸引力[1][4]

2025年北京改善型住宅市场核心观察 - 改善型房源承载家庭从“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其产品设计、功能配置与区位选择是改善型置业群体的关注焦点 [1][4] - 2025年北京单价6万至10万元/平方米的改善型新盘全面迈入“价值抉择模式”，“产品硬实力”成为手握千万预算购房者的核心决策标尺 [2] - 北京商报记者不完全统计，2025年北京共有26个单价在6万至10万元区间的改善型项目入市，累计供应房源超1.3万套（13333套），市场分化态势尤为显著 [2][4] 市场供应与整体表现 - 2025年北京改善型市场供应充足，26个项目为市场有效补充了区域改善型住房供给 [4] - 市场呈现显著分化，部分项目凭借优质产品力与配套优势去化表现亮眼，而部分项目则销售疲软 [2] - 以“中建系”为例，其在拿地环节表现亮眼，但一线营销结果天差地别 [2] 高去化率标杆项目分析 - **中建·运河玖院（一期）** 以81.15%的去化率登顶“改善去化王”，其供应的838套房源已完成签约680套 [2][5] - 该项目二期于12月19日取得预售证，推出552套房源，在销售不足一个月时间内签约242套，去化率达43.84%，成交均价约为6.15万元/平方米 [5] - 二期前排河景楼栋（3号楼和4号楼）预售均价分别达7.98万元/平方米和7.95万元/平方米，顶层房源采用一层一户设计，预售单价高达8.53万元/平方米，其中一套总价超4000万元（4042.29万元）仍具备吸引力 [2][5] - **颐海澐颂** 项目供应752套房源，已签约586套，去化率达77.93% [6] - **建发金茂观宸（一期）** 供应479套房源，已签约367套，去化率达76.62% [6] - 专家指出，改善型购房者考量维度丰富，核心聚焦地段、产品力、配套资源与价格性价比，优质地段或高效通勤是核心优势，得房率高、户型设计优的项目更受市场认可 [6] 低去化率项目问题剖析 - **中海朝阳ONE** 去化进程最为滞后，截至2025年末累计供应870套房源，仅完成签约134套，去化率仅为15.4%（原文另一处数据为14.48%） [2][7] - 该项目开盘时曾官宣热销27.3亿元，但根据官方数据测算，其累计签约面积约17.19万平方米，成交均价约7.46万元/平方米，实际累计销售额仅约12.82亿元，市场表现未达预期 [7] - **户型设计缺陷是去化受阻的首要症结**：以其145平方米主力户型为例，客厅面宽仅为4.2米，显著低于同区域竞品保利朝观天珺122平方米户型（4.8米）和金茂满曜120平方米户型（5.3米） [8] - 在相近面积段户型空间布局上，竞品多采用接近正方形的“四叶草”布局，而中海朝阳ONE 145平方米户型相对狭长（长16.1米，宽10.6米），易造成空间浪费与采光死角 [9] - 各居室面积配置竞争力不足：其145平方米户型的主卧面积（约17.68平方米）小于保利朝观天珺139平方米户型的主卧面积（约18.43平方米）；次卧面积（11.1平方米）也远小于竞品次卧面积（15.52平方米） [9] - 专家强调，户型设计直接决定改善客群的居住体验与资产价值，通风采光、户型合理性与高使用率尤为重要 [10] 区位与配套的关键影响 - 在户型趋同的市场背景下，区位配套成熟度与产品细节打磨成为撬动改善型住宅去化的关键变量 [2] - **以海淀区为例**：颐海澐颂成交单价约9.03万元/平方米，高于区域内其他项目，但凭借77.93%的去化率成为区域最佳 [11] - 区位优势明显：颐海澐颂地处永丰核心板块，产业集聚（航空航天、卫星科技、信息技术等龙头企业），商业配套（海淀首家山姆会员店）和交通（地铁16号线）优势显著 [12] - 对比之下，保利建工嘉华天珺位于永丰北区域，产业集聚度与生活配套成熟度存在差距，导致其去化率仅18.34%，尽管早于颐海澐颂开盘 [11][12] - **以丰台区为例**：市场需求主要依赖金融街外溢客群，新宫板块的建发金茂观宸凭借双轨交通（地铁19号线、4号线）及成熟配套，去化率（76.62%）显著优于同区域其他项目（如北京隅西颂27.56%，中海丽泽叁號院29.04%） [13] - 建发地产成熟的营销能力与产品展示力（如实景示范区）进一步夯实了项目竞争力，精准契合金融街外溢置业群体的需求偏好 [13] 产品同质化下的竞争要素 - 在户型整体区别不大的情况下（如海淀多个项目均采用四室两厅设计），区位对于项目去化的影响更为明显 [11][12] - 价格并非唯一购房指标，改善型客群购房门槛已提高至千万元左右，更看重综合价值 [11] - 专家建议，开发商未来拿地需聚焦配套成熟度、建筑规划、户型设计、产品形式（如优先布局现房）及区域发展潜力等核心维度 [13]

