报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中央城市工作会议信号与预期的下半年及以后渐进适度的房地产宽松政策相符，但可能令期望重现2015 - 18年现金支持的棚户区改造计划的投资者失望 [1][2] - 预计不会重现2015 - 18年的房地产刺激政策，未来只会有适度的房地产宽松政策 [3][8] 根据相关目录分别进行总结 会议内容 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京召开，习近平主席主持，高层明确了未来几年城市发展的政策重点，包括推进城市化、鼓励创新、推进城中村改造、建立新的房地产发展模式、提高城市基础设施和公共服务质量以及推动绿色转型 [1][2] 不重复2015 - 18年房地产刺激政策的原因 - 与十年前相比中国财政宽松空间变小，特别是人口净流出的低线城市和内陆省份 [3] - 政策制定者认识到了之前房地产繁荣的代价，重申要提高家庭住房、医疗和教育的可负担性 [3] - 由于人口减少和老龄化，以及之前房地产市场投机的影响，中国城市住房需求可能在较长时间内保持低位 [3][7] 未来房地产政策预期 - 鉴于上半年实际GDP同比平均增长5.3%，预计政策制定者近期不会推出广泛、重大的刺激措施，而是会采取渐进、有针对性的宽松政策来遏制房地产下滑并缓解劳动力市场压力 [8] - 住房方面预计进一步降低抵押贷款利率（预计到2026年底政策利率总共下调30个基点），加大对城中村改造和某些城市基础设施（如下水/煤气管道和防洪系统）的政策支持，并持续进行地方对生地和现有住房库存的收购 [8] - 若当地房地产市场进一步走弱，少数仍有购房和户口登记限制的一线城市政府有可能放宽这些限制 [8]

报告行业投资评级 - 行业评级为In-Line（与相关广泛市场基准表现一致）[8] 报告的核心观点 - 6月房地产销售同比降幅扩大，尽管建筑活动有所改善，但实体市场仍不乐观，预计三季度销售疲软趋势将持续，建议保持防御性和选择性投资，关注国企 [1][4][5] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 6月全国房地产销售同比降幅扩大，价值同比降10.8%，成交量同比降5.5%，上半年累计降幅分别为5.5%和3.5%；70城房价继续下跌，一线城市新房和二手房价格均下降 [2] 建设活动 - 6月竣工量同比下降1.7%，新开工量同比下降9.4%，上半年累计降幅分别为14.8%和20%；预计未来新开工量仍将疲软，维持2025年新开工和房地产投资预测分别下降19%和11% [3] 三季度市场展望 - 高频数据显示近期房地产销售同比降幅超预期，二手房市场挂牌价格下降、挂牌量增加，居民情绪更谨慎；二季度GDP好于预期降低了近期刺激政策的紧迫性，预计后续住房政策增量仍将受限 [4] 股票投资建议 - 维持防御性和选择性投资建议，建议关注国企，如消费受益股华润置地（1109.HK）和华润万象生活（1209.HK），高股息股建发国际投资集团（1908.HK）和绿城管理控股（9979.HK） [5] 部分公司估值 - 华润置地（1109.HK）2025年每股净资产估值为55.43港元，考虑30%折扣；华润万象生活（1209.HK）基于20倍2026年预期市盈率估值；建发国际投资集团（1908.HK）2025年每股净资产估值为32.55港元，考虑40%折扣；绿城管理控股（9979.HK）基于9.5倍2025年每股收益估值 [10][11][13][17] 行业覆盖公司评级 - 对多家房地产公司给出评级，如华润置地（1109.HK）为Overweight（增持），中国海外发展（0688.HK）为Equal-weight（持股）等，评级可能会变化 [79][81]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 因中美贸易紧张局势缓解，暂停关税影响评估；近期城市更新受关注，中央强调建设宜居、韧性和智慧城市，部分省份已超25财年目标进度[1] - 期待中央出台更多政策，需求侧刺激政策或对市场产生积极影响，城市更新可为开发商创造机会，但过度推动房地产投资和新建设可能加剧库存过剩[2] 根据相关目录分别进行总结 关键数据点 - 