抵押贷款利率趋势 - 抵押贷款利率正在下降 过去六个月30年期固定利率已下降83个基点至5.90% 15年期固定利率下降59个基点至5.36% [1] - 当前可能是购房或为现有抵押贷款进行再融资的有利时机 [1] 当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow最新数据 当前主要抵押贷款产品全国平均利率如下：30年期固定5.90% 20年期固定5.84% 15年期固定5.36% 5/1可调利率抵押贷款6.11% 7/1可调利率抵押贷款6.28% [5] - 30年期退伍军人事务部贷款利率为5.48% 15年期退伍军人事务部贷款为5.07% 5/1退伍军人事务部可调利率为5.17% [5] 当前抵押贷款再融资利率水平 - 抵押贷款再融资利率通常高于购房贷款利率 根据Zillow数据 当前再融资全国平均利率如下：30年期固定6.01% 20年期固定5.94% 15年期固定5.45% 5/1可调利率6.37% 7/1可调利率6.48% [6] - 30年期退伍军人事务部再融资利率为5.51% 15年期为5.14% 5/1可调利率为5.29% [6] 不同贷款期限分析 - 30年期抵押贷款是最受欢迎的贷款类型 因其将还款分摊至360个月 月供相对较低 例如一笔30万美元、利率5.90%的30年期贷款 月供约为1,779美元 总利息支出达340,587美元 [8] - 15年期抵押贷款利率通常低于30年期 长期看可节省大量利息 例如同样30万美元贷款 利率5.36%的15年期贷款月供跳升至2,429美元 但总利息支出仅为137,224美元 [9][10] 可调利率抵押贷款特点 - 可调利率抵押贷款在初始固定期限后利率会定期调整 例如5/1可调利率抵押贷款前五年利率固定 之后每年调整 [11] - 可调利率通常起始低于固定利率 但存在初始锁定期结束后利率上升的风险 若计划在锁定期结束前出售房产 可调利率抵押贷款可能是一个合适的选择 [12] - 近期可调利率偶尔与固定利率相似甚至更高 在选择前应向多家贷款机构询价比较 [13] 获取低利率的方法 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优异、债务收入比低的借款人提供最低利率 [14] - 可通过在交割时购买折扣点来永久降低利率 例如购买2-1临时利率买断 可使第一年利率从6.25%降至4.25% 第二年升至5.25% 之后恢复至6.25% [15] - 需评估利率买断的额外成本是否会被长期的低利率节省所抵消 [16] 利率前景与数据说明 - 抵押贷款银行家协会预计30年期抵押贷款利率在2026年前将维持在6.4%左右 房利美预测明年利率将高于6% 但到2026年第四季度可能降至5.9% [20] - Zillow报告的5.90%的30年期固定利率是全国平均水平 其数据通常低于房地美等其他来源 因数据采集方法不同 Zillow数据来自其贷款机构市场 而房地美数据来自其承销系统收到的贷款申请 [19]

美国住房抵押贷款市场动态 - 近期抵押贷款利率已降至一年多以来的最低水平 这使购房对等待已久的美国人而言变得更能负担[2] - 30年期固定利率抵押贷款目前接近6% 这一水平显著高于几年前[2] 购房者获取最优贷款利率的策略 - 在申请前提升信用评分 贷款机构将最优利率保留给信用良好的借款人 通常信用评分至少达到700或更高能获得更好利率[3] - 获取免费信用报告 纠正错误 偿还信用卡债务 并避免开设新的信贷额度 即使信用评分的小幅提升也能在贷款周期内节省大量资金[4] - 降低债务收入比 过高的债务向贷款机构传递不良信号 传统上贷款机构要求债务收入比最高不超过月总收入的36%[5][6] - 增加首付款比例 更高的首付降低了贷款机构的风险 从而有助于获得更低利率 达到10%、15%或20%等特定门槛对购房者有利[7] - 支付20%的首付款是最佳选择 因为这有助于避免私人抵押贷款保险 该保险每年可能增加原始贷款金额的2% 导致月供增加数百美元[7]

