Nationally, the average home equity line of credit interest rate is below 7.5% and falling, according to the analytics company Curinos. Lenders are revising pricing to the new, lower prime rate of 6.75%. HELOC rate: Sunday, December 14, 2025 According to Curinos data, the average weekly HELOC rate is 7.44%. This rate is based on applicants with a minimum credit score of 780 and a maximum combined loan-to-value ratio (CLTV) of 70%. Homeowners had nearly $36 trillion of value in their homes at the end o ...

**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 公司涉及瑞银覆盖的中国房地产开发商、物业管理和经纪公司，包括华润置地、中国海外发展、龙湖集团、万科等[71][72] **核心观点与论据：市场下行周期将持续** * 预计房地产下行周期还将持续两年，2026年全国房地产销售面积和销售额将下降10%，2027年再下降5%[1] * 预计一线和二线城市二手房价格在2026年下降10%，2027年再下降5%[1] * 购房者预期发生根本转变，更多人倾向于租房而非购房，上海租赁交易量在2025年前九个月同比增长12%[2][6] * 租金收益率与抵押贷款利率倒挂是主要原因，截至2025年10月，一线城市平均租金收益率为1.81%，仍比全国加权平均抵押贷款利率3.07%低1.27个百分点[7][15] * 基于库存模型，预计去库存过程将持续至2027年中，库存月数将从当前的约30个月降至25个月（2010年以来平均水平）[59][64] **租赁市场动态与供应压力** * 租赁价格是早期指标，截至2025年10月，四个一线城市租金价格同比下降3%[2][9] * 租金供应增加源于三方面：社会租赁住房供应增加（十四五期间一线城市目标为40-60万套，可覆盖13-16%的租房家庭）[2][34][40]、二手房源由售转租（50个城市二手房挂牌量达440万套的历史新高）[18][20]、以及空置房产（全国空置率估计为18.8%）[25][28] * 2025年前九个月，22个主要城市租赁住房土地供应同比暴跌超过80%，预计社会租赁住房供应将在2026-27年减少[2][33][36] **现金流分析与价格调整压力** * 假设无价格升值，比较购房与租房的月度现金流，对于价值100万元人民币的房产，月租金支出为1508元，而月供为2562元（假设首付40%，抵押贷款利率3.1%）[3][14] * 分析显示，只有当首付比例达到60%时，月供才能被租金收入覆盖[16] * 若假设抵押利率在2026年底前下降40个基点至2.7%，且租金稳定，房价可能需要下跌38%，才能使购房与租房的月度现金流持平[3][7] **政策回应与风险** * 稳定房价最有效的方法可能包括暂停社会住房供应（但根据十五五规划不太可能）或大幅降息超过100个基点（但可能损害银行净息差，不太可能）[4] * 下行风险包括抵押贷款违约率上升导致银行止赎销售增加，进一步压低房价[4][59] * 上行风险包括大规模降息、政府大规模收购库存以及加速城中村改造计划[59] **行业预测修订** * 下调2025年房地产销售面积预测4%至7.43亿平方米，销售额预测下调3%至7.651万亿元人民币；下调2026年销售面积预测14%至6.69亿平方米，销售额预测下调13%至6.885万亿元人民币[53][55] * 预计2025年房地产新开工面积下降19%，2026年下降10%，2027年下降5%[53][54] * 预计2025年房地产投资下降10%，2026年下降10%，2027年下降5%[55][57] * 预计二手房交易占比将持续上升，到2026年将贡献总住房交易的51%以上[56][58] **其他重要内容** * 香港今年的房价稳定提供了一个经验教训，其驱动力是租金上涨和利率下降，但中国内地短期内看不到租金上涨[1] * 截至2025年10月，中原一线城市二手房价格指数较2021年峰值下跌35%，回到2016年水平[6] * 中国百强开发商2025年10月合同销售额同比下降41%，较9月的下降3%恶化[53] * 住房和城乡建设部重申房地产开发模式将从预售制转向现房销售，这将给开发商投资意愿和新开工带来进一步压力[53]