新房销售：第28周平均成交量环比降30%、同比降26%，三线和中西部城市表现较好，搜索活动环比升0.7%；7月累计成交面积中位数环比降15%、同比降6%；年初至今成交面积城市平均同比降1%、总量基本持平[5][6][8] - 二手房交易：第28周平均成交量环比降2%、同比降3%，中介和房主均预期价格负增长；7月累计成交面积中位数环比降10%、同比降10%；年初至今成交面积城市平均同比升16%、总量同比升17%[5][6][8] - 库存情况：第28周库存环比降0.1%、较24年末降3.9%，库存月数为26.0（6月平均25.5）[8] - 估值表现：第28周境外覆盖开发商股价平均环比升6%（MSCI中国升1%），境内覆盖开发商平均环比升2%（沪深300升1%）；境外/境内覆盖开发商目前较25年末预期净资产价值分别折让32%/22%，25年预期市净率均为0.5倍[8][49] - 销售预测：约75个城市房产销售显示，百强开发商7月预售额可能同比降12%（6月降26%）[8] - 竣工情况：GSPC跟踪显示25年6月竣工量同比降中到高个位数（5月国家统计局/GS分别降20%/高个位数，5个月累计降17%），25财年预期同比降10%[8][41] - 新开工情况：预计6月/7月累计新开工量同比降高个位数/约20%（5月国家统计局/GS分别降19%/约20%）[8] - 家电销售：6月整体可能同比改善，7月累计可能同比下降[8] - 贝壳GTV：25年二季度预期同比升3%（新房/二手房分别降16%/升11%）[8] 一级市场 - 第28周：成交面积环比降30%，三线和中西部城市表现较好；各线城市中，一线城市平均成交量环比降55%、同比降30%，二线环比降35%、同比降28%，三线环比降30%、同比降19%，珠三角环比降27%、同比降30%，长三角环比降30%、同比降24%，中西部环比降25%、同比降7%[9][11][13] - 年初至今：成交面积同比降1%，一线城市和中西部城市表现较好；约75个城市平均成交面积同比降1%，较2023/2022年水平分别降23%/14%[22][24] 二级市场 - 第28周/年初至今成交量分别同比降3%/升16%，中介和房主均预期价格负增长；约20个城市上周成交面积环比降2%、同比降3%，年初至今同比升16%，较2023/2022年分别升10%/61%[26][28] - 中原销售指数（CSI）：5个城市平均环比降0.8个百分点、同比升0.5个百分点，CSI大于50表示对价格上涨持积极看法[30][32] - 中原卖家报价指数（CAI）：6个城市平均环比降0.2个百分点、同比升0.8个百分点，CAI指卖家报价[33][35] 库存情况 - 第28周：库存环比降0.1%、较24年末降3.9%，库存月数为26.0（6月平均25.5）；一二三线城市库存余额环比分别降0.3%/升0.1%/降0.1%，较24年末分别降9.0%/2.2%/3.4%；库存月数环比分别升0.8%/0.7%/0.2%，较24年末分别降4.5%/5.9%/8.5%[8][36][38] 竣工情况 - GSPC跟踪显示，25年6月竣工量同比降中到高个位数（5月国家统计局/GS分别降20%/高个位数，5个月累计降17%），25财年预期同比降10%，依据是中国浮法玻璃行业展望和专有周度浮法玻璃需求模型暗示的上下游供需情况[41] 估值情况 - 第28周，境外覆盖开发商股价平均环比升6%（MSCI中国升1%），境内覆盖开发商平均环比升2%（沪深300升1%）；境外/境内覆盖开发商目前较25年末预期净资产价值分别折让32%/22%，25年预期市净率均为0.5倍[49] - 与历史低谷相比，境外覆盖开发商目前折让和市净率低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年；境内覆盖开发商目前折让和市净率低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年[49]

