财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO每股0.27美元，与上年同期持平，反映了去年完成的投资组合优化和去杠杆战略最后阶段的影响 [15] - 同店NOI在本季度增长2.7%，包括同店收入增长2.3%和运营费用较上年增长1.6% [15] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，高于2024年第四季度，因第一季度EBITDA季节性较低 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度轻短期租赁的混合租金增长率上升10个基点，新租赁利率下降4.6%，续租租金上升4.8% [16] - 第一季度居民保留率为59.5%，居民续租率为68.6% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年约79,000套新公寓单元交付，占现有供应量的6.1%；预计2025年交付32,000套，2026年交付24,000套，分别占现有供应量的2%和1.5%，2025年和2026年交付量分别较之前峰值水平下降60%和24% [10][11] - 2024年全国多户住宅单元新交付量超过吸纳量，净吸纳量为负21%；2025年全国公寓市场预计净吸纳量为正1.5%，公司子市场预计强劲反弹，净吸纳量为正8.5% [11][12] - 未来三年公司子市场预计每交付一套新公寓将有七人增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行长期投资战略，完成伯明翰市场资产出售，扩大印第安纳波利斯规模，进入查尔斯顿合资投资项目，还有两项待完成交易，收购管道强劲 [9] - 注重投资组合优化和去杠杆，目标是到2025年底实现净债务与调整后EBITDA比率达到中五水平 [15][18] - 关注开发机会，但会控制对开发的风险敞口，以管理资产负债表风险 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但2025年进展基本符合预期，有望实现全年同店NOI和核心FFO每股指导目标 [7] - 预计今年公寓基本面将在整个投资组合中改善，随着前期交付量被吸收和新供应量从近期峰值大幅下降 [10] - 公司认为处于基本面改善和增长的多年周期开端，由于投资组合市场集中、供应压力减弱和资产负债表强劲，预计2025年和2026年表现出色 [20] 其他重要信息 - 价值增值翻修项目完成两个75单元，加权平均投资回报率为16.2%，有28个社区超4,600个单元在进行中，预计今年完成500 - 5000个单元 [8] - 第一季度同店收入增长由平均入住率提高100个基点、平均有效月租金提高90个基点和坏账减少50个基点驱动 [15] - 第一季度同店运营费用增长反映可控费用增长2.9%，部分被不可控费用下降30个基点抵消，总费用增长低于通胀水平 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度租赁利差情况及对全年指导的影响 - 第一季度新租赁利率下降4.6%，续租租金上升4.8% 公司主要是B级投资组合，未像一些A级同行那样经历租金大幅下降，且今年以来租金增长趋势向好，预计下半年新供应压力减弱将加速租金增长 [22][23][24] 问题: 租户层面是否受到关税和宏观不确定性影响 - 目前未感受到关税和驱逐的影响，且第一季度坏账较去年同期下降约50个基点，相关举措有效，未出现因困难导致的坏账增加 [25][26] 问题: 市场租金改善是否会导致第二季度租赁利差加速及新租赁利率增长转正时间 - 市场租金改善体现在交易情况上，趋势符合预期，预计下半年新供应压力减弱将进一步加速租金增长 目前需求较去年同期增长25%，转化率与去年相当，租赁利率和入住率呈上升趋势 [28][30] 问题: 4月和5月定价能力的依据 - 评论基于混合租金率，新租赁和整体混合租金率趋势均积极向好 [34][35] 问题: 今年是否会寻找更多开发机会 - 公司看到很多机会，但会考虑资本成本和资产负债表风险 查尔斯顿项目有吸引力是因为当地有资产且难以增值收购，该项目提供了投资和收购选择 [37][38] 问题: 筹集资本的决策及收购机会 - 去年9月、第四季度和今年第一季度进行股权筹集，交易的盈亏平衡经济资本化率约为5.4%，目前收购资产的经济资本化率在高五水平，交易具有增值性 [40][41] 问题: 租赁期限调整对整体租金增长的影响 - 从短期租赁向长期租赁过渡的过程预计在今年年中基本完成，会设置不同租赁期限的溢价来影响到期曲线，使到期时间处于租赁流量最高的时期 [45][46] 问题: 同店收入增长节奏及其他影响因素 - 第二至四季度收入增长将来自租金增长和全年坏账减少，预计坏账将从目前的1.8%降至1.2 - 1.3%，平均达到1.4 - 1.5%，租金增长下半年将更有利 [48][49] 问题: B级和A级物业的相对表现 - B级产品需求良好，增值单元基本预租，无过多库存 A级物业受新供应竞争，但需求趋势也在回升 [52][53] 问题: 再开发项目成本、关税影响及投资回报率可持续性 - 翻修项目大部分成本是人工，部分产品成本如电器多来自美国制造商，乙烯基地板已锁定2025年价格，目前预计价值增值项目不会有重大压力，但仍需观察 [55][56] 问题: 新租赁和续租情况及对混合入住率的影响 - 拖欠单元数量保持稳定，坏账较去年同期下降50个基点，预计继续下降至1.2%，早期租赁条款对组合有影响，但符合季节性 [57] 问题: 全年收入指导的就业增长假设及与2024年比较 - 就业和人口增长与历史趋势基本稳定，主要是供应大幅下降 2024年供应交付量占现有存量约6%，2025年降至约2% 2024年负吸纳率21%，2025年全国预计正吸纳率1.5%，公司子市场预计8.5% [63][64][65] 问题: 目前供应较多市场的情况及拐点数据 - 夏洛特和科罗拉多斯普林斯2025年仍有供应压力 亚特兰大和罗利自1月以来新租赁租金负增长幅度减小，显示供应与需求和吸纳率的积极变化 [68][69] 问题: 保险续约预期及其他运营费用项目 - 财产和意外险5月15日续约，指导假设今年增长10%，预计续约后保费下降 责任险7月1日续约，预计增加，但总体两者预计净减少 第一季度维修和维护及周转成本表现好于指导，房地产税评估大部分在6 - 7月，届时会有更多评论 [74][75][78] 问题: 是否有其他市场计划在年底前退出 - 目前处置指导已完成，无预期变化，会持续审查投资组合 [82] 问题: 6月和7月租赁情况 - 6月和7月是到期高峰月，团队正努力提前推动租赁 5月净需求比去年同期好25%，希望保持高保留率以抵消下半年新租赁压力 [83][84] 问题: 中西部和阳光地带市场混合情况及趋势 - 中西部市场混合率预计在2% - 3%，阳光地带市场自1月至4月呈积极趋势，预计全年持续 [86] 问题: 收购偏好 - 收购更具机会性，关注能在第一年增值收益的资产，目前管道内资产价值低于重置成本 [87] 问题: A级和B级物业表现差异 - 目前没有A级和B级物业NOI差异数据，但B级物业租金增长更好，第一季度B级投资组合混合率约正40个基点，A级17个物业混合率约负80个基点 [91]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超过指引范围中点0.05美元，综合投资组合表现超计划，主要因同店收入同比增长3.4%，比计划高40个基点 [12] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [5] - 第一季度洛杉矶的拖欠率降至1.3%，而去年同期为3.9% [5] - 第一季度周转率低至35%，同时实现新租约租金正增长和稳定的入住率 [6] - 年初至今交易活动对资产负债表无影响，已将资金分配到供应需求基本面和租金增长潜力最佳的子市场的新资产中 [11] - 已收到约2700万美元的优先股赎回款，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [15][16] - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底可能实现正常化 [143] 各条业务线数据和关键指标变化 - 联合投资组合超过预期，主要因合资物业的净营业收入增长和优先股收入增加 [13] - 第一季度，三个主要地区的新租约租金均转为正增长，北加州以1.5%领先，西雅图为1.3%，南加州为0.2% [7] - 圣马特奥在同物业组合中表现最佳，新租金增长率为4.8%，奥克兰表现最差，为 - 1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为50个基点，预计全年将有所缓和，并在2026年进一步下降 [9] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [10] - 自4月2日以来数据有限，但经纪人反馈和跟踪的几笔交易显示，市场参与度变化不大，几笔交易已转移或首次承保，与年初至今和过去一年的情况基本一致 [67] - 4月与3月相比，优惠政策市场表现相当稳定，第一季度优惠政策较第四季度减少一半；4月的租金损失较去年同期改善了40个基点 [115][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金从南加州重新分配到北加州的收购项目中，以进入租金增长更高的市场，并进一步优化运营平台，实现高于市场的回报 [4][5] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值，尽管宏观经济存在不确定性，但西海岸多户住宅市场基本面良好，租金有望继续增长 [8][9] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资金来源部署资本，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [14] - 公司正在寻找符合回报门槛的开发项目，以应对未来供应减少的机会，但目前找到符合要求的交易具有挑战性 [66] - 公司认为将资产从南加州转移到北加州的交易在当前环境下具有意义，因为大部分市场的资本化率相当，且北加州市场开始复苏，具有更大的潜力 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司在这种复杂环境中将保持灵活的运营和投资策略 [8] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，新住房供应低，即使在就业增长缓慢的环境下，租金也应继续增长，供应受限的市场在多个经济周期中表现出色 [9][10] - 尽管第一季度表现出色，但由于宏观经济不确定性，公司暂不考虑上调全年指引，将继续观察市场情况 [8] - 公司认为萨克拉门托关于限制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机 [44][45] 其他重要信息 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权 [43] - 公司认为华盛顿州的租金控制提案与加州类似，预计不会对业务产生重大影响，因为公司在加州已有类似的自我限制租金政策 [140][141] - 旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向，北加州地区表现略好于预期 [103] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于全年指引中混合租金增长率下半年加速的信心以及未实现的影响 - 公司原假设下半年有轻微增长，目前认为这种关系应保持不变，第一季度表现超预期，且未调整指引，第二季度混合租金增长率看似增量不大，但并非对市场看法改变 [19][20][21] 问题: 科技行业对公司投资组合的影响及趋势 - 公司密切关注的第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘情况良好，未出现疲软迹象 [22][23] 问题: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月在北加州推动入住率，西雅图处于过渡阶段，南加州仍主要关注入住率，市场基本面良好，未受关税影响 [28][29][30] 问题: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4、5月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租赁租金指引为3%，与原计划一致，因第一季度超预期且未调整指引；4月新租约租金与计划和3月情况一致；4月续约租金稳定，发出时为低4%，实际为高3% [36][37][39] 