抵押贷款申请人信用状况 - 9月份购房者的平均信用评分达到736 为至少六年来的最高水平 较2019年疫情前水平高出约10点 [2][3] - 同期再融资的平均信用评分飙升至722 较一个月前上升超过30点 [7] - 报告指出抵押贷款信用评分比全国平均水平高出约20点 [3] 信贷标准与市场准入变化 - 贷款机构收紧了信贷标准 将重点放在限制风险上 导致信贷标准提高 [4] - 信贷标准的收紧可能使信用评分较低的潜在购房者和房主面临更有限的机遇 包括贷款选择受限 被拒绝或获得更高利率 [4][6] 抵押贷款利率与市场需求动态 - 抵押贷款利率在超过三年时间高于6% 甚至有时超过7% 但在9月中旬降至63%以下 为近一年来的最低水平 [5][6] - 历史高位的借贷成本开始下降 有助于增加房地产市场需求 为财务状况较好的买家提供了进入市场的机会 [5] - 利率改善促使拥有大额抵押贷款的房主抓住机会进行再融资 [7]

房地产市场整体趋势 - 美国活跃房源挂牌量在8月份出现自2023年以来的最大跌幅，环比7月下降1.4% [1] - 新房源挂牌量环比下降1.1%，同比下降近3% [1] - 房屋销售中位数价格同比上涨1.7%，达到440,004美元 [2] - 预计2025年房屋销售量将与2024年水平持平，而2024年是自1995年以来销售最差的一年 [2] 抵押贷款利率影响 - 平均抵押贷款利率已降至6.26%，为一年来的低点 [4] - 房地产经纪人认为6%的抵押贷款利率是一个“神奇数字”，若达到此水平可能引发购房兴趣的激增 [4] - 当前利率远高于2021年2.96%的30年期固定利率低点，但低于自1971年以来近8%的历史平均水平 [5] 市场驱动因素与前景 - 对住房成本和经济整体的担忧情绪正在同时影响买卖双方 [2] - 抵押贷款利率的下降可能为“销售量的显著增长”打开大门 [2] - 价格增长放缓、库存增加以及议价能力增强等因素正转向对买家有利 [5]

新屋销售数据 - 8月新屋销售环比大幅增长20.5% 经季节调整后的年化销售率达到80万套 为2022年1月以来最高水平且远超预期 [1] 销售增长的驱动因素与性质 - 需求激增显著降低了市场的新屋库存 8月库存降至49万套 为今年最低水平 [3] - 富国银行分析师提醒需谨慎看待增长 认为这可能并非可持续趋势 而是建筑商为应对供应过剩而提供折扣和激励措施的结果 [2] - 根据NAHB/富国银行调查 9月报告降价的建筑商比例从8月的37%升至39% 这是自新冠疫情以来为吸引买家而持续提供折扣的最高水平 [3] 宏观背景与市场前景 - 房地美数据显示 30年期抵押贷款利率自7月以来逐步下降 上周降至6.26% 为11个月低点 这对买家有利 [4] - 尽管融资成本仍处于高位且房价居高不下 但库存开始稳定 时间因素正在打破市场僵局 [4] - LPL Financial首席经济学家认为 需要观察三个月才能确立新屋销售趋势 目前判断住宅投资对本季度GDP做出有意义的贡献为时过早 [4] - 分析师预计 若未来几个月利率下降 住宅市场可能触底 并减少对整体经济增长的拖累 若房地产市场复苏 经济更可能避免衰退 风险资产在非衰退的降息周期中历史上表现良好 [4] 市场结构 - 新屋销售仅占美国房屋总销售量的约14% 且月度数据可能波动较大并会被修正 [4]

抵押贷款利率趋势 - 30年期固定抵押贷款利率下降至6.49%，为去年10月以来的最低水平 [2] - 利率下调是劳动力市场疲软的信号 [2] 抵押贷款申请活动 - 经季节性调整后，上周抵押贷款申请总量环比增长9.2% [1] - 再融资申请量环比增长12%，且较去年同期大幅增长34% [1] - 上周是自2022年以来借款人需求最强劲的一周，购房和再融资申请均上升 [3] - 购房申请量增至7月以来的最高水平，并持续领先去年同期的步伐超过20% [3] 再融资市场动态 - 假期调整后的再融资指数创下一年来最强劲的单周表现 [4] - 再融资申请的平均贷款规模显著增加，因为大额贷款借款人对利率变动更敏感 [4] - 上周再融资申请占所有申请的比例接近49% [4] 购房者心态变化 - 许多潜在购房者似乎已接受较高的利率作为新常态 [4] - 接受下一次购房时抵押贷款利率最高为6.0%的房主比例，从2025年第一季度的41%上升至第三季度的52% [4]

