业绩总结 - 截至2025年6月30日，市场资本化为479,022千美元，较2025年3月31日的604,826千美元下降约20.8%[19] - 2025年上半年总收入为72,587千美元，同比增长4.0%（2024年为69,360千美元）[56] - 2025年上半年净收入为4,322千美元，较2024年同期的362千美元显著增长[58] - 2025年第二季度租金收入为37,880千美元，较2025年第一季度的34,595千美元增长约9.7%[19] - 2025年第二季度净收入为585千美元，相较于2025年第一季度的3,737千美元下降84.4%[59] - 2025年上半年经营活动产生的现金流为34,411千美元，同比增长3.6%（2024年为33,221千美元）[58] 用户数据 - 截至2025年6月30日，公司在房地产上的总投资为15亿美元，租赁占用率为94.5%[30] - 截至2025年6月30日，公司总年化基础租金为1.175亿千美元，平均资本化率为8.0%[30] - 截至2025年6月30日，公司普通股的每股股息为0.21美元，年化收益率为8.66%[54] 未来展望 - 公司重申2025年每股和每单位AFFO的指导范围为0.89至0.93美元[24] - 截至2025年6月30日，公司加权平均利率为4.09%，加权平均到期时间为1.6年[43] 新产品和新技术研发 - 2025年4月，公司完成了对一项五物业医疗组合中剩余两处物业的收购，总购买价格为38.1百万美元，年化基础租金为3.6百万美元[24] - 2025年5月，CHRISTUS Health的一个附属机构开始全面占用公司位于德克萨斯州博蒙特的84,674平方英尺的设施，首年年基础租金为2.9百万美元[24] 市场扩张和并购 - 2025年截至目前，公司完成了三项收购，总可租赁面积为486,598平方英尺，购买价格为69,600千美元，年化基础租金为6,269千美元，资本化率为9.0%[25] - 2025年第一季度，公司完成了两项医疗设施的处置，获得总收入为8.2百万美元，产生总收益为1.4百万美元，已出租设施的资本化率为6.7%[26] - 2025年截至目前，公司共完成三项处置，产生总收入为9.6百万美元，收益总额为1.6百万美元，第二季度处置的医疗设施资本化率为7.8%[27] 负面信息 - 截至2025年6月30日，公司总负债为771,938千美元，较2024年12月31日的700,570千美元增长10.2%[57] - 2025年第二季度FFO（普通股东及非控股权益的运营资金）为14,262千美元，较2025年第一季度的14,779千美元下降3.5%[59] - 2025年第二季度普通股东每股净收入为-0.01美元，较2025年第一季度的0.03美元下降133.3%[59] 其他新策略和有价值的信息 - 公司使用的非GAAP财务指标包括FFO、AFFO、FAD、EBITDAre和调整后的EBITDAre，这些指标在REIT行业中被广泛使用[75] - 这些非GAAP财务指标不应被视为净收入或现金流的替代指标，管理层认为应与净收入和现金流一起分析[76]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金(AFFO)为每股0.77美元，可供分配资金(FAD)为每股0.74美元，主要受收购和积极投资组合管理推动 [6] - 2025年AFFO指引从每股2.95-3.1美元上调至3.4-3.7美元，反映强劲业绩和6亿美元五年期债券发行 [6] - 第二季度收入2.83亿美元，同比增长11.9%(2024年为2.53亿美元)，净收入1.4亿美元(每股0.46美元) [10] - NAREIT FFO为2.13亿美元(每股0.70美元)，调整后FFO为2.32亿美元(每股0.77美元) [11] - 净杠杆率降至3.67倍，为十年来最低水平，目标杠杆区间维持在4-5倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房组合增至396个设施，占总运营设施组合的38% [8] - 核心投资组合1,032个设施中，62%为美国专业护理设施，38%为美国老年住房和英国护理院 [23] - 英国投资占2025年新投资总额的65%(3.92亿美元)，45个护理院以10%初始现金收益率租赁 [29] - 第二季度完成5.27亿美元新投资，包括5.2亿美元房地产收购(12个设施)和2,500万美元房地产贷款 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场表现强劲，通过外汇对冲减少汇率波动影响 [18] - Maplewood组合入住率达95%，华盛顿新设施Embassy Row入住率30% [27] - 美国老年住房资产交易价格显著低于重置成本，专业护理领域交易活跃 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 