白宫政策效果评估 - 摩根士丹利策略师认为 白宫旨在解冻住房市场的一系列激进政策 不会显著改变2026年潜在购房者面临的局面 这些措施仅对业主可负担性有适度帮助 属于边际调整而非市场解药 [1][2] - 政策核心是要求房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 市场初步反应积极 抵押贷款利差收窄15个基点 推动30年期抵押贷款利率自2022年以来首次降至6%以下 [3] - 但策略师认为市场已有效消化此次干预 尽管利率下降方向正确 但大量存量低息抵押贷款的存在削弱了政策效果 [4] 市场核心障碍：锁定效应与人口结构 - 住房市场复苏的主要障碍仍是锁定效应 约三分之二的未偿还抵押贷款利率低于5% 此外 40%的美国房屋没有抵押贷款 这意味着锁定效应比抵押贷款数据显示的更为严重 [5] - 人口结构变化加剧市场僵局 有18岁以下子女的家庭数量从2007年约3700万的峰值下降至2024年约3300万 同时 70岁以上人群持有的家庭部门总财富份额创历史新高 房地产权益是重要推手 [12][9] - 千禧一代和Z世代正被婴儿潮一代挤出市场 后者或在退休后换购本应是首套房的较小住宅 或继续持有大家庭所需的大户型住宅 [8] 利率与供应前景 - 即使总统干预将利率推至高5%区间 现有房主也缺乏财务激励出售房屋并以更高利率融资新购 因此对住房供应的影响微乎其微 [15] - 由于财政和通胀担忧给美国、德国和日本等G3国家的长期利率带来上行压力 利率在更长时间内保持较高水平的预期增强 降息前景正在减弱 [16] - 受政府支持企业购买计划影响 摩根士丹利仅将2026年底抵押贷款利率预测从5.75%小幅下调至5.6% 对成屋销售的预测仅小幅上调 而对年度房价涨幅的预测维持在2%不变 [16] 行业观点与潜在杠杆 - 穆迪分析副首席经济学家认为 建筑商在了解人口结构图景的情况下 不会向市场大量投放新屋 住房问题将以更渐进的方式演变 而非二战后式的集中建设 这使得美国住房构成变得更像欧洲 [13][14] - 阿波罗全球管理公司直言购房条件不佳 高房价、高抵押贷款利率和移民减少导致需求放缓 尽管锁定效应使成屋供应稳定且新屋供应增加 但需求下降和供应上升正给房价带来下行压力 [17] - 摩根士丹利认为 政府对大型机构投资者购买独栋住宅的潜在禁令对房价影响不大 因为机构投资者持有的房屋数量不足以动摇市场 且近期已在减持 [17] 市场动态与挑战本质 - 新屋库存处于2007年以来最高水平 推动新屋价格低于成屋价格 然而 由于65%的美国家庭将房价视为资产 政策制定者面临微妙的平衡难题 [21] - 政府可进一步采取的措施包括 政府支持企业降低担保费用 监管机构降低常规抵押贷款风险权重以增加银行需求 以及美联储新理事停止抵押债券减持 这些措施合计或可再降低抵押贷款利率50个基点 但仅靠政府支持企业行动无法使利率回到2010年代常见的4%区间 这需要国债利率的变动 [20] - 报告强调住房市场挑战是结构性的 自2025年9月以来美联储已降息75个基点 但同期抵押贷款利率仅下降20个基点 美国住房可负担性是一个棘手的问题 没有灵丹妙药 [20][21]

美联储政策与市场预期 - 美联储于10月29日将短期基准利率下调25个基点至375%-4%区间[1] - 美联储主席鲍威尔表示12月降息并非既定事实 这打击了市场对连续第三次降息的预期[1] - 市场对12月降息的预期概率从一周前的911%大幅下降至会议后的666% 目前徘徊在73%附近[2] 抵押贷款利率变动 - 在美联储会议前 抵押贷款利率约为613% 接近年内低点 在鲍威尔讲话后立即升至627% 并于10月30日进一步升至633%[2] - 尽管美联储在2024年末几次会议上累计降息1个百分点 但抵押贷款利率却反向上升近1个百分点[4] - 房地美报告显示30年期住房贷款平均利率从上周的287%微升至290% 而一年前该利率平均为364%[6] 利率前景分析 - 分析师认为鲍威尔的言论给市场对更快降息步伐的期望泼了冷水 推动收益率曲线整体小幅走高[3] - BOK Financial预测抵押贷款利率可能小幅缓解至约59%-60%区间[5] - 尽管可能不会下降 但抵押贷款利率仍徘徊在年度低点附近 较低的通胀和放缓的劳动力市场可能继续支持利率下行的潜力[5] 对房地产市场的影响 - 超过80%的现有抵押贷款利率低于6% “锁定效应”持续限制房源供应并维持高房价[7] - 房利美将2026年房屋销售预测从523万套下调至516万套 部分原因是可负担性问题[7] - 对于现有房主 此次降息将立即降低房屋净值信贷额度利率[8]