房屋净值信贷额度概述 - 房屋净值信贷额度是一种以房屋净值为基础的循环信贷额度，属于第二抵押贷款 [2] - 房屋净值指房屋价值减去未偿还的抵押贷款余额，例如房屋价值40万美元，贷款余额25万美元，则净值为15万美元，占比37.5% [2] - 该信贷可用于房屋改造、偿还债务、购买第二套房产首付或作为应急资金 [2] 房屋净值信贷额度类型 - 主要分为两种类型：只付利息型和固定利率型 [3] - 只付利息型在提取期内仅支付利息，还款期开始后需偿还本金和利息，通常利率可变 [3][4] - 固定利率型可将部分或全部余额转为固定利率贷款，功能类似房屋净值贷款 [4] 当前市场环境下适用人群分析 - 对于持有低于4%低利率抵押贷款的业主，房屋净值信贷额度比再融资更具吸引力，可保留低利率抵押贷款 [5][6] - 当前30年期固定抵押贷款利率在6%左右低位，而房屋净值信贷额度平均利率在8%至9%范围 [5][6] - 该信贷允许按需提取资金，无需一次性提取大额贷款，仅对实际使用部分支付利息 [7] 当前市场环境下不适用人群分析 - 近两年购房且利率在7%左右的业主，现金再融资可能是更好选择 [8] - 预计抵押利率可能接近6%，从长期看现金再融资是更明智的选择 [9] - 现金再融资有充足时间收回成本，并获得更低的抵押贷款月供及现金 [10] 房价走势对决策的影响 - 2019年至2024年房价年增长8%至9%，但2025年预计全国平均涨幅仅为2.5% [11] - 在房价持续大幅上涨的市场，房屋净值信贷额度是明智之举，可通过房屋改造提升资产价值 [12] - 在房价涨幅接近全国平均水平的市场，若不久后计划卖房，房屋净值信贷额度可能无法达到预期效果 [13] - 以40万美元房屋为例，4万美元的信贷额度若在一年内卖房，需房价上涨约16%才能收支平衡 [14] 房屋净值信贷额度申请流程 - 申请流程相对简单，首先研究不同贷款机构并比较条款、利率和成交成本 [15] - 准备必要文件如身份证明、近期抵押贷款账单、收入证明和房屋保险证明 [16] - 可在线或当面申请，之后进入抵押贷款审批流程，审批通过即可签署文件并使用资金 [17] 房屋净值信贷额度常见问题 - 当前是否适合取决于个人财务状况和利率环境，目前利率较高，需有稳定收入和清晰还款计划 [19] - 利率通常随美联储短期利率变动，若通胀降温可能下降，但因是可变利率需预算利率保持高位或上升的可能 [20] - 主要缺点是以房屋作为抵押品，违约风险可能导致止赎，利率可变可能增加月供，且可能存在前期费用或年费 [21]

抵押贷款利率预测 - 2025年底抵押贷款利率预计为6.4%，2026年底为6.0%，较上月预测的6.5%和6.1%分别下调0.1和0.1个百分点 [1] 房价增长预测 - 2025年Q4/Q4年度房价增长率预测从4.1%下调至2.8%，2026年从2.0%下调至1.1% [1] 房屋销售预测 - 2025年房屋销售总量预计为485万套，2026年预计为535万套 [1] 研究机构背景 - 预测数据来源于房利美经济与战略研究组(ESR)，由首席经济学家Mark Palim领导 [4] - 研究组通过消费者和抵押贷款机构调查、历史及新兴趋势分析支撑预测结论 [4]