行业核心观点 - 进入2026年，获得最优抵押贷款利率所需的信用评分可能比许多购房者预期的要高，但这严重依赖于其他金融因素[1] - 识别“最佳”抵押贷款利率并非简单地选择一个信用分数，贷款机构在设定利率时会考虑至少十个关键因素[2] - 与抵押贷款专业人士建立牢固的工作关系至关重要，他们可以进行全面的成本分析、解释贷款选项并指导长期财富积累[4] 信用评分的重要性与局限性 - 信用评分是影响抵押贷款利率的最重要因素之一，但并非唯一决定因素[5] - 如果借款人的中间信用评分超过720分，其选择将远多于评分580分的人，尽管两者在技术上都可能符合抵押贷款资格[3] - 贷款机构考量的关键因素包括：信用评分、债务收入比、贷款价值比、流动资产、房产类型、交易类型、贷款类型、贷款机构自身的信用评分门槛、交割日期远近以及每月抵押贷款保险的支付方式[2][7] 信用评分与利率数据关系 - 根据Experian截至2025年初的数据，30年期常规抵押贷款的平均利率随FICO评分变化如下[5]： - FICO评分620分对应平均利率为7.89%[6] - FICO评分660分对应平均利率为7.61%[6] - FICO评分700分对应平均利率为7.42%[6] - FICO评分740分对应平均利率为7.26%[8] - FICO评分760分对应平均利率为7.18%[8] - FICO评分780分及以上对应平均利率为7.07%[8] - 数据显示，对于30年期常规贷款，信用评分超过780分后回报率递减，利率趋于平缓，这意味着将评分推得更高可能不会带来显著更优的利率[8]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款利率为6.03%，15年期固定利率为5.42% [1] - 30年期利率自10月底以来基本保持不变，市场波动性极低 [1] - 其他主要贷款产品利率分别为：20年期固定5.95%，5/1 ARM为6.03%，7/1 ARM为6.18% [5] 抵押贷款再融资利率 - 当前抵押贷款再融资利率普遍高于购房贷款利率，但并非总是如此 [3] - 再融资利率具体为：30年期固定6.17%，15年期固定5.63%，5/1 ARM为6.44% [6] 不同期限贷款产品分析 - 30年期抵押贷款是最受欢迎的类型，因其将还款分摊至360个月，月供相对较低 [8] - 以30万美元、利率6.03%的30年期贷款为例，月供（本金加利息）约为1,804美元，总利息支出为349,599美元 [8] - 15年期抵押贷款利率更低，为5.42%，但月供更高，因为需在更短时间内偿还相同债务 [9] - 同样30万美元、利率5.42%的15年期贷款，月供跳升至2,439美元，但总利息支出大幅降低至138,936美元 [10] 可调利率抵押贷款 - 可调利率抵押贷款在初始固定期后利率会定期调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整 [11] - ARM初始利率通常低于固定利率，但存在固定期结束后利率上升的风险 [12] - 近期ARM利率有时与固定利率相似甚至更高，建议比较不同贷款机构以获取有竞争力的利率 [13] 影响抵押贷款利率的因素 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优异、债务收入比低的借款人提供最低利率 [14] - 借款人可以通过在交割时购买折扣点来永久降低利率，或选择临时性利率买断 [15] - 例如，通过2-1买断，利率第一年为4.25%，第二年为5.25%，之后维持在6.25% [15] 利率前景预测 - 根据MBA 11月预测，30年期抵押贷款利率在2026年前将维持在6.4%附近 [20] - 房利美预测30年期利率明年将保持在6%以上，到2026年第四季度可能降至5.9% [20]

行业趋势与市场环境 - 全国房屋净值信贷额度平均利率低于7.5%且正在下降 贷款机构正根据新的、更低的6.75%最优惠利率修订定价 [1] - 截至2025年第二季度末 房主拥有的房屋净值总额接近36万亿美元 创历史最高纪录 [2] - 由于抵押贷款利率仍徘徊在6%以上 房主近期不太可能放弃其原有的低息首套抵押贷款（利率可能低至3%-5%）这使得出售房产或进行套现再融资的吸引力下降 [3] 产品机制与定价 - HELOC利率不同于首套抵押贷款利率 其利率通常基于指数利率（如最优惠利率）加上一个利差 例如 若最优惠利率为6.75% 加上0.75%的利差 HELOC利率将为7.50% [4] - 贷款机构在HELOC等二次抵押贷款产品的定价上具有灵活性 利率取决于借款人的信用评分、债务水平以及信贷额度与房屋价值的比率 因此货比三家很重要 [5] - 全国平均HELOC利率可能包含仅持续六个月或一年的“ introductory”优惠利率 之后利率将变为可调整 并可能从显著更高的水平开始 [5] 产品优势与应用场景 - HELOC允许房主在不放弃原有低息首套抵押贷款的情况下 以灵活的方式和金额动用房屋净值 资金可用于房屋装修、维修升级或度假等用途 [6][11] - HELOC的优势在于可以按需提取 只对实际借款部分支付利息 并为未来需求保留部分信贷额度 [8] - 对于拥有低首套抵押贷款利率和大量房屋净值的房主而言 当前可能是获取HELOC的绝佳时机 [11] 利率与还款示例 - 根据Curinos数据 截至2025年12月14日当周 针对信用评分不低于780且综合贷款价值比不超过70%的申请人 平均HELOC利率为7.44% [2] - 当前市场上有贷款机构提供年利率低至6.38%的HELOC产品（以15万美元信贷额度为例） [7] - 若从HELOC中提取5万美元全额 并以7.50%的利率计算 在10年提款期内每月还款额约为313美元 但需注意HELOC利率通常是可变的 且在后续20年还款期内还款额会增加 整个产品周期实质上可达30年 [12] 风险与注意事项 - HELOC通常采用可变利率 意味着利率会周期性波动 借款人需确保在利率上升时能够承担月供 [7] - 在选择HELOC时 需比较费用、还款条款以及最低提款金额（即贷款机构要求首次必须从净值中提取的金额） [7] - HELOC最适合在更短期限内借款并偿还余额 例如用于度假的借款若转为长期债务可能并不值得 [11][12]