市场表现 - A股延续分化走势，沪指跌0.42%报3505点，深证成指涨0.56%报10744.56点，创业板指涨1.73%报2235.05点 [1] - 沪深北三市合计成交16353亿元，较此前一日增加逾1500亿元 [1] - 个股跌多涨少，超4000股飘绿 [1] AI产业链 - AI产业链股逆势拉升，CPO概念爆发，新易盛20%涨停创历史新高，中际旭创涨近17%，天孚通信涨约12% [1] - 英伟达概念股拉升，中电港涨停，华勤技术、浪潮信息涨超7% [1] - AI智能体概念崛起，鼎捷数智、楚天龙、泛微网络等涨停 [1] 英伟达概念 - 英伟达概念板块整体收涨2.02%，位列当日行业概念板块排名第五，近一周涨幅高达2.31% [2] - 中际旭创涨近17%，胜宏科技、一品红涨超13%，天孚通信涨约12%，华勤技术、浪潮信息涨超7% [2] - 英伟达将恢复对中国的H20销售，并宣布推出一款完全符合中国要求的新GPU [2] AI智能体概念 - AI智能体概念板块整体收涨1.05%，位列当日行业概念板块排名第十八位 [4] - 鼎捷数智、楚天龙、泛微网络等多股涨停，致远互联、普联软件涨超10% [4] - 世界数字科学院发布全球首个单智能体运行安全测试标准《AI智能体运行安全测试标准》 [4] 房地产板块 - 房地产、新型城镇化概念股集体异动，天保基建、渝开发、中新集团直线拉升涨停 [6] - 港股房地产板块全线拉升，美的置业一度暴涨超60%，截至15:00涨幅收窄至16% [6] - 南向资金持续加仓美的置业，7月10日净买入171.68万港元，连续12日净买入，累计净买入1029.0万港元 [6]

销售业绩 - 截止2025年6月末累计实现总合同销售金额人民币350.1亿元 [1] - 截止2025年6月末累计合同销售面积261.4万平方米 [1] - 6月单月实现总合同销售金额人民币64.6亿元 [1] - 6月单月合同销售面积51.9万平方米 [1] 股东权益销售 - 6月单月实现归属股东权益的合同销售金额人民币46.4亿元 [1] - 6月单月归属股东权益的合同销售面积39.4万平方米 [1]

市场分化现象 - 创业板指上涨1 7%但个股普跌超4000家下跌呈现极端分化行情 [1] - 两市成交额放量至1 6万亿显示资金活跃但集中流向少数板块 [4] 强势板块分析 - AI算力硬件板块表现突出CPO概念中新易盛涨停中际旭创涨幅超10% [3] - 液冷服务器相关公司博汇股份利欧股份同步上涨 [3] - 驱动因素包括各地加码数据中心建设800G光模块批量出货液冷技术解决机房耗电问题 [3] - 房地产板块午后回暖渝开发涨停主要受益于限购取消专项债收购存量房等政策支持 [3] 弱势板块分析 - 光伏板块下跌明显亚玛顿跌停主因产能过剩引发价格战 [3] - 煤炭电力板块表现疲软大有能源跌超9%华银电力下跌受需求不足和政策调控影响 [3] 资金流向特征 - 资金集中流向具备明确增长逻辑的板块如AI算力和政策受益的房地产细分领域 [4] - 市场分化反映资金对企业基本面的严格筛选有硬核技术和政策支持的标的受青睐 [4] 投资逻辑变化 - 普涨行情结束市场更关注企业实际竞争力和业绩预期 [4] - 房地产板块内部分化明显城市更新和保障房相关标的受资金青睐 [3]

报告行业投资评级 报告未明确提及行业整体投资评级，但部分公司给出了评级，如Wharf为3（Sell），Henderson Land、Hysan等为1（Buy），CK Asset为2（Neutral）等 [173]。 报告的核心观点 - 国家支持是香港房地产行业的关键转折点，巩固香港金融中心地位，带来人才和资金流入，支撑资产价格 [1][8] - 行业评级受资金流向支撑，虽基本面有改善但仍面临挑战，预计下半年高收益和指数股票将受益于资金流入 [9] - 各细分市场表现分化，住宅市场供应过剩情况缓解但盈利周期尚早，写字楼市场有集中化趋势，零售市场5月转正，商业地产仍面临压力 [1][50] 根据相关目录分别进行总结 I. 国家支持是关键转折点 - 国家支持巩固香港金融中心地位，带来人才和资金流入，保护资产价格，具体措施包括沪港金融合作新计划、A股企业赴港上市、香港人才入境计划等 [8][11] II. 资金流向 - 南向资金持仓量升至历史新高，自2023年以来持续增加，2024年10月和2025年2季度加速 [10] - 2025年5月中国公募基金KPI改革，促使资金流入房地产板块，该板块占恒生指数权重约5.8% [16][17] - 中国保险公司在利率下降背景下，接受更低收益率，可能降低股票投资的股息收益率目标，使房地产板块仍受关注 [20][21] - 虽然7月香港银行同业拆借利率（HIBOR）上升，但并非强烈负面催化剂，企业融资成本降低对盈利有积极影响 [22][25] - 部分中小开发商面临流动性挑战，如Emperor International贷款逾期、Grand Ming贷款违约等 [34][36] - 预计7月行业回调，投资者偏好有自由现金流（FCF）和股息每股收益（DPS）可见性的股票，首选太古地产、香港置地和领展房产基金 [37][39] III. 