问题: 公司是否参与第三方数据提供商信息收集及对其数据处理的控制 - 公司对第三方数据提供商发布内容无控制权，也不参与其信息生成 [43] 问题: 对萨克拉门托AB - 609提案的看法 - 公司认为该趋势积极，政策实施需时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机，希望看到政策最终发挥作用 [44][45] 问题: 各地区市场租金增长情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场表现符合预期 [48][49] 问题: 续约租金增长与市场租金增长的关系 - 续约租金增长与市场租金增长相关，第一季度续约和新租约租金均略高于预期，在当前经济环境下，公司认为指引的下行风险较低 [50] 问题: 若不考虑宏观不确定性，上调指引是指FFO还是同店收入 - 主要指核心FFO，因本季度有一次性优先股收入影响底线；同店收入方面，公司将在年中租赁旺季过后再做评估 [54][55] 问题: 是否会继续将资产从南加州转移到北加州以及对新市场的看法 - 公司希望复制第一季度的交易策略，继续寻找机会将资产从南加州转移到北加州；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大，除非出现重大困境改变定价 [56][57] 问题: 洛杉矶市场表现不佳的原因及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要先恢复拖欠率至历史平均水平，再提高入住率，才能获得定价权；目前拖欠率虽有改善但仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏；野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [61][62][65] 问题: 新开发项目是否会继续以及交易市场参与者的租金承保情况 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性；交易市场的租金承保情况因子市场而异，北加州市场的共识情绪较去年有明显改善，部分参与者在租金承保方面更为激进 [66] 问题: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者 - 奥克兰市场75%的供应将在上半年交付，预计年中开始恢复正常市场动态，虽不会立即改善，但最终会好转 [71] 问题: 本季度重启ATM发行股票的原因及对股权成本与机会的看法 - 公司发行少量股票是为开发项目筹集资金，发行时需有高于净资产价值的溢价，并考虑股权成本和投资回报；当股价偏离预期时，公司停止发行，将谨慎匹配资金用于开发项目 [73][74] 问题: 全年混合租赁租金增长最佳季度 - 预计上半年和下半年混合租赁租金增长率均约为3%，第二和第三季度混合租赁租金增长率将最高，与总营收增长情况相反 [77][78] 问题: 南旧金山作为多户住宅市场的吸引力、目标客户及租金情况 - 南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，现有公寓吸引该地区工作人员，目标客户为收入较高、追求高品质生活和便利交通的人群；该地区租金与部分半岛子市场相当，高于一些地区，低于旧金山部分高品质子市场，且未来供应有限，租金有上涨空间 [80] 问题: 产品是否会更偏向企业住房或提供带家具公寓 - 这不是公司的业务计划 [81] 问题: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比情况及驱动因素 - 第一季度到第二季度20个基点的增长差异无需过度关注，这是未调整全年指引的结果，并非对第二季度或后续情况的担忧；租金增长情况因市场条件而异，建议关注全年预期，与行业整体情况相比差异不大 [84][85][86] 问题: 在第二季度表现良好的情况下，提高指引需要看到的宏观条件 - 若市场情况与年初预期一致，公司有信心提高指引；但公共政策对费用的影响难以预测，如关税可能导致材料成本增加，影响运营费用；此外，劳工统计局数据可靠性下降，公司开始参考其他第三方数据 [89][90][91] 问题: 西海岸多户住宅市场在不同经济环境下表现良好的原因及与东海岸和阳光地带市场的比较 - 西海岸市场下行风险较低，主要因供应低，即使供应增加，也能在一两个季度内消化；与东海岸相比，纽约市场供应低表现强劲，阳光地带市场供应高，需要更好的宏观经济表现才能获得定价权；此外，谷歌改变远程工作政策，增加了西海岸市场的潜在上行空间 [96][97][99] 问题: 国际居民迁移和国内市场迁移趋势是否有变化 - 公司未观察到明显变化，国际居民占比不到2%且保持稳定，新入住情况与往年一致；旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [101][102][103] 问题: 约4400万美元的其他项目是否会启动及位置 - 有几个项目正在筹备中，但仍需几年时间，位于北加州和太平洋西北地区，公司对这些市场的未来租金增长有较高信心 [106] 问题: 西科合资企业的债务是否会在今年到期 - 今年没有到期债务，部分债务将于2026年到期，其余将于2027年到期 [107] 问题: 奥克兰Mesbuc资产的情况及相关估值 - 公司在第四季度偿还了该资产的高级抵押贷款，因赞助商即将违约而收回物业；此前已停止对优先股投资的计息，并在2023年对物业进行减值处理；通过第三方评估，该物业估值为9500万美元，约合每单元390美元，比当前重置成本低约30%；收益率较低，在3% - 4%之间，但扣除三个月的优惠政策后，资本化率将接近5% [111][112] 问题: 资产从南加州转移到北加州的意愿、对新市场的兴趣及主要市场的租金损失和优惠政策情况 - 公司希望增加在北加州的资产配置，但受交易规模限制；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大；优惠政策市场从第四季度到第一季度有显著改善，4月与3月情况相当；租金损失持续改善，4月较去年同期改善40个基点 [113][115][116] 问题: 第一季度GDP负增长，若下一季度仍为负进入衰退，能否证明西海岸市场在衰退中表现更好 - 从长期租金增长数据来看，西海岸市场表现较好，北加州的长期租金增长高于南加州；科技行业在公司投资组合中占重要地位，该行业在2022 - 2023年经历裁员后已重新定位，在过去的衰退和疫情期间仍持续招聘，为公司投资组合提供支撑 [119][120][121] 问题: 是否会考虑参与旧金山市区改善后的市场 - 公司一直在评估市场上的所有交易，包括旧金山市区的项目，但过去一年该地区交易较少，且价格较高，资本化率较低；公司认为半岛地区有更好的相对价值，将继续在各子市场寻找风险调整后回报最佳的投资机会 [123][124] 问题: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化 - 关税可能对全国市场产生影响，主要在成本方面而非收入方面；洛杉矶市场的租户群体并非主要依赖港口，且港口自动化程度高，预计对就业和市场表现影响不大；洛杉矶市场拖欠率的改善可能抵消关税的影响，目前整体投资组合的拖欠率保持稳定，未出现消费者疲软的迹象 [127][128] 问题: 第一季度和第二季度混合租赁租金增长数据解读及业务基本面情况 - 未上调指引并非表示业务基本面出现问题，而是基于宏观风险考虑；4月业务数据好于去年同期，主要受北加州市场推动；入住率较上一季度略有下降，主要因西雅图去年同期入住率异常高（97.4%），业务基本面良好，未出现问题 [131][132] 问题: 第一季度35%的周转率与竞争对手相比差异大的原因及收入管理决策因素 - 周转率数据差异可能因定义不同，公司对租赁租金的计算方式与部分竞争对手不同；公司的周转率略低于历史平均水平，目标是实现收入最大化，周转率是业务结果而非策略制定的依据 [133][135][137] 问题: 对华盛顿州租金控制提案的看法及加州类似政策对公司业务的影响 - 公司认为立法通常不利于多户住宅市场，华盛顿州的提案与加州类似；加州的租金控制政策对公司业务影响不大，因为公司长期以来有自我设定的10%租金上限，预计华盛顿州的提案也不会对业务产生重大影响 [140][141] 问题: 坏账完全正常化的时间 - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底实现正常化是现实可行的 [143] 问题: 较低的周转率是否导致维修和保养费用降低以及全年该费用预期是否变化 - 维修和保养费用因季度而异，取决于上一年的项目完成情况，与周转率无关；公司预计全年维修和保养费用将增长2.5% - 3% [146] 问题: 保险费用全年预计下降2%，但第一季度同比仍略高的原因及预期是否变化 - 保险费用全年仍预计下降2%，第一季度同比略高主要因租户诉讼费用增加，该费用波动较大；公司仍预计保险费用同比下降 [147]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超出指引范围中点0.05美元 [11] - 综合投资组合表现超预期，同一物业收入同比增长3.4%，比计划高出40个基点 [11] - 联合投资组合超出预测，合资物业的NOI增长和优先股权收入更高 [11] - 利息支出低于预测 [11] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [4] - 第一季度违约率改善至接近历史平均水平，洛杉矶违约率降至1.3%，去年同期为3.9% [4] - 第一季度周转率为35%，处于较低水平 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 优先股权组合方面，截至目前已收到约2700万美元赎回款，其中一笔是此前停止计息的投资，本季度实现100万美元增量利息收入，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，三个主要地区新租约租金均转正，北加州增长1.5%，西雅图增长1.3%，南加州增长0.2% [5] - 圣马特奥在同一物业组合中表现最佳，新租约租金增长4.8%，奥克兰表现最差，新租约租金下降1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [5] - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为0.5%，预计全年将保持温和，并在2026年进一步下降 [7] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金重新分配到租金增长较高的市场，并进一步优化运营平台，以实现高于市场的回报 [4] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值 [7] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资本来源进行资本配置，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [13] - 公司将继续研究其他市场，但在可预见的两到三年内，鉴于北加州市场的复苏潜力，进入新市场的意义不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司将谨慎对待指导方针的修订，直到有更清晰的前景 [6] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，即使在就业增长较低的环境下，租金也有望继续增长，因为供应受限，拥有住房的成本远高于租房成本 [7] - 尽管市场波动，但公司市场的一些交易估值与过去一年保持一致，公司期待有更多机会进行扩张，为股东创造增值 [8] 其他重要信息 - 公司在2月份通过无担保债券发行，提前 refinance 了大部分2025年到期的债务，资产负债表仍然强劲，有多种资本来源和超过10亿美元的可用流动性 [15] - 公司在奥克兰接管了Mesbuc资产，该资产估值为9500万美元，每门约390美元，较当前重置成本低约30%，收益率在3% - 4%之间，扣除三个月的优惠后，资本化率将接近5% [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年指导方针中混合租金增长率在下半年加速的信心以及未实现该目标的影响 - 