据微信公众号"昆明公积金"消息，云南省昆明市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最 高额度的通知》。本通知自2025年5月6日起执行。文件明确最高贷款基准额度：单缴存人家庭50万元、 双缴存人家庭80万元调整为单缴存人家庭70万元、双缴存人家庭100万元。 ...

加拿大4月温哥华基准住房价格同比下滑1.8%，销量下降23.6%。 ...

住房可负担性现状 - 澳洲买房人需年收入达16 1万澳元才能在不陷入财务压力的情况下负担房贷 比全国平均工资11 4万澳元高出41% [1] - 全国仅有五分之一的城区对平均收入者来说是"可负担"的 [1][3] - 当前全国平均需将42 4%的收入用于还贷 远高于疫情前2020年3月的24 1% [3] 区域差异与房价趋势 - 悉尼最难负担 还贷占比高达57 9% 购房者需年薪23 5万澳元才不"吃力" [3] - 墨尔本相对最"轻松" 平均还贷占比为36 6% [3] - 悉尼仅有14个城区对中等收入家庭年薪12 1万澳元可负担 包括Bankstown Cabramatta Liverpool等 [3] - 今年房价预计将上涨6 1% 而利率仍处于高位 贷款偿还负担持续加重 [3] 专家观点与政策分析 - 专家批评主要政党提出的购房支持政策"过度侧重需求端" 认为这可能推高房价而非解决根本问题 [3] - 专家强调除非供给跟上 否则政策只会加剧供需失衡 [3] - 研究指出当前即使是中高收入者也在为买房而挣扎 显示出住房负担能力正持续恶化 [3] 解决方案与长期影响 - 要改善住房可负担性 需要进一步降息以及增加住房供给 [1] - 房屋拥有率下降将在未来几十年加剧老年贫困问题 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收约10亿美元，同比增长7%；过去十二个月营收约38亿美元 [6][7] - 摊薄后每股收益为1.11美元，包含约0.05美元的可转换票据及相关认股权证稀释；第一季度有机增长2%（扣除定价因素） [7] - 毛利率为22.8%，较去年同期提高90个基点；GAAP基础上，运营利润率提高10个基点至6.5%；调整后运营利润率下降50个基点至7% [21] - 有效税率为17.7%，高于去年的10.6%；GAAP基础上，净利润增长9%至3800万美元，即摊薄后每股1.11美元；调整后每股收益为1.11美元，较去年下降7% [23] - EBITDA增长9%或900万美元至1.08亿美元；调整后EBITDA增长4%至1.16亿美元，调整后EBITDA利润率下降40个基点至11.5% [25] - 第一季度经营活动现金流约4000万美元，高于去年的3500万美元；本季度购置物业、厂房及设备支出为2000万美元 [25] - 季度末净杠杆率为2.7倍，低于去年第一季度的2.8倍，与上一季度持平；总净流动性为7.45亿美元，其中现金8700万美元，循环信贷额度未使用额度6.58亿美元 [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 RV业务 - 第一季度营收4.79亿美元，同比增长14%，占合并营收的48%；TTM基础上，每单位RV内容为4870美元，与去年同期持平；季度环比每单位RV内容增长6% [12][13] - 本季度RV批发单位出货量增长14%，估计零售单位出货量下降约7%；库存周数从去年第四季度的17 - 19周增加到20 - 22周，但仍低于历史平均水平 [13] 海洋业务 - 第一季度营收1.49亿美元，同比增长4%；估计批发动力艇单位出货量下降10%；TTM基础上，每批发动力艇单位内容为3979美元，与去年同期持平；季度环比每批发动力艇单位内容增长12% [15] - 估计第一季度海洋零售和批发动力艇单位出货量分别为76.65万单位，经销商库存季节性增加约5800单位，经销商库存周数从去年第四季度的23 - 25周季节性增加到26 - 28周 [16] 动力运动业务 - 第一季度营收8100万美元，同比增长2%，占第一季度合并销售额的8%；Sport Tech生产的驾驶室封闭装置市场份额和采用率持续增加 [17] 住房业务 - 第一季度营收2.95亿美元，同比增长7%，占合并销售额的29%；在制造住房业务中，TTM基础上每单位内容同比增长4%至6671美元，批发单位出货量增长6%，而总住房开工量下降2% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - RV市场：预计全年零售单位出货量将下降中到高个位数，批发单位出货量约为31 - 33万单位；此前预计2025年零售出货量持平，批发单位出货量有中个位数增长 [30] - 海洋市场：预计零售将下降高个位数到低两位数，批发单位出货量将有低个位数下降；此前预计批发增长5% - 10% [30][31] - 动力运动市场：预计行业出货量将下降低两位数，但公司有机内容将增长高个位数 [31] - 住房市场：预计2025年制造住房批发单位出货量将有中个位数增长；预计2025年新现场建造住房开工量将同比下降约10% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多元化业务战略和模式，注重严格的成本和营运资金管理、运营改进和产品创新，以保持业务的灵活性、可扩展性和敏捷性 [5][6] - 持续投资于先进产品集团，推动与客户的创新合作，同时投资品牌组合，以Patrick品牌为核心战略，为客户和利益相关者提供强大支持 [8] - 积极应对关税影响，通过寻找替代采购渠道、与供应商和客户合作、采用“好、更好、最佳”产品策略等方式，减轻关税对终端消费者的影响 [11][27][28] - 关注市场趋势，根据市场变化调整业务策略，如在市场波动时保持库存管理的灵活性，以适应需求变化 [29][30] - 继续推进收购和股票回购计划，以实现战略增长和股东价值最大化 [6][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩基本符合计划和预期，团队在动态的宏观经济环境中表现出坚韧和灵活性 [5] - 尽管市场存在不确定性和波动，但公司凭借强大的资产负债表、现金流和流动性，有能力应对近期市场动态，并在市场条件改善时实现可持续盈利增长 [10] - 新的产品开发和创新努力开始显现成效，预计随着时间推移将带来更多增长机会 [6] - 消费者信心和情绪因近期政策变化而下降，可能影响短期 discretionary消费；但公司相信，消费者对经济前景的信心增强将改善其消费意愿 [28][29] - 公司密切关注市场趋势，将根据情况做出适当反应，控制可控制因素，执行长期增长和股东价值提升计划 [30] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成两项收购，并回购约850万美元的股票 [6] - 公司预计2025年有效税率约为24% - 25%，运营现金流在3.5 - 3.7亿美元之间，资本支出约为7000 - 8000万美元，自由现金流至少为2.7亿美元 [32] - 公司估计全年运营利润率约为7% - 7.3% [33] 问答环节所有提问和回答 问题1：目前关税的总敞口以及预计的抵消情况 - 公司表示关税环境动态变化，团队正在密切关注；从公司层面看，5%的商品成本来自中国进口，5%来自加拿大和墨西哥，5%来自其他地区；目标是尽最大努力减轻关税对客户的影响，通过寻找替代采购渠道、利用规模和战略采购等方式进行抵消；中国是最大风险，公司正在加快转移约一半的中国业务敞口 [37][38][39] 问题2：公司是否会通过定价来抵消关税负担 - 公司会谨慎考虑定价，与客户密切沟通，逐行分析产品成本，通过“好、更好、最佳”模式等方式减轻关税影响；部分早期来自中国的关税已存在，但无法直接说明OEM的产品价格涨幅 [40][41][42] 问题3：产品组合以及未来十二个月的内容预期 - 公司认为产品组合自2024年底以来保持稳定，未出现明显的低端到高端的去内容化现象；预计产品组合不会有显著变化，随着宏观经济动态变化，入门级产品可能有助于吸引消费者 [46][47] 问题4：新旧运营利润率下降的原因以及关税的影响 - 运营利润率下降主要是由于减少了约3万辆RV单位和1.7万辆海洋单位的出货量；公司已将关税影响纳入预测，并通过将产品从中国转移等方式进行应对 [52][54] 问题5：RV出货量在第一季度增长的原因以及对零售的影响 - 第一季度RV生产的季节性增长是为了迎接销售季节，制造商在管理生产和库存方面非常谨慎，仅增加了两周的库存周数；零售数据显示消费者信心不足，影响了 discretionary消费；目前生产和零售基本匹配，没有出现异常情况 [56][58][59] 问题6：公司目前使用的成本杠杆以及在环境恶化时可采取的额外措施 - 公司拥有高度可变成本业务，会根据收入流调整可变成本；同时正在进行一些固定成本削减；公司有应对不同情况的预案，以保持业务模式和现金流的优势 [63][64][65] 问题7：RecPro业务的进展情况 - RecPro业务正进入销售旺季，销售情况与过去三年的轨迹相似；公司很高兴将更多Patrick RV产品和海洋产品引入RecPro网站，并对其发展方向感到满意 [67][68] 问题8：如果关税持续且2026年产品定价上涨，RecPro业务可能获得的顺风效应 - 理论上，在市场低迷时，售后市场业务具有一定的反周期性；过去RecPro在市场周期中曾表现出这种特点，但公司不会对其进行过多指导 [73] 问题9：将采购从中国转移到其他国家时，产品价格和质量的比较 - 公司在选择其他国家的制造商时非常谨慎，会对其进行资格审查，确保价格在合理范围内或优于中国；过去三年的努力表明，公司能够在其他国家获得与中国相当的产品质量和服务 [75][76][77] 问题10：目前的关税是否已完全在指导范围内抵消，以及成本传递情况 - 公司的目标是通过多种方式尽可能抵消关税影响，与客户合作，利用多种采购机会和“好、更好、最佳”解决方案，同时在内部进行成本削减，以支持整个行业 [82][83] 问题11：RV出货量的预期节奏以及是否会加速增长 - RV零售市场表现出一定的韧性，但2月份数据未达预期，且存在关税逆风因素；公司认为消费者信心的恢复是出货量出现拐点的关键；公司对目前的出货水平感到满意，并做好了应对各种情况的准备 [84][85] 问题12：制造住房内容增长的驱动因素以及未来展望 - 制造住房团队在提高内容水平方面取得了进展，通过不同产品类别获得了机会；公司认为该业务具有可扩展性，随着MH OEM不断优化产品和满足市场需求，仍有很大的增长空间；公司将预期增长从10% - 15%下调至5% - 高个位数 [90][91] 问题13：目前并购管道的情况 - 公司对并购管道情况感到满意，内部不断培育项目，不依赖外部资源获取交易；第一季度和上半年公司注重与客户保持灵活性和敏捷性，随着库存周转率的提高和现金流的增强，公司计划在下半年积极开展并购活动 [92][93] 问题14：修订后的利润率指导是否包括产能削减措施 - 公司在进行成本削减和设施整合时会保持长远眼光，确保不影响业务模式的完整性和可扩展性；会进行一些合理的整合，但会保留产能以应对客户需求的变化 [98][99] 问题15：制造住房客户在当前环境下的情况以及长期市场份额增长预期 - 公司认为制造住房在提供经济适用房方面仍具有价值，产品质量和价值主张不断提升；尽管短期内市场出现波动，但公司认为制造住房在现场建造住房市场中仍有份额增长的机会，目前看法未改变 [100][101] 问题16：在经济背景更具挑战性的情况下，Sport Tech业务的市场份额增长情况 - Sport