纪要涉及的行业或公司 * 行业：宏观经济、货币政策、固定收益、外汇、机构抵押贷款支持证券、市政债券 [1][3][5][34][92][101] * 公司：摩根士丹利（研究发布方）、美国联邦储备委员会（FOMC）、政府支持企业（GSEs，如房利美、房地美）[3][92][93][121] 核心观点和论据 1 美联储政策预期：鸽派暂停 * 核心观点：预计美联储在1月会议上将维持利率不变，并传达“鸽派暂停”的信号，即保持宽松倾向，为未来降息敞开大门 [1][5][7] * 政策利率：预计将联邦基金利率目标区间维持在3.5%-3.75% [5][8] * 决策依据：近期劳动力市场趋于稳定，经济活动数据稳健，足以支持暂停降息；同时，对今年晚些时候通胀放缓的预期使美联储保持宽松倾向 [1][7] * 声明措辞：预计委员会将经济增长评估从“温和”上调为“稳健”，并删除关于就业下行风险增加的表述，但保留“考虑额外调整的幅度和时机”的措辞，以表明持续的宽松倾向 [5][9][12][13] * 鲍威尔沟通：关键问题在于鲍威尔如何传达暂停决定，预计他将强调经济前景支持未来进一步降息，而非发出更持久的暂停信号 [5][24][26] 2 宏观经济与通胀前景 * 增长预测：将2026年美国GDP增长预测从1.8%上调至2.4%，与市场共识中值一致 [70][72] * 劳动力市场：12月失业率降至4.375%，11月数据下修，表明劳动力市场并未产生大量额外闲置 [23] * 通胀评估：近期通胀数据温和，未显示同比通胀率进一步走强，但政府停摆等因素干扰了信号；美联储官员更关注通胀的持续性而非进一步上升 [10][11] * 委员会分歧：在政策路径上存在分歧，部分成员认为政策已处于中性，另一部分则认为若通胀回归2%目标仍有进一步降息空间 [7][29] 3 美联储资产负债表与市场操作 * 储备管理购买：为保持“充裕”的储备水平，美联储启动了国库券购买计划，预计1月将维持该政策，每月购买约400亿美元国库券直至4月，之后步伐将“显著放缓” [5][8][43][45] * 资产负债表构成：预计到2026年底，系统公开市场账户中的国库券持有量将超过6000亿美元，占其美国国债总持有量的14% [45][46] * 量化紧缩：资产负债表缩减已经结束，抵押贷款支持证券的偿付资金被再投资于国库券 [43] * 融资市场状况：年末融资市场状况温和，短期融资市场现金充裕，抵押品融资需求减少，3个月期SOFR/联邦基金利差在1月进一步收窄约1个基点，表明市场预期未来三个月SOFR走低 [36][38] 4 利率与外汇策略 * 利率策略：建议投资者在美国国债久期和收益率曲线策略上保持中性，并做多2年期美国国债SOFR互换利差 [5][35][44] * 外汇策略：美元走弱的理由依然存在但已不那么显著；若1月FOMC立场相对鹰派，澳元可能短期内承压；若立场鸽派，鉴于当前头寸情况，美元/日元可能走弱 [5][68] * 美元前景更新： * 因素一（美国增长与美联储降息）：美国增长更强劲、美联储降息推迟，此因素从利空美元转为中性或略微利好美元 [69][70] * 因素二（海外增长）：欧元区、澳大利亚等海外经济数据强劲，此因素仍利空美元 [76][77] * 因素三（日元与英镑折价）：日元仍被低估约10%，此因素仍利空美元 [78][81] * 因素四（人民币升值）：美元/人民币中间价设在7.00下方，预计一季度末将达6.85，此因素仍利空美元 [87][88] * 因素五（政策不确定性）：地缘政治事件可能使市场质疑政策不确定性峰值已过，此因素仍利空美元，但近期事态发展可能降低其对美元的负面影响 [89][90] * 具体交易建议： * 维持做多2年期（2027年9月）美国国债SOFR互换利差，入场点位-15.4个基点，目标-14个基点，追踪止损-18.5个基点 [63] * 维持做多澳元/美元，入场点位0.6839，目标0.69，止损0.63 [90] 5 机构抵押贷款支持证券 * 市场焦点：由于美联储降息预期推迟，市场近期更关注住房政策而非货币政策 [93] * GSE购买计划：2000亿美元的GSE购买计划宣布后，当期票息期权调整利差收紧至过去美联储再投资机制期间的平均水平之上，策略转为中性 [5][93] * 供需预测：预计2026年MBS净发行量为1750亿美元，而GSE计划将注入2000亿美元净需求，可能压倒其他负面因素 [98][99] * 美联储持仓：MBS偿付资金被再投资于国库券，多数美联储成员倾向于仅持有国债的资产负债表；虽非基准情形，但若新任美联储主席在资产负债表上更宽松，今年晚些时候结束MBS减持的可能性略有增加，这将每年再减少约2000亿美元净供给 [100] 6 市政债券 * 基本面：市政债券基本面稳健，需求保持，供给与赎回平衡，所得税征收高于平均水平 [101][111] * 估值：前端估值已充分反映积极背景，3-5年期市政债券与公司债的收益率比率处于约两年来的最紧水平 [101][102] * 前景：明确的鸽派暂停是前端利差进一步压缩的前提；若美联储发出模糊的暂停信号，1-5年期市政债券比率可能难以维持在当前水平 [112][113] 其他重要内容 * 劳动力市场新模型：美国劳工统计局计划从2026年1月报告（2月发布）开始采用新的净出生-死亡模型，其影响有待观察 [35] * 生产率与人工智能：鲍威尔可能对生产率背景持乐观态度，但美联储尚未就近期生产率改善的驱动因素（疫情后自动化、成本压力驱动的效率提升还是新兴的人工智能浪潮）得出结论；关于人工智能支出对劳动力市场的影响，企业联系人主要指出招聘放缓而非裁员增加 [30][31][32] * 财政状况：尽管财政部普通账户可能接近1万亿美元，但由于美联储结束QT、进行MBS再投资和储备管理购买，短期融资市场应对能力已比去年10月底增强 [43] * 美国国债发行预测：预计2026年净国库券发行量为5420亿美元，占2.0万亿美元净借款需求的27% [46] * 潜在异议：预计理事Miran将持异议，支持降息50个基点 [14] * 风险提示：报告包含大量关于利益冲突、评级定义、监管披露和法律责任的声明 [3][4][116][117][118][119][120][121][122][123][124][125][126][127][128][129][130][131][132][133][134][135][136][137][138][139][140][141][142][143][144][145][147][148][149][150][151][152][153][154][155][157][158][159][160][161][162][163][164][165][166][167]

美国房地产市场现状与政策展望 - 2025年第二季度美国房屋销售价格中位数为410,800美元 较本十年初的327,100美元有所上涨[1] - 全美房地产经纪人协会预计今年平均房价将再上涨2%至3%[2] 政府政策与房利美、房地美角色 - 特朗普政府计划让房利美和房地美购买价值2000亿美元的抵押贷款支持证券 以降低住房成本[3] - 房利美和房地美在高峰期各自持有的抵押贷款支持证券超过9000亿美元 但受2008-2009年金融危机影响 其持有量大幅减少[3][4] - 目前 每家公司被允许持有最多2250亿美元的抵押贷款支持证券 截至2025年11月 两家公司合计仅持有2470亿美元[4] - 房利美和房地美从银行等贷款机构购买抵押贷款 以释放这些机构的信贷额度 随后将贷款打包成证券以分散风险[5] - 有专家质疑此举对降低借贷和住房成本的有效性 认为应从国债市场着手[6] 长期抵押贷款产品创新 - 特朗普政府提出50年期抵押贷款概念 旨在通过大幅延长还款期限来降低月供 提高住房可负担性 并预计在2026年继续推进[6] - 50年期抵押贷款的月供将低于标准的30年期贷款 但有专家指出 大多数借款人可能无法活到还清贷款的期限 即使能够还清 也可能面临严峻的财务困境[7]

投资策略与产品 - 投资策略专注于欧洲小盘股 投资期限为5至7年 投资组合由股息股和成长股混合构成[1] - 产品聚焦于高质量的小盘股投资机会 强调资本利得和股息收入以获取持续现金流[1] - 产品提供两个模型投资组合 分别是欧洲小盘股投资组合和欧洲房地产投资信托基金投资组合[1] - 产品服务包括每周更新 关于欧洲投资机会的教育内容 以及用于讨论投资组合持仓最新动态的活跃聊天室[1] 分析师持仓披露 - 分析师通过股票所有权、期权或其他衍生品对GPMT.PR.A持有实质性的多头头寸[2] - 分析师有意在20美元出头的低价区间增持GPMT.PR.A的头寸[3] - 分析师目前未持有GPMT普通股 但有意在未来做多 不过不在接下来的72小时内[3]