**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 公司涉及瑞银覆盖的中国房地产开发商、物业管理和经纪公司，包括华润置地、中国海外发展、龙湖集团、万科等[71][72] **核心观点与论据：市场下行周期将持续** * 预计房地产下行周期还将持续两年，2026年全国房地产销售面积和销售额将下降10%，2027年再下降5%[1] * 预计一线和二线城市二手房价格在2026年下降10%，2027年再下降5%[1] * 购房者预期发生根本转变，更多人倾向于租房而非购房，上海租赁交易量在2025年前九个月同比增长12%[2][6] * 租金收益率与抵押贷款利率倒挂是主要原因，截至2025年10月，一线城市平均租金收益率为1.81%，仍比全国加权平均抵押贷款利率3.07%低1.27个百分点[7][15] * 基于库存模型，预计去库存过程将持续至2027年中，库存月数将从当前的约30个月降至25个月（2010年以来平均水平）[59][64] **租赁市场动态与供应压力** * 租赁价格是早期指标，截至2025年10月，四个一线城市租金价格同比下降3%[2][9] * 租金供应增加源于三方面：社会租赁住房供应增加（十四五期间一线城市目标为40-60万套，可覆盖13-16%的租房家庭）[2][34][40]、二手房源由售转租（50个城市二手房挂牌量达440万套的历史新高）[18][20]、以及空置房产（全国空置率估计为18.8%）[25][28] * 2025年前九个月，22个主要城市租赁住房土地供应同比暴跌超过80%，预计社会租赁住房供应将在2026-27年减少[2][33][36] **现金流分析与价格调整压力** * 假设无价格升值，比较购房与租房的月度现金流，对于价值100万元人民币的房产，月租金支出为1508元，而月供为2562元（假设首付40%，抵押贷款利率3.1%）[3][14] * 分析显示，只有当首付比例达到60%时，月供才能被租金收入覆盖[16] * 若假设抵押利率在2026年底前下降40个基点至2.7%，且租金稳定，房价可能需要下跌38%，才能使购房与租房的月度现金流持平[3][7] **政策回应与风险** * 稳定房价最有效的方法可能包括暂停社会住房供应（但根据十五五规划不太可能）或大幅降息超过100个基点（但可能损害银行净息差，不太可能）[4] * 下行风险包括抵押贷款违约率上升导致银行止赎销售增加，进一步压低房价[4][59] * 上行风险包括大规模降息、政府大规模收购库存以及加速城中村改造计划[59] **行业预测修订** * 下调2025年房地产销售面积预测4%至7.43亿平方米，销售额预测下调3%至7.651万亿元人民币；下调2026年销售面积预测14%至6.69亿平方米，销售额预测下调13%至6.885万亿元人民币[53][55] * 预计2025年房地产新开工面积下降19%，2026年下降10%，2027年下降5%[53][54] * 预计2025年房地产投资下降10%，2026年下降10%，2027年下降5%[55][57] * 预计二手房交易占比将持续上升，到2026年将贡献总住房交易的51%以上[56][58] **其他重要内容** * 香港今年的房价稳定提供了一个经验教训，其驱动力是租金上涨和利率下降，但中国内地短期内看不到租金上涨[1] * 截至2025年10月，中原一线城市二手房价格指数较2021年峰值下跌35%，回到2016年水平[6] * 中国百强开发商2025年10月合同销售额同比下降41%，较9月的下降3%恶化[53] * 住房和城乡建设部重申房地产开发模式将从预售制转向现房销售，这将给开发商投资意愿和新开工带来进一步压力[53]