保持20亿美元流动性和低杠杆率，重点发展老年住房和专业护理组合 [9] - 投资策略聚焦即时增值机会，初始现金收益率目标10%，年增长率1.7%-2.5% [29] - 考虑灵活投资结构(包括RIDEA类)，但维持严格定价纪律 [94][102] - 通过企业开发团队积极寻找新运营商和场外交易机会 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Genesis破产申请后，预计将继续获得全额月租金，并提供800万美元债务人持有资产融资 [7][24] - OBBBA法案通过避免专业护理领域医疗补助削减，暂停人员配置要求十年 [32][35] - 预计2026年医疗保险费率可能自动削减4%，但历史显示立法通常会干预避免 [69] - 劳动力市场趋于正常化，工资增长回归通胀水平 [71] 其他重要信息 - 95%的50亿美元债务为固定利率，固定费用覆盖率为5.4倍 [14] - 计划用股权偿还2.52亿美元担保债务，假设2025年完成5,000万美元资产出售 [20] - 80%运营商采用直线法会计，收入增长将体现为现金流而非FFO增长 [18] 问答环节总结 投资机会与收益率 - 投资管道强劲，目标收益率维持10%水平，美国老年住房机会增加但需严格定价 [38][94] - 英国市场仍有17,000家护理院整合空间，当前管道占比下降但仍持续 [105][106] Maplewood运营情况 - 当前月租金610万美元为基准预测，合同租金690万美元为潜在上限 [42][57] - 运营结构类似IDEA模式，所有现金流归公司所有 [58] 财务策略 - 保持股权融资灵活性，可能用定期贷款替换担保债务 [49] - 股息政策目标FAD支付率降至85%以下后考虑增加 [82] 运营商覆盖状况 - 0.99倍覆盖率运营商预计下季度改善，整体覆盖率呈上升趋势 [52][54] - Genesis破产不影响31个设施租赁，资产质量与覆盖率具优势 [84][85] 行业与监管 - 人员配置规定司法挑战可能因Chevron原则推翻而成功 [35] - 不同老年住房细分市场(IL/AL/CCRC)均有机会，但需个案评估 [110] 运营指标 - 美国老年住房与专业护理设施覆盖率相近，英国资产表现更优 [114] - 新ALF收购采用三重净租赁结构，收益率10% [104]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金(AFFO)为每股0.77美元，可供分配资金(FAD)为每股0.74美元，主要受收购和积极投资组合管理推动 [5] - 2025年AFFO指引从每股2.95-3.1美元上调至3.4-3.7美元，反映强劲业绩和6亿美元五年期债券发行 [5] - 第二季度收入2.83亿美元，同比增长11.9%(2024年同期2.53亿美元)，主要来自新投资和年度租金调整 [8] - 净收入1.4亿美元(每股0.46美元)，同比增长19.7%(2024年同期1.17亿美元/每股0.45美元) [8] - NAREIT FFO为2.13亿美元(每股0.70美元)，调整后FFO为2.32亿美元(每股0.77美元) [9] - 净杠杆率3.67倍，为十年来最低水平，目标杠杆区间维持在4-5倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级住宅组合增至396个设施，占总运营设施组合的38% [6] - 核心投资组合1,032个设施中，62%为美国专业护理设施，38%为美国高级住宅和英国护理院 [20] - 英国投资占2025年新投资总额的65%(3.92亿美元) [28] - 第二季度完成5.27亿美元新投资，包括5.2亿美元房地产收购(45个英国护理院和12个美国设施) [26][27] - 所有新投资初始现金收益率为10%，年增长率1.7%-2.5% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场持续成为投资重点，第二季度完成3.44亿美元护理院收购 [26] - 美国高级住宅资产交易价格显著低于重置成本，专业护理领域交易活跃 [29] - 外汇波动影响：英国运营商因有利汇率波动增加190万美元租金收入 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划通过债务和银行市场机会性融资，利用强劲股权货币进行增值投资 [13] - 投资策略注重即时增值和未来回报提升机会，考虑所有资产类型 [29] - 正在评估非传统三重净租赁结构，以适应市场变化 [96][97] - 英国市场仍有大量整合机会(17,000家护理院)，将继续作为重要投资领域 [107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业监管环境改善：OBBBA法案保护专业护理免于医疗补助削减，暂停人员配置要求十年 [31][32] - 预计2026年医疗保险费率可能自动削减4%，但历史上有立法行动避免此类削减 [32] - 经营基本面持续改善，人口结构有利，能应对潜在政策变化 [32] - Genesis破产预计持续9-12个月，期间将获得全额租金 [22][23] 其他重要信息 - 完成Levy破产重组，主租约转移给Avartis，月租金310万美元保持不变 [24] - Maplewood 17个设施入住率达95%，华盛顿新设施入住率30% [25] - 现金储备7.34亿美元，95%债务为固定利率，固定费用覆盖率为5.4倍 [12][13] - 预计2025年完成5000万美元资产出售，其中1200万美元已列为待售资产 [17] 问答环节所有的提问和回答 投资机会与收益率 - 当前投资管道收益率普遍维持在10%水平，涵盖美国高级住宅、专业护理和英国护理院 [37][38] - 美国高级住宅机会集中在价格低于重置成本的区域性资产 [29][96] Maplewood租金前景 - 当前月租金610万美元为建模基准，预计随入住率和运营效率提升而增长 [41][42] - 所有现金流将归公司所有，类似IDEA结构 [58] 资产负债表策略 - 利用股权货币优势，可能用定期贷款替换部分担保债务以提升指引 [49][50] - 目标将FAD派息率降至85%以下后考虑增加股息 [82][83] Genesis破产影响 - 31个设施主租约覆盖率高(1.5倍)，资产质量优，预计能完整保留 [86][87] - 提供800万美元债务人持有资产融资，破产期间维持全额租金 [22] 行业与经营趋势 - 工资增长回归正常通胀水平，护理助理(CNA)招聘仍具挑战性 [70][71] - 医疗保险潜在4%削减可能被3.2%费率上调部分抵消 [67][68] - 高级住宅组合运营指标与专业护理基本一致，英国护理院表现略优 [114][115] 投资策略演变 - 更灵活考虑非三重净租赁结构，但需确保足够回报 [96][97] - 偏好通过现有运营商和新建关系获取中小规模增值机会 [104][105]

财务表现 - 2025年第二季度GAAP净亏损1.578亿美元(每股0.45美元)，较2024年同期1.437亿美元亏损扩大[3] - 稀释后NAREIT FFO为1.203亿美元(每股0.34美元)，同比下降2.8%[3] - 稀释后标准化FFO为1.437亿美元(每股0.41美元)，同比增长0.2%[3] - 公司提高2025年全年标准化FFO每股指引中值0.01美元至1.57-1.61美元区间[5] - 第二季度可分配资金(FAD)为1.154亿美元，派息率为96%[5] 租赁活动 - 第二季度执行341份新租约和续租，总面积达150万平方英尺[4] - 加权平均租期5.3年，年均租金涨幅3.2%[6] - 医疗系统租赁占季度签约量的33%[6] - 同店现金NOI增长5.1%，入住率环比提升40个基点至90%[5] - 现金租赁价差增长3.3%，租户保留率达83%[5] 资产处置 - 第二季度至7月完成9笔资产出售，总额1.824亿美元[7] - 年初至今累计出售资产2.105亿美元，综合资本化率6.2%[5] - 另有7亿美元资产处于合同或意向书阶段[5] - 通过处置减少净债务与调整后EBITDA比率至6.0倍，预计年底降至5.4-5.7倍[7] 资本结构 - 将15亿美元循环信贷额度期限延长至2030年[8] - 流动性达12亿美元[7] - 董事会批准每股0.24美元普通股股息，较前水平削减23%[13] - 调整后FAD派息率降至约80%[14] 战略与管理 - 新CEO Peter Scott于4月15日上任[5] - 董事会成员从12人缩减至7人[5] - 启动平台重组以降低成本并提升资产层面责任[10] - 聘请两位资深人士Tony Acevedo和Glenn Preston负责新设立的资产管理平台[10] - 发布战略计划以改善运营绩效和优化投资组合[9] 行业与运营 - 公司是美国最大的纯医疗门诊大楼所有者、运营商和开发商[20] - 同店现金NOI增长指引上调25个基点至3.25%-4.00%[5] - 第二季度新租赁执行面积达45.2万平方英尺[5] - 财务报告方法变更使净债务与调整后EBITDA比率降低约0.25倍[16]