抵押贷款利率与信用评分关系 - 提高信用评分可显著降低抵押贷款利率，最多可降低近0.75个百分点，对于一个30万美元、20%首付并含一个折扣点的贷款，此举可在贷款期内节省超过5.5万美元利息，并使月供减少155美元 [1] - 信用评分是决定抵押贷款利率的主要组成部分，但债务水平和首付规模等其他因素也起作用 [2] - 截至2025年10月，FICO信用评分为800的借款人可获得30年期固定抵押贷款年利率为6.83% [9] 影响抵押贷款利率的其他关键因素 - 贷款机构会考虑债务收入比，即总月度债务与税前及扣除前月度收入之比 [5] - 贷款价值比是抵押贷款金额与房屋市场价值的比较，主要受首付金额影响，首付越多，贷款价值比越低，可能获得更优的贷款利率 [5] - 贷款期限影响利率，15年期固定抵押贷款利率通常低于30年期固定利率贷款 [5] 主要抵押贷款产品类型 - 最常见的抵押贷款是符合房利美和房地美设定资格标准的常规贷款 [4] - 政府机构支持的贷款类型包括美国农业部的郊区及农村抵押贷款、联邦住房管理局贷款以及面向有军方背景借款人的退伍军人事务部贷款 [6] - 在所有贷款类型中，退伍军人事务部贷款的抵押贷款利率通常最低 [7] 信用评分评估体系的变革 - 房利美和房地美已宣布将开始考虑VantageScore 4.0的评分，此举可能帮助约500万美国人获得抵押贷款资格或更优的利率 [7][8] - FICO即将直接向贷款机构提供信用评分，而非通过信用局，此举若将节省成本传导给消费者，可能会降低借款人获取信用评分的费用 [8] 不同贷款产品的资格要求 - 对于购买25万美元的房屋，使用联邦住房管理局贷款且首付10%时，信用评分低至500即可符合资格 [10] - 常规贷款可能提供更低的抵押贷款利率，但需要FICO分数达到620才能符合条件 [10] 历史利率水平与当前市场基准 - 3%及以下的历史低位抵押利率是美联储为应对新冠疫情而激进降息的结果，利率再次降至如此低位需要出现同等严重的国家经济威胁 [11] - 截至2025年10月2日，房地美报告的平均30年期抵押贷款利率为6.34%，当前良好的抵押贷款利率约为7.30%或更低，此为基于信用评分显示的当前利率中位数 [12]

当前抵押贷款利率市场概况 - 过去两周，30年期抵押贷款平均利率下降了7个基点[1] - 近期住房贷款利率处于6%至6.5%的中低区间[25] - 房地美数据显示，30年期贷款的历史最低利率为2021年1月的2.65%，而15个月后利率升至5%[27] - 目前许多现有房主（71.3%）的抵押贷款利率低于5%，超过半数（53.4%）低于4%[25] 提供最低利率的贷款机构特征 - 提供极低利率（中位数利率2.4%至4.75%）的贷款机构通常只向极少数客户发放贷款[2] - 其他提供最低利率的机构包括服务于特定客户群的银行、服务本地会员的信用合作社以及为自身建筑项目融资的住宅建筑商[3] - 全国性贷款机构中，Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage提供利率买断计划[14] 获取最低抵押贷款利率的八大策略 - **提高信用评分**：信用评分从620提升至640-659区间，年利率可能从7.30%改善至7.11%[4][5] - **降低债务收入比**：DTI比率以25%或更低为目标可获得最低利率，贷款机构可接受上限为50%，但更偏好35%或以下[5][6] - **提高首付比例**：支付更多首付款可获得更低利率，2024年首次购房者的首付中位数为9%[7][8] - **购买折扣点**：每购买一个点（贷款金额的1%）通常可降低利率约0.25个百分点[9] - **获取利率买断**：通过买断可在贷款前几年降低利率，例如从7%降至6.5%为期两年[14][15] - **考虑可调利率抵押贷款**：ARM在初始期（通常3-10年）提供固定利率，之后定期调整[17] - **选择更短贷款期限**：20年或15年固定期限抵押贷款通常比30年期利率更低[19] - **寻找可承继抵押贷款**：可承继贷款允许接手现有贷款，但大多数传统抵押贷款不符合条件，需寻找FHA、VA或USDA贷款[20] 利率谈判与特殊融资案例 - Zillow调查显示，2024年约45%的购房者获得了低于5%的抵押贷款利率，而当时市场利率高于6.5%[12] - 其中三分之一通过与卖方或建筑商谈判获得特殊融资，超过四分之一（超过25%）从卖方或建筑商处获得利率买断，近四分之一（23%）购买了折扣点[12] - 若市场利率接近6%而目标低于5%，需购买4至5个折扣点，例如30万美元贷款购买5个点需预付约1.5万美元[13] 贷款产品比较与选择 - 比较贷款时，应对比零折扣点报价，以评估购买点数降低利率的成本效益[11] - 选择可调利率与固定利率抵押贷款时需进行权衡[18] - 选择可调利率抵押贷款时，需确保预算能承受初始固定利率期结束后月供可能的上调[24] 再融资与长期规划 - 由于多数现有房主利率已很低，目前再融资并非许多人的选择[25] - 抵押贷款利率具有周期性，未来仍可能出现再融资机会[25] - 考虑再融资时，通常寻找比当前利率低约1%至2%的时机，并需权衡再融资结算成本与目标是降低月供还是缩短还款期限[26] 各类贷款产品利率比较 - VA贷款，尤其是15年期VA贷款，通常利率最低，因为较短期限比较长期限利率更低[29]