抵押贷款申请人信用状况 - 9月份购房者的平均信用评分达到736 为至少六年来的最高水平 较2019年疫情前水平高出约10点 [2][3] - 同期再融资的平均信用评分飙升至722 较一个月前上升超过30点 [7] - 报告指出抵押贷款信用评分比全国平均水平高出约20点 [3] 信贷标准与市场准入变化 - 贷款机构收紧了信贷标准 将重点放在限制风险上 导致信贷标准提高 [4] - 信贷标准的收紧可能使信用评分较低的潜在购房者和房主面临更有限的机遇 包括贷款选择受限 被拒绝或获得更高利率 [4][6] 抵押贷款利率与市场需求动态 - 抵押贷款利率在超过三年时间高于6% 甚至有时超过7% 但在9月中旬降至63%以下 为近一年来的最低水平 [5][6] - 历史高位的借贷成本开始下降 有助于增加房地产市场需求 为财务状况较好的买家提供了进入市场的机会 [5] - 利率改善促使拥有大额抵押贷款的房主抓住机会进行再融资 [7]

房地产市场整体趋势 - 美国活跃房源挂牌量在8月份出现自2023年以来的最大跌幅，环比7月下降1.4% [1] - 新房源挂牌量环比下降1.1%，同比下降近3% [1] - 房屋销售中位数价格同比上涨1.7%，达到440,004美元 [2] - 预计2025年房屋销售量将与2024年水平持平，而2024年是自1995年以来销售最差的一年 [2] 抵押贷款利率影响 - 平均抵押贷款利率已降至6.26%，为一年来的低点 [4] - 房地产经纪人认为6%的抵押贷款利率是一个“神奇数字”，若达到此水平可能引发购房兴趣的激增 [4] - 当前利率远高于2021年2.96%的30年期固定利率低点，但低于自1971年以来近8%的历史平均水平 [5] 市场驱动因素与前景 - 对住房成本和经济整体的担忧情绪正在同时影响买卖双方 [2] - 抵押贷款利率的下降可能为“销售量的显著增长”打开大门 [2] - 价格增长放缓、库存增加以及议价能力增强等因素正转向对买家有利 [5]

新屋销售数据 - 8月新屋销售环比大幅增长20.5% 经季节调整后的年化销售率达到80万套 为2022年1月以来最高水平且远超预期 [1] 销售增长的驱动因素与性质 - 需求激增显著降低了市场的新屋库存 8月库存降至49万套 为今年最低水平 [3] - 富国银行分析师提醒需谨慎看待增长 认为这可能并非可持续趋势 而是建筑商为应对供应过剩而提供折扣和激励措施的结果 [2] - 根据NAHB/富国银行调查 9月报告降价的建筑商比例从8月的37%升至39% 这是自新冠疫情以来为吸引买家而持续提供折扣的最高水平 [3] 宏观背景与市场前景 - 房地美数据显示 30年期抵押贷款利率自7月以来逐步下降 上周降至6.26% 为11个月低点 这对买家有利 [4] - 尽管融资成本仍处于高位且房价居高不下 但库存开始稳定 时间因素正在打破市场僵局 [4] - LPL Financial首席经济学家认为 需要观察三个月才能确立新屋销售趋势 目前判断住宅投资对本季度GDP做出有意义的贡献为时过早 [4] - 分析师预计 若未来几个月利率下降 住宅市场可能触底 并减少对整体经济增长的拖累 若房地产市场复苏 经济更可能避免衰退 风险资产在非衰退的降息周期中历史上表现良好 [4] 市场结构 - 新屋销售仅占美国房屋总销售量的约14% 且月度数据可能波动较大并会被修正 [4]

抵押贷款利率趋势 - 30年期固定抵押贷款利率下降至6.49%，为去年10月以来的最低水平 [2] - 利率下调是劳动力市场疲软的信号 [2] 抵押贷款申请活动 - 经季节性调整后，上周抵押贷款申请总量环比增长9.2% [1] - 再融资申请量环比增长12%，且较去年同期大幅增长34% [1] - 上周是自2022年以来借款人需求最强劲的一周，购房和再融资申请均上升 [3] - 购房申请量增至7月以来的最高水平，并持续领先去年同期的步伐超过20% [3] 再融资市场动态 - 假期调整后的再融资指数创下一年来最强劲的单周表现 [4] - 再融资申请的平均贷款规模显著增加，因为大额贷款借款人对利率变动更敏感 [4] - 上周再融资申请占所有申请的比例接近49% [4] 购房者心态变化 - 许多潜在购房者似乎已接受较高的利率作为新常态 [4] - 接受下一次购房时抵押贷款利率最高为6.0%的房主比例，从2025年第一季度的41%上升至第三季度的52% [4]