北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

公司战略与市场地位 - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置 自去年以来连续斩获多宗百亿地块巩固地位 [1][8] - 公司在北京设立两个操盘团队：中海新城擅长旧改和城市更新并长期深耕石景山 中海北京公司主要布局丰台、房山和昌平区域 [1][8] - 中海新城2023年凭借西二环豪宅京华玖序热销大幅提升业绩 该项目成为北京2024年度单盘销售冠军 [8] - 2024年上半年中海新城在北京实现112亿元销售额 仅次于中建智地的120亿元 排名跃升至第二 [1][10] 土地投资与项目布局 - 2023年11月中海新城斥资153.32亿元首次进入朝阳区 竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块 溢价率0.21% [2] - 中海北京公司于2023年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 2024年1月以40.08亿元获取相邻西南郊区冷库地块 [9] - 2024年3月中海北京公司以75.02亿元竞得海淀树村地块 溢价率27.93% 楼面价10.23万元/平方米刷新北京纪录 [9] - 2024年中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块 建面6.5万平方米 定位承接海淀外溢客群 [10] 重点项目销售表现 - 朝阳区万吉玖序项目2024年4月取得预售证 首批332套准售面积7.06万平方米 拟售价格10.6万-13.5万元/平方米 [2] - 万吉玖序5月18日开盘当日官宣成交额63.7亿元 截至当前网签178套 成交均价11.5万元/平方米 网签去化率48% [2][3] - 西城区京华玖序项目成交均价17万元/平方米以上 2024年上半年继续贡献17亿元销售额 当前网签282套去化率56% [8][10] - 石景山寰宇天下天镜项目2024年上半年实现销售额约13亿元 自2023年3月底入市后网签去化率35% [10] 市场竞争与项目分化 - 北京宸园（中建智地开发）2023年10月开盘当日销售额61.5亿元 五个半月实现110亿元收官 网签551套成交均价11万元/平方米 [3] - 黄杉木店地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得 楼面价5.45万元/平方米 刷新朝阳宅地总价纪录 [4] - 紫京宸园（中建智地）定位140-300平方米改善型产品 璞樾（金茂+越秀）面积150平方米起步 预计9月入市形成直接竞争 [5] - 小红门项目中海时光之境网签64套去化率仅15% 成交均价7.7万元/平方米 十八里店项目中海朝阳ONE网签91套去化率10% 成交均价7.6万元/平方米 [6] 区域市场特征 - 北京楼市整体承压背景下 区域和项目分化明显 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出 [3] - 朝阳区高端改善型产品集中 万吉玖序户型168-372平方米 产权得房率73.7%-81% 较竞品多出300平方米以上户型 [3] - 石景山西黄村地块虽属石景山行政区域 但直线距离海淀核心功能区较近 成为承接外溢客群的关键点位 [10]

房贷利率下调 - 2025年5月20日首次降息落地，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点至3%和3.5%，为去年10月以来首次降息 [1] - 个人住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，5年以上首套利率由2.85%降至2.6%，二套利率由3.325%降至3.075% [1] - 上海易居房地产研究院副院长表示当前是房贷政策最宽松的一年，金融支持购房消费动力充足 [1] 北京新房市场表现 - 4月北京新房价格环比上涨1%，热度由海淀、朝阳、丰台等区域热门楼盘支撑 [1] - 中海朝阳ONE首开销售27.3亿元，为中海在朝阳组团的第二个开盘项目 [1] - 项目网签70套，均价76807.24元/平方米，相邻项目北京隅东序网签均价75937.73元/平方米 [8] 中海朝阳ONE项目概况 - 项目位于朝阳十八里店板块，距离东四环约900米，紧邻17号线，通车后5站直达国贸 [3] - 规划17栋7-23层洋房及高层，共888套房源，户均建面144平方米，容积率2.695 [6] - 主力户型为150平方米左右四居，南北通透，户均得房率90%，配备内嵌阳台 [5][6] 项目配套资源 - 教育配套包括在建的人大附中朝阳港分校（规划小学至高中全学段）及周边首师大朝阳实验小学等 [3] - 商业配套规划约21万平方米的中海环宇城MALL，为北京首座 [3] - 生态资源包括萧太后河滨水景观和2.5万亩朝南森林公园（在建） [3] 区域发展规划 - 十八里店板块为朝阳区先规划后开发区域，2021年首宗住宅用地底价成交，后因地铁开通和学校引进热度提升 [2] - 朝阳港一期规划中，中海朝阳ONE为最后一块住宅用地，二期将有大量地块 [4] - 十八里店吕家营村、西直河村城中村改造规划包含14宗住宅用地（46.46公顷），部分用于安置房或保障房 [4] 市场竞争与产品定位 - 一线城市头部房企竞争焦点为核心地段土地获取能力和高端住宅产品营造能力 [2] - 中海2024年11月以153.32亿斩获朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块，创北京单笔土地出让金纪录 [2] - 项目定位改善型需求，购房者主要来自亦庄和国贸区域，102平方米小户型占比少且位置边角 [6][8]