基本面 - 投资者对行业基本面周期回升存在疑虑，包括DPS周期启动时间、住宅竣工与销售关系、开发商财务违约及土地储备态度等 [49] - 短期内各细分市场有边际改善但未实现结构性转变，如写字楼集中化、零售销售转正、住宅新房成交量接近6年高位、潜在REIT互联互通等 [50] （1）DPS周期是否在2026或2027年启动 - 预计2026/2027财年优先偿还债务而非提升DPS，除太古地产和香港置地承诺中个位数DPS增长、现金充裕公司可能增加DPS外，多数公司仍以偿债为主 [56][59] （2）住宅市场：供需分析 - **需求方面**：需求受家庭形成和人才流入推动，预计2025 - 2031年人口复合年增长率为0.5%，每年有18万人才及家属定居香港，内地买家每年购买约7000套新房；租金增长反映潜在购房需求约6.7万套；预计2025年底房贷利率降至3.3%，小于70平方米单位的租金收益率为3.5%；2025年上半年新房成交量接近5 - 6年高位，连续4个月月销量超5000套 [60][78][97] - **供应方面**：供应减少，可用供应降至9.3万套，较峰值下降5%；土地供应处于25年低位，开发商对新土地投资谨慎；预计2027年吸纳量超过竣工量；预计2025年下半年房价下跌1%，全年下跌2%，6月房价指数上涨1% [103][114][123] （3）写字楼市场 - 中环核心资产表现优于预期，需求来自扩张和非核心区域升级，2025年上半年有正吸纳量；预计2027年核心中环资产有望企稳；整体空置率仍较高，预计2026年升至15%，吸纳量低于新增供应量 [128][130][131] （4）零售市场 - 5月零售销售转正，同比增长2.4%，主要受游客增加、内地游客消费稳定、港元贬值和资本市场财富效应等因素推动；预计2025年有轻微正吸纳量，街铺空置率约12%，主要业主出租率超94%；预计租金收入复苏可能从2026年下半年开始 [2][141][146] （5）商业房地产（CRE） - 商业房地产仍面临压力，包括估值下行、租金无法覆盖利息成本和买家有限等问题；部分小开发商融资环境严峻，如Emperor International贷款违约 [3][163][164] 行业估值 - 行业估值重估逻辑包括合理的DPS可见性、回购、要求回报率压缩以及潜在的净资产值（NAV）折扣收窄预期，预计高收益和指数房地产股票将继续受益于资金流入 [169][170]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，如中国海外发展、华润置地、中国金茂等为“OW（Overweight，增持）”，万科企业 - H 、碧桂园等为“UW（Underweight，减持）”，部分公司为“NC（Not Covered，未覆盖）”“N（Neutral，中性）”[27]。 报告的核心观点 - 7月10日地产板块因市场猜测下周将召开“高层会议”上涨6%，若下周无具体政策出台，可能出现获利回吐，但楼市数据走弱或促使更强政策支持及板块反弹，未来几个月出台新政策的预期上升，建议战术性买入该板块，尤其是回调时 [1]。 - 基本面首选国企华润置地、华润万象生活和中国海外发展，但在政策/投机驱动的反弹中，困境企业可能表现出色不过可能难以持续，综合回报和风险，风险回报最佳的是民营房企幸存者龙湖集团和小型国企中国金茂 [1]。 根据相关目录分别进行总结 市场猜测 - 7月10日彭博报道社交媒体未证实消息，称下周可能召开高层会议提振房地产行业，猜测可能指中央城市工作会议，不过主流媒体近3 - 4年市场猜测准确率仅40 - 45% [4]。 - 中央城市工作会议历史上分别于1962、1963、1978和2015年召开，2015年会议主要围绕鼓励高质量城镇化，虽2015年棚改货币化加速，但不确定会议是否会近期召开及是否旨在提振房地产市场，即便召开重申城镇化目标也不太可能刺激市场 [4]。 