购房时机分析 - 10月12日至18日被报告认为是购房最佳时机，因该期间市场提供更高库存、更低价格和更少竞争的独特组合[1] - 10月份通常出现房价下调，约有55%的价格削减和157%的更多房源，为买家提供更多选择[2] - 该期间购房竞争减少306%，潜在节省可达15000美元[2] 售房时机分析 - 对于希望获得最高售价的卖家，建议等待至2026年再挂牌出售[2] - 此建议基于不断变化的房地产市场趋势、当前利率及其他因素[3] 利率锁定期效应 - 锁定期效应使大多数房主被困，无法出售房屋[4] - 一位房主若将400000美元贷款的利率从3%升至65%，每月需多支付200美元利息，每年额外利息支出达2400美元[4] - 超过80%的房主被锁定在低于6%的利率水平，许多客户持有疫情期间约3%的低利率[5] 未来利率与市场展望 - 当前抵押贷款利率徘徊在65%至7%之间，专家预计在2025年底或2026年之前不会降至6%以下[5] - 当前利率相对于2020-2021年低水平而言较高[5] - 一旦利率下降，可负担性提高，买家需求增长，将直接推高房屋价值[6] 延迟售房的潜在收益 - 在利率下降时出售房屋，基于符合贷款资格的买家数量增加，最终售价可能额外提高5%至10%[7] - 更多买家竞争可能重新引发竞价战，使卖家在交易中拥有更多选择权且无需做出某些让步[7]

抵押贷款市场利率结构变化 - 2023年第二季度利率低于3%的未偿还抵押贷款占比下降至20.4% 为2021年第二季度以来最小份额 自2022年第一季度峰值以来该份额持续萎缩但速度缓慢 三年内仅下降4.2个百分点 [1] - 利率在3%-3.99%区间的抵押贷款份额下降30个基点至32.1% 为2019年第三季度以来最小份额 [1] - 利率在4.0%至4.99%区间的抵押贷款份额下降至17.9% 为联邦住房金融局数据回溯至2013年以来的最低份额 较2019年40%的峰值大幅下降 [8] - 利率在6%及以上的抵押贷款份额在第二季度上升至19.7% 为2015年第四季度以来最高 较2022年第二季度7.3%的低点显著增加 [11] - 利率在5.0%至5.99%区间的抵押贷款份额在过去两年大致稳定在10%左右 第二季度为9.9% [12] 超低利率抵押贷款的成因与影响 - 2020年初出现的超低抵押贷款利率引发了再融资浪潮 到2022年第一季度 利率在3.99%及以下的未偿还抵押贷款占比达到65%的峰值 [2] - 低于3%的抵押贷款在通胀率约3%的背景下相当于实际意义上的免费资金 因为借贷成本等于或低于通胀率 [5] - 这些超低利率抵押贷款是美联储量化宽松政策的产物 该政策导致许多市场房价在两年内暴涨50%甚至更多 过高房价和超低利率共同造成住房市场僵局长达三年 [6][15] - 在2021年初至2022年期间 平均30年期固定抵押贷款利率低于消费者价格指数通胀率 意味着实际抵押利率为负 在疯狂时期 实际抵押利率比CPI低4个百分点 当时抵押利率低于3%而CPI通胀超过7% [18] 当前市场动态与未来展望 - 超低利率抵押贷款份额下降缓慢 反映出房主和投资者从“锁定效应”中退出缓慢 由于房屋销售暴跌和再融资崩溃 抵押贷款需求骤减 新发起的抵押贷款数量少得多 [1][11] - 目前利率在5.0%至5.99%区间的新抵押贷款仍在发放 例如联邦国民抵押贷款协会数据显示近期15年期合规抵押贷款平均利率为5.49% 海军联邦信贷协会报价30年期VA贷款利率可低至5.375% 该利率区间新发放抵押贷款的速度与旧贷款偿还速度大致相当 [12][13] - 自2022年年中以来 美联储通过量化紧缩试图抑制房价历史性暴涨和消费者价格通胀 目前已缩减2.36万亿美元资产 并且这一过程仍在继续 [16] - 超低利率抵押贷款在历史角度看是短暂现象 当前问题在于房价过高而非抵押利率过高 [16]