Tech的驾驶室封闭装置在OEM和消费者中的采用率持续上升，尤其是在侧挂式车辆市场；尽管经济环境具有挑战性，但该业务仍表现出韧性，公司对其市场份额增长持乐观态度 [103][104] 问题17：制造住房需求是否开始下降，还是只是预测更保守 - 目前OEM在管理生产水平以维持积压订单，制造住房生产略有下降是为了保持库存和生产的平衡；现在判断销售季节的情况还为时过早，市场在管理经销商库存和生产方面表现出较强的纪律性 [108][109] 问题18：RecPro业务是否有向住房市场（特别是制造住房）进行交叉销售的机会 - 目前RecPro的重点是RV、海洋和动力运动业务的售后市场，没有特别关注向住房市场的交叉销售；如果有机会，公司会进行考虑 [110] 问题19：售后市场业务与公司整体规模的比较 - 2024年售后市场业务约占营收的8%，随着RecPro的加入，预计2025年将达到两位数 [111]

住房市场供需分析 - 全国商品房待售面积达8.2亿平方米，人均库存5.8平方米 [3] - 三四线城市库存去化周期普遍超过36个月 [3] - 武汉三环外某楼盘降价20%并赠送车位，郑州南三环公寓单价从1万跌至6000元，降幅40% [3] 人口结构变化影响 - 2025年中国60岁以上人口突破3亿，占比22%，进入深度老龄化社会 [4] - 2023年全国结婚登记量683万对，较2013年下降50% [4] - 2025年常住人口城镇化率预计达65%，未来十年城镇新增人口年均不足1000万，仅为过去十年三分之一 [4] 政策干预与市场重构 - 住建部计划2025年新建保障性租赁住房3.6万套、城中村改造40万套、老旧小区改造270万户 [5] - 南昌县保障房售价为周边商品房的60%并享受税费减免 [5] - 60个城市对二套房征收0.3%-0.8%持有税，上海一套1000万房产年税4.2万 [5] - 广州某小区二手房挂牌量一年内激增300% [5] 逆势增值的房产类型 - 核心城市核心地段稀缺性凸显，上海前滩南板块地铁1公里内次新房单价12万仍抢手 [6] - 高品质改善型住房需求上升，深圳某容积率2.2小区疫情期间房价逆势涨8%，容积率4.5小区跌5% [6] - 租赁型保障房租金回报率稳定在3%-4%，比银行理财高1倍 [6] 购房决策关键因素 - 通勤时间影响机会成本，上海通勤超1小时上班族跳槽率高35%，收入增长慢20% [7] - 三四线城市老破小持有5年隐性损耗达房价25%，惠州大亚湾某楼盘从1.2万/㎡跌至7000元/㎡ [7] - 环京某大盘空置率超60%，房价跌回2016年水平，租金回报率仅1.2% [7] 未来住房价值趋势 - 核心城市优质资产、高品质住宅、租赁型保障房将成为稀缺品 [6][7] - 地铁2公里内、三甲医院3公里内、重点学校学区等资源是保值核心 [7]

今年的广州买家是幸福的，除天河东老黄埔等多个板块新盘井喷外，政府还推出了新物种——配售型保障房。 对这个新物种，市场讨论也很热烈。 "把房价打下来"、 "背刺商品房"、"刚需买家福音"...一时之间，究竟买 配售型保障房，还是商品房，成了很多家庭的新烦恼。 根据配售型保障房管理办法，考虑到职住平衡， 配售型保障房优先 选址交通便利、公共服务设施齐全的区域。 截图自 配售型保障性住房管理办法（试行）的通知 从首批筹建的项目来看，像是奥体新城保障房、新滘西路保障房、科学城萝岗和苑等， 都在优质地段，有产业，有地铁，配套全，素质能打。 另一方面，二者协力能将片区发展更上一层楼。 二者相辅相成，并非水火不容 其实，配售型保障房和周边商品房，二者并非对立关系，而是相辅相成的关系。 视觉中国已获授权 我司大V梅道理和二娃，就有很多粉丝来咨询，很多夫妻之间也有分歧。 妻子说价格真香，男方反驳说不如租房；丈夫说地段可以，女方说产品一般...总之就是各说各的，谁也说服不了谁，还特地找到我们来评理。 一方面，政府愿意做配售型保障房的地段，都是经过深思熟虑的。 不同于以前的保障房， 配售型保障房相当于2.0版，地段更核心。 以科学 ...