房地产数据 - 新房市场方面，6月百强开发商销售额同比下降26%，较5月的 - 10% 有所恶化，与2018 - 2021年平均水平相比，6月销售额下降72%，是2021年以来第二差 [5]。 - 房价方面，6月中原地产一线城市二手房价格环比下降1.21%，与2024年4月和8月水平相当，即分别在5月和9月出台新政策支持前一个月的水平，高频领先指标如中原一线城市二手房挂牌价格指数最新读数也接近2024年8月水平 [5]。 可能出台的政策 - **一级政策**：放宽购房限制、房贷和税收，如放宽或取消三个一线城市购房限制、进一步降低最低首付比例、降低契税和增值税等，但需求端宽松措施历史上难以推动可持续复苏，若出台预计仅带来2 - 3个月短期缓解且主要在一线城市，投资者可能对此政策支持方向失望 [7]。 - **二级政策**：扩大城市更新中库存收购和现金补偿规模，自2024年以来政策呼吁通过库存收购和现金补偿去库存，但规模较小，若扩大规模可能有助于减少库存，但无法提振自然住房需求，地方政府执行和激励仍存问题 [7]。 - **三级政策**：呼吁“房价反弹”，当前核心问题是购房者对房价上涨缺乏信心，若新政策强调实现房价稳定/复苏/反弹目标，将有助于提振购房者信心，但这被视为政策转向，后续政策可能包括将“房价稳定/复苏”设为地方政府KPI、大幅减少土地供应、控制一线城市预售许可证发放节奏等 [7][8]。 - **四级政策**：推出全国性刺激计划，目前政策支持多依赖地方政府执行有挑战，若中央政府牵头通过PSL或政策性银行资金设立全国性银行/平台直接购买房产，将有效减少库存和提振购房者信心，但可能是最后手段 [8]。 过往股价反弹情况 报告展示了地产板块多次股价反弹情况，如Rally 1持续24天，绝对涨幅25%，相对涨幅17%；Rally 2持续29天，绝对涨幅19%，相对涨幅18%等，同时标注了如恒大流动性担忧、央行保护购房者合法权益等关键事件 [25]。 估值总结 报告给出内地开发商、物业管理公司等估值数据，包括市盈率（P/E）、股息收益率（Dvd Yield）、市净率（P/B）等指标，以及不同时间段股价回报率，如华润置地1年市盈率为8.0，股息收益率4.6%，5日股价回报率10%等 [27]。

广州房地产市场表现 - 广州上半年商品住宅网签面积355万㎡ 同比增长12% 市场表现优于去年同期 [1] - 四月房企提前取证抢占"五一"带动供应增加 优质新规入市支撑楼市热度 [1] - 六月集中签约创年内高位 七月市场热度不减 [1] 越秀・江湾潮起项目亮点 - 推出"江澜"组团PLUS高区户型 建面约131-195㎡南向江景大平层 对标3000万级别豪宅 [3] - 打破常规"先售房后建配套"模式 全维开放VANGUARD CLUB先锋聚场泛会所空间 [3] - 泛会所涵盖先锋会客厅 私宴厅 健身区 疗愈空间 恒温泳池等多功能区域 [3] - 立面采用景德镇凹面瓷板与金属夹丝玻璃 定制青绿釉色瓷柱由30年以上经验师傅制作 [3] 项目配套与服务 - 位于珠江后航道滨江豪宅带 坐拥一线珠江景观 地铁10号线大干围站千米内 [4] - 周边规划2 3公里环岛路步道 1 7万㎡滨江公园 近邻在建7万㎡综合商业Mall [4] - 会所配置品牌厨电设备 提供方太烹饪团队轻餐饮服务 计划引入国际知名健身品牌 [3] - 教育配套为人户一致可就读海珠区外国语实验中学附属第二小学 [4]

土地拍卖结果 - 招商蛇口以总价21.55亿元竞得深圳前海桂湾T201-0232宗地，溢价率高达86.1% [2] - 成交楼面价达到84180元/平方米，刷新深圳公开招拍挂住宅用地楼面价历史纪录 [2] - 地块占地面积8287.15平方米，建筑面积2.56万平方米，起拍价11.58亿元，起拍楼面价45200元/平方米 [3] 地块规划与条件 - 住宅面积25000平方米允许分割转让，物业服务用房100平方米归全体业主共有，托育机构500平方米无偿移交政府 [3] - 无70/90户型限制，无商品房售价限制 [3] 竞拍过程与参与者 - 12家国资背景房企参与竞拍，包括华润、招商、中海、保利、越秀、建发等 [3] - 经过158轮竞价，价格从11.58亿元起拍价飙升至21.55亿元 [3] 市场影响与对比 - 桂湾地块楼面价比2023年深超总地块高出近2.4万元/平方米（深超总起拍楼面价60300元/平方米） [4] - 高溢价成交可能对前海及宝安中心区二手房业主心态和新房定价产生提振效应 [4]