公司最初预计下半年混合租金增长率会略有增加，目前认为这种关系仍然成立，第一季度表现超预期，但公司未调整指导方针，因此第二季度的增长看起来较为平缓 [18][19] 问题2: 科技行业对公司投资组合的影响 - 公司密切关注科技行业的就业数据，第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘活动有望增加 [21] 问题3: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月份，北加州侧重于提高租金，西雅图处于过渡阶段，南加州则主要关注入住率，因为该地区租赁旺季较晚，且上半年供应较多 [26][27][28] 问题4: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租金增长率指导为3%，与原计划一致，因为公司未调整指导方针，第一季度超预期表现导致增长看起来不明显，4月新租约租金与计划一致，续约租金稳定在3% - 4%之间 [34][35][37] 问题5: 公司是否参与第三方数据提供商的信息收集以及对萨克拉门托AB - 609法案的看法 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权，公司认为萨克拉门托试图控制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者应认识到监管不能解决住房危机 [40][41] 问题6: 各地区市场租金增长的跟踪情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场租金增长符合预期 [46] 问题7: 若不是宏观不确定性，公司会提高哪方面的指导方针 - 主要是核心FFO方面，本季度有一些一次性的优先股权收入影响了底线，对于同一门店收入，公司会等到年中租赁旺季过后再做评估 [51][52] 问题8: 是否会继续从南加州向北加州进行资产交易以及是否考虑新市场 - 公司对第一季度的交易执行情况满意，希望继续复制该策略，但会根据具体投资情况做出决策，目前北加州市场的复苏潜力更具吸引力，未来两到三年内进入新市场的意义不大 [53][54][55] 问题9: 洛杉矶市场表现不佳的原因以及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要违约率恢复到历史平均水平，提高入住率，才能获得定价权，目前违约率仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏，野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [58][59][62] 问题10: 新开发项目是否会继续以及市场参与者对增长的预期 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性，交易市场的预期因子市场而异，北加州市场的共识情绪有所改善，一些参与者在租金预测上更为激进 [64] 问题11: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者以及本季度使用ATM的原因和对股权成本的看法 - 奥克兰市场有望在年中恢复正常市场动态，公司本季度进行了小额股权发行，是为了满足开发项目的股权需求，会谨慎匹配资金，当股价偏离预期时，会停止发行 [69][72][73] 问题12: 全年混合租金增长最佳的季度以及南旧金山作为多户住宅市场的吸引力和租金情况 - 预计第二和第三季度混合租金增长最高，南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，吸引高收入通勤者，租金与半岛其他子市场相当，略低于旧金山部分优质子市场，产品不会以企业住房或带家具公寓为主 [77][78][79] 问题13: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比如何以及未提高指导方针但第一季度表现良好的情况下，后续提高指导方针需要满足的条件 - 不必过于关注第一季度和第二季度20个基点的差异，这是因为公司未调整指导方针，全年混合租金增长率预期为3%，与行业水平相近，若市场条件符合年初预期，公司有信心提高指导方针，但公共政策对费用的影响仍不确定 [83][84][86] 问题14: 为什么说西海岸多户住宅市场基本面良好以及与东海岸和阳光地带市场相比的优势，是否看到国际或国内居民迁移趋势的变化 - 西海岸市场下行风险较低，主要因为供应有限，即使供应增加，也能在一两个季度内消化，相比之下，阳光地带市场需要更好的宏观经济表现来支持租金增长，公司未观察到国际居民迁移趋势的明显变化，旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [93][94][99] 问题15: 开发计划中其他项目的启动情况以及Westco合资企业债务到期情况 - 公司有几个位于北加州和太平洋西北地区的项目正在筹备中，但距离启动还有几年时间，Westco合资企业的债务预计今年不会到期，部分将在2026年到期，其余在2027年到期 [103][104] 问题16: 关于奥克兰Mesbuc资产的情况以及资本循环策略中对北加州和西雅图的投资意向，以及主要市场的损失租赁和优惠活动情况 - Mesbuc资产是公司在第四季度偿还高级抵押贷款后接管的，此前已停止计息并减值，目前估值为9500万美元，收益率在3% - 4%之间，扣除优惠后资本化率接近5%，公司希望增加在北加州和西雅图的投资比例，但会确保交易对FFO长期增值，第一季度优惠活动较第四季度有显著改善，损失租赁情况也持续好转 [108][109][113] 问题17: 第一季度GDP负增长，是否能证明西海岸在经济衰退时表现更好以及何时考虑投资旧金山市中心 - 从长期租金增长数据来看，北加州市场表现优于南加州，科技行业在多次经济周期中表现稳定，为公司投资组合提供支撑，公司一直在评估包括旧金山市中心在内的市场交易，但目前半岛地区的相对价值更高 [117][118][121] 问题18: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化以及如何理解第一和第二季度混合租金增长数据，以及与EQR相比周转率差异的原因 - 