业绩总结 - 2025年第一季度，归属于普通股东的净亏损为4490万美元，每股摊薄亏损为0.13美元[5] - 2025年第一季度的净亏损为45,389千美元，较2024年第四季度的108,212千美元有所改善[23] - 2025年第一季度的EBITDA为167,829千美元，较2024年第四季度的117,376千美元显著上升[89] - 2025年第一季度的现金净营业收入为182,098千美元，较2024年第四季度的188,775千美元下降约3.6%[86] - 2025年第一季度的租金收入为288,857千美元，较2024年第四季度的300,065千美元下降约3.9%[86] 用户数据 - 截至季度末，同店入住率为89.3%，较2024年第四季度的89.2%有所上升[7] - 租户保留率为84.8%，较2024年第四季度的81.6%有所提升[7] - 2025年第一季度的同店现金净营业收入为171,942千美元，较2024年第四季度的172,464千美元略微下降[86] - 2025年第一季度的同店租赁保留率为84.8%，在指导范围的80.0%-85.0%之间[100] 未来展望 - 2025年每股收益指导范围为-0.28美元至-0.20美元，实际为-0.13美元[9] - 2025年NAREIT FFO每股指导范围为1.44美元至1.48美元，实际为0.35美元[9] - 预计稳定收益率为7.0%-8.5%[48] - 预计稳定化周期为完成后12至36个月[48] 新产品和新技术研发 - 最近完成的开发项目总面积为325,077平方英尺，当前租赁率为61%[48] - 活跃的主要重建项目总面积为647,570平方英尺，当前租赁率为79%[48] - 总体活跃的主要重建/开发项目面积为972,647平方英尺，当前租赁率为73%[48] 市场扩张和并购 - 2025年第一季度的资产销售交易总额为2800万美元[7] - 2025年处置活动总额为28,100千美元，平均资本化率为3.1%[42] 负面信息 - 2025年第一季度的现金及现金等价物为25,722千美元，较2024年第四季度的68,916千美元下降62.7%[21] - 2025年第一季度的正常化FFO为137,722千美元，较2024年第四季度的143,414千美元有所下降[86] - 2025年第一季度的维护资本支出为32,966千美元，低于指导范围的120,000-150,000千美元[100] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第一季度的管理费用为13,530千美元，较2024年第四季度的34,208千美元大幅下降[86] - 公司的固定费用覆盖比率为2.8倍，高于1.5倍的要求[38] - 公司的现金余额为25,722千美元，未担保信用额度可用性为1,406,000千美元[39]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营资金为每股0.75美元，可分配资金为每股0.71美元，反映了收入和EBITDA持续增长，主要通过股权融资，使债务与EBITDA杠杆率降至3.7倍 [5] - 2025年调整后运营资金（AFFO）指引上调并收窄至每股2.95 - 3.01美元，反映了第一季度强劲收益，但受年初以来大量股票发行的摊薄影响 [5] - 第一季度收入为2.77亿美元，2024年同期为2.43亿美元，同比增长主要源于新投资、运营商重组和年度递增，部分被资产出售抵消 [9] - 第一季度净利润为1.12亿美元，每股0.33美元，2024年同期为6900万美元，每股0.27美元 [10] - 第一季度NAREIT FFO为1.84亿美元，每股0.62美元，2024年同期为1.53亿美元，每股0.60美元 [11] - 第一季度调整后FFO为2.21亿美元，每股0.75美元；FAD为2.11亿美元，每股0.71美元，较2024年第四季度增加0.13美元，源于新投资和租金增加，部分被股权发行抵消 [11] - 3月31日，90.5%的45亿美元债务为固定利率，固定费用覆盖率为5.2倍，债务与年化调整后正常化EBITDA比率为3.72倍，为十年来最低 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合截至2024年12月31日的过去12个月运营商EBITDAR覆盖率增至1.51倍，2024年9月30日为1.50倍 [18] - La Vie预计在2025年第二季度退出破产，届时Omega - La Vie主租赁将转让给新实体Avartis，目前每月收取310万美元租金，预计转让时租金不变 [19][20] - Maplewood核心17个设施组合入住率截至2025年4月达94%，第一季度支付租金1350万美元，较2024年第四季度增加130万美元，较2024年第一季度增加230万美元 [20] - 2025年第一季度新投资活动超4.57亿美元，包括房地产收购、新房地产贷款等，英国投资占比大 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去十年，通过美国和英国高级住房资本配置，私人支付和其他收入占比从10年前的8%增至39%，预计将继续增长 [8] - 2025年新投资活动中，英国占非资本支出投资的约93% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先将资本分配到增值自有房地产交易，以扩大资产负债表，同时评估和参与现有运营商关系的贷款机会 [26] - 公司在英国积累了强大的运营商资源和关系，能够快速评估、构建和完成复杂交易 [23] - 公司在英国和美国市场都看到投资机会，目前美国市场机会增多 [24][84] - 公司认为Welltower的交易是私下拼凑的，未参与投标过程，在USP简单收购方面未受其影响 [53] - 美国交易市场交易量因利率环境有所增加，但整体竞争与历史情况相当 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临监管和报销环境的变化，公司和运营伙伴致力于做出审慎和可持续的投资决策 [19] - 联邦法官对人员配置授权案做出有利于行业协会的判决，国会预算办公室预计该规则逆转将使联邦政府十年节省220亿美元 [27] - 参众两院通过预算决议，要求众议院能源和商业委员会十年削减880亿美元开支，可能涉及医疗补助改革 [28] - 公司认为医疗补助扩张人群可能是开支削减的主要目标，传统医疗补助的最大风险是提供者税，目前提供者税可能下降1 - 2个百分点 [76] 其他重要信息 - 3月Genesis未支付420万美元合同租金，公司部分提取信用证弥补缺口，4月Genesis支付全额租金，目前利息支付正常，信用证余额350万美元 [6] - 公司认为对Genesis的1.18亿美元定期贷款由Genesis附属业务优先留置权充分担保 [7] - 公司在2025年4月25日完成3.44亿美元的英国和泽西岛护理院投资，将其租赁给现有和新运营商，初始现金收益率为10% [12][23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细介绍Genesis未支付租金和利息的情况，包括公司资本结构、会计方式和地理分布 - 公司认为Genesis未支付租金是一次性事件，其主要资本合作伙伴ABL贷款人收紧借款基础影响了流动性，但Genesis覆盖率良好，公司的夹层贷款有大量附属资产抵押，预计其会继续支付租金 [32][33] - Genesis主要位于大西洋中部地区，少量在东北部，采用现金会计，租赁按现金基础，贷款按权责发生制 [34][35][38] 问题2: 请分享英国投资组合收购的细节，包括交易演变和组合构成 - 该交易体现了公司在英国的强大平台，卖家欲退出，公司引入六个运营商在短时间内提供解决方案，资产分布在英国、苏格兰和泽西岛，质量良好，适合运营商地理布局 [40][41] 问题3: 移民对劳动力供应和工资压力有无影响 - 目前未看到移民对劳动力供应和工资压力的影响，未来可能有间接影响 [45] 问题4: Genesis的运营基本面是否改善，有无相关指标 - 覆盖指标是关键驱动因素，公司投资组合覆盖率一直高于1.5倍，Genesis高于1.6倍，与整体投资组合水平相当 [47] 问题5: Genesis贷款部分的非现金利息情况，若情况变化是否有风险 - 贷款有足够抵押，按权责发生制记账，本季度记录240万美元增长 [50] 问题6: 公司是否关注大型同行交易，美国简单收购竞争情况及HUD贷款可用性变化 - 公司知晓Welltower的交易，但未参与投标，目前未听说HUD贷款可用性变化 [53][54] 问题7: 请介绍Packs投资组合情况，能否重新出租及覆盖水平趋势，美国交易市场承保标准是否变化 - Packs运营的约50栋建筑表现良好，目前无退出讨论，有信心按当前或更高租金重新出租 [58] - 美国交易市场承保标准未变，虽密切关注但因不确定性仍按原方式承保 [59] 问题8: Genesis ABL贷款人缩减借款基础是行业普遍现象还是其特定问题，1.18亿美元定期贷款的LTV，Maplewood稳定后的租金水平 - 这是Genesis特定问题，未在行业中看到类似趋势 [63] - 公司认为定期贷款资产大幅超额抵押 [64] - Maplewood非华盛顿特区投资组合目前合同租金为6900万美元，华盛顿特区项目今年租金增长率6%，后续逐年递增 [65] 问题9: La Vie主租赁转让后，租金递增和直线租金情况，以及提供商税的影响 - 租金递增为2.5%，转让后直线租金将恢复，具体收益需根据租赁期限计算 [68][69][73] - 医疗补助扩张人群可能是开支削减主要目标，传统医疗补助最大风险是提供者税，目前提供者税可能下降1 - 2个百分点，各州情况不同，影响难以确定 [76][77] 问题10: 第一季度资产处置原因，美国和英国全年收购机会展望，美国交易承保标准是否变化 - 资产处置部分是清理非核心资产，部分是因有机会以合理价格出售并重新配置资本 [82] - 目前投资机会管道健康，美国市场机会增多，但全年情况有待观察 [84] - 美国交易承保标准未变，因不确定性仍按原方式承保 [85] 问题11: 如何对英国新运营商进行评估，平台与美国有何不同，美国交易市场竞争和资本回报率变化 - 公司在英国的平台与美国类似，有14个运营商，评估方式相同，关注房地产质量、市场和运营商与资产的匹配度 [88] - 美国交易市场交易量因利率环境有所增加，但整体竞争与历史情况相当，资本回报率未变 [90] 