房价环比变化 - 3月份70个大中城市中新房价格环比上涨城市有24个比上月增加6个二手房价环比上涨城市有10个比上月增加7个 [1][2] - 一线城市新房价格连续4个月环比上涨涨幅0.1%与上月相同其中上海上涨0.7%深圳上涨0.1%北京和广州分别下降0.2%和0.1% [1][2] - 一线城市二手房价环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%其中北京上涨0.5%上海上涨0.4%深圳上涨0.3%广州下降0.2% [2] - 二线城市新房价格环比持平二手房价环比下降0.2%降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 三线城市新房价格环比下降0.2%降幅收窄0.1个百分点二手房价环比下降0.3%降幅收窄0.1个百分点 [2] 房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降2.8%降幅比上月收窄0.2个百分点其中上海上涨5.7%北京下降5.7%广州下降7.2%深圳下降3.9% [3] - 一线城市二手房价同比下降4.1%降幅收窄0.8个百分点其中北京下降2.1%上海下降1.4%广州下降8.7%深圳下降4.1% [3] - 二线城市新房价格同比下降4.4%降幅比上月收窄0.3个百分点二手房价同比下降7.0%降幅比上月收窄0.4个百分点 [3] - 三线城市新房价格同比下降5.7%降幅比上月收窄0.2个百分点二手房价同比下降7.8%降幅比上月收窄0.2个百分点 [3] 城市表现 - 新房价格环比涨幅居前的城市有上海上涨0.7%位居第一杭州和成都均上涨0.5%并列第二宁波上涨0.4%位居第三 [3] - 二手房价环比涨幅居前的城市有杭州上涨1%位居第一北京上涨0.5%位居第二上海上涨0.4%位居第三 [3] 市场趋势 - 3月份重点城市"小阳春"行情明显整体楼市止跌回稳的基础不断夯实 [1][4] - 一线城市新房价格自2024年12月以来连续4个月环比上涨二手房价格由跌转涨 [4] - 二线城市房价止跌态势明显新房价格环比持平二手房价降幅收窄 [4] - 预计二季度房价上涨的城市数量会进一步增加房地产市场向好发展的态势 [1][4] 后市展望 - 降低购房成本的系列政策推动下购房者入市积极性提高部分城市特别是一二线城市逐渐见底市场快速企稳将是趋势 [4] - 3月"小阳春"行情将延续到4月份但热度会稍微降低 [4] - 2025年将有大批改善型新盘入市供给侧改革将引领改善型时代到来新房价格将得到进一步支撑 [5] - 改善型需求释放将带动换房需求促进二手房挂牌"卖旧买新"效率更高二手房市场将呈现交投两旺局面议价空间收窄 [5]

美国住宅市场周期分析 - 美国住宅市场自2022年以来已完成一个小周期，2025年可能迎来周期转折，但具体形式尚不确定 [1] - 当前市场处于"高价格、低成交"的类滞胀状态已持续两年，利率下行未实现且降息预期降低 [3] - 若房贷利率长期高于存量贷款利率，将打破过去40年利率下行通道的范式，需关注资产价格调整 [3] 资产价格趋势 - 若美国经济走弱，房价可能出现负向调整，但大幅调整概率较低 [4] - 2020年以来累计实际房价涨幅超25%，与收入水平脱节，存在"可负担性危机"，类似2006年情况 [4] - 当前住房市场供需紧平衡，居民和企业杠杆率不高，供给短缺支撑价格 [4] 供需格局 - 美国住房潜在需求约215-455万套，基于1.32亿家庭户数和1.47亿住房存量测算 [14] - 2024年末新房及二手房库存合计163万套，去化月数约4个月，低于常规5-6个月水平 [15] - 二手房供给释放缓慢，因超半数存量房贷利率≤4%，且80%为≥15年固定利率贷款 [16] 2024年市场表现 - 新房价格同比下滑0.8%至41.5万美元，二手房价格上涨5.9%至40.9万美元 [6] - 2024年新房销量69万套（+3%），二手房销量367万套（-0.1%），与2023年持平 [6] - 30年固定房贷利率年末回升至6.85%，仅同比降76bp，可负担性指数仅提升0.2至100.7 [6] 2025年展望 - 基准情形下销量或温和增长，降息传导至房贷利率存在不确定性 [20] - 若30年房贷利率降至5.5%，美国家庭中位数收入可负担中位数房价 [19] - 关税政策可能使新房建筑成本增加7,500-10,000美元，影响10万购房者决策 [19] 住宅产业链投资机会 - 建筑产品、分销商、家装零售板块当前市盈率21.5x/21.0x/24.7x，低于历史中枢 [26] - 开发商市盈率7.7x接近负一倍标准差，2025年预期净利润同比-8.1% [26][27] - 二手房销量增长或带动翻新改造市场，35%自有房屋年龄≥53年支撑长期需求 [27] - 房产中介受益于二手房供给释放，但佣金率下降可能制约收入 [28]