关税对市场的影响主要在成本方面，而非收入方面，洛杉矶市场的潜在抵消因素是违约率的改善，目前整体投资组合违约率保持稳定，第一季度混合租金增长超预期，第二季度增长看似平缓是因为公司未调整指导方针，周转率统计定义可能与同行不同，公司目标是实现收入最大化，周转率是结果而非策略 [124][129][134] 问题19: 对华盛顿州租金控制提案的看法以及加州类似政策对公司运营和投资决策的影响，以及坏账达到完全正常化的时间 - 公司认为租金控制立法通常无助于降低住房成本，华盛顿州的提案与加州类似，公司在加州的业务未受显著影响，因为公司此前已自行设定10%的租金上限，预计华盛顿州提案也不会对业务产生重大影响，第一季度坏账率为0.5%，长期平均水平约为0.4%，预计年底有望达到正常化 [138][139][141] 问题20: 本季度较低的周转率是否是维修和维护费用降低的主要原因以及全年该费用预期是否有变化，以及保险费用预期情况 - 维修和维护费用季度间波动较大，主要取决于上一年的项目完成情况，全年预计增长2.5% - 3%，第一季度费用较低是因为比较基数较低，与周转率无关，保险费用全年预计下降2%，本季度因租户诉讼费用增加导致同比上升5%，但仍预计全年保费同比下降 [144][145][146]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为每股0.12%，上年同期净亏损为0.04% [21] - 第一季度核心FFO每股为0.16%，比预期高3美分，2024年第四季度为0.11%，2024年第一季度为0.14% [21][22] - 核心投资组合在第一季度较去年同期增长0.02% [22] - 同店NOI增长3.2%，租赁收入增长2.4% [23] - 费用总体相对平稳，较去年同期上升80个基点，较第四季度下降2.7% [24] - 调整后的核心G&A为990万美元，与上一季度大致相符 [25] - 截至4月21日，循环信贷额度未偿还余额为1.61亿美元，流动性为1.46亿美元 [26] - 过去十二个月的净债务与EBITDA之比为11.4倍，加权平均到期期限为2.8年，加权平均有效利率为4.96% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，同店NOI增长3.2%，租赁收入增长2.4%，不包括Liberty Towers时，3月31日入住率为95.3%，含Liberty Towers时为94%，续租率提高到约60% [14][23] - 第一季度混合净租金增长率为2.4%，3月超过4%，截至4月21日达到4.8% [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户家庭市场在2025年开局良好，东北地区基本面尤其强劲，需求旺盛且供应受限 [7] - 泽西市资产表现出色，新租约租金增长率在3月达到4.2%，高于更广泛的泽西市滨水区市场的3.6%和纽约市的5.5% [9] - 预计未来七年泽西市人口将增长8% - 15%，市场可能出现2.7万 - 3.6万套住房短缺 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来12 - 24个月内出售3 - 5亿美元非战略资产，目前已完成4500万美元非战略资产出售，并签订了3400万美元土地销售的有约束力合同 [5] - 公司完成对泽西市Urby 15%股权的收购，将其更名为Sable，预计实现显著运营协同效应 [6] - 公司将继续通过运营改进和采用新技术来增强Veris平台 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于近期实施的关税和贸易政策变化，市场波动性和经济不确定性较高，公司决定维持指导不变 [7][28] - 尽管存在不确定性，但公司对实现年初设定的核心FFO指导（较2024年增长2% - 5%）有信心 [28] 其他重要信息 - 公司本月推出重新设计的居民移动应用程序，已被超过65%的单元采用 [18] - 公司预计Liberty Towers翻新完成并完全稳定后，核心FFO将增加0.06%，物业价值将显著提升 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供混合租金增长率在1 - 4月的进展情况，以及向现有客户发送5 - 7月续约通知的情况 - 2月新租约开始呈正向交易，混合租金增长率加速至约2.5%，3月超过4%，截至4月21日达到4.8%，第二季度末续约率约为个位数中段 [35] 问题2: 能否分享关于外地迁入租户的情况，以及是否有来自曼哈顿的租户因租金差异而迁至泽西市滨水区 - 每季度约20% - 25%的迁入租户来自曼哈顿，近期外地迁入租户增多，与返岗政策和纽约及曼哈顿的积极经济趋势有关，公司资产对在曼哈顿工作的人有吸引力，且租户无需缴纳纽约市税 [38][39][40] 问题3: 如何看待3 - 5亿美元资产出售计划的平衡，以及在当前资本市场环境下完成额外创收和土地销售的挑战 - 团队有在具有挑战性的市场条件下运营的经验，尽管市场存在波动性和不确定性，但对继续推进既定计划有信心 [42][44] 问题4: 公司现阶段的战略重点是什么 - 现阶段战略重点是出售3 - 5亿美元非战略资产，主要是较小、运营效率较低或位置较边缘的资产和土地，并将资金重新配置，五分之四用于偿还债务，五分之一用于回购股票 [49] 问题5: 年初至今业绩领先，但考虑到宏观不确定性，市场或投资组合中是否有令人担忧的情况 - 目前运营方面未受影响，但经济和通胀前景存在不确定性，维持指导是为谨慎起见，尽管有增值交易，但未来八个月不确定性可能会侵蚀收益 [52][53][54] 问题6: 请说明Urby收购的决策过程 - 考虑了多种选择，鉴于收购带来的增值、可立即实现的协同效应以及简化运营和增加灵活性等好处，认为收购合作伙伴股权是对公司和股东的最佳选择 [61][62] 问题7: 6.1%的资本化率是否为第一年的资本化率，以及推动收入增加的具体因素是什么 - 该资本化率是第一季度年化NOI加上协同效应得出的，包括100万美元的立即实现的协同效应和40万美元的工资节省 [64] 问题8: 第一季度同比增长超过10%是否可持续 - 第四季度因直线租金调整使NOI略有下降，实际增长没有那么夸张 [67][68] 问题9: 基于60万美元的25%股权，Metropolitan at Forty Park的资本化率达到8.1%，这是否合理，该交易的估值是多少 - 该交易是一揽子交易的一部分，公司从整体角度考虑，会后续说明如何从资本化率角度思考该交易 [73] 问题10: Wall土地售价3100万美元，开发权为228套单元，最终用途是否为多户家庭，该地块是否还有更多开发潜力 - 最终用途为多户家庭，关于是否有更多开发潜力需后续回复 [75][77] 问题11: Liberty Tower的入住率下降压力是否比预期更明显，入住率预计会降至多少 - 由于结构工作耗时较多，入住率可能会略低，但其他资产的高入住率抵消了这一影响，目前已度过最困难时期，预计未来会有所改善 [83][84] 问题12: 未纳入混合租赁统计数据的投资组合比例是多少，是否仅为21页列出的六个非合并合资企业物业 - 未纳入的是两个未管理的资产，Station House和Harrison的资产，对整体投资组合影响不大 [88] 问题13: 拥有85%股权的物业此前未拥有完全运营控制权的原因是什么，能实现100万美元协同效应的具体原因是什么 - 该合资企业是从一家办公公司继承而来，当时该公司不具备管理多户家庭资产的能力，因此将管理外包给Iron State，现在内部化管理可节省每年支付给合作伙伴的管理费，且还有进一步的协同效应 [91][92][93]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为每股0.12美元，去年同期为净亏损0.04美元 [14] - 第一季度核心FFO每股0.16美元，比预期高0.03美元，高于2024年第四季度的0.11美元和2024年第一季度的0.14美元 [14] - 同店NOI增长3.2%，租金收入增长2.4%，费用总体相对持平，同比仅上涨80个基点，较第四季度下降2.7% [15] - 截至4月21日，循环信贷额度未偿还余额为1.61亿美元，流动性为1.46亿美元，滚动十二个月的净债务与EBITDA之比为11.4倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，一季度综合净租金增长率为2.4%，3月超过4%，截至4月21日达到4.8%，续租率为3.7%，新租约转正至0.6% [11] - 不包括正在进行单元翻新的Liberty Towers，截至3月31日入住率为95.3%，高于去年的94.1%；包括Liberty Towers，投资组合入住率为94%，租户保留率提高到约60% [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数多户住宅市场在2025年开局良好，东北部市场基本面尤其强劲，需求旺盛且供应受限 [5] - 泽西市资产表现出色，得益于靠近纽约市，新租约租金增长率在3月达到4.2%，高于周边市场 [7] - 预计未来七年泽西市人口将增长8% - 15%，可能导致2.7万 - 3.6万套住房短缺 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来12 - 24个月出售3 - 5亿美元非战略资产，将所得资金的五分之四用于偿还债务，五分之一用于回购股票 [4][17] - 完成对泽西市Irby合资企业15%股权的收购，将其更名为Sable，预计实现显著运营协同效应 [4] - 持续通过运营改进和采用新技术提升Verus平台，本月推出重新设计的居民移动应用程序 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期交易预计将增加收益，但由于市场波动和经济不确定性高，公司决定维持原有的核心FFO和同店NOI指引 [5][18] - 公司认为其资产质量良好，相对曼哈顿具有价值优势，有能力应对潜在风暴，但仍需谨慎监测局势 [34] 其他重要信息 - 公司预计第三季度重置泽西市税收和财产保险，可能对同店NOI产生重大影响 [18] - 公司核心G&A费用预计全年持平，呈U型费用模式，利息费用变化将来自未来资产出售所得的债务偿还 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供1 - 3月综合租金利差的进展情况，以及向现有客户发出5 - 7月续约通知的情况 - 2月新租约开始呈正向交易，综合租金利差加速至约2.5%，3月超过4%，截至4月21日为4.8%；截至第二季度末，续约率约为个位数中段 [22][23] 问题2: 能否分享关于外地迁入租户的情况，以及是否有来自曼哈顿的租户因租金差异而迁至泽西市海滨 - 每个季度约20% - 25%的迁入租户来自曼哈顿，近期外地迁入租户增多，可能与返岗政策和纽约的积极经济趋势有关，公司资产对在曼哈顿工作的人有吸引力，且租户无需缴纳纽约市税 [25][27] 问题3: 如何平衡出售3 - 5亿美元资产的计划，在当前资本市场环境下完成额外的创收和土地销售是否具有挑战性 - 公司团队有在挑战性市场条件下运营的经验，尽管认识到市场存在波动和不确定性，但对继续推进既定计划有信心 [28][29] 问题4: 公司当前的战略重点是什么 - 公司的战略重点是出售3 - 5亿美元非战略资产，将资金用于偿还债务和回购股票 [33] 问题5: 年初至今业绩领先，但考虑到宏观不确定性，市场或投资组合中是否有令人担忧的情况 - 目前运营方面未受影响，但经济和通胀前景存在不确定性，公司决定维持指引，以谨慎应对未来八个月的潜在变化 [34][35] 问题6: 请说明收购Urby的过程和决策原因 - 公司考虑了多种选择，认为以当前估值收购合作伙伴的股权，能带来收益增长、协同效应，并简化业务和增加运营灵活性，对股东最有利 [40][41] 问题7: 6.1%的资本化率是否为第一年的资本化率，以及是什么推动了收入的增长 - 6.1%的资本化率是第一季度年化NOI加上协同效应得出的，包括100万美元的即时协同效应和40万美元的年化工资节省 [42] 问题8: 第一季度同比增长超过10%是否可持续 - 2024年第四季度有直线租金调整，略微压低了NOI，实际增长并非如数据显示的那样夸张 [43][44] 问题9: 基于60万美元的25%股权，Metropolitan at 40 Park的资本化率达到8.1%，这是否合理，该交易的估值是多少 - 该交易是一揽子交易的一部分，公司将其作为整体考虑，会后续提供关于资本化率的思考方式 [51][52] 问题10: Wall Land以3100万美元出售，开发权为228个单元，最终用途是否为多户住宅，该地块是否还有更多开发潜力 - 最终用途为多户住宅，关于地块是否有更多开发潜力需后续回复 [54][55] 问题11: Liberty Tower的入住率下降压力是否比预期更大，预计入住率将降至多少 - 入住率可能略低于预期，因结构工作延缓了翻新单元的交付，但其他资产的高入住率抵消了这一影响，目前已度过最困难时期，预计未来入住率将改善 [59] 问题12: 未完全控制运营的物业占投资组合的百分比是多少，是否还有其他资产未纳入综合租赁利差统计 - 未纳入统计的是Station House和Harrison的资产，对整体投资组合影响不大，绝大部分投资组合已纳入统计 [62][63] 问题13: 为何拥有85%股权的物业此前未完全控制运营，能实现100万美元协同效应的具体原因是什么 - 该合资企业是公司继承而来，当时合作方不具备管理多户住宅资产的能力，因此外包管理；100万美元的协同效应是节省的管理费用，内部化管理无增量成本，还会带来更多协同效应 [64][65]

财务业绩 - 2025年第一季度每股稀释净亏损0 12美元 较2024年同期的0 04美元亏损扩大 [2] - 核心FFO每股0 16美元 同比增长14% 核心AFFO每股0 17美元 同比下降5 6% [2] - 同店NOI增长3 2% 主要受2 4%的租金增长推动 平均出租率达94% [4] - 季度股息增至每股0 08美元 较2024年同期增长52 4% [2] 资产组合优化 - 完成4500万美元非核心资产处置 另有3400万美元土地交易处于合同阶段 [7][8] - 以3850万美元收购泽西城Urby项目剩余15%权益 更名为Sable并整合管理 预计产生超100万美元年化协同效应 [8][9][10] - 简化投资组合结构 将加权平均债务期限缩短至2 8年 96%债务为固定或对冲利率 [5][6] 运营指标 - 同店混合租金增长率达2 4% 其中新泽西 waterfront区域增长2 7% 其他区域增长5 1% [4][38] - 可控费用增长3 5% 主要因公用事业成本上升26 2% 非可控费用下降1 9% [4] - 旗舰资产Haus25保持95 6%高出租率 平均租金达4969美元/月 [33] 资本结构 - 流动性储备1 46亿美元 包括循环信贷额度及现金 [6] - 净债务与EBITDA比率从11 7倍改善至11 4倍 [6] - 启动1亿美元股票回购计划 但本季度尚未执行 [11] 2025年指引 - 维持全年同店NOI增长指引1 7%-2 7% 收入增长2 1%-2 7% [13] - 预计核心FFO每股0 61-0 63美元 净亏损每股0 22-0 24美元 [13] - 商业物业组合出租率82% 其中零售空间14 9万平方英尺已出租 [36]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总合并收入为2280万美元，与去年同期基本持平 [36] - 合并赞助活动和娱乐收入下降13.6%，主要因Pier 17和海港冬季活动减少 [36] - 合并酒店收入增长6.5%，整体酒店收入增长12.8%，同店酒店收入下降3.5% [37] - 租赁收入增长近15%，主要得益于Alexander Wang租约 [39] - 2024年第四季度综合业务部门盈利能力提高近20% [39] - 第四季度一般及行政费用略低于1000万美元 [40] - 第四季度其他收入200万美元，与遗留诉讼和解有关 [42] - 第四季度净亏损4160万美元，较2023年同期增加560万美元或16% [44] - 第四季度非GAAP调整后净亏损1920万美元，较2023年同期改善880万美元或超31% [45] - 截至12月31日，长期债务为1.024亿美元，季度末净债务与总资产比率为 - 8% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 赞助活动和娱乐业务：第四季度收入下降13.6%，减少冬季活动以降低成本、提高利润 [36] - 酒店业务：合并收入增长6.5%，整体增长12.8%，同店下降3.5%，运营收入因成本上升下降 [37][38] - 租赁业务：收入增长近15%，运营费用持平，提高了房东业务的利润 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市海港市场：Pier 17有超10万平方英尺空置，Tin Building未盈利，第四季度酒店收入增长但同店下降 [9][12][22] - 拉斯维加斯市场：Aviators球队受社区支持，门票销售情况良好，棒球场有增加活动收入的机会 [28][29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是打造以房地产为核心的顶级酒店和娱乐公司，解决核心业务问题，扩大规模 [7] - 近期优先事项包括加强资产负债表、实施技术和基础设施计划、明确海港愿景、确定价值创造机会、将餐饮业务内部化 [7] - 长期增长专注于房地产、娱乐、餐饮、酒店和体育领域的机会，希望利用团队、技术和关系寻找增值机会 [32][33] - 行业竞争方面未提及相关内容 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年成功，2025年开局良好，团队合作和文化建设令人满意，对未来实现长期目标充满信心 [6][8] - 海港市场有改善机会，Tin Building和Pier 17空置问题是重点，Meow Wolf等合作将带来积极影响 [9][12][16] - 拉斯维加斯市场，A's球队迁入将带来长期利益，棒球场有增加活动收入的潜力 [27][28][30] - 公司预计随着租赁和合作增加、成本控制措施实施，整体业务部门运营收入将随时间增长 [34] 其他重要信息 - 公司于2024年7月31日从Howard Hughes Holdings分离，8月1日在纽约证券交易所美国板块上市 [6] - 公司进行了1.75亿美元的股权融资，发行700万股普通股，每股25美元，超额认购两倍多 [47] - 公司正探索250 Water Street开发项目的出售或合作选项，以实现最佳长期价值 [25][26] - 公司正在与Jean - Georges合作运营Bryant Park Grill and Café，协议尚未最终确定 [31] 问答环节所有提问和回答 文档中未提及问答环节的提问和回答内容。