问题12: 公司的外汇风险敞口及对冲策略，信用额度是否会扩大 - 公司在英国有大量资产，收取英镑租金并支付英镑进行投资，形成自然对冲，也会考虑净投资对冲和交叉货币互换 [95] - 公司希望在年中前完成信用额度扩大，预计规模会增加 [96] 问题13: 如何看待Genesis信用证余额较少的问题，2026财年CMS建议的实际增长数字 - 350万美元信用证余额不足一个月租金，但未支付租金将构成违约，公司可按程序处理，相关资产价值高 [98][99] - 公司认为2026财年CMS建议的实际增长数字为2.8%，与预期相符，最终规则可能会有小幅上调，人员配置成本已趋于平稳，医疗保险业务占比小，更关注医疗补助业务 [102][103] 问题14: 提供者税是否会降至3%，Genesis 5月租金支付情况 - 提供者税情况仍在变化，不确定是否会降至3%，更多削减来自医疗补助扩张人群可减少传统医疗补助的压力 [109] - Genesis 5月租金5月5日到期，尚未到支付时间 [110] 问题15: Genesis ABL贷款人缩减借款基础的原因，是否对其他运营商有类似操作，美国收购机会增多的原因，公司是否会通过股权融资应对2026年债务支付和收购 - 公司认为ABL贷款人缩减借款基础与一批老化的抵押品有关，不确定是否对其他运营商有类似操作 [114] - 美国市场目前有更多增值机会吸引公司，公司关注与现有和新合作伙伴的增值机会 [115] - 公司会根据股价情况通过股权融资应对2026年债务支付和收购 [116] 问题16: 联邦政府是否会对人员配置最低标准判决提出上诉 - 目前未听说联邦政府会上诉，无论判决结果如何，该规则逆转预计将为行业带来22亿美元收益 [118] 问题17: Genesis ABL贷款人缩减借款基础中抵押品老化的含义，第一季度资产处置的资本回报率 - 公司了解到Genesis资产基础超4亿美元，贷款不足3亿美元，ABL贷款人可根据情况调整，但无更多详细信息 [125] - 部分资产未收取租金，资本回报率难以计算，若按历史租金计算，部分资产回报率在10% - 12%，机会性资产约7%，整体回报率可能低于10% [126]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营资金为每股0.75美元，可分配资金为每股0.71美元，反映了持续的收入和EBITDA增长，主要通过股权融资，使杠杆率降至3.7倍债务与EBITDA之比 [6] - 2025年第一季度收入为2.77亿美元，2024年第一季度为2.43亿美元，同比增长主要源于新投资、运营商重组和年度递增，部分被资产出售抵消 [10] - 第一季度净收入为1.12亿美元，合每股普通股0.33美元，2024年第一季度为6900万美元，合每股普通股0.27美元 [10] - 第一季度NAREIT FFO为1.84亿美元，合每股0.62美元，2024年第一季度为1.53亿美元，合每股0.60美元 [11] - 第一季度调整后FFO为2.21亿美元，合每股0.75美元，FAD为2.11亿美元，合每股0.71美元 [11] - 2025年第一季度FAD比2024年第四季度增加0.13美元，主要因新投资带来的增量收入、租金增加和利息费用减少 [11] - 第一季度发行700万股股权，总收益2.64亿美元，用于为投资管道预融资 [12] - 第一季度末现金为3.68亿美元，信贷额度为14.5亿美元 [12] - 3月31日，45亿美元债务的90.5%为固定利率，固定费用覆盖率为5.2倍，负债与年化调整后正常化EBITDA之比为3.72倍，为十年来最低 [13] - 提高并缩小2025年全年调整后FFO指引至每股2.95 - 3.01美元 [6][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去十年，通过美国和英国高级住房资本配置，私人支付和其他收入占比从10年前的8%增至如今的39%，预计将继续增长 [9] - 截至2025年4月，Maplewood核心17个设施组合入住率达94%，第一季度支付租金1560万美元，4月支付租金580万美元 [20][21] - 截至2024年12月31日，核心投资组合的过去十二个月运营商EBITDAR覆盖率增至1.51倍，上一时期为1.50倍 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年新投资活动中，英国占比约93%（不包括资本支出），是重要驱动力 [24] - 目前投资管道美国业务占比较重，与过去一年情况不同 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标杠杆率在4 - 5倍之间，理想区间为4.5 - 4.75倍，有机会通过股权融资进行增值投资，也会关注债务和银行市场 [13] - 优先将资本分配到能增加资产负债表规模的增值自有房地产交易，同时评估和参与部分贷款机会 [27] - 