政策发布与核心目标 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》并向社会公开征求意见 标志着REITs从基础设施领域扩容至商业不动产领域 [1] - 政策核心目标是助力房地产行业向新发展模式转型 并畅通“产业—资产—金融”的良性循环 [1][11] - 监管部门正加快推动商业不动产REITs工作 包括尽快印发制度规则 预计将很快可向证监会和沪深交易所申报材料 [1] 制度规则与监管框架 - 《公告》共八条 界定了商业不动产REITs的定义、基金注册及运营管理要求、各方责任等 [3] - 构建了以证券法、证券投资基金法为基石 以证监会行政监管规则为主要依据 以自律规则为补充的监管规则体系 [4] - 针对商业不动产与基础设施的差异 制度仅作针对性、适应性的小幅完善 可直接适用现有REITs监管规则的主要内容 [3][5] - 证券交易所、证券业协会等将修订REITs相关规则制度 并同步开展技术系统调整 预计很快上线运行 [2][3] 市场现状与发展策略 - 中国公募REITs市场经过近五年发展 已成为千亿级新兴市场 目前已成功上市产品77只 累计融资规模达2070亿元 覆盖10个行业18种资产类型 [7] - 后续将坚持商业不动产REITs和基础设施REITs并行推进的发展策略 [8] - 商业不动产REITs将精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的盘活需求 [8] - 相对于美国等成熟市场超过万亿美元的规模 中国REITs市场发展空间巨大 [8] 市场结构与投资者特征 - REITs投资结构中机构投资者占比高达95% 其投资行为更趋长期化 配置逐步记入FVOCI账户 [4] - 依托资本市场交易机制 投资者既可获得资本利得 又可获得稳定现金分红 吸引各类中长期资金 [4] - 强制分红的制度设计和税收支持政策 推动投资者更加关注长期投资和价值投资 [4] 对行业与市场的预期影响 - 商业不动产REITs为房地产企业提供了直接融资工具 倒逼企业提升资产运营管理能力 引导企业从“开发商”向“资产管理商”转变 [12] - 于资本市场而言 REITs底层资产类型更加多元 为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [12] - 预计将产生“一子落而满盘活”的多元效应 构筑多方共赢格局 [12]