政策变动 - 联邦住房金融局通过电子邮件，授予房利美和房地美新的权限，将其各自可持有的抵押贷款债券组合上限从400亿美元大幅提高至2250亿美元 [2] - 这一变动意味着两家公司的总持有上限从800亿美元提升至4500亿美元，若用足新权限，债券购买量将比总统此前指示的2000亿美元增加约1700亿美元 [1][3] - 政策变动“立即生效”，并逆转了近二十年来两党达成的、在2008-09年金融危机后为限制风险而设定的共识 [4] 公司运营与策略 - 房利美和房地美被指示增加债券投资，以对利率“施加有意义的向下压力”，并被要求向FHFA提交购买计划，但“开始增加”购买无需该机构事先批准 [17] - 两家公司目前似乎没有足够的现金或流动资产来进行2250亿美元的购买，可能需要承担债务 [16] - 在获得更大权限后，两家公司可以调整其投资组合，采取更激进且风险更高的抵押贷款债券购买策略 [14] 市场与行业背景 - 房利美成立于1938年，房地美成立于1970年，它们购买贷款机构发放给房主的绝大多数抵押贷款，并将其打包成债券出售给投资者 [10] - 两家公司虽是私营企业，但因政府特许而受到额外监管，并能以低得多的成本借款，其销售的金融产品被市场广泛认为是联邦担保的 [11] - 美国抵押贷款市场规模高达13万亿美元，总统此前宣布的2000亿美元债券购买计划已被许多经济学家和住房政策专家批评为噱头 [18] 潜在影响与争议 - 有观点认为，除非住房供应紧张的局面得到改善，否则抵押贷款债券购买带来的任何益处都将是短暂的，利率下降只会推高房价 [5] - 批评者指出，此举长期内对降低抵押贷款利率作用甚微，并引发了对房利美和房地美风险增加的质疑 [6] - 有前政府官员将最初的2000亿美元公告比作“糖分兴奋”，效果可能是短暂的，并指出联邦政府过去在此类问题上犯过错误 [19][20]

交易概览 - KBRA为Angel Oak Mortgage Trust 2026-1的十类抵押贷款支持证券授予了初步评级 [1] - 该交易规模为2.989亿美元 [1] - 交易底层资产由581笔住宅抵押贷款组成 [1] 抵押品特征 - 底层抵押贷款具有显著特征，即大量贷款采用了替代性收入证明文件进行承销 [1] - 全部贷款被归类为非合格抵押贷款或获得相关豁免 [1] - 其中65.9%的贷款被归类为非合格抵押贷款 [1] - 另外34.1%的贷款在“还款能力”规则方面获得豁免 [1]

政府抵押贷款支持证券购买计划 - 特朗普政府计划购买高达2000亿美元的抵押贷款支持证券，旨在提高住房可负担性 [1][10] - 但该计划对降低抵押贷款利率或改善可负担性的效果可能有限，因住房市场核心挑战是供应不足而非需求或融资问题 [1][10] 抵押贷款利率走势 - 基准30年期抵押贷款利率在计划宣布前已开始下降，主要因美联储为支持疲软劳动力市场并控制通胀而降息 [2][11] - 房地美数据显示，平均30年期固定抵押贷款利率在2025年底降至6.15%，较2023年底的近8%大幅下降 [3][11] - 在政府指令房利美和房地美开始回购债券后，利率曾短暂跌至2022年以来最低点，随后再次小幅上升 [3][11] - 抵押贷款银行家协会最新数据显示，上周抵押贷款利率进一步下降至2024年9月以来最低水平，推动再融资活动升至数月高点 [4][11] 计划实施与美联储背景 - 政府已确认购买正在进行，但未披露操作细节如购买速度或总量 [6][11] - 财政部长表示，该举措部分目的是抵消美联储持续缩减其抵押贷款支持证券持仓的影响 [7][11] - 美联储的缩表使其抵押贷款债券组合从2022年中的约2.7万亿美元减少至约2万亿美元 [7][11] 政策效果质疑与市场挑战 - 经济学家质疑抵消美联储缩表的理由，认为资产负债表政策的主要市场影响通常在宣布阶段而非逐步缩减期间产生 [8][11] - 多数分析师认为，没有足够证据表明美联储相对温和的缩表步伐推高了抵押贷款利率 [8][11] - 几位美联储官员间接怀疑仅靠债券购买能否解决住房可负担性问题，并多次指出主要住房市场的结构性供应限制是价格高企的主因 [11] - 同时，下降的抵押贷款利率面临新的阻力，因长期国债收益率上升，10年期美债收益率已升至数月高位，部分由日本市场动荡引发的全球债券抛售所致 [8][11] - 与特朗普贸易威胁和与盟友对抗相关的地缘政治紧张也抑制了对美国资产包括国债的需求，这可能推高借贷成本，削弱债券购买带来的有限收益 [9][11] 总体结论 - 路透社总结认为，该政府策略可能在边际上提供短期缓解，但若无住房供应的实质性扩大，不太可能显著改善大多数美国人的可负担性 [10][11]

抵押贷款利率动态 - 本周基准30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.06%微升至6.09% [1] - 当前30年期贷款利率较一年前的6.96%下降了近一个百分点 [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率从上周的5.38%上升至5.44% [5] 房地产市场与购房者行为 - 随着经济改善和抵押贷款利率较去年大幅下降，更多购房者正进入市场 [4] - 购房者通过多方比价可能节省数千美元 [4] - 房屋卖家的撤牌量激增，原因是难以达到其预期的售价 [2] 影响利率的市场与政策因素 - 抵押贷款利率受美联储政策和地缘政治等多因素影响，并紧密跟踪10年期美国国债收益率 [4] - 截至周四下午，10年期国债收益率徘徊在4.25%左右 [4] - 近期政策决定增加了市场波动性，包括政府宣布房利美和房地美将购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 [8] - 该政策公告促成了近期利率下降，但实施的不确定性可能限制其影响 [9] - 另一项行政命令旨在限制机构投资者参与住房市场，但由于关键执行细节未定，近期影响可能有限且集中在部分都市区 [9]

核心观点 - 房地美发布的主要抵押贷款市场调查显示，截至2026年1月22日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.09%，较前一周的6.06%略有上升，但较去年同期的6.96%下降了近一个百分点[1][6] - 首席经济学家指出，随着经济改善和抵押贷款利率较去年大幅下降，更多购房者正进入市场[2] 抵押贷款利率数据 - **30年期固定利率抵押贷款**：截至2026年1月22日当周平均利率为6.09%，前一周为6.06%，一年前为6.96%[6] - **15年期固定利率抵押贷款**：截至2026年1月22日当周平均利率为5.44%，前一周为5.38%，一年前为6.16%[6] 调查方法与公司背景 - 主要抵押贷款市场调查专注于常规、合格、完全摊销的购房贷款，针对首付20%且信用极佳的借款人[2] - 公司的使命是在所有经济周期中促进住房市场的流动性、稳定性和可负担性，自1970年以来已帮助数千万家庭购买、租赁或保有住房[3]

抵押贷款利率近期变动 - 本周美国30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.06%微升至6.09% 但仍接近三年多以来的最低水平 一年前该利率平均为6.96% [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率从上周的5.38%小幅上升至5.44% 一年前该利率为6.16% [2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期国债收益率走势 本周10年期国债收益率从一周前的4.17%升至4.27% 其上升与地缘政治紧张局势及日本债券市场波动有关 [3][4] 抵押贷款利率影响因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀的预期等多种因素影响 [3] - 经济学家普遍预计今年抵押贷款利率将进一步下降 但多数最新预测显示30年期抵押贷款平均利率将维持在6%以上 这一水平大约是六年前的两倍 [7] 美国住房市场现状 - 美国住房市场自2022年以来一直处于销售低迷状态 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升 [5] - 抵押贷款利率上升、多年房价飙升以及十多年来低于平均水平的房屋建设导致的全国性住房长期短缺 使许多潜在购房者被挤出市场 [5] - 去年美国二手房销量仍处于30年来的低点 [5] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 近期市场活动与趋势 - 去年夏末开始的抵押贷款利率回落 在去年年底提振了美国二手房销售 12月销量较前一个月跃升5.1% [6] - 随着抵押贷款利率下降 更多房主寻求以更低的利率为其现有住房贷款进行再融资 [6] - 上周抵押贷款再融资申请量较前一周跃升20% 占所有住房贷款申请量的近62% 购房贷款申请量上升5% [7] - 然而 对于在本十年初抵押贷款利率触底时购房或再融资的房主而言 利率必须大幅下降 他们才可能以远高于当前利率的水平承担新贷款 [8] - 数据显示 在有未偿抵押贷款的美国住房中 近69%的固定利率为5%或更低 略超一半的利率为4%或以下 [8]

行业活动与培训 - Optimal Blue将于1月27日中部时间中午12点举办网络研讨会“Hedging 101: The Benefits of Mandatory Delivery”，探讨从尽力而为交割转向强制交割的核心原则、可用工具以及关键运营和经济考量 [1] - 行业领袖Jim Glennon和Brad Eskridge将主持该会议，展示其套期保值咨询、分析和建模工具如何支持数据驱动的决策 [1] - “The Big Picture”网络研讨会将于太平洋时间中午举行，Erin Dee将加入讨论当前市场大规模运营的有效策略以及德克萨斯州可能预示更广泛行业趋势的动向 [7] - OSC Insurance Services将于1月22日东部时间下午2点举办“Become Fearless in the Fix and Flip Business”网络研讨会，探讨2026年初的热门话题 [8] - National MI University将于1月22日东部时间下午1点举办“How to Spark Momentum & Hit Goals in 2026 with Kendra Lee”网络研讨会 [8] - Freddie Mac服务团队将于1月23日东部时间下午2:30至3:30举办服务商信息会议，内容包括最新政策更新、未来公告预览以及现场问答环节 [9] - 明日太平洋时间上午10点的“Last Word”圆桌会议将分析市场信号、机构动态以及行业过去一周的正确与错误决策 [10] - 国家抵押保险、ARCH MI、MGIC、Essent、Radian和Enact等机构均提供培训日历 [10] 公司动态与产品服务 - Planet公司加强了其代理销售团队，聘请了拥有30多年行业经验的资深人士Scott Henley，负责德克萨斯、俄克拉荷马、阿肯色、新墨西哥和科罗拉多州的业务 [2] - Planet的代理平台提供有竞争力的定价、广泛的产品选择以及在尽力而为、强制和AOT交割方式上的灵活执行，支持通过流水线、批量及所有共同发行选项进行快速、高度自动化的交付 [2] - APB Wholesale推出“一次性交割”建筑贷款，将建筑融资和永久性融资合并为一笔贷款，一次审批一次交割，涵盖全文件、替代文件、DSCR、损益表和银行对账单等多种贷款方案 [3] - APB Wholesale是美国Pride Bank抵押贷款部门的批发机构，其项目由经验丰富的建筑贷款专家支持 [3] - 花旗代理贷款在2026年初宣布了其非机构大额贷款计划的信用扩展，提高了主要住宅和第二住宅交易类型的最高贷款额度，并提高了再融资交易的现金提取限额 [3] - ICE提供覆盖全美99.99%房产、涵盖3100个县的全国性房产数据，致力于数据质量，提供经过严格验证的准确、可靠和最新数据 [3] - Chrisman Marketplace是一个为抵押贷款行业供应商和服务提供商设立的中心化平台，供贷款机构以高性价比的方式浏览 [4] 资本市场与利率 - 许多贷款机构提供低于6%的利率，尽管利率有所回升，但执行策略比以往任何时候都更重要 [11] - 有效管理时，强制贷款出售交割通常能带来比尽力而为交割高10-50个基点的执行力和盈利能力提升 [11] - MCT的博客文章解释了风险管理框架、对冲策略以及精确的完成率计算，以保护贷款机构免受市场和退出风险的影响 [11] - 前总统特朗普在达沃斯发表演讲后，利率反弹，“抛售美国”交易平仓，10年期国债收益率降至4.25%，5年期收益率降至3.82%，2年期收益率基本不变 [12][13] - 抵押贷款支持证券价格上涨，尤其是与新住房贷款最相关的债券受益最大，但交易活动放缓表明部分投资者持观望态度 [13] - 美国财政部重新发行了130亿美元的20年期国债，需求良好 [13] - 市场正密切关注最高法院关于特朗普关税权和美联储独立性的信号，裁决预计以“司法速度”而非白宫的快速政策节奏出台 [14] - 在口头辩论中，即使是特朗普任命的法官也警告称，解雇美联储理事Lisa Cook可能会破坏美联储的独立性并扰乱金融市场 [14] - 由于缺乏有影响力的经济数据且通胀仍向美联储目标靠拢，进一步收益率曲线变陡受到青睐，但2年期与10年期国债利差在72-75个基点附近的阻力可能限制进展 [14] 经济与行业数据 - 9月建筑支出下降0.6%，10月反弹0.5%，自8月以来整体活动基本持平，10月的增长主要由私人住宅改善项目驱动 [14] - 同比来看，总建筑支出下降1.0%，私人支出表明住宅和结构投资在短期内持续疲软 [14] - 尽管抵押贷款利率略有下降，但1月全美住宅建筑商协会指数降至37，反映出需求疲软、买家流量低以及对激励措施的持续依赖 [14] - 结构性因素（多年的超低利率、建设不足、限制性分区和高昂的建筑成本）造成了持续的短缺和负担能力危机，限制了近期的住宅建设并保持现有住房供应紧张 [14] - 2025年12月数据显示，吉利美II 30年期集合证券的提前还款速度上升3%至12.4 CPR，5.0%至6.0%息票的提前还款速度较慢，其他息票较快，凸显了VA贷款与FHA贷款的动态差异 [15] - VA简化再融资继续推动其提前还款速度显著快于FHA，尤其是在5.5%及更高息票的贷款中，尽管这些息票仅占未偿还余额的30% [15] - 在VA和FHA资产池中，Rocket/Quicken是持续最快的还款方，Planet和loanDepot在VA中也表现突出，而Navy Federal、PHH和Idaho HFA则经常出现在最慢的还款方之列 [15] - 从账龄曲线看，Mr. Cooper和NewRez主导了VA贷款前端的还款速度，而Amerihome主导了FHA贷款，表明提前还款风险集中在特定的服务商、息票和WALA区间 [15] - 今日经济日历包括第三季度GDP终值（+4.4%，符合预期）、10月和11月PCE报告（季度环比+2.9%，符合预期）以及每周初请失业金人数（20万，基本符合预期） [16] - 今日晚些时候将公布堪萨斯城联储1月制造业指数、Freddie Mac初级抵押贷款市场调查，以及财政部将宣布月底供应规模，并拍卖210亿美元的10年期TIPS，同时进行最多20亿美元的10-20年期债券回购 [16] - 挪威央行公布最新货币政策决定，将政策利率维持在4.00%不变 [16] - 周四开盘时，机构MBS价格与周三收盘持平，2年期国债收益率为3.60%，10年期国债收益率为4.25% [16] 行业观点与运营准备 - STRATMOR客户体验总监Mike Seminari指出，强劲的借款人体验不仅依赖于出色的贷款官，更依赖于整个组织内一致的流程、明确的期望设定和实时反馈 [5] - 当今的借款人仍然重视人际关系，但对流程故障、意外情况和承诺落差的容忍度正在降低 [6] - 利用当前周期将客户体验固化到运营模式中的贷款机构，将能更好地实现平稳扩张、保护贷款完成率，并在需求反弹时产生重复和推荐业务 [6]