公司在英国有强大平台，能快速评估、构建和完成复杂交易，如45家护理院交易 [24] - 未将Welltower视为主要竞争对手，其交易规模大且私下达成 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临监管和报销环境变化，公司和运营伙伴致力于做出明智和可持续的投资决策 [19] - 虽行业面临Medicaid改革等不确定性，但公司整体覆盖良好、基本面改善，且有总统支持，对行业前景持乐观态度 [30] - 投资管道和交易前景良好，美国和英国都有市场机会，也受益于非公开市场机会 [25] 其他重要信息 - 3月Genesis未支付420万美元租金，公司部分提取信用证弥补缺口，4月Genesis支付全额租金并按时支付利息，其流动性问题源于资产抵押贷款人收紧借款基础和遗留债务 [7] - 公司认为对Genesis的1.18亿美元定期贷款由其附属业务优先留置权充分担保 [8] - 4月公司完成3.44亿美元英国和泽西岛收购，偿还5000万美元定期贷款并延长信贷额度到期日至10月 [12][13] - 预计2025年到期的2.47亿美元抵押贷款和其他房地产支持投资中，8400万美元将从贷款转为完全所有权房地产，6800万美元将在年内偿还，其余将延期 [16] - 预计2025年季度一般和行政费用在1200 - 1400万美元之间 [16] - 预计2025年11月用股权偿还2.38亿美元有担保债务 [16] - 预计年底资产负债表有足够现金偿还2026年1月到期的6亿美元债券 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细介绍Genesis未支付租金及利息，后又支付的情况，其公司资本结构、会计方式和地理分布 - 公司认为Genesis此次问题是一次性的，其主要资本伙伴资产抵押贷款人收紧借款基础影响了流动性，后续应会继续支付租金，公司贷款有大量附属资产抵押，无需担忧 [34][35] - Genesis地理分布主要在大西洋中部，曾在东北部有业务，现仍有少量 [36] - Genesis采用现金会计，因其多年来存在会计意见问题，预计短期内不会改变，租赁按现金基础核算，贷款因有足够抵押按权责发生制核算 [36][39] 问题2: 请介绍英国投资组合收购的详情 - 该交易体现了公司在英国的强大平台，卖家希望退出，公司能在短时间内提供解决方案，且竞争较少 [41][42] - 资产分布在英国、苏格兰和泽西岛，质量良好，适合运营商地理布局 [42][43] 问题3: 是否看到移民对劳动力供应和工资压力的影响 - 目前未看到移民对劳动力供应和工资压力的影响，未来可能有间接影响 [46] 问题4: Genesis的运营基本面是否改善，有无相关指标 - 覆盖指标是关键驱动因素，公司投资组合覆盖率一直高于1.5倍，Genesis高于1.6倍，与整体投资组合水平相当 [47] 问题5: Genesis贷款部分的非现金利息或其他非现金项目情况，若需转换是否有风险 - 贷款有足够抵押，按权责发生制核算，本季度贷款收入增加240万美元 [50] 问题6: 公司是否关注大型同行交易，如何看待美国简单收购的竞争情况，政府削减融资对其有无影响 - 公司未参与Welltower的交易，该交易规模大且私下达成 [53] - 目前未听说HUD贷款可用性有变化 [54] 问题7: 请介绍Packs投资组合情况，能否重新出租，覆盖率趋势如何 - 公司有约50座与Packs相关的建筑，运营良好，不担心无法按当前租金或更高租金重新出租，目前未讨论退出事宜 [57] 问题8: 鉴于Medicaid还款可能变化，美国交易的承保标准是否改变 - 目前承保标准未变，因不确定性较多，公司会密切关注 [59] 问题9: Genesis的ABL贷款人减少额度是行业普遍现象还是其特有问题 - 这是Genesis特有问题，公司未在行业内看到类似趋势 [63] 问题10: Genesis定期贷款的贷款价值比大概是多少 - 公司认为贷款有大量超额抵押 [64] 问题11: Maplewood稳定后的租金运行率是多少 - 除华盛顿特区项目外，投资组合合同租金为每年6900万美元，华盛顿特区项目今年租金率为6%，后续逐年递增 [65] 问题12: Lavee主租赁转让给新实体后，租金递增是否恢复，直线租金是否恢复，收益如何量化 - 租金和递增不变，递增率为2.5%，租赁转让后直线租金将恢复，但具体收益需根据租赁期限计算，目前不知结束日期 [69][70][77] 问题13: 请从宏观角度介绍Provider tax情况，以及对投资组合的影响 - Medicaid最大影响在扩张人群，目前提议对扩张人群实行人均上限，传统Medicaid最大风险是Provider tax，目前部分州税率可达6%，可能会降低1 - 2个百分点，但难以判断对投资组合的具体影响 [80][81] 问题14: 本季度处置资产是清理非核心资产还是抓住机会，美国和英国今年剩余时间的收购机会如何，美国交易的承保标准是否改变 - 处置资产是两者兼顾，既有清理非核心资产，也有抓住机会重新配置资本以增加FAD [85] - 目前投资管道美国业务占比较重，但后续情况有待观察 [88] - 美国交易承保标准未变，因不确定性较多 [89] 问题15: 如何对英国新运营商进行评估，平台与美国有何不同，美国交易市场竞争和资本化率是否变化 - 公司在英国的平台与美国类似，有14家运营商，评估方式相同，关注房地产质量、市场和运营商与资产的匹配度 [91][92] - 美国交易市场交易量因利率环境增加，但竞争与历史情况相当 [93] 问题16: 公司的外汇风险敞口如何，是否计划在年底对信贷额度进行更大调整 - 公司通过净投资对冲和交叉货币互换管理外汇风险，在英国的资产和租金收入可形成自然对冲 [97][98] - 希望在年中完成信贷额度调整，预计规模会增加 [99] 问题17: 公司对Genesis不担心是否合理，信用证剩余350万美元是否足够，2026财年CMS建议的2.8%和2%价值调整，实际数字是多少 - 信用证剩余金额不足一个月租金，但未支付租金将构成违约，公司有处理流程，且资产价值高，无需过度担心 [102][103] - 2026财年CMS建议的2.8%是实际数字，公司认为与预期相符，且最终规则可能会有小幅上调，Medicare业务占比小，公司更关注Medicaid业务 [105][106] 问题18: Provider tax是否会降至3%，Genesis是否支付5月租金 - Provider tax情况仍在变化，不确定是否会降至3%，更多取决于Medicaid扩张人群的削减情况 [113] - Genesis 5月租金5月5日到期，尚未支付 [114] 问题19: Genesis的ABL贷款人缩小借款基础的原因，是否对其他运营商有类似操作，美国收购机会增多且更具吸引力的原因，公司是否会在年内筹集大量股权用于偿债和收购 - 公司不清楚ABL贷款人是否对其他运营商有类似操作，认为可能与抵押资产池老化有关 [117] - 目前美国有更多增值机会，公司会关注这些机会 [118] - 公司会根据股价情况筹集股权用于偿债和收购 [120] 问题20: 联邦政府是否可能对最低人员配置判决提出上诉 - 目前未听说联邦政府会对最低人员配置判决提出上诉，无论法院判决如何，该规定可能会在预算中体现为22亿美元的收益 [122] 问题21: Genesis ABL贷款人缩小借款基础的抵押资产池老化是什么意思，第一季度处置资产的资本化率如何 - 公司不清楚具体情况，只知道Genesis资产基础超过4亿美元，贷款不足3亿美元，ABL贷款人可能有不同操作 [128] - 处置资产的收益率较难计算，部分未收租金的资产收益率可能为无穷大，按历史租金计算在10% - 12%之间，机会性处置收益率约为7%，总体收益率可能低于10% [130]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财报，净亏损4490万美元，每股亏损0.13美元，同时宣布每股0.31美元的季度股息，并对2025年业绩给出指引 [1][4]。 各部分总结 财务业绩 - 2025年第一季度归属于普通股股东的净亏损4490万美元，摊薄后每股亏损0.13美元 [1] - 第一季度正常化每股FFO为0.39美元 [5] - 第一季度现金NOI同比增长2.3% [5] 租赁情况 - 第一季度租赁活动涉及377份租约，总面积145万平方英尺，其中续约面积100.2万平方英尺，新租和扩租面积44.8万平方英尺 [5] - 第一季度新签租约总面积37万平方英尺 [5] - 第一季度租户保留率为84.8%，高于2024年第四季度的81.6% [5] - 第一季度MOB现金租赁利差为2.3% [5] 资产与负债 - 第一季度末同店入住率为89.3%，高于2024年第四季度的89.2% [5] - 第一季度资产出售交易和4月收到的贷款还款带来6600万美元的总收益 [5] - 2025年1月偿还了2026年到期的3500万美元定期贷款 [5] - 运行率净债务与调整后EBITDA之比为6.4倍 [5] 股息分配 - 2025年5月23日将向2025年5月12日登记在册的A类普通股股东支付每股0.31美元的现金股息，符合条件的运营合伙单位持有人将获得每单位0.31美元的分配 [3] 业绩指引 - 重申2025年每股收益指引为-0.28美元至-0.20美元，NAREIT FFO每股指引为1.44美元至1.48美元 [4] 管理层变动 - 2025年4月15日，Peter A. Scott被任命为公司总裁兼首席执行官，预计在公司2025年年度股东大会后加入董事会 [5] - Connie Moore将继续担任董事会董事，她曾在2024年11月至2025年4月14日期间担任公司临时总裁兼首席执行官 [5] 财报会议 - 2025年5月2日上午11点（东部时间），公司将召开电话会议讨论财报结果、季度活动、公司运营和行业趋势，同